【正文】 化。包括園區(qū)綜合管理系統(tǒng)，園區(qū)OA系統(tǒng)、園區(qū)財務(wù)系統(tǒng)、園區(qū)資源管理系統(tǒng)、園區(qū)門戶網(wǎng)站、信用考評評估系統(tǒng)、GPS/GIS/移動視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等，預(yù)計總投入為？？萬元。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總成本投入預(yù)為？？？萬元。項目土地成本為？？萬元人民幣、園區(qū)物流設(shè)施基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資？？萬元人民幣，其次加上信息系統(tǒng)總投入為？？萬元，合計項目投資總額？？萬元。項目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計投資約？？萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計總投資約為？？萬元。第六章 融資方案 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目融資主體為XXXX投資有限公司。 項目自有資金籌措為？？萬元。項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：⑴項目法人資本金，？？？為開發(fā)本項目；項目建設(shè)投入資金除項目自有資金外。債務(wù)資金為？？？萬元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，？？？萬元的資本金達(dá)到項目總投資額的X%，根據(jù)法人XX及其股東的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對貸款控制較嚴(yán)，基于本項目很好的市場前景，豐厚的投資回報，信用等級，再加上自有資本金比例高達(dá)X%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到？？？萬元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。在項目投入總資金中，自有資金部分占：X%債務(wù)資金部分占：X%對于一個開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。對于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率？%，但總的來看，不管是債務(wù)性固定回報率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。第七章 財務(wù)分析本報告財務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于物流園內(nèi)出租市場規(guī)律及收入項目的基礎(chǔ)上，做個以下科學(xué)、合理的財務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，本項目的收入來源主要是商業(yè)店鋪銷售收入、設(shè)施租賃收入兩大部分，根據(jù)目前倉庫租金水平，XX島綜合物流園產(chǎn)業(yè)體（倉庫、堆場等）設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為？元/㎡月；其園區(qū)設(shè)施平均出租率為？%。園區(qū)建成后（倉庫、堆場等）設(shè)施的年租賃收入約？萬元。商業(yè)店鋪銷售收入預(yù)計為？萬元。物流信息平臺的年營業(yè)收入預(yù)計為？萬元。物流金融服務(wù)的年營業(yè)收入預(yù)計為？萬元。 物業(yè)租金收入根據(jù)預(yù)測，項目預(yù)計的總資產(chǎn)投資？萬元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷售收入約？萬元。 倉庫、堆場等）設(shè)施園區(qū)內(nèi)的倉庫、堆場等設(shè)施的年租賃收入約？萬元。 信息服務(wù)收入建成運營后的物流信息平臺的年營業(yè)收入預(yù)計為？萬元。 物流金融服務(wù)收入園區(qū)提供物流金融服務(wù)（融資、擔(dān)保、監(jiān)管等）的年營業(yè)收入預(yù)計為？萬元。 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)　　　1總用地面積　　　2總建筑面積　　　冷藏中心　　　物流配送中心　　　多功能倉庫　　　食品加工園　　　輔助配套設(shè)施用房　　包括行政辦公樓、變電室、泵房、發(fā)電機房等用房3綠化率　　　4建設(shè)周期　　　5勞動定員　　　二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1項目總投資　　　2固定資產(chǎn)投資總額　　　3鋪底流動資金　　　4營業(yè)收入　　正常年5營業(yè)稅金及附加　　正常年6總成本費用　　正常年7利潤總額　　正常年8所得稅　　正常年9稅后利潤　　正常年10主要財務(wù)評價指標(biāo)　　　全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率　　　所得稅前　　　所得稅后　　　自有資金內(nèi)部收益率　　　全部投資回收期　　　所得稅前　　含建設(shè)期1年所得稅后　　含建設(shè)期1年自有資金內(nèi)部回收期　　含建設(shè)期1年盈虧平衡點（生產(chǎn)能力）　　　備注為方便核算，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已折合成人民幣 根據(jù)上述財務(wù)預(yù)測的結(jié)果顯示，項目建成后，將每年實現(xiàn)?萬元人民的營業(yè)收入。每年創(chuàng)稅額將超過?（所得稅按?%測算）。項目投資回報率?%，項目建成后，?年左右就會收回投資。 項目建成后，年營業(yè)額達(dá)?萬元，每年創(chuàng)稅額?萬元，年投資回報率?%，項目投資回收期約為?年。項目財務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財務(wù)上是可行的。第八章 報告總結(jié)《XX島綜合物流園產(chǎn)業(yè)體》項目建設(shè)在時、空條件和市場、經(jīng)濟(jì)、政治、社會環(huán)境的選擇中，可謂盡善盡美，且經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的分析和預(yù)測是實事求是的，尤其是項目建成后對帶動和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測分析是客觀的?！禭X島綜合物流園產(chǎn)業(yè)體》以海峽XX制造業(yè)、跨境貿(mào)易大市場為背景，以物流服務(wù)于XX、珠三角及現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡單運輸、粗糙服務(wù)等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開拓一條電子化、信息化、物流市場化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢，因而是完全可行的。本項目的建設(shè)資金應(yīng)通過發(fā)展商等金融渠道，集中地進(jìn)行籌集。建設(shè)期應(yīng)特別注重資金的運用，千方百計挖掘潛力，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質(zhì)工程，實現(xiàn)形象、品牌工程，使每個項目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的“物流園區(qū)”。27