【正文】 20人物管人員 4人裝載司機(jī) 10人轉(zhuǎn)運(yùn)部經(jīng)理1人行車?yán)碡? 8人倉(cāng)管人員 30人叉車司機(jī) 10人倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)部經(jīng)理1人行車?yán)碡? 8人 建設(shè)進(jìn)度安排本建設(shè)項(xiàng)目采用整體規(guī)劃、分階段實(shí)施的方式進(jìn)行。本工程計(jì)劃在2011年2月至2012年11月完成達(dá)到驗(yàn)收的目標(biāo)。詳見項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排表101。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排表序號(hào)項(xiàng) 目2011年1234567891011121234567891011121可研編制和審批2地質(zhì)勘察3施工設(shè)計(jì)4招投標(biāo)5項(xiàng)目實(shí)施6竣工驗(yàn)收第十章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù)(1)項(xiàng)目方案圖(2)土建工程：項(xiàng)目建（構(gòu)）筑物土建工程造價(jià)，主要參考該項(xiàng)目擬建地區(qū)近期已完類似工程有關(guān)預(yù)、決算指標(biāo)及塔城地區(qū)定額、估價(jià)表，結(jié)合本工程特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后計(jì)算，以元／m元／m、元／座等指標(biāo)計(jì)算。(3)建筑安裝造價(jià)：根據(jù)工程給水及設(shè)備設(shè)計(jì)范圍，參考項(xiàng)目擬建地區(qū)近期已完類似工程造價(jià)及相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算。(4)前期工作費(fèi)參照國(guó)家委計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》執(zhí)行。(5)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按2002年修整后的設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本地市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行。(6)工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等均按自治區(qū)及兵團(tuán)有關(guān)規(guī)定計(jì)取。(7)本項(xiàng)目主要工程建設(shè)期僅一年，所以不計(jì)取漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，只考慮了5％的基本預(yù)備費(fèi)。 投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資5000萬(wàn)元。，，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用750萬(wàn)元。詳見項(xiàng)目工程投資估算表13。 資金籌措方式本項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，采取以下方式進(jìn)行籌措：(1)申請(qǐng)國(guó)家專項(xiàng)資金4000萬(wàn)元；(2)自籌資金1000萬(wàn)元。第十一章 項(xiàng)目招標(biāo) 招標(biāo)方案依據(jù)新兵辦發(fā)［2001］55號(hào)《新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 招標(biāo)范圍根據(jù)新疆自治區(qū)建筑工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法，工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的二級(jí)以上的民用建筑工程的設(shè)計(jì)、30萬(wàn)元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進(jìn)行招標(biāo)；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）100萬(wàn)元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進(jìn)行招標(biāo)；估價(jià)在50萬(wàn)以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)。因此本項(xiàng)目的招標(biāo)情況如下：（1），沒有達(dá)到招標(biāo)范圍，不進(jìn)行招標(biāo)；（2），達(dá)到招標(biāo)范圍，必須進(jìn)行招標(biāo)。（3），達(dá)到招標(biāo)范圍，必須進(jìn)行招標(biāo)。（4）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)750萬(wàn)元，達(dá)到招標(biāo)范圍，必須進(jìn)行招標(biāo)。具體詳附表4：招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目為委托招標(biāo)，委托符合相應(yīng)條件并具有招標(biāo)代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)辦理本工程的招標(biāo)事宜。 招標(biāo)方式依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，招標(biāo)方式采用公開招標(biāo)形式。第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說明(1)本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參照國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方法，對(duì)投入產(chǎn)出項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(2)所得稅率根據(jù)財(cái)政部《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項(xiàng)目應(yīng)納所得稅額為年利潤(rùn)的25％。(3)盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%提取。(4)本項(xiàng)目的計(jì)算期為12年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)銷售收入及銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)預(yù)測(cè)及生產(chǎn)綱要，本項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入分別為：冷凍冷藏庫(kù)：4000 m21400元/ m2年90%=5600萬(wàn)元普通倉(cāng)庫(kù)：14000 m2180元/ m2年90%=物流配送：22萬(wàn)噸150元/噸=3300萬(wàn)元信息及產(chǎn)品檢測(cè)：22萬(wàn)噸40元/噸=880萬(wàn)元根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收法律規(guī)定，本項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅5%。城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%征收，%征收。（詳見附表7）(2)項(xiàng)目資產(chǎn)投資計(jì)劃本項(xiàng)目資產(chǎn)投資5000萬(wàn)元 (3)定員及工資總額本項(xiàng)目建成后初步定員工202人，人均工資按3萬(wàn)元/人估算，福利費(fèi)按工資總額的10％提取。(4)固定資產(chǎn)折舊估算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊按機(jī)械設(shè)備、房屋、安裝及其它工程分類計(jì)算折舊。根據(jù)（84）中設(shè)財(cái)字第1412號(hào)《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項(xiàng)目的設(shè)備折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為20年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算。（詳見附表6）(5)總成本費(fèi)用由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，經(jīng)計(jì)算，其中：。（詳見輔助報(bào)表5）(6)利潤(rùn)估算本項(xiàng)目完成后，，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為266萬(wàn)元，。（詳見附表9） 財(cái)務(wù)盈利性分析財(cái)務(wù)盈利性分析主要包括計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資利稅率等指標(biāo)。各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算詳見附表。(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率運(yùn)用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，由財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式： (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期經(jīng)計(jì)算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的10%。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算： (CICO)t =0Pt1 = （所得稅前）Pt2 = （所得稅后）(3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計(jì)算 FNPV1=8189萬(wàn)元 （所得稅前）FNPV2=6024萬(wàn)元 （所得稅后）(4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247?？偼顿Y額100%=1276247。5000100%=% 風(fēng)險(xiǎn)性分析 (1)敏感性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過程中，單因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度，分別對(duì)固定投資、銷售價(jià)格及經(jīng)營(yíng)成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。財(cái)務(wù)敏感性分析表表131序號(hào)項(xiàng) 目變化率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期1固定投資5%60835%59872銷售價(jià)格5%81965%41583經(jīng)營(yíng)成本5%48975%7894從表131可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中：銷售價(jià)格增加或減少最為敏感，經(jīng)營(yíng)成本的提高或降低次之。%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)到臨界點(diǎn)（10%）。因此，本項(xiàng)目實(shí)施過程中，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目極為重要(2)盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本247。（銷售收入－稅金－可變成本）=247。（－－）100%=%從上式的計(jì)算可以看出，%，%的生產(chǎn)能力時(shí)，就可以保本，做到不賠不賺，%的能力即可盈利。第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)研究，本項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。 本項(xiàng)目技術(shù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)可能主要是交易市場(chǎng)在設(shè)計(jì)、施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項(xiàng)目不能如期交工，影響項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)。經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計(jì)、施工技術(shù)難度不高；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方面，僅農(nóng)九師內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位；項(xiàng)目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計(jì)單位按國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目業(yè)主、施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從性質(zhì)來(lái)看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目市場(chǎng)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為項(xiàng)目建成后招商工作進(jìn)展不順利，經(jīng)營(yíng)面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析，本項(xiàng)目是根據(jù)農(nóng)九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農(nóng)九師及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以農(nóng)九師目前形成的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個(gè)旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項(xiàng)目。從該物流園的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營(yíng)方式等方面來(lái)看，項(xiàng)目建成后的招商工作是可以順利開展的。項(xiàng)目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計(jì)劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項(xiàng)目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來(lái)看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取強(qiáng)化宣傳、規(guī)范服務(wù)、加強(qiáng)管理等措施，項(xiàng)目招商是可以順利進(jìn)行的。 管理和人員風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目前期工作中，由于項(xiàng)目管理單位缺乏管理經(jīng)驗(yàn)而給項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)于項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進(jìn)行專業(yè)化管理，政府為市場(chǎng)管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實(shí)際的包括具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長(zhǎng)期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊(duì)伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其人生價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來(lái)看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要以下兩個(gè)方面，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無(wú)法按期實(shí)施；二是項(xiàng)目建成后，運(yùn)營(yíng)效益差，不能如期收回投資。 經(jīng)研究分析，建設(shè)資金不能及時(shí)落實(shí)和到位是本項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)。一旦項(xiàng)目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時(shí)投進(jìn)，影響工期延長(zhǎng)，目前測(cè)算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)將會(huì)發(fā)生變化。綜上所述，本項(xiàng)目在建設(shè)資金方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來(lái)看，屬于較大性風(fēng)險(xiǎn)，需要給予足夠的重視，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目建設(shè)資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法，并制定周密細(xì)致、具有可操作性的建設(shè)資金籌集方案，以保證項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)存在的效益風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來(lái)看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范和補(bǔ)救措施，是可以避免和得到及時(shí)挽救的。第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目建成后可為農(nóng)九師及周邊地區(qū)提供一個(gè)正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場(chǎng)所更加趨于合理化，從而推進(jìn)農(nóng)九師交易市場(chǎng)向規(guī)?；I(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和某地區(qū)的有關(guān)政策及總體發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容合理，外部建設(shè)條件良好。對(duì)農(nóng)九師的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。 存在問題及建議物流園項(xiàng)目系基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目，投資較大，回收周期較長(zhǎng)，且社會(huì)效益較經(jīng)濟(jì)效益突出，因此需要得到國(guó)家在相應(yīng)政策上的大力支持，并獲取適當(dāng)?shù)恼邇A斜。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長(zhǎng)，故投資風(fēng)險(xiǎn)較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實(shí)際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進(jìn)度，在最大程度滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，合理安排建設(shè)與資金進(jìn)度，確保項(xiàng)目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實(shí)出經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。合適的情況下，應(yīng)爭(zhēng)取政府給予投資收益保障或采取適當(dāng)形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。56 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第62頁(yè) 共62頁(yè)目 錄第一章 項(xiàng)目提要 1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章 市場(chǎng)分析 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 25第六章 公用設(shè)施 34第七章 節(jié)能、消防與勞動(dòng)安全 37第八章 環(huán)境保護(hù)及水土保持 39第九章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理 43第十章 投資估算與資金籌措 46第十一章 項(xiàng)目招標(biāo) 47第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 48第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 53第十四章 結(jié)論與建議 56附表： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算表節(jié)能計(jì)算書附圖： 農(nóng)九師地理位置圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園規(guī)劃平面圖農(nóng)九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園庫(kù)房、綜合樓方案圖附件： 農(nóng)九師一六三團(tuán)《委托書》農(nóng)