【導(dǎo)讀】袀袆羄葿蚃螂羃薁蒆肁肂芁蟻羇肁莃蒄袃肀蒆蝕衿肀芅蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆肆節(jié)蕿螂膅莄螅蚈膄蕆薇羆膄膆螃膃荿薆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿腿蒞螞裊艿蕆蒅螁羋膇蟻蚇芇艿蒃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂芃蒈螆羈莂薁薈襖莁芀螄螀羇莃薇蚆羆薅袂肄羆芅蚅羀羅莇袀袆羄葿蚃螂羃薁蒆肁肂芁蟻羇肁莃蒄袃肀蒆蝕衿肀芅蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆肆節(jié)蕿螂膅莄螅蚈膄蕆薇羆膄膆螃膃荿薆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿腿蒞螞裊艿蕆蒅螁羋膇蟻蚇芇艿蒃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂芃蒈螆羈莂薁薈襖莁芀螄螀羇莃薇蚆羆薅袂肄羆芅蚅羀

　　

【正文】 65%，招商 進(jìn)度完成了 90%，尚有少量空鋪待售待租，人氣相對(duì)較好（周六、日），其它時(shí)間一般。 37 萬(wàn)泰商務(wù)廣場(chǎng) 物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、辦公 地址：鐘樓區(qū)龍江路與懷德南交匯處 售價(jià)： 住宅 3800 元 /㎡ 、商業(yè) 4300 元 /㎡ 開(kāi)發(fā)商：常州萬(wàn)泰置業(yè)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 09 年 6 月 28 日 入住時(shí)間： 2020 年 8 月 28 日 建筑面積： 71500 ㎡ 綠化率： 15% 容積率： 租金： 45 元 /㎡ .月 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /㎡ .月 項(xiàng)目目前剛啟動(dòng)，進(jìn)入工程階段，招商與銷售已初步啟動(dòng)，從定價(jià)與區(qū)域位置看，該項(xiàng)目屬于中低端物業(yè)。 38 中央花園 物業(yè)類別：商業(yè)、住宅 地址：新北區(qū)晉陵北路以東，外環(huán)路以南 開(kāi)發(fā)商 ：中國(guó)百興集團(tuán)、武房集團(tuán) 建筑面積： 50 萬(wàn)㎡，其中住宅 46 萬(wàn)㎡，商業(yè) 3 萬(wàn)㎡，其它 1 萬(wàn)㎡ 綠化率： 40% 容積率： 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /㎡ 價(jià)格：住宅 5800 元 — 6500 元 /㎡，商業(yè) 萬(wàn)元 — 元 /㎡ 戶型面積： 200 ㎡ —— 300 ㎡ 交付時(shí)間（竣 工時(shí)間）： 2020 年 12 月 樓盤(pán)現(xiàn)狀： 1— 10 樓已全部售完， 正在接受 11 號(hào)樓 預(yù)約， 6600 元 /㎡起 價(jià) ，商業(yè) 為 上下兩層聯(lián)體，目前銷售順利。 39 溧陽(yáng)城市分析 溧陽(yáng) 總?cè)丝? 萬(wàn) 人（截止 2020 年 1 月），面積 1535 平方公里，距 上海、杭州 200 公里左右，距南京 祿口 機(jī)場(chǎng) 80 公里， 距常州機(jī)場(chǎng) 60 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū) ， 寧杭高速公路將跨越溧陽(yáng)全境， 104 國(guó)道 穿境而過(guò)，寧杭高速與楊溧高速縱橫全境，新長(zhǎng)鐵路正在建設(shè)之中，蕪太運(yùn)河直達(dá)長(zhǎng)江 碼頭。 2020 年全國(guó)綜合發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣第 67 位， 2020 年前 45 位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第 44 位，國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、省級(jí)文明城市、福布斯 2020 年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜排名前50， 2020 年排名前 45，中國(guó)十佳休閑生態(tài)城市。 2020 年溧陽(yáng)人均收入 21778 元，略低于江蘇省 2020 年人均收入 23782元的標(biāo)準(zhǔn)，排名江蘇省第 14 位，經(jīng)濟(jì)總量占常州的 14%，工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，旅游業(yè)發(fā)展較快， 08 年天目湖、南山 竹海等等著名景區(qū)共接待游客 450 萬(wàn)人次， 收入 億元 ，同比增長(zhǎng) %，人均收入水平增速高于 22%的 GDP 增速，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。 溧陽(yáng)目前土地價(jià)格：商業(yè) 用 地 20— 60 萬(wàn)元 /畝、商住 用地 20— 30 萬(wàn)元 /畝、商鋪均價(jià) 8000— 10000 元 /㎡。 溧陽(yáng)商業(yè)分布的現(xiàn)狀及格局 以平陵路為主的華地廣場(chǎng)舊城區(qū)商業(yè)中心 ， 以燕山路錦匯商業(yè)廣場(chǎng)為 主 40 的新城商業(yè)中心；外加文化公園南大街的城市 商業(yè)副中心 ； 天目湖集人居、旅游、研發(fā)為一體的城市 的城市副中心。 溧陽(yáng) 2020 年 7 月住宅成交均價(jià) 4636 元 /㎡ 。 溧陽(yáng)項(xiàng)目調(diào)查對(duì)象 平陵廣場(chǎng)（沃爾瑪） 陽(yáng)光城市（家樂(lè)福） 金谷廣場(chǎng) 錦匯廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)） 福田中心 南大街商業(yè)街（溧陽(yáng)文化公園商業(yè)街） 嘉豐廣場(chǎng) 華地廣場(chǎng) 美景天成 41 華 地 商業(yè)廣場(chǎng) 地址：溧陽(yáng)市平陵中路（城市中心區(qū)域） 開(kāi)發(fā)商：香港華地國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司、上海華地企業(yè)發(fā)展有限公司 營(yíng)業(yè)面積： 萬(wàn)㎡ 定位：現(xiàn)代百貨、超市、休閑、服務(wù)、美 食 、娛樂(lè)等 經(jīng)營(yíng)品種： 萬(wàn)種以上 建筑類別：共三層 ， 其中一層為現(xiàn)代時(shí)尚百貨，二、三層為大型現(xiàn)代綜合超市 消費(fèi)檔次：中高檔 人流量：周一 —— 周五 17 人 /分鐘左右，周六、日 24 人 /分鐘 租金： 平陵中路與西大街 結(jié)合點(diǎn)租金 最 高（沿街商鋪） ， 512 元 /㎡ /年 ， 從華地百貨西街 向西端延伸是溧陽(yáng)主要的沿街 商貿(mào)街， 主要鋪面在 30—— 100 ㎡ ， 租金價(jià)格在 496 元 /㎡ /年左右 ， 平陵中路、華地百貨向西媒建路延伸，主要以五金為主，主力店面在 15—— 50 ㎡ 左右，租金價(jià)格均價(jià) 430 元㎡ /年。 42 福田中心 地址：平陵路與天目湖交匯處 （大潤(rùn)發(fā)對(duì)面） 建筑類別：高層（ 28 層） 物業(yè)類別：購(gòu)物中心、酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)街 容積率： 綠化率： 15% 建筑密度： 35% 占地面積： 23215 ㎡ 建筑面積： 60176 ㎡ 總戶數(shù)： 4700 戶 停車位： 4000 多個(gè) 交通狀況： 6 路公交車 開(kāi)發(fā)公司：江蘇福田置業(yè)有限公司 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：本項(xiàng)目自 2020 年 10 月初開(kāi)業(yè)，又于 2020 年 1 月停業(yè)，目前除交通銀行等為數(shù)不多的零星商業(yè)在營(yíng)業(yè)外，其余絕多數(shù)為空鋪，原因分析： 該項(xiàng)目緊臨 溧陽(yáng)汽車總站且 為 商業(yè)項(xiàng)目 ，在人們觀念中車站仍 為坑蒙拐騙 偷的 人群集結(jié)地 ， 同是又偽劣產(chǎn)品的銷售場(chǎng)所，習(xí)慣不去車站購(gòu)物，“車站商業(yè)”在全國(guó) 都為房地產(chǎn)行難題，常州車站附近 大洋百貨的慘淡經(jīng)營(yíng)即為明例 ； 43 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間為 07 年 ，房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年供求失衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，社會(huì)傳聞將有 70%中小開(kāi)發(fā)商被淘汰，房地產(chǎn)進(jìn)入了行業(yè)最后的瘋狂，此狀況造成投資購(gòu)房者 信心不足，自用購(gòu)房者等待價(jià)格下挫的觀望心態(tài)較為普遍 ； 該項(xiàng)目非城市中心地帶，只是規(guī)劃的副中心，常駐人 口少， 人氣較差，一個(gè)城市 的副中心若順利形成 也 至少 56 年或更長(zhǎng)時(shí)間，而溧陽(yáng)為小城市，城市集聚效應(yīng)差，所謂旅 游業(yè)在蘇杭的遮罩下也難有大的作為 ； 該項(xiàng)目 近鄰 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 錦匯商業(yè)廣場(chǎng)，錦匯商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，又有知名連鎖超市大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，且經(jīng)營(yíng)狀況良好， 但是 錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U狀況不甚理想，空置率仍未達(dá)到成熟商業(yè)的要求，類似大型超市進(jìn)駐只賺人氣不賺商機(jī)的情況：沈陽(yáng)大連萬(wàn)達(dá)引入沃爾瑪已有例了 （ 2020 年 6 月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報(bào)道 ） ，錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)該項(xiàng)目有很大的負(fù)面影響 ； 該項(xiàng)目前期已經(jīng)定位為購(gòu)物中心，規(guī)劃及媒體發(fā)布都已心廣泛傳播，欲退不能 ； 該項(xiàng)目前期銷售狀況不理想，且前期推出 的即為優(yōu)質(zhì)房源 ， 而購(gòu)買者對(duì)項(xiàng)目前景不看好，并反映價(jià)格偏高，但房地產(chǎn)項(xiàng)目 價(jià)格下調(diào) 乃 為 行業(yè) 大忌 ； 項(xiàng)目前期銷售資金回籠少， 必 定造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張 ； 溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上同質(zhì)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且操作手法容易跟 44 進(jìn)抄襲 ； 購(gòu)房者經(jīng)過(guò)數(shù)年的市場(chǎng)洗禮，已逐漸走向成熟，對(duì)于該項(xiàng)目面臨的狀況能夠進(jìn)行冷靜分析，不會(huì)盲目投資 ； 項(xiàng)目定位購(gòu)物中心 ， 且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，忽略了溧陽(yáng)城市自身屬性（溧陽(yáng)真正的商業(yè)中心在平 陵