【正文】 程度供大于求的態(tài)勢。（參見表2） 表20： 2007年12月沈陽市不同套型商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表 套型面積 （平方米） 上市面積 （萬平方米） 所占比例 （%） 銷售面積 （萬平方米） 所占比例 （%） ≤60 60－90 90－120 120－144 144 合 計 從12月份全市不同價位商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售情況看，2000－3000元/，％；3000－4000元/，％；4000－5000元/，％，這三個價格區(qū)間的商品住宅上市面積所占比例均較大，占總預(yù)售面積的七成以上。 從不同套型商品住宅的供求結(jié)構(gòu)來看，本月除60－90平方米套型和120－144平方米套型外，其它各面積段商品住宅的供給比重均略大于需求，呈現(xiàn)不同程度供大于求的態(tài)勢。 中 住 宅 小 計 普通住宅 別 墅 網(wǎng) 點 辦公用房、寫字樓 車庫及其它 不同套型商品住宅供求結(jié)構(gòu) 從12月份全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況看，％；90－，％；120－，％；，％。％。1－，％％，說明目前全市商品房和商品住宅銷售狀況依舊持續(xù)旺盛。 12月份，％％。按１―12月商品住宅月均銷售套數(shù)計算，面積段在144平方米以上的累積可售商品住宅銷售周期較長，按現(xiàn)行銷售速度計算，該面積段商品住宅足夠銷售三年以上。（參見圖1） 圖17：沈陽市商品房、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積月度走勢圖 截止12月份，％％?！?月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月沈河區(qū)498851834880504849535134479254814901506948825094和平區(qū)521942764229408044553847361137213873415139934164皇姑區(qū)378336753300392936643903320836143704385733703162鐵西區(qū)360935803318350937203842356738313678375939263515大東區(qū)381837343095388537783906363839153675372838774146東陵區(qū)269833242785287030843111377135133392362634763268于洪區(qū)271128842884304829623207288433733156300532443393渾南新區(qū)281232203620392736813453334537123783390840234330蘇家屯228326502116242021222265215221822201221621912353新城子182322301054208821892448248525312382248625952661 2007年12月份沈陽市商品房市場基本情況 商品房批準(zhǔn)預(yù)售和累計可售情況 ，％％。u 以上不難看出隨著沈陽的不斷外擴(kuò)，中心區(qū)域房價走勢趨于平穩(wěn)，而位于周邊區(qū)域的沈北、渾南等區(qū)域房價漲勢明顯。u 同屬于沈陽周邊區(qū)域的渾南新區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)上升勢頭較為明顯，由年初的3000左右，上升到30004000之間，其中渾南新區(qū)更是一躍突破4000大關(guān)，實力不容小覷。u 和平區(qū)上半年價格較高，在40005000之間，但在6月起價格有所回落。具體來看，沈陽市商品房全年均價為3560，商品住宅全年均價為3344，整體運行平穩(wěn)，價格有所上升。2007年18月受央行頻繁加息等因素影響，商品房及商品住宅價格在波動較大。二、價格狀況：普通住宅全年價格穩(wěn)中有升，別墅價格波動較大，價格集中在40006000左右。u 120㎡144㎡供求量全年波動較大，供求基本平衡，但在個別月份，1月及5月需求量猛增，供給不足。u 60㎡90㎡全年需求量與供給量基本平衡?？傮w來看，2007年全年，需求量大于供給量，房地產(chǎn)市場看漲。（供求比=消化量/上市量）2007年上半年，各面積區(qū)間供求比比值多分布在1以上，表明需求大于供給。另外，5月及10月商品住宅供求比比值呈現(xiàn)波峰，也就是說，銷售量是上市量的兩倍還多，需求遠(yuǎn)大于供給。表明在這一價位的商品住宅需求遠(yuǎn)大于供給，需求勢頭強(qiáng)勁。雖然在10月銷售量跟隨全市市場趨勢緩慢回落，而在11月、12月再度上升，銷售量高于渾南、和平等區(qū)域，發(fā)展勢頭看漲。區(qū)域上來看，于洪區(qū)銷售量始終位于全市各區(qū)域首位，鐵西新區(qū)緊隨其后，東陵區(qū)銷售量在后半上漲趨勢明顯，一度趕超于洪區(qū)。 不同區(qū)域商品住宅的銷售量（單位：萬平）　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計沈河區(qū) 42和平區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西新區(qū) 大東區(qū) 東陵區(qū) 于洪區(qū) 渾南新區(qū) 蘇家屯區(qū) 2沈北新區(qū)（新城子）沈陽市各區(qū)域銷售量均在4月及9月呈現(xiàn)銷售高峰，時間上恰為五一、十一長假前期，而在這兩個假日月份，銷售量極度下滑。從各種物業(yè)形態(tài)的月成交量上來看，商品住宅在4月及9月呈現(xiàn)兩個波峰，單月成交量在150萬平以上，其中9月成交量最高，由此可見，4月及9月前后為購房的高峰期。四、可知不同用途地塊的成交狀況（單位:萬平）居住商業(yè)商業(yè)工業(yè)公共建筑宗數(shù)5910483成交面積從土地用途來看，居住是主要的土地利用方式，但也可看到2007年，隨著政府戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)的逐步完善和調(diào)整，越來越多的工業(yè)用地出現(xiàn)。u 由于皇姑區(qū)、沈河區(qū)可查資料成交價格只有一宗地塊，不具備普遍性，這里不作比較。 u 鐵西區(qū)２００７年成交地塊均為工業(yè)用地，成交價格最低。u 和平區(qū)、大東區(qū)的土地價值最高，長白區(qū)域的長白島規(guī)劃、借勢渾河景觀資源的價值戰(zhàn)備也使得該區(qū)域的土地價值迅猛增長。u 沈河、皇姑兩區(qū)則少有地塊供應(yīng)，土地資源稀缺。但區(qū)域?qū)ι虺浅尸F(xiàn)包圍式，無集中的發(fā)展空間。u 長白板塊自長白島的規(guī)劃建設(shè)實施，區(qū)域得到了快速發(fā)展，07年的土地增量主要集中于此，且以規(guī)模開發(fā)為主，未來36年，該板塊將成為引導(dǎo)高端人群消費區(qū)域。從單宗土地規(guī)模來看，規(guī)模地塊集中于長白、大東、渾南、于洪、沈北幾個區(qū)域u 渾南區(qū)域成交地塊26宗，成為沈北新區(qū)發(fā)展的絕對競爭板塊，實力不容小覷。二、各區(qū)域成交地塊數(shù)量1．各區(qū)域成交地塊總量（單位：宗）長白大東東陵和平皇姑渾南沈北沈河鐵西于洪宗數(shù)127111452651517142．各區(qū)域已知地塊成交量（單位：萬平）長白大東東陵和平皇姑渾南沈北沈河鐵西于洪宗數(shù)878125133731710面積　?。玻埃埃纺晟虮毙聟^(qū)成交地塊達(dá)51宗之多，成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它區(qū)域，占總成交量的30％以上，接近位于沈陽南部的渾南新區(qū)的２倍。 2007年沈陽市土地成交量注：由于部分成交地塊詳細(xì)信息未在網(wǎng)上公布，本部分各分項均作出說明。2006年，%，其中1～，%。，%，；%。沈陽2007年7月商品房成交均價3774元，核心地段的公寓、名盤價格8000元左右，一環(huán)新盤4000－5500元，二環(huán)外臨近商圈的新開發(fā)區(qū)域3500元左右，相對于全國省會城市處于較低水平，二環(huán)區(qū)域房價仍有較高上漲空間。沈陽在建設(shè)千萬級人口大都會的過程中，必將帶來房地產(chǎn)發(fā)展的多點井噴。建設(shè)通往營口港的直通公路、發(fā)展濱海城市，撫順、本溪、鐵嶺與沈陽同城，沈陽的三環(huán)內(nèi)區(qū)域，將成長為沈陽同城的中心，二環(huán)、三環(huán)區(qū)域的房地產(chǎn)需求格局將發(fā)生根本性改變，當(dāng)前正是沈陽房地產(chǎn)進(jìn)入升級換代的新時期。遼寧省2007年GDP超萬億元，人均GDP24645元，按2008年2月外匯牌價超過3000美元，在國際社會的一般研究中都認(rèn)為30006000美元是房地產(chǎn)高速發(fā)展期，北京在2006年中期人均GDP超過6000美元，其間的房地產(chǎn)發(fā)展形勢超出一般想象。天津2007在1100多萬人口的基礎(chǔ)上，增長僅10幾萬人口，房價亦有驚人的漲幅。沈陽2007年GDP達(dá)到3055億美元，排名第17，成都比沈陽多268億美元，列第12位。一線城市的受控使大量資金涌入二線城市，沈陽現(xiàn)已進(jìn)入二線城市的第一軍團(tuán)，較快的增長速度及投資洼地效應(yīng)已成功的吸引了實力投資者的眼球，沈陽大開發(fā)時期已來到。在基本經(jīng)濟(jì)增長的條件下，中國人對房地產(chǎn)的需求也會日益強(qiáng)烈，近幾年延續(xù)的打壓房地產(chǎn)投資政策和2008年嚴(yán)厲的信貸額度控制手段將形成較大的供應(yīng)缺口，增長的需求面對供應(yīng)缺口，在經(jīng)歷短期的觀望之后，剛性需求將繼續(xù)爆發(fā)。因房地產(chǎn)兼有投資和消費的功能以及中國人對房屋的情節(jié)，在中國可以把房地產(chǎn)作為政治商品看待。從全國形勢上看，因一線城市地產(chǎn)上漲過猛，未來將是一個穩(wěn)定增長期，當(dāng)前則是從瘋狂上漲到理性上漲的拐點；2008年中國統(tǒng)一稅負(fù)25%，中國企業(yè)盈余和競爭能力進(jìn)一步增強(qiáng)，加上奧運經(jīng)濟(jì)的整體刺激，中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然看好，高盛、世界銀行對中國2008年的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期分別為10%%。為了調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，國家不斷加大調(diào)控力度，但房價也是在調(diào)控中繼續(xù)大幅度上漲，北京、深圳房價更是一年翻番。金融的緊縮效應(yīng)比較明顯，而且對房地產(chǎn)的調(diào)控從過去一味追求壓縮供給，轉(zhuǎn)向供給和需求雙向調(diào)控，政策效果比較明顯。宏觀調(diào)控打壓了房地產(chǎn)的供給，中國房地產(chǎn)發(fā)展時間短、漲價預(yù)期穩(wěn)定的條件下住房需求同期釋放，更幾何級數(shù)放大了房地產(chǎn)的需求，加上全球流動性過剩、美元貶值帶來的資產(chǎn)重估增值，中國在持續(xù)高速增長的條件下房地產(chǎn)的表現(xiàn)極為突出。2007年6月深圳商品房成交均價達(dá)到14450元，北京與深圳同期成交均價達(dá)到11500元，各地也在核心城市大幅上漲的同時，產(chǎn)生了更為穩(wěn)定的漲價預(yù)期。國家自2005年起，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，不斷的以限制供給的手段出臺各類財政、金融和土地政策，2006年，“國八條”、9070政策，2007年八部委風(fēng)暴、土地增值稅清算，中國央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、第10次一次即上調(diào)了1%%，還發(fā)行了15500億特別國債，每次調(diào)整回籠資金都達(dá)到3000億以上。 中國的出口導(dǎo)向戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動型經(jīng)濟(jì)增長的時機(jī)已經(jīng)到來，死守產(chǎn)能理論壓制內(nèi)需，遭殃是還沒有坐上資產(chǎn)升值快車的大眾和中國發(fā)展。國際經(jīng)驗表明，沒有哪國經(jīng)濟(jì)能夠在試圖抑制房地產(chǎn)需求的同時提高內(nèi)需。圖表5: 政府有充足的空間減稅九、住宅地產(chǎn)需求是經(jīng)濟(jì)增長的重要保障即使按照常規(guī)的宏觀分析，需要實施對國內(nèi)投資的行政控制，包括信貸配給和較長的（時常是不透明的）投資項目審批程序。而且，政府收入在過去12 年中的增長持續(xù)高于GDP， 這應(yīng)該為政府削減稅費（從個人所得稅開始）提供很大空間。 八、減稅的財政政策有助于均衡經(jīng)濟(jì)增長鑒于政府提供公共服務(wù)的能力有限，在支持內(nèi)需方面，減稅可能比增加財政開支更有效。由于中國13億人口和每年上千萬就業(yè)人口的現(xiàn)實，決定了中國必須要GDP，否則社會問題不堪想象。七、政治經(jīng)濟(jì)的周期循環(huán)預(yù)示2008年總投資增長在中國崛起的大背景下，全球都有理由繼續(xù)堅信中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁基本面，2008 年市場面臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)可能成為牛市的回調(diào)，而不是真正熊市的開始。幸運的是，國內(nèi)居民和企業(yè)的資產(chǎn)狀況都繼續(xù)存在著很大的拉升空間，問題仍在于政府的政策能否促成這種情況發(fā)生，或者中國會出臺什么措施來改變過去4 年來的緊縮政策（這些措施抑制了內(nèi)需并引發(fā)了出口難以持續(xù)的強(qiáng)勢）。出口導(dǎo)向戰(zhàn)略固然對提高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)增長起到了關(guān)鍵性作用，但不得不關(guān)注我們的資源和原材料出口以及為了出口而犧牲的環(huán)境成本。六、內(nèi)需推動型經(jīng)濟(jì)增長戰(zhàn)略提升日程在穩(wěn)定壓倒一切的政治選擇下，中國的決策當(dāng)局在2008 年年中將轉(zhuǎn)向鼓勵內(nèi)需的政策立場，并且允許人民幣升值以幫助保持均衡經(jīng)濟(jì)增長。外匯政策和出口壓制了內(nèi)需，現(xiàn)在內(nèi)需的釋放，正是大規(guī)模轉(zhuǎn)移出口產(chǎn)能的時機(jī)，面向國際出口的金屬、能源、原材料、初級產(chǎn)品，都可以轉(zhuǎn)化為供應(yīng)內(nèi)需的產(chǎn)能。經(jīng)濟(jì)增長，出口依賴是個放緩因素，必須在投資和消費兩方面尋找突破。五、拉動內(nèi)需是中國崛起的需要也是國際經(jīng)濟(jì)形勢的選擇時機(jī)在當(dāng)前通脹惡化的條件下說拉動內(nèi)需，或許是大逆不道，我并不反對在2008年上半年進(jìn)行持續(xù)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但目的絕不能是控制總需求以減緩產(chǎn)能不足造成的通脹壓力，我們還有出口產(chǎn)能可以釋放。這種增長的放緩可以通過有效的政策緊縮、外部需求的沖擊，或