【正文】 ,000平米的倉庫。物業(yè)形態(tài)為單層簡易鋼構(gòu)倉庫，沒有月臺，沒有雨棚。租金28元/平米月。圖416 速爾物流倉庫物業(yè)情況 倉儲設(shè)施市場機會分析目前，武漢倉庫面積雖然有500萬平米，但總體來說是供應(yīng)小于需求，尤其是現(xiàn)代標準倉庫的供需屬于嚴重結(jié)構(gòu)性短缺。而作為物流前沿地的東西湖區(qū)，目前東西湖區(qū)的倉庫面積不完全統(tǒng)計在80萬~100萬平米之間，但現(xiàn)代化倉儲不足25%，難以滿足當前旺盛的市場需求。在調(diào)研過程中，德邦、順豐、天地華宇、新邦物流等目前在東西湖區(qū)等都是租賃倉庫，且都存在場地不夠使用的現(xiàn)狀。根據(jù)估算，未來5年，東西湖區(qū)潛在倉儲設(shè)施需求缺口在100萬平米以上。其對現(xiàn)代化標準倉庫的需求增長主要來自于以下方面：216。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)食品、機電、醫(yī)藥等各類企業(yè)的發(fā)展，帶動第三方物流業(yè)務(wù)增長。第三方物流企業(yè)增多及業(yè)務(wù)增長帶動了對現(xiàn)代標準倉庫的需求膨脹。216。 東西湖區(qū)交通便利、貨運市場發(fā)達，設(shè)立區(qū)域分撥中心條件優(yōu)越，所以很多的商貿(mào)企業(yè)、電商企業(yè)謀求在東西湖區(qū)設(shè)立倉儲基地。216。 走馬嶺商貿(mào)物流新城的商貿(mào)項目配套。走馬嶺商貿(mào)物流新城是武漢規(guī)劃重點發(fā)展的商貿(mào)市場群之一，大量的商品交易市場建設(shè)開發(fā)，需要大量倉儲物流設(shè)施的配套。因此，目前很多倉儲型的企業(yè)都在與東西湖區(qū)洽談，爭取獲得倉儲土地資源，如安得物流、普洛斯、蓋世理、豐樹、中通等。上述企業(yè)爭相拿地也說明東西湖區(qū)建設(shè)現(xiàn)代倉庫的需求旺盛。但東西湖批準的每個項目規(guī)模都不大(一般200畝以下)，遠遠不能滿足周邊市場需要。目前，上述企業(yè)的項目還在意向階段，為在后續(xù)的競爭中贏得先機，需要加速推進本項目，以在時間上贏得競爭優(yōu)勢；從另一個角度看，未來隨著普洛斯、普凱等項目落地，也將促進本項目區(qū)域成為武漢未來重要的物流中心，推動該區(qū)域的成熟，其高端的定位也將推動本區(qū)域倉儲物流設(shè)施的價位。 武漢電子商務(wù)物流分析 武漢電子商務(wù)物流情況216。 武漢市是我國電商發(fā)展最活躍的地區(qū)之一2012年湖北省網(wǎng)民總數(shù)居全國第七位，中部六省第一位；全省網(wǎng)絡(luò)零售交易額居全國第八位、中部六省第一位。2012年，湖北省電子商務(wù)企業(yè)數(shù)量仍在全國十名以外，但截止至2013年6月份，湖北省在電商企業(yè)數(shù)量全國排名（含直轄市）中已經(jīng)成功擠進前十，%。2011年11月，國家發(fā)改委等八部委批準21個城市創(chuàng)建“國家電子商務(wù)示范城市”中，武漢位列其中。根據(jù)武漢市物流局提供的《武漢市電子商務(wù)物流調(diào)研報告》，武漢市2012年從事電子商務(wù)的企業(yè)490余戶，從事網(wǎng)上經(jīng)營活動的企業(yè)6,600余戶，規(guī)模以上電子商務(wù)企業(yè)由2010年的102家增長至130家。同時武漢網(wǎng)店發(fā)展規(guī)模也正逐步擴大，武漢市有注冊的網(wǎng)店16萬多家，正常營業(yè)狀態(tài)的網(wǎng)點超過3萬家，皇冠級別網(wǎng)店500家(交易過1萬筆，平均年交易額100萬元以上)，金冠級別網(wǎng)店5家(交易過50萬筆，平均年交易額5000萬元以上)；武漢市電子商務(wù)交易規(guī)模占全省的七成以上。武漢有代表性的電子商務(wù)平臺有：中百電子商務(wù)網(wǎng)、華中鋼鐵電子商務(wù)信息網(wǎng)、九州通藥品在線采購平臺、三聯(lián)中國、中物在線等。216。 武漢電商物流基本情況全國知名的電商企業(yè)基本都已經(jīng)進入武漢，其在物流倉儲的建設(shè)方式主要分為兩種：一是1類電商、如京東、阿里巴巴、蘇寧、亞馬遜、當當?shù)龋欢?類電商(本地龍頭電商企業(yè))則采取租用倉庫方式。表43 知名電商企業(yè)在武漢物流基地運營情況216。 主要電商物流基地分布情況主要電商分布為（紅色為目前已建立物流中心位置，綠色為最新或有意向區(qū)域）： （非自建） （非自建） （籌建中）圖417 知名電商武漢物流基地分布情況從選址來看，目前電商運營中心主要集中在武漢主城區(qū)西側(cè)，三環(huán)以外，而外環(huán)周邊最為集中，分別沿G4（京港澳高速）與G107（國道京深線）分布。 按照武漢市行政區(qū)域進行劃分，電商基地主要集中在東西湖區(qū)、漢陽區(qū)及江夏區(qū)。 主要電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園隨著電子商務(wù)的高速發(fā)展，武漢市也高度重視電子商務(wù)的發(fā)展，電子商務(wù)園區(qū)建設(shè)在逐步興起。2010年5月16日上午，華中地區(qū)首個電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園——沌口總部基地一期項目在武漢動土開建。2011年11月，臺灣白領(lǐng)麗人國際集團與武漢市黃陂區(qū)正式簽約，投資15億建設(shè)中部最大的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園“網(wǎng)上漢口北”。2012年5月，硚口區(qū)漢正街都市工業(yè)區(qū)被國家商務(wù)部確定為全省唯一的國家電子商務(wù)示范基地。1. 沌口總部基地——華中地區(qū)首個電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園地處武漢市漢陽區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江城大道與芳草二路交匯處，是武漢傳統(tǒng)工業(yè)集聚地；毗鄰武漢三環(huán)線，距離京珠高速14公里。216。 ，建筑形態(tài)為獨棟式商務(wù)辦公樓，；216。 一期開工于2009年，2012年1月竣工，實際共有辦公大樓20棟，每棟6層，開間面積8004,000平米，設(shè)4電梯1貨梯，共有停車位1066個；216。 調(diào)研中實際，該區(qū)域全部為整棟出售，均價在8,000元/平米；216。 通過物業(yè)管理處了解到，實際入駐企業(yè)種類繁多，并未做特定規(guī)劃，園區(qū)也沒有專門的扶持電商企業(yè)的相關(guān)政策，對于任何企業(yè)都可以自行申請政府支持，雖然目前已經(jīng)出售完畢，但是園區(qū)外圍商務(wù)相關(guān)“電子產(chǎn)業(yè)基地”的標識，實際掛牌入駐企業(yè)僅兩家，為中交二公局第一工程公司和湖北航道；216。 園區(qū)內(nèi)部目前有部分空樓層可以通過業(yè)主進行轉(zhuǎn)租，但也必須整層租賃，面積也相對過大，并不適于電商企業(yè)。圖418沌口總部基地2. 武漢硚口電子商務(wù)示范基地——國家電子商務(wù)示范基地 216。 目前電子商務(wù)企業(yè)實際聚集于新工廠電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，位于硚口區(qū)古田一路28號，利用原銅材廠破舊廠房的紅色工業(yè)記憶，保持原建筑特色，以修舊如舊的手法進行改造,占地面積120畝，建筑面積達10萬平方米，功能包括網(wǎng)商創(chuàng)業(yè)基地、電子商務(wù)商貿(mào)基地、網(wǎng)上服務(wù)中心、電子商務(wù)服務(wù)供應(yīng)商、人才流動站五個區(qū)域大功能分布； 216。 園區(qū)于2011年4月動工改建，與2012年4月開園，園區(qū)以資源節(jié)約、環(huán)境友好的模式，打造電子商務(wù)、工業(yè)設(shè)計等新型業(yè)態(tài)，招商對象嚴格遵守電子商務(wù)主管企業(yè)定位，主要引進電子商務(wù)圈產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)；216。 調(diào)研中實際已經(jīng)入駐的企業(yè)有我的百家電子商務(wù)有限公司（淘寶網(wǎng)服裝銷量第一）、武漢蜂巢電子商務(wù)有限公司（淘寶湖北館運營）； 216。 園區(qū)本身并不具備物流中心功能，其鼓勵園區(qū)企業(yè)在臨近城區(qū)設(shè)立物流倉儲基地或中心，建設(shè)配送中心。 圖419 硚口電子商務(wù)示范基地3. 網(wǎng)上漢口北2011年12月26日，臺灣白領(lǐng)麗人國際集團與武漢市黃陂區(qū)正式簽約，投資15億建設(shè)中部最大的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園“網(wǎng)上漢口北”。項目規(guī)劃面積50萬平方米，其內(nèi)含集團辦公總部中心、電子商務(wù)研發(fā)中心、網(wǎng)絡(luò)中心、結(jié)算中心、運營中心、配送中心，為總產(chǎn)值逾500億的十大專業(yè)市場做配套服務(wù)。全面達產(chǎn)后將引進500家電子商務(wù)優(yōu)秀企業(yè)，正式開業(yè)時間尚未確定。 電商物流市場機會分析216。 電商倉儲需求對于國內(nèi)的大型電商企業(yè)，大部分在武漢自建有倉庫，但二線電商在市場規(guī)模較小的情況下，自建物流風險過大，以凡客為例，其自建物流如風達裁員情況頻發(fā)。因此仍然有部分二線電商保持第三方物流運作，其中以倉儲需求最為顯著，通過租賃本地倉庫，能有效控制風險。而目前自建與第三方運作，在全國范圍內(nèi)也都是普遍存在。 武漢本地電商目前整體規(guī)模呈現(xiàn)兩極分化的情況：對于較為大型的電商企業(yè)，一般起源于武漢本地的制造產(chǎn)業(yè)，如服裝、汽車零配件、食品等，在工廠周邊即配有相應(yīng)的專用倉儲倉庫，但是隨著武漢物流外遷，大量處于三環(huán)以內(nèi)的制造企業(yè)倉庫外遷將是必然，交通管制日趨嚴厲的大環(huán)境之中，如果倉庫仍然處于三環(huán)以內(nèi)，外地貨運車輛將難以作業(yè)，其代表為武漢安都電子商務(wù)有限公司；而對于較小的電商企業(yè)，往往發(fā)貨量較小，直接用自有住宅解決發(fā)貨需求，無需專門的倉儲空間。 216。 電商辦公需求 伴隨著武漢本地電商企業(yè)的發(fā)展，辦公與物流運作也將逐步實現(xiàn)分離，越來越多的電商企業(yè)將逐步考慮辦公的需求，其中硚口國家電子示范基地就是很好的范例，企業(yè)主要將研發(fā)及辦公地設(shè)置在園區(qū)內(nèi)，而生產(chǎn)、物流等環(huán)節(jié)則與之分離。 但是從位置來看，企業(yè)總部、研發(fā)中心類型的辦公大樓大多處于武漢市三環(huán)以內(nèi)，需要考慮員工生活需求。 從調(diào)研的反饋來看，電子商務(wù)客戶認為本項目距離市區(qū)位置較遠，周邊商務(wù)、生活配套不成熟，公共交通也不方便，不愿意到本項目區(qū)位從事電子商務(wù)的展示、商務(wù)活動。所以，本項目存在為電子商務(wù)企業(yè)提供電商物流基地的市場機會；做電商展示、交易、辦公、物流一體化的電商物流基地的目前條件暫不成熟；隨著走馬嶺商貿(mào)物流新城的建設(shè)開發(fā)和周邊大型商品交易市場項目的增加，后期存在做電商展示、交易、辦公、物流一體化的電商物流基地的機會，到時可以在項目后期去滿足。 項目市場機會分析小結(jié)216。 公路貨運市場小結(jié)本項目開發(fā)公路貨運專線市場具有非常好的市場基礎(chǔ)。一是東西湖區(qū)是經(jīng)過長期傳統(tǒng)形成的武漢最主要的公路貨運中心，是武漢公路貨運的集散基地、發(fā)車基地和信息交易基地；二是現(xiàn)有貨運市場無論從場地設(shè)施硬件條件還是經(jīng)營面積已經(jīng)嚴重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要；三是歷經(jīng)多次搬遷，公路貨運商戶迫切需要長期、穩(wěn)定的經(jīng)營場所；四是現(xiàn)有很多貨運市場面臨搬遷，而東西湖區(qū)并沒有能很好承接現(xiàn)有貨運市場大搬遷的基地或項目；五是東西湖區(qū)政府對公路貨運市場這樣的平臺型物流項目采取限制審批。本項目主要的貨運專線客戶來源之一是107國道現(xiàn)有貨運市場的搬遷，及需要更大的營業(yè)面積以滿足原來場地不足或業(yè)務(wù)增長的經(jīng)營戶。216。 物流信息交易市場小結(jié)武漢物流信息交易中心基本集中在匯通物流園。由于與城市發(fā)展沖突，匯通物流園要搬遷至本項目附近新建匯通公路港。由于匯通公路港物業(yè)全部出售、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，且政府不支持匯通后期開發(fā)，為本項目開展物流信息交易業(yè)務(wù)提供市場機會。216。 倉儲設(shè)施市場小結(jié)東西湖區(qū)交通便利、貨運市場發(fā)達，是商貿(mào)企業(yè)、電商企業(yè)設(shè)立分撥中心、配送中心的較佳選址。在東西湖區(qū)現(xiàn)代倉庫緊缺，市場需求旺盛的背景下，但東西湖區(qū)物流倉儲用地緊張，能提供建設(shè)倉儲的用地指標少。因此本項目建設(shè)現(xiàn)代標準倉庫的需求看好。216。 電子商務(wù)市場小結(jié)目前，電子商務(wù)客戶認為本項目距離市區(qū)位置較遠，周邊商務(wù)、生活配套不成熟，公共交通也不方便，不愿意到本項目區(qū)位從事電子商務(wù)的展示、商務(wù)活動。但由于本項目良好的交通位置，且倉儲辦公的可分離，電商企業(yè)愿意將倉儲搬遷至該區(qū)域。因此，本項目存在為電子商務(wù)企業(yè)提供電商倉儲和配送等物流倉儲基地的市場機會；做電商展示、交易、辦公、物流一體化的電商物流基地的目前條件不成熟；隨著周邊商品交易市場群的建設(shè)和商圈逐步成熟，可以在后期去滿足電商物流基地的需求。第五章 項目戰(zhàn)略定位和功能 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢216。 區(qū)位和交通優(yōu)勢本項目選址于東西湖區(qū)走馬嶺，緊鄰東吳大道、武漢市重要貨運通道107國道，距離京港澳高速、滬蓉高速等武漢主要公路通道出口在5公里左右，具備良好的建立物流中心的區(qū)位和交通優(yōu)勢。216。 政策優(yōu)勢東西湖區(qū)是武漢市規(guī)劃的物流業(yè)發(fā)展重點區(qū)域，現(xiàn)代物流業(yè)是東西湖區(qū)的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。項目所在的東西湖綜合物流園是武漢市重點發(fā)展的物流園區(qū)，符合政府的發(fā)展規(guī)劃。同時，東西湖區(qū)對入?yún)^(qū)的物流項目審批嚴格，特別是平臺式物流項目嚴格控制，通過前期的項目推介和政府溝通，該項目已經(jīng)獲得東西湖區(qū)政府的充分認可和大力支持，成為東西湖優(yōu)先支持入?yún)^(qū)的物流項目。216。 市場優(yōu)勢項目所在地是武漢市規(guī)劃的離市區(qū)、成熟傳統(tǒng)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)最近，經(jīng)濟發(fā)展良好的區(qū)域；同時，東西湖區(qū)也是武漢未來規(guī)劃重點打造的工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流新城區(qū)。本項目位于傳統(tǒng)的物流企業(yè)聚集區(qū)東西湖區(qū)，該區(qū)域是傳統(tǒng)物流企業(yè)、貨運市場分布最為密集，也是大型現(xiàn)代物流企業(yè)最為集中的區(qū)域，物流業(yè)務(wù)圈成熟，是武漢公路貨運和現(xiàn)代物流核心區(qū)域，綜合條件最好。 項目劣勢地塊面積僅有187畝，相對于建設(shè)公路貨運市場面積較小，還不足以形成貨運市場規(guī)模優(yōu)勢。建議深國際在推進本項目一期建設(shè)的同時，爭取盡早落實二期用地。 項目機會216。 政府致力于建設(shè)物流樞紐，打造國家物流中心，對物流產(chǎn)業(yè)的大力扶持武漢發(fā)展定位是要建設(shè)成為國際供應(yīng)鏈體系的重點節(jié)點、全國性物流樞紐和物流信息中心。為此，武漢將現(xiàn)代物流業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，并規(guī)劃到2015年，建設(shè)成為國家物流中心。近年來武漢對現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展和重點物流項目支持力度大，態(tài)度積極，這有利于本項目的落地和運營，還可以對照武漢各種優(yōu)惠政策、措施爭取有利的優(yōu)惠條件和經(jīng)營條件。216。 東西湖現(xiàn)有貨運市場面臨大搬遷，且暫時還沒有好的承接項目①武漢三環(huán)內(nèi)的貨運市場需要搬遷，如漢正西物流園、金橋物流、錦虹物流等，估計在2015年將完成搬遷。②舵落口大市場正在全面改造升級，其物流中心將被迫搬遷，估計2015左右也要搬遷。③吳家山進入城市升級階段，五環(huán)路一帶將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)和商業(yè)開發(fā)，周邊貨運市場需要搬遷。如匯通物流園(2015年搬遷)、漢聯(lián)物流、永興停車場等(雖然暫無計劃，但經(jīng)營業(yè)戶都知道遲早要搬)。按照規(guī)劃和經(jīng)營習(xí)慣，東西湖目前的貨運市場搬遷的最佳方向是沿107國道往西。不過，目前沒有很多的承接基地。216。 現(xiàn)有貨運市場已經(jīng)嚴重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要①現(xiàn)有的貨運市場建設(shè)檔次低、場地擁擠，操作極其不方便，沒有月臺，操作效率低。②很多貨運專線企業(yè)業(yè)戶發(fā)展迅速(武漢公路貨運量增長迅速、東西湖周邊產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)日漸成熟、很多貨運專線企業(yè)轉(zhuǎn)型，部分介入第三方物流業(yè)務(wù))，但是現(xiàn)有場地嚴重不足。216。 武漢城市道路交通管制，“限貨令”將加速商貿(mào)和貨運市場外遷為緩解武漢城市交通擁擠情況，武漢出臺了非常嚴格的“限貨令”。 “限貨令”的推出，將加速中心城區(qū)商品交易市場外遷，逼迫三環(huán)內(nèi)的貨運市場和物流企業(yè)也不得不重新“洗牌”，向外搬遷到三環(huán)線外。216。 東西湖產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)大發(fā)展，帶來對現(xiàn)代倉儲設(shè)施的龐大需求東西湖區(qū)在“十二五”期間，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)都要倍增，現(xiàn)有現(xiàn)代倉儲設(shè)施嚴重不足，為項目倉儲設(shè)施提供了龐大的市場空間。 項目威脅從市場競爭來看，未來與本項目同質(zhì)化競爭的物流園主要有交運物流、匯通公路港、天黎聯(lián)盟物流基地及現(xiàn)有的物流園區(qū)，但鑒于競爭項目的規(guī)模體量較小，而市場需求遠超過供給的現(xiàn)狀，相互間惡性