【正文】 ,000平米的倉庫。物業(yè)形態(tài)為單層簡易鋼構倉庫，沒有月臺，沒有雨棚。租金28元/平米月。圖416 速爾物流倉庫物業(yè)情況 倉儲設施市場機會分析目前，武漢倉庫面積雖然有500萬平米，但總體來說是供應小于需求，尤其是現(xiàn)代標準倉庫的供需屬于嚴重結構性短缺。而作為物流前沿地的東西湖區(qū)，目前東西湖區(qū)的倉庫面積不完全統(tǒng)計在80萬~100萬平米之間，但現(xiàn)代化倉儲不足25%，難以滿足當前旺盛的市場需求。在調研過程中，德邦、順豐、天地華宇、新邦物流等目前在東西湖區(qū)等都是租賃倉庫，且都存在場地不夠使用的現(xiàn)狀。根據(jù)估算，未來5年，東西湖區(qū)潛在倉儲設施需求缺口在100萬平米以上。其對現(xiàn)代化標準倉庫的需求增長主要來自于以下方面：216。 產業(yè)園區(qū)食品、機電、醫(yī)藥等各類企業(yè)的發(fā)展，帶動第三方物流業(yè)務增長。第三方物流企業(yè)增多及業(yè)務增長帶動了對現(xiàn)代標準倉庫的需求膨脹。216。 東西湖區(qū)交通便利、貨運市場發(fā)達，設立區(qū)域分撥中心條件優(yōu)越，所以很多的商貿企業(yè)、電商企業(yè)謀求在東西湖區(qū)設立倉儲基地。216。 走馬嶺商貿物流新城的商貿項目配套。走馬嶺商貿物流新城是武漢規(guī)劃重點發(fā)展的商貿市場群之一，大量的商品交易市場建設開發(fā)，需要大量倉儲物流設施的配套。因此，目前很多倉儲型的企業(yè)都在與東西湖區(qū)洽談，爭取獲得倉儲土地資源，如安得物流、普洛斯、蓋世理、豐樹、中通等。上述企業(yè)爭相拿地也說明東西湖區(qū)建設現(xiàn)代倉庫的需求旺盛。但東西湖批準的每個項目規(guī)模都不大(一般200畝以下)，遠遠不能滿足周邊市場需要。目前，上述企業(yè)的項目還在意向階段，為在后續(xù)的競爭中贏得先機，需要加速推進本項目，以在時間上贏得競爭優(yōu)勢；從另一個角度看，未來隨著普洛斯、普凱等項目落地，也將促進本項目區(qū)域成為武漢未來重要的物流中心，推動該區(qū)域的成熟，其高端的定位也將推動本區(qū)域倉儲物流設施的價位。 武漢電子商務物流分析 武漢電子商務物流情況216。 武漢市是我國電商發(fā)展最活躍的地區(qū)之一2012年湖北省網(wǎng)民總數(shù)居全國第七位，中部六省第一位；全省網(wǎng)絡零售交易額居全國第八位、中部六省第一位。2012年，湖北省電子商務企業(yè)數(shù)量仍在全國十名以外，但截止至2013年6月份，湖北省在電商企業(yè)數(shù)量全國排名（含直轄市）中已經成功擠進前十，%。2011年11月，國家發(fā)改委等八部委批準21個城市創(chuàng)建“國家電子商務示范城市”中，武漢位列其中。根據(jù)武漢市物流局提供的《武漢市電子商務物流調研報告》，武漢市2012年從事電子商務的企業(yè)490余戶，從事網(wǎng)上經營活動的企業(yè)6,600余戶，規(guī)模以上電子商務企業(yè)由2010年的102家增長至130家。同時武漢網(wǎng)店發(fā)展規(guī)模也正逐步擴大，武漢市有注冊的網(wǎng)店16萬多家，正常營業(yè)狀態(tài)的網(wǎng)點超過3萬家，皇冠級別網(wǎng)店500家(交易過1萬筆，平均年交易額100萬元以上)，金冠級別網(wǎng)店5家(交易過50萬筆，平均年交易額5000萬元以上)；武漢市電子商務交易規(guī)模占全省的七成以上。武漢有代表性的電子商務平臺有：中百電子商務網(wǎng)、華中鋼鐵電子商務信息網(wǎng)、九州通藥品在線采購平臺、三聯(lián)中國、中物在線等。216。 武漢電商物流基本情況全國知名的電商企業(yè)基本都已經進入武漢，其在物流倉儲的建設方式主要分為兩種：一是1類電商、如京東、阿里巴巴、蘇寧、亞馬遜、當當?shù)?；二?類電商(本地龍頭電商企業(yè))則采取租用倉庫方式。表43 知名電商企業(yè)在武漢物流基地運營情況216。 主要電商物流基地分布情況主要電商分布為（紅色為目前已建立物流中心位置，綠色為最新或有意向區(qū)域）： （非自建） （非自建） （籌建中）圖417 知名電商武漢物流基地分布情況從選址來看，目前電商運營中心主要集中在武漢主城區(qū)西側，三環(huán)以外，而外環(huán)周邊最為集中，分別沿G4（京港澳高速）與G107（國道京深線）分布。 按照武漢市行政區(qū)域進行劃分，電商基地主要集中在東西湖區(qū)、漢陽區(qū)及江夏區(qū)。 主要電子商務產業(yè)園隨著電子商務的高速發(fā)展，武漢市也高度重視電子商務的發(fā)展，電子商務園區(qū)建設在逐步興起。2010年5月16日上午，華中地區(qū)首個電子商務產業(yè)園——沌口總部基地一期項目在武漢動土開建。2011年11月，臺灣白領麗人國際集團與武漢市黃陂區(qū)正式簽約，投資15億建設中部最大的電子商務產業(yè)園“網(wǎng)上漢口北”。2012年5月，硚口區(qū)漢正街都市工業(yè)區(qū)被國家商務部確定為全省唯一的國家電子商務示范基地。1. 沌口總部基地——華中地區(qū)首個電子商務產業(yè)園地處武漢市漢陽區(qū)，經濟開發(fā)區(qū)江城大道與芳草二路交匯處，是武漢傳統(tǒng)工業(yè)集聚地；毗鄰武漢三環(huán)線，距離京珠高速14公里。216。 ，建筑形態(tài)為獨棟式商務辦公樓，；216。 一期開工于2009年，2012年1月竣工，實際共有辦公大樓20棟，每棟6層，開間面積8004,000平米，設4電梯1貨梯，共有停車位1066個；216。 調研中實際，該區(qū)域全部為整棟出售，均價在8,000元/平米；216。 通過物業(yè)管理處了解到，實際入駐企業(yè)種類繁多，并未做特定規(guī)劃，園區(qū)也沒有專門的扶持電商企業(yè)的相關政策，對于任何企業(yè)都可以自行申請政府支持，雖然目前已經出售完畢，但是園區(qū)外圍商務相關“電子產業(yè)基地”的標識，實際掛牌入駐企業(yè)僅兩家，為中交二公局第一工程公司和湖北航道；216。 園區(qū)內部目前有部分空樓層可以通過業(yè)主進行轉租，但也必須整層租賃，面積也相對過大，并不適于電商企業(yè)。圖418沌口總部基地2. 武漢硚口電子商務示范基地——國家電子商務示范基地 216。 目前電子商務企業(yè)實際聚集于新工廠電子商務產業(yè)園，位于硚口區(qū)古田一路28號，利用原銅材廠破舊廠房的紅色工業(yè)記憶，保持原建筑特色，以修舊如舊的手法進行改造,占地面積120畝，建筑面積達10萬平方米，功能包括網(wǎng)商創(chuàng)業(yè)基地、電子商務商貿基地、網(wǎng)上服務中心、電子商務服務供應商、人才流動站五個區(qū)域大功能分布； 216。 園區(qū)于2011年4月動工改建，與2012年4月開園，園區(qū)以資源節(jié)約、環(huán)境友好的模式，打造電子商務、工業(yè)設計等新型業(yè)態(tài)，招商對象嚴格遵守電子商務主管企業(yè)定位，主要引進電子商務圈產業(yè)鏈企業(yè)；216。 調研中實際已經入駐的企業(yè)有我的百家電子商務有限公司（淘寶網(wǎng)服裝銷量第一）、武漢蜂巢電子商務有限公司（淘寶湖北館運營）； 216。 園區(qū)本身并不具備物流中心功能，其鼓勵園區(qū)企業(yè)在臨近城區(qū)設立物流倉儲基地或中心，建設配送中心。 圖419 硚口電子商務示范基地3. 網(wǎng)上漢口北2011年12月26日，臺灣白領麗人國際集團與武漢市黃陂區(qū)正式簽約，投資15億建設中部最大的電子商務產業(yè)園“網(wǎng)上漢口北”。項目規(guī)劃面積50萬平方米，其內含集團辦公總部中心、電子商務研發(fā)中心、網(wǎng)絡中心、結算中心、運營中心、配送中心，為總產值逾500億的十大專業(yè)市場做配套服務。全面達產后將引進500家電子商務優(yōu)秀企業(yè)，正式開業(yè)時間尚未確定。 電商物流市場機會分析216。 電商倉儲需求對于國內的大型電商企業(yè)，大部分在武漢自建有倉庫，但二線電商在市場規(guī)模較小的情況下，自建物流風險過大，以凡客為例，其自建物流如風達裁員情況頻發(fā)。因此仍然有部分二線電商保持第三方物流運作，其中以倉儲需求最為顯著，通過租賃本地倉庫，能有效控制風險。而目前自建與第三方運作，在全國范圍內也都是普遍存在。 武漢本地電商目前整體規(guī)模呈現(xiàn)兩極分化的情況：對于較為大型的電商企業(yè)，一般起源于武漢本地的制造產業(yè)，如服裝、汽車零配件、食品等，在工廠周邊即配有相應的專用倉儲倉庫，但是隨著武漢物流外遷，大量處于三環(huán)以內的制造企業(yè)倉庫外遷將是必然，交通管制日趨嚴厲的大環(huán)境之中，如果倉庫仍然處于三環(huán)以內，外地貨運車輛將難以作業(yè)，其代表為武漢安都電子商務有限公司；而對于較小的電商企業(yè)，往往發(fā)貨量較小，直接用自有住宅解決發(fā)貨需求，無需專門的倉儲空間。 216。 電商辦公需求 伴隨著武漢本地電商企業(yè)的發(fā)展，辦公與物流運作也將逐步實現(xiàn)分離，越來越多的電商企業(yè)將逐步考慮辦公的需求，其中硚口國家電子示范基地就是很好的范例，企業(yè)主要將研發(fā)及辦公地設置在園區(qū)內，而生產、物流等環(huán)節(jié)則與之分離。 但是從位置來看，企業(yè)總部、研發(fā)中心類型的辦公大樓大多處于武漢市三環(huán)以內，需要考慮員工生活需求。 從調研的反饋來看，電子商務客戶認為本項目距離市區(qū)位置較遠，周邊商務、生活配套不成熟，公共交通也不方便，不愿意到本項目區(qū)位從事電子商務的展示、商務活動。所以，本項目存在為電子商務企業(yè)提供電商物流基地的市場機會；做電商展示、交易、辦公、物流一體化的電商物流基地的目前條件暫不成熟；隨著走馬嶺商貿物流新城的建設開發(fā)和周邊大型商品交易市場項目的增加，后期存在做電商展示、交易、辦公、物流一體化的電商物流基地的機會，到時可以在項目后期去滿足。 項目市場機會分析小結216。 公路貨運市場小結本項目開發(fā)公路貨運專線市場具有非常好的市場基礎。一是東西湖區(qū)是經過長期傳統(tǒng)形成的武漢最主要的公路貨運中心，是武漢公路貨運的集散基地、發(fā)車基地和信息交易基地；二是現(xiàn)有貨運市場無論從場地設施硬件條件還是經營面積已經嚴重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要；三是歷經多次搬遷，公路貨運商戶迫切需要長期、穩(wěn)定的經營場所；四是現(xiàn)有很多貨運市場面臨搬遷，而東西湖區(qū)并沒有能很好承接現(xiàn)有貨運市場大搬遷的基地或項目；五是東西湖區(qū)政府對公路貨運市場這樣的平臺型物流項目采取限制審批。本項目主要的貨運專線客戶來源之一是107國道現(xiàn)有貨運市場的搬遷，及需要更大的營業(yè)面積以滿足原來場地不足或業(yè)務增長的經營戶。216。 物流信息交易市場小結武漢物流信息交易中心基本集中在匯通物流園。由于與城市發(fā)展沖突，匯通物流園要搬遷至本項目附近新建匯通公路港。由于匯通公路港物業(yè)全部出售、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，且政府不支持匯通后期開發(fā)，為本項目開展物流信息交易業(yè)務提供市場機會。216。 倉儲設施市場小結東西湖區(qū)交通便利、貨運市場發(fā)達，是商貿企業(yè)、電商企業(yè)設立分撥中心、配送中心的較佳選址。在東西湖區(qū)現(xiàn)代倉庫緊缺，市場需求旺盛的背景下，但東西湖區(qū)物流倉儲用地緊張，能提供建設倉儲的用地指標少。因此本項目建設現(xiàn)代標準倉庫的需求看好。216。 電子商務市場小結目前，電子商務客戶認為本項目距離市區(qū)位置較遠，周邊商務、生活配套不成熟，公共交通也不方便，不愿意到本項目區(qū)位從事電子商務的展示、商務活動。但由于本項目良好的交通位置，且倉儲辦公的可分離，電商企業(yè)愿意將倉儲搬遷至該區(qū)域。因此，本項目存在為電子商務企業(yè)提供電商倉儲和配送等物流倉儲基地的市場機會；做電商展示、交易、辦公、物流一體化的電商物流基地的目前條件不成熟；隨著周邊商品交易市場群的建設和商圈逐步成熟，可以在后期去滿足電商物流基地的需求。第五章 項目戰(zhàn)略定位和功能 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢216。 區(qū)位和交通優(yōu)勢本項目選址于東西湖區(qū)走馬嶺，緊鄰東吳大道、武漢市重要貨運通道107國道，距離京港澳高速、滬蓉高速等武漢主要公路通道出口在5公里左右，具備良好的建立物流中心的區(qū)位和交通優(yōu)勢。216。 政策優(yōu)勢東西湖區(qū)是武漢市規(guī)劃的物流業(yè)發(fā)展重點區(qū)域，現(xiàn)代物流業(yè)是東西湖區(qū)的三大主導產業(yè)之一。項目所在的東西湖綜合物流園是武漢市重點發(fā)展的物流園區(qū)，符合政府的發(fā)展規(guī)劃。同時，東西湖區(qū)對入?yún)^(qū)的物流項目審批嚴格，特別是平臺式物流項目嚴格控制，通過前期的項目推介和政府溝通，該項目已經獲得東西湖區(qū)政府的充分認可和大力支持，成為東西湖優(yōu)先支持入?yún)^(qū)的物流項目。216。 市場優(yōu)勢項目所在地是武漢市規(guī)劃的離市區(qū)、成熟傳統(tǒng)商貿產業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)最近，經濟發(fā)展良好的區(qū)域；同時，東西湖區(qū)也是武漢未來規(guī)劃重點打造的工業(yè)產業(yè)區(qū)和商貿物流新城區(qū)。本項目位于傳統(tǒng)的物流企業(yè)聚集區(qū)東西湖區(qū)，該區(qū)域是傳統(tǒng)物流企業(yè)、貨運市場分布最為密集，也是大型現(xiàn)代物流企業(yè)最為集中的區(qū)域，物流業(yè)務圈成熟，是武漢公路貨運和現(xiàn)代物流核心區(qū)域，綜合條件最好。 項目劣勢地塊面積僅有187畝，相對于建設公路貨運市場面積較小，還不足以形成貨運市場規(guī)模優(yōu)勢。建議深國際在推進本項目一期建設的同時，爭取盡早落實二期用地。 項目機會216。 政府致力于建設物流樞紐，打造國家物流中心，對物流產業(yè)的大力扶持武漢發(fā)展定位是要建設成為國際供應鏈體系的重點節(jié)點、全國性物流樞紐和物流信息中心。為此，武漢將現(xiàn)代物流業(yè)定位為支柱產業(yè)，并規(guī)劃到2015年，建設成為國家物流中心。近年來武漢對現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展和重點物流項目支持力度大，態(tài)度積極，這有利于本項目的落地和運營，還可以對照武漢各種優(yōu)惠政策、措施爭取有利的優(yōu)惠條件和經營條件。216。 東西湖現(xiàn)有貨運市場面臨大搬遷，且暫時還沒有好的承接項目①武漢三環(huán)內的貨運市場需要搬遷，如漢正西物流園、金橋物流、錦虹物流等，估計在2015年將完成搬遷。②舵落口大市場正在全面改造升級，其物流中心將被迫搬遷，估計2015左右也要搬遷。③吳家山進入城市升級階段，五環(huán)路一帶將轉向房地產和商業(yè)開發(fā)，周邊貨運市場需要搬遷。如匯通物流園(2015年搬遷)、漢聯(lián)物流、永興停車場等(雖然暫無計劃，但經營業(yè)戶都知道遲早要搬)。按照規(guī)劃和經營習慣，東西湖目前的貨運市場搬遷的最佳方向是沿107國道往西。不過，目前沒有很多的承接基地。216。 現(xiàn)有貨運市場已經嚴重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要①現(xiàn)有的貨運市場建設檔次低、場地擁擠，操作極其不方便，沒有月臺，操作效率低。②很多貨運專線企業(yè)業(yè)戶發(fā)展迅速(武漢公路貨運量增長迅速、東西湖周邊產業(yè)和商貿日漸成熟、很多貨運專線企業(yè)轉型，部分介入第三方物流業(yè)務)，但是現(xiàn)有場地嚴重不足。216。 武漢城市道路交通管制，“限貨令”將加速商貿和貨運市場外遷為緩解武漢城市交通擁擠情況，武漢出臺了非常嚴格的“限貨令”。 “限貨令”的推出，將加速中心城區(qū)商品交易市場外遷，逼迫三環(huán)內的貨運市場和物流企業(yè)也不得不重新“洗牌”，向外搬遷到三環(huán)線外。216。 東西湖產業(yè)和商貿大發(fā)展，帶來對現(xiàn)代倉儲設施的龐大需求東西湖區(qū)在“十二五”期間，工業(yè)產業(yè)和商貿流通業(yè)都要倍增，現(xiàn)有現(xiàn)代倉儲設施嚴重不足，為項目倉儲設施提供了龐大的市場空間。 項目威脅從市場競爭來看，未來與本項目同質化競爭的物流園主要有交運物流、匯通公路港、天黎聯(lián)盟物流基地及現(xiàn)有的物流園區(qū)，但鑒于競爭項目的規(guī)模體量較小，而市場需求遠超過供給的現(xiàn)狀，相互間惡性