【正文】 總的開發(fā)順序： K4 K2在基于 K3的引導下，以心尚墅苑形象進入市場，更易于開發(fā)。我們的開發(fā)順序和注意事項是哪些？從項目整體的情況而言， K4地塊已經(jīng)封頂，故而先行開發(fā)。項目注重教育配套的打造，學區(qū)房的銷售速度遠高于其他項目。學校更與美國、日本、澳大利亞等多國教育界同仁開展國際教育交流互動，為社會培養(yǎng)了一代又一代棟梁之才36從項目案例里面，我們可以看到，這些產(chǎn)品不約而同的采用了這樣的舉動吸引了目標客戶123項目在外立面上采用精致石材和做工，確立良好的形象展示面。案例借鑒 /項目亮點亮點二： 項目與 2023年 8月，成功簽約武漢市育才一小，自帶兩所幼兒園，教育資源出眾。案例借鑒 /項目亮點亮點一： 精裝修大氣、精致，以簡約奢華的裝修風格，引領武漢人居新風向34營銷中心 ：千萬顆水晶吊燈與燈火通明的沙盤交相輝映，走進營銷中心購房者即刻產(chǎn)生豪華、氣派的殿堂級感官體驗，把星匯云錦擁有的 “ 奢華、優(yōu)雅、活力、時尚 ” 等維港港式品質生活演繹得淋漓盡致。越秀星匯君泊為北后胡標桿項目，精裝價格 11000元 /㎡。大戶型的市場接受度較高。案例借鑒 /市場表現(xiàn)面積段 供應套數(shù) 成交套數(shù) 成交比例 戶型比例80100 947 642 % 64%100120 120140 305 275 % 21%140160 216 147 % 15%供應套數(shù) 成交套數(shù) 供應面積 成交面積項目累計成交情況 1468 1064 153020 116220總計 % %p越秀星匯君泊價格到達價格天花板，是北湖后片區(qū)的標桿項目，現(xiàn)在 11000元 /㎡的均價，為精裝修項目。 其中地鐵 3號線，今年年底通車。亮點二： 臨近主干道、雙地鐵交匯處，通達武漢三鎮(zhèn)，交通十分便捷。案例借鑒 /項目亮點亮點一： 本項目擁有 20萬方的商業(yè)體量，是東后湖片區(qū)的標桿綜合體項目，未來后湖之心。漢口城市廣場為區(qū)域標桿項目，已到達價格天花板。p產(chǎn)品配比方面以 80100㎡的二、三房以及 120140的大三房為主。案例二 p 立面材質及特征： 干掛石材，全花崗巖石材立面，外墻保溫系統(tǒng)p 建筑特色： 采用經(jīng)典的 art deco三段式構圖，并用現(xiàn)代的營造手法，建構恒久、尊貴的價值感受學校在 “ 給學生最美好的童年，給人生最堅實的起步 ”的辦學理念的引領下，依照 “ 文化立校、教師強校、科研興校 ” 的辦學策略，實施科學管理，不斷豐富學校的文化內涵，努力打造 “ 全面 +個性 ” 的育人特色。武漢市育才小學創(chuàng)建于 1954年，目前已有 60多年的辦學歷史，是一所有著豐富文化底蘊、豐碩辦學成果的一流名校，在湖北省市乃至全國都有一定的影響力。p華潤蘇果也與 ，三圈相聚，形成東后湖新商圈。擁有 20萬方的商業(yè)，其中一棟盒子商業(yè)被家樂福購買，現(xiàn)在商業(yè)已經(jīng)開業(yè)。案例借鑒 /項目亮點亮點一： 項目西側有漢廣城市廣場，對面有華潤蘇果，自帶幸福里商業(yè)街，生活配套很全。p產(chǎn)品去化規(guī)律是面積段越小，去化越快。案例借鑒 /市場表現(xiàn)供應套數(shù) 成交套數(shù) 供應面積 成交面積項目累計成交情況 3562 3048 342507 279990總計 % %面積段 供應面積 成交面積 成交比例 戶型比例80以下 7241 6932 96% 2%80100 199695 171327 86% 58%100120 43133 31518 73% 13%120140 88058 51167 58% 26%140160 4380 2264 52% 1%p幸福時代價格一路上升，從一年前的 9153元/㎡到 9802元 /㎡，市場表現(xiàn)強勁有力。 門前公交較多，后期雙地鐵交匯，交通較為方便。幸福時代項目位置 后湖大道與百步亭花園路交匯處開發(fā)商 武漢統(tǒng)建百步亭聯(lián)合置業(yè)建筑面積 46萬平米占地面積 容積率 物業(yè)類型 高層戶型面積 83147平米銷售價格 9600元 /平米交付標準 毛坯開盤時間 案例借鑒 /基本情況項目優(yōu)勢： 旁邊有漢廣，對面有華潤蘇果，自帶幸福里商業(yè)街，生活配套很全。案例一 精細產(chǎn)品全方位解決項目開發(fā)問題啟示性案例 ：幸福時代 漢口城市廣場 越秀星匯君泊他山之石可以攻玉區(qū)域： 后湖本體： 體量偏大的規(guī)模開發(fā)市場環(huán)境： 充分競爭的市場發(fā)展方向： 商住混合開發(fā)案例選取原則：規(guī)避方向： 開發(fā)失敗項目星匯君泊交界處有一條 110KV的高壓線路。地塊北部有一條高壓走廊。周邊還遷房項目的施工通道經(jīng)過項目內部，可隨時拆除。其中， K1地塊 165600平方米， K2地塊 93600平方米， K3地塊 676700平方米， K4地塊 59472平方米K4K3K2K11423675本項目由四塊飛地組成，占地共計 25萬方，建面 100萬方，其中商服用地 ，地塊不規(guī)則形態(tài)導致開發(fā)節(jié)奏受到制約。 0項目背景 /項目本體K4K3K2K11423675江岸區(qū)體育特色學校體育場尚都一品還建房用地，正在進行地基處理規(guī)劃道路預留用地奧林紫園武漢全民健身活動中心越秀星匯君泊項目背景 /項目本體地塊位置 地塊位于江岸區(qū)塔子湖組團地塊面積規(guī)劃用地面積： 251765平方米（合 378畝）其中： K1地塊 42708平方米（合 64畝）， K2地塊 24117平方米（合 36畝）， K3地塊 170158平方米（合 255畝）， K4地塊 14783平方米（合 22畝）用地性質 K K K4為居住用地； K3地塊為居住、商服用地，要求商服建筑面積 建筑密度 K K K4地塊 25%， K3地塊 30%容 積 率 綜合容積率 。漢孝城際鐵路站點位于塔子湖西路，地鐵 8號線、 12號線均在地塊周邊設置站點。項目背景 /項目本體K4K3K2K1后湖大道塔子湖東路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路至三環(huán)至漢口火車站體育路公交站余家墩公交站夏鵑街塔子湖公交站塔子湖東路復員村公交站漢孝城際鐵路站點12號線軌道交通走廊12號地鐵后湖站（未公布時間） 8號地鐵興業(yè)路站8號地鐵幸福大道站（ 2023年開通）目標地塊現(xiàn)狀道路為塔子湖東路及后湖大道， K1/K2/K4地塊周邊規(guī)劃道路尚未建成。在售樓盤和將入市項目后續(xù)供應量較大，未來 23年內會有約600萬方 的供應量入市！2023年 2023年2023年2023年星悅城 ，總建面 105萬平米 剩余約 73萬 在售項目晉合金橋世家，總建面 42萬平米， 剩余約 26 萬方鼎盛華城 ，總建面 30萬平米 ，剩余約 20萬 銀泰御華園 ，總建面 剩余約 15萬 幸福時代，總建面 ，剩余約 18萬方美聯(lián)地產(chǎn) A包地塊，總建面 57萬方豐瑞興業(yè)路地塊，總建面 10萬方漢口城市廣場，總建面 40萬方，剩余 27萬方美聯(lián)地產(chǎn) E包，總建面 17萬方世紀宏博三金潭，總建面 凱通思勝華村地塊，總建面 33萬方中勝工貿中勝村地塊，總建面 將入市項目金橋匯，總建面 40萬方，剩余 31萬方夢湖香郡，總建面 ，小高層剩 7萬方塔子湖置業(yè)塔子湖地塊，總建面 101萬方百步亭 K2地塊，總建面 32萬方項目背景 /市場存量尚湖熙園，總建面 12萬平米 剩余約 6萬 國際百納，總建面 35萬方，剩余 30萬方瑞景天成，總建面 22萬方，剩余 20萬方陌陌屋，總建面 20萬方，剩余 8萬方海賦江城，總建面 43萬方，剩余 18萬方長投景城漢口年華，總建面 12萬方，剩余 11萬方福星惠譽虹橋城，總建面 36萬方，剩余 31萬方天悅尚景，總建面 5萬方，剩余 5萬方后湖市場競爭激烈，進入白熱化階段p從宏觀市場環(huán)境來看，后湖市場正步入成熟發(fā)展期，未來上升空間大；但同時隨著大量房企進駐本區(qū)，集中開發(fā)土地，未來競爭激烈，給本項目帶了去化壓力。p本項目地塊塔子湖村 A、 B包城投、地產(chǎn)集團、百步亭等武漢本土實力開發(fā)商與中海、越秀等外來品牌開發(fā)商云集后湖，未來供應量大，競爭激烈項目背景 /市場競爭，供求比高位平穩(wěn)，顯現(xiàn)出快速發(fā)展的特質 4年年復合增長率保持在 9%左右，較漢口中心的震蕩態(tài)勢相比，市場的成長性明顯開發(fā)商 規(guī)模 越秀地產(chǎn) 49萬方塔子湖置業(yè)有限公司 101萬方農(nóng)工商置業(yè) 12萬方江漢地產(chǎn)集團 12萬方武漢地產(chǎn)集團 42萬方武漢百步亭集團 32萬方武漢星科地產(chǎn) 180萬方農(nóng)工商地產(chǎn) 12萬方武漢地產(chǎn)集團 42萬方武漢地產(chǎn)控股有限公司 40萬方 ，集聚開發(fā)促使板塊快速發(fā)展，同時促使產(chǎn)品品質升級，板塊市場可持續(xù)發(fā)展度較高，市場發(fā)展空間大，競爭激烈從宏觀市場環(huán)境來看，后湖市場正步入成熟發(fā)展期，未來上升空間大；但同時隨著大量房企進駐本區(qū)，集中開發(fā)土地，未來競爭激烈，給本項目帶了去化壓力。p居住用地，總建面 方，容積率 ， 規(guī)劃為高層。名都戴斯酒店尚湖熙園p2023年 12月 4日丹江口置業(yè)公司拍得，規(guī)劃總占地面積為 米，建面 ，容積率約 ； 樓面價 3930元 /平米。 規(guī)劃為高層和洋房產(chǎn)品。 成本預計 9200元 /平還建房項目p局部已開工。未來規(guī)劃為城市公園，規(guī)劃占地 ㎡未來規(guī)劃為四星級酒店未來規(guī)劃為醫(yī)院，建面 方本項目所處的組團是北后湖城市功能性最強的組團，配套條件優(yōu)越；特別是公園景觀可打造成為項目的核心價值引擎項目背景 /區(qū)域環(huán)境項目背景 /市場競爭城市外擴大背景下，眾多實力開發(fā)商多年共同運營后湖新城，后湖城市價值日益顯現(xiàn)；目前進入中后期開發(fā)，多個成熟大型居住社區(qū)形成。組團 居住 商業(yè)金融業(yè) 醫(yī)療 文化A B C D E 合計3 （單位：萬㎡）A：純居住性質 B：居住為主C：綜合性用地 D：居住為主 E：商業(yè)