【正文】 51第五章 項目戰(zhàn)略定位和功能 53 項目SWOT分析 53 項目優(yōu)勢 53 項目劣勢 53 項目機會 54 項目威脅 55 項目定位思路 55 項目戰(zhàn)略定位 56 57 公路貨運集散中心 57 物流信息平臺 57 58 現(xiàn)代物流分撥中心 59 物流金融中心 59 綜合增值服務(wù) 59 綜合配套功能 60 項目客戶群定位 60 項目競爭優(yōu)勢 62第六章 項目選址和建設(shè)規(guī)劃 64 項目選址分析 64 建設(shè)規(guī)劃原則 67 功能設(shè)施規(guī)劃 67 建設(shè)布局規(guī)劃 70 項目建設(shè)指標(biāo) 72 項目交通組織 72第七章 項目組織和實施計劃 75 項目實施進度 75 項目組織架構(gòu) 75第八章 項目投資和資金籌措 77 投資估算依據(jù) 77 總投資估算 77 項目投資計劃 78 項目資金籌措 78第九章 項目財務(wù)測算和評價 79 財務(wù)測算說明 79 營業(yè)收入預(yù)測 79 公路貨運集散中心 79 物流倉儲中心 81 物流信息交易席位 82 停車場 82 辦公設(shè)施 83 汽車維修維護/包裝加工設(shè)施 84 配套商業(yè) 84 配套宿舍 85 物業(yè)管理收入 86 其他服務(wù)(廣告、過磅) 86 物業(yè)租金增長率說明 87 成本費用概算 88 營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、增值稅及附加 88 經(jīng)營管理費用 88 銷售、市場費用 88 折舊攤銷 88 經(jīng)濟效益評價 88 90第十章 項目綜合效益分析 92 帶動和提升武漢物流業(yè)整體水平 92 整合資源，提高社會物流效率 92 提高土地集約利用，促進武漢的可持續(xù)發(fā)展 92 改善運輸，優(yōu)化交通 92第十一章 項目風(fēng)險及控制 93 政策風(fēng)險及控制 93 市場風(fēng)險及控制 93 競爭風(fēng)險及控制 94 財務(wù)風(fēng)險及控制 95 經(jīng)營風(fēng)險及控制 95第十二章 研究結(jié)論和建議 97 研究結(jié)論 97 項目建議 97附件 98附表一：營業(yè)收入估算表 98附表二：總成本費用估算表 99附表三：損益表 100附表四：自有投資現(xiàn)金流量表 101附表五：資本金現(xiàn)金流量表(60%貸款) 102第一章 項目總體概述武漢現(xiàn)代綜合物流港216。截止2012年底，公司總資產(chǎn)413億港元，凈資產(chǎn)181億港元，利潤總額超過30億港元。 《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃》216。 《武漢地區(qū)2013年一季度建安工程造價及分析》216。圖11 項目區(qū)位圖216。 項目投資項目總投資為32,356萬元。 本項目具有良好的市場支撐武漢具有雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，是全國重要的工業(yè)基地和商貿(mào)流通中心。另外東西湖區(qū)現(xiàn)代倉儲設(shè)施供應(yīng)短缺，不能滿足東西湖區(qū)對現(xiàn)代倉儲設(shè)施的旺盛需求。深國際通過前期大量工作，已經(jīng)成功獲得東西湖區(qū)政府的認可和對深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港項目的支持，列入東西湖區(qū)優(yōu)先支持發(fā)展的重點物流項目。因此，建議本項目要以先進、差異化的功能業(yè)務(wù)形態(tài)，通過信息平臺的利用，及信息與深國際網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合，將本項目打造成為武漢市精品和標(biāo)桿項目；同時，加強與政府的溝通，積極爭取項目的二期用地。2011年，交通局公布的《交通運輸十二五發(fā)展規(guī)劃》中指出，““十二五”期間要推進國家公路運輸樞紐貨運站場建設(shè)，優(yōu)化與主要港口、鐵路站場之間的運輸組織，注重與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)市場、國際口岸的有效對接，統(tǒng)籌公路樞紐、港口、機場、鐵路站場及郵政、快遞作業(yè)樞紐的規(guī)劃建設(shè)。東西湖區(qū)是武漢公路貨運物流的核心區(qū)域，是武漢傳統(tǒng)公路貨運市場集聚區(qū)，占據(jù)武漢公路零擔(dān)貨運發(fā)運量近70%規(guī)模。眾多的國際、國內(nèi)大型物流企業(yè)正在力爭進入東西湖區(qū)，積極申請、立項、爭取土地，可以說東西湖區(qū)是武漢物流項目競爭最激烈的地區(qū)。 是深國際搶占武漢公路貨運市場高地的需要東西湖區(qū)是武漢物流企業(yè)核心聚集地，是武漢公路貨運市場的至高點。第三章 項目宏觀環(huán)境分析武漢位于中國腹地中心、湖北省東部、長江與漢江交匯處，是中部六省中唯一的副省級城市。圖33 武漢歷年GDP增長情況武漢是全國重要的先進制造業(yè)中心、綜合性國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 武漢鼓勵優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)1. 發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)代物流業(yè)是武漢鼓勵重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，在政府大力支持下，武漢物流業(yè)發(fā)展非常迅速。 企業(yè)小、散、弱，總體經(jīng)營規(guī)模和水平不高，缺乏綜合性、網(wǎng)絡(luò)化和輻射力強的領(lǐng)軍企業(yè)；216。（3）具體舉措：①比照工業(yè)用地政策,優(yōu)先安排重點物流項目用地。東西湖區(qū)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，距漢口商務(wù)中心15公里，漢口火車站11公里，陽邏深水港40公里。圖310 武漢“1+6”城市格局2. 東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃發(fā)展四大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一根據(jù)武漢市工業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，未來武漢工業(yè)布局不再“處處點火”，而是依托地域和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)形成四大產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)。其中六園之首為東西湖綜合物流園。推進物流業(yè)西遷，建設(shè)物流新城(即本項目所在的走馬嶺街道)。推進地標(biāo)式商業(yè)中心、商務(wù)中心建設(shè)，發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)和現(xiàn)代集成服務(wù)，引進一批大型商貿(mào)企業(yè)、知名中介企業(yè)和文化娛樂服務(wù)企業(yè)。其中，等級公路中。武漢加速綜合交通體系建設(shè)，特別是公路快速路網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，為武漢公路貨運、物流發(fā)展提供了良好的交通條件。“限貨令”為本項目提供了巨大的市場機會。l 從政策環(huán)境看，武漢對現(xiàn)代物流發(fā)展和重點物流項目支持力度大，有利于本項目的落地和運營，還可以對照武漢各種優(yōu)惠政策、措施爭取有利的優(yōu)惠條件和經(jīng)營條件。在漢口北的業(yè)戶絕大部分是設(shè)立收貨點，真正集貨和發(fā)車還是要到東西湖區(qū)。武漢最主要的商品交易市場就在漢口三區(qū)，漢口往外延伸就是東西湖區(qū)，東西湖區(qū)物流對接市區(qū)的商貿(mào)最為方便；③在上一輪的城市外擴中，三環(huán)內(nèi)漢口的貨運市場和停車場往外搬遷，東西湖區(qū)是承接最方便的地區(qū)；④帶動效應(yīng)：東西湖區(qū)入駐武漢市幾家具有影響力的貨運市場后，帶動了眾多大小貨運市場、停車場在周邊發(fā)展，從而形成現(xiàn)在的規(guī)模； ⑤政府重視：東西湖區(qū)政府在發(fā)展過程中，看到物流業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的促進左右，非常重視物流發(fā)展。 舵落口市場物流中心：武漢最大的省內(nèi)貨運專線市場；216。由漢陽貨運中心搬來，2年左右的時間已經(jīng)不夠用了，計劃在江夏增加一個50多畝的分撥中心。這類物業(yè)的物流園建設(shè)相對要晚一些。雖然位置要遠離現(xiàn)有貨運市場，且遠離主干道，不過招商比較順利，還沒有正式開業(yè)，已經(jīng)基本招滿。 有裝卸月臺、雨棚，層高6米以上216。③吳家山進入城市升級階段，五環(huán)路一帶將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)和商業(yè)開發(fā)，周邊貨運市場需要搬遷。匯通原在本項目旁邊規(guī)劃1,000畝做公路港。國內(nèi)知名的貨運市場平臺企業(yè)傳化物流曾和東西湖政府接洽，但是東西湖政府沒有批準(zhǔn)傳化立項意向，只是建議傳化物流和匯通商討整體收購匯通。例如位于十全路、緊挨永興停車場的歐亞達家居摩爾城原計劃做家居交易中心，現(xiàn)在已改規(guī)劃做房地產(chǎn)開發(fā)。：天黎物流聯(lián)盟基地是有臺州企業(yè)與天黎輪胎俄合作，由天黎輪胎提供場地。由于老匯通物流園位于東西湖大道和五環(huán)大道的交匯處，這個區(qū)域在東西湖城市規(guī)劃中已經(jīng)屬于城市改造和房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，東西湖區(qū)將對該市場進行搬遷。目前，信息交易中心已經(jīng)建設(shè)，并通過出售方式基本出售完畢，其一樓鋪面價格在11,000元/平米左右；二樓8,000元/平米左右；三樓5,000元/平米左右。二房東再以桌子向外出租，按照每個桌子進行出租，價格在900元/月/桌。但匯通公路港采取了類似商品交易市場的結(jié)構(gòu)，雖然方便出售，但不適合經(jīng)營，原因如下：216。因此，對于新匯通公路港存在的問題和缺陷，在該項目功能規(guī)劃中，將利用匯通公路港的問題和缺陷進行有針對性的改進，并與其競爭。 圖413 武漢倉庫主要分布區(qū)域在實地調(diào)研中，目前武漢的倉庫類型90%左右還是傳統(tǒng)的倉庫，而現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)的倉庫還比較稀缺。 項目周邊倉儲園區(qū)和競爭情況1. 盛輝物流湖北盛輝物流有限公司總部位于武漢市東西湖區(qū)京港澳高速和107國道交叉處，其在武漢保稅物流中心購置了85畝土地建立湖北盛輝物流園區(qū)。租金：35元/平米月。根據(jù)估算，未來5年，東西湖區(qū)潛在倉儲設(shè)施需求缺口在100萬平米以上。走馬嶺商貿(mào)物流新城是武漢規(guī)劃重點發(fā)展的商貿(mào)市場群之一，大量的商品交易市場建設(shè)開發(fā)，需要大量倉儲物流設(shè)施的配套。2011年11月，國家發(fā)改委等八部委批準(zhǔn)21個城市創(chuàng)建“國家電子商務(wù)示范城市”中，武漢位列其中。 按照武漢市行政區(qū)域進行劃分，電商基地主要集中在東西湖區(qū)、漢陽區(qū)及江夏區(qū)。 一期開工于2009年，2012年1月竣工，實際共有辦公大樓20棟，每棟6層，開間面積8004,000平米，設(shè)4電梯1貨梯，共有停車位1066個；216。 園區(qū)本身并不具備物流中心功能，其鼓勵園區(qū)企業(yè)在臨近城區(qū)設(shè)立物流倉儲基地或中心，建設(shè)配送中心。 武漢本地電商目前整體規(guī)模呈現(xiàn)兩極分化的情況：對于較為大型的電商企業(yè)，一般起源于武漢本地的制造產(chǎn)業(yè)，如服裝、汽車零配件、食品等，在工廠周邊即配有相應(yīng)的專用倉儲倉庫，但是隨著武漢物流外遷，大量處于三環(huán)以內(nèi)的制造企業(yè)倉庫外遷將是必然，交通管制日趨嚴(yán)厲的大環(huán)境之中，如果倉庫仍然處于三環(huán)以內(nèi)，外地貨運車輛將難以作業(yè)，其代表為武漢安都電子商務(wù)有限公司；而對于較小的電商企業(yè)，往往發(fā)貨量較小，直接用自有住宅解決發(fā)貨需求，無需專門的倉儲空間。一是東西湖區(qū)是經(jīng)過長期傳統(tǒng)形成的武漢最主要的公路貨運中心，是武漢公路貨運的集散基地、發(fā)車基地和信息交易基地；二是現(xiàn)有貨運市場無論從場地設(shè)施硬件條件還是經(jīng)營面積已經(jīng)嚴(yán)重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要；三是歷經(jīng)多次搬遷，公路貨運商戶迫切需要長期、穩(wěn)定的經(jīng)營場所；四是現(xiàn)有很多貨運市場面臨搬遷，而東西湖區(qū)并沒有能很好承接現(xiàn)有貨運市場大搬遷的基地或項目；五是東西湖區(qū)政府對公路貨運市場這樣的平臺型物流項目采取限制審批。在東西湖區(qū)現(xiàn)代倉庫緊缺，市場需求旺盛的背景下，但東西湖區(qū)物流倉儲用地緊張，能提供建設(shè)倉儲的用地指標(biāo)少。216。建議深國際在推進本項目一期建設(shè)的同時，爭取盡早落實二期用地。③吳家山進入城市升級階段，五環(huán)路一帶將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)和商業(yè)開發(fā)，周邊貨運市場需要搬遷。 武漢城市道路交通管制，“限貨令”將加速商貿(mào)和貨運市場外遷為緩解武漢城市交通擁擠情況，武漢出臺了非常嚴(yán)格的“限貨令”。216。按照規(guī)劃和經(jīng)營習(xí)慣，東西湖目前的貨運市場搬遷的最佳方向是沿107國道往西。 政府致力于建設(shè)物流樞紐，打造國家物流中心，對物流產(chǎn)業(yè)的大力扶持武漢發(fā)展定位是要建設(shè)成為國際供應(yīng)鏈體系的重點節(jié)點、全國性物流樞紐和物流信息中心。項目所在的東西湖綜合物流園是武漢市重點發(fā)展的物流園區(qū)，符合政府的發(fā)展規(guī)劃。216。216。 電商辦公需求 伴隨著武漢本地電商企業(yè)的發(fā)展，辦公與物流運作也將逐步實現(xiàn)分離，越來越多的電商企業(yè)將逐步考慮辦公的需求，其中硚口國家電子示范基地就是很好的范例，企業(yè)主要將研發(fā)及辦公地設(shè)置在園區(qū)內(nèi)，而生產(chǎn)、物流等環(huán)節(jié)則與之分離。項目規(guī)劃面積50萬平方米，其內(nèi)含集團辦公總部中心、電子商務(wù)研發(fā)中心、網(wǎng)絡(luò)中心、結(jié)算中心、運營中心、配送中心，為總產(chǎn)值逾500億的十大專業(yè)市場做配套服務(wù)。 通過物業(yè)管理處了解到，實際入駐企業(yè)種類繁多，并未做特定規(guī)劃，園區(qū)也沒有專門的扶持電商企業(yè)的相關(guān)政策，對于任何企業(yè)都可以自行申請政府支持，雖然目前已經(jīng)出售完畢，但是園區(qū)外圍商務(wù)相關(guān)“電子產(chǎn)業(yè)基地”的標(biāo)識，實際掛牌入駐企業(yè)僅兩家，為中交二公局第一工程公司和湖北航道；216。2010年5月16日上午，華中地區(qū)首個電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園——沌口總部基地一期項目在武漢動土開建。同時武漢網(wǎng)店發(fā)展規(guī)模也正逐步擴大，武漢市有注冊的網(wǎng)店16萬多家，正常營業(yè)狀態(tài)的網(wǎng)點超過3萬家，皇冠級別網(wǎng)店500家(交易過1萬筆，平均年交易額100萬元以上)，金冠級別網(wǎng)店5家(交易過50萬筆，平均年交易額5000萬元以上)；武漢市電子商務(wù)交易規(guī)模占全省的七成以上。上述企業(yè)爭相拿地也說明東西湖區(qū)建設(shè)現(xiàn)代倉庫的需求旺盛。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)食品、機電、醫(yī)藥等各類企業(yè)的發(fā)展，帶動第三方物流業(yè)務(wù)增長。出租情況：100%3. 漢聯(lián)物流園速爾物流倉庫速爾物流在漢聯(lián)物流園內(nèi)租用了約5,000平米的倉庫。圖414 盛輝物流園物業(yè)情況盛輝物流倉庫物業(yè)形態(tài)：單層鋼結(jié)構(gòu)、層高7米，有月臺、有雨棚。其現(xiàn)代化倉儲設(shè)施主要增長因素：216。 通過空間集約化理念，設(shè)置集中的交易大廳，提高配貨、配車的效率，降低司機配貨時間；216。 政府不支持匯通后期繼續(xù)建設(shè)，將影響匯通的投入和運營的力度；216。圖410 匯通物流園物業(yè)情況2. 新匯通公路港物業(yè)情況新匯通公路港的信息交易中心采用的是類商業(yè)中心結(jié)構(gòu)，三層結(jié)構(gòu)。3. 紅霞物流園紅霞物流園是由紅霞村投資2,000多萬元于2010年建設(shè)而成。老匯通物流園計劃將于2015年搬遷，其周邊的停車場也將進行搬遷。：該區(qū)域物流園，有鴻運、漢聯(lián)、永興等物流園，該園區(qū)存在物業(yè)設(shè)施落后、場地擁堵等情況，根據(jù)對園區(qū)內(nèi)經(jīng)營戶的訪談，若有合適的地方將進行搬遷；同時，該地區(qū)園區(qū)都為租用場地臨時修建場地，隨著城市外遷，該地段也將逐步外移。圖46 東西湖貨運市場業(yè)戶數(shù)除去其他項目的分流，本項目貨運專線潛在業(yè)戶數(shù)量在600家以上。本項目主要的貨運專線客戶來源之一是107國道現(xiàn)有貨運市場的搬遷，及需要更大的營業(yè)面積以滿足原來場地不足或業(yè)務(wù)增長的經(jīng)營戶。因此，政府已經(jīng)不打算繼續(xù)供地給匯通。二、現(xiàn)有貨運市場已經(jīng)嚴(yán)重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要①現(xiàn)有的貨運市場建設(shè)檔次低、場地擁擠，操作極其不方便，沒有月臺，操作效率低。這類客戶是一些經(jīng)營上一定規(guī)模的省內(nèi)貨運專線客戶，和絕大多數(shù)的城際貨運專線業(yè)戶(發(fā)大車，發(fā)貨量相對多)；n 小鋪位： 6米*9米為好，這類客戶主要為一些經(jīng)營規(guī)模小的客戶，以省內(nèi)貨運專線業(yè)戶為主。其物業(yè)結(jié)構(gòu)是單層鋼構(gòu)，10米*30米/單元，后部有10米*6米的雙層辦公室。規(guī)格也多樣化，有8米*10米，10米*20米，10米*30米等。 物業(yè)情況、價格情況及客戶需求除舵落口市場物流中心、匯通物流園以及新建的天黎物流聯(lián)盟基地外，東西湖區(qū)貨運市場基本租賃工廠廠區(qū)改造而成，普遍面積不大，且由于是臨時