【正文】 業(yè)作為城市優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)?！痹凇督煌ㄟ\(yùn)輸部投資補(bǔ)助物流園區(qū)項(xiàng)目管理辦法》中，明確提出“計(jì)劃優(yōu)先扶持全國200個(gè)左右的公路貨運(yùn)樞紐站場（物流園區(qū)）項(xiàng)目建設(shè)，給予審批通過的項(xiàng)目給予3,000萬5,000萬的投資補(bǔ)貼。2011年，交通局公布的《交通運(yùn)輸十二五發(fā)展規(guī)劃》中指出，““十二五”期間要推進(jìn)國家公路運(yùn)輸樞紐貨運(yùn)站場建設(shè)，優(yōu)化與主要港口、鐵路站場之間的運(yùn)輸組織，注重與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)市場、國際口岸的有效對接，統(tǒng)籌公路樞紐、港口、機(jī)場、鐵路站場及郵政、快遞作業(yè)樞紐的規(guī)劃建設(shè)。2012年，社會物流總費(fèi)用與GDP的比率為18%，與發(fā)達(dá)國家物流成本占GDP的比重平均約為10%左右的水平差距還很大。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 國家支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展、鼓勵現(xiàn)代公路物流港的建設(shè)現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量一個(gè)國家和地區(qū)社會分工水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段以及綜合競爭能力的重要標(biāo)志。因此，深國際需加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，提前進(jìn)行招商，并加強(qiáng)與政府溝通，形成政企聯(lián)動，把握好現(xiàn)有市場搬遷的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，爭取將本項(xiàng)目成為東西湖區(qū)公路貨運(yùn)市場指定承接基地，從而減少項(xiàng)目的競爭，加速該項(xiàng)目的隆市，為二期拿地創(chuàng)建良好的企業(yè)形象。因此，建議本項(xiàng)目要以先進(jìn)、差異化的功能業(yè)務(wù)形態(tài)，通過信息平臺的利用，及信息與深國際網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合，將本項(xiàng)目打造成為武漢市精品和標(biāo)桿項(xiàng)目；同時(shí)，加強(qiáng)與政府的溝通，積極爭取項(xiàng)目的二期用地。東西湖區(qū)政府目前對所有項(xiàng)目的供地采取謹(jǐn)慎原則，一期給深國際187畝已經(jīng)是當(dāng)?shù)刈畲笠?guī)模的供地；但相對于武漢的物流機(jī)會和深國際的戰(zhàn)略定位，該項(xiàng)目的規(guī)模對于現(xiàn)代綜合物流港相對偏小，不足以形成規(guī)模優(yōu)勢。 存在問題及建議通過對武漢工業(yè)、商貿(mào)和物流市場的充分調(diào)研和分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不大，招商也較為樂觀。 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)營效益項(xiàng)目年經(jīng)營收入可以達(dá)到6,，年均稅后利潤可達(dá)到2,，%，%，凈現(xiàn)值為1,，具有較好的經(jīng)營效益。深國際通過前期大量工作，已經(jīng)成功獲得東西湖區(qū)政府的認(rèn)可和對深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港項(xiàng)目的支持，列入東西湖區(qū)優(yōu)先支持發(fā)展的重點(diǎn)物流項(xiàng)目。本項(xiàng)目符合武漢市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，可以獲得良好政策支持。在《武漢市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出“確立物流業(yè)在我市建設(shè)國家中心城市中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，到2015年末，建成一批物流總部基地和功能聚集區(qū)，基本形成具有重要支撐作用與帶動發(fā)展功能的物流產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，基本建成國家物流中心”。216。另外東西湖區(qū)現(xiàn)代倉儲設(shè)施供應(yīng)短缺，不能滿足東西湖區(qū)對現(xiàn)代倉儲設(shè)施的旺盛需求。而目前東西湖新建設(shè)的公路貨運(yùn)市場規(guī)模不大、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，急需大型、現(xiàn)代、服務(wù)功能綜合的公路貨運(yùn)物流港來承接現(xiàn)有市場搬遷，并引導(dǎo)武漢公路貨運(yùn)市場整合升級。而目前東西湖的公路貨運(yùn)市場已經(jīng)嚴(yán)重不能滿足東西湖和武漢的公路貨運(yùn)物流需求，不論是硬件檔次、場地條件、使用功能，還是規(guī)模、交通條件、運(yùn)營服務(wù)都比較落后。城市向外發(fā)展、工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速提升和商貿(mào)流通大搬遷大轉(zhuǎn)型推動了武漢物流的快速轉(zhuǎn)型升級，傳統(tǒng)物流正向現(xiàn)代物流模式轉(zhuǎn)型，小、散的傳統(tǒng)貨運(yùn)市場和物流園區(qū)向規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。 本項(xiàng)目具有良好的市場支撐武漢具有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是全國重要的工業(yè)基地和商貿(mào)流通中心。深國際全國布局中心城市綜合物流港，武漢項(xiàng)目的落地和實(shí)施可以推進(jìn)深國際在中部地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，盡快搶占龐大的中部地區(qū)物流市場；同時(shí)，可將深國際全國網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效串聯(lián)，符合深國際的戰(zhàn)略發(fā)展要求。 項(xiàng)目研究結(jié)論216。 經(jīng)濟(jì)效益自有資金的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表13 深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)融資方案的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（60%貸款） 表14 深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)216。 項(xiàng)目投資項(xiàng)目總投資為32,356萬元。 項(xiàng)目建設(shè)周期項(xiàng)目將一次性建設(shè)開發(fā)完成。本項(xiàng)目一期占地面積187畝(124,729平米)，建筑面積126,256平方米，%，綠化率15%。216。圖11 項(xiàng)目區(qū)位圖216。項(xiàng)目離107國道800米、上京港澳高速后5公里就可以轉(zhuǎn)到滬蓉高速、武漢外環(huán)高速。項(xiàng)目距離東西湖區(qū)政府15公里，市區(qū)三環(huán)線15公里，距離武漢機(jī)場35公里。 項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目地塊位于武漢市東西湖區(qū)走馬嶺，東吳大道以北，華祥路以西，新嶺路以東。 《武漢地區(qū)2013年一季度建安工程造價(jià)及分析》216。 《關(guān)于開展國家電子商務(wù)示范基地創(chuàng)建工作的指導(dǎo)意見》216。 《武漢市物流業(yè)調(diào)研報(bào)告匯編(2012年)》216。 《武漢市物流空間發(fā)展規(guī)劃(20122020)》 216。 《武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃》216。 《武漢城市總體規(guī)劃（20102020年）》216。 《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（20002012）》216。深國際計(jì)劃于近5年內(nèi)在中國華東、華南、華中、華北、東北、西南和西北等重要地區(qū)建成若干以公路物流為核心，結(jié)合區(qū)域分撥中心、電商物流中心、城市配送中心及物流信息中心等功能的現(xiàn)代綜合物流港，初步形成網(wǎng)絡(luò)并逐步實(shí)現(xiàn)覆蓋全國的網(wǎng)絡(luò)布局。截止2012年底，公司總資產(chǎn)413億港元，凈資產(chǎn)181億港元，利潤總額超過30億港元。深圳市國際物流發(fā)展有限公司系深國際控股（深圳）有限公司的全資子公司，深國際控股為香港聯(lián)合交易所主板上市的紅籌公司（股份代碼：），控股股東為深圳市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目協(xié)議供地360畝，一期占地規(guī)模187畝(124,729平米)，建筑面積126,256平米。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：武漢市東西湖區(qū)走馬嶺，東吳大道以北，華祥路以西，新嶺路以東地塊。目錄第一章 項(xiàng)目總體概述 1 1 1 1 1 可行性研究依據(jù) 2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 2 4 項(xiàng)目研究結(jié)論 6 存在問題及建議 7第二章 項(xiàng)目背景及必要性 9 9 國家支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展、鼓勵現(xiàn)代公路物流港的建設(shè) 9 武漢打造國家物流中心，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè) 9 深國際布局全國現(xiàn)代綜合物流港網(wǎng)絡(luò) 10 10 11第三章 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析 13 13 13 武漢經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)發(fā)展現(xiàn)狀 14 武漢鼓勵優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè) 16 東西湖區(qū)發(fā)展環(huán)境 18 東西湖區(qū)基本概況 18 19 19 東西湖區(qū)是武漢現(xiàn)代物流集聚區(qū)和重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 22 2商貿(mào)流通業(yè) 24 武漢交通道路條件 25 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析小結(jié) 28第四章 項(xiàng)目市場環(huán)境分析 29 武漢公路貨運(yùn)市場分析 29 武漢公路貨運(yùn)市場圈分布 29 項(xiàng)目周邊公路貨運(yùn)市場情況 31 物業(yè)情況、價(jià)格情況及客戶需求 32 35 武漢物流信息交易市場分析 38 武漢物流信息交易市場情況 38 物業(yè)情況、價(jià)格情況及客戶需求 41 物流信息交易市場機(jī)會和競爭分析 42 武漢倉儲設(shè)施市場分析 43 武漢倉儲設(shè)施市場整體情況 43 項(xiàng)目周邊倉儲園區(qū)和競爭情況 44 倉儲設(shè)施市場機(jī)會分析 45 武漢電子商務(wù)物流分析 46 武漢電子商務(wù)物流情況 46 主要電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園 48 電商物流市場機(jī)會分析 50 項(xiàng)目市場機(jī)會分析小結(jié) 51第五章 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和功能 53 項(xiàng)目SWOT分析 53 項(xiàng)目優(yōu)勢 53 項(xiàng)目劣勢 53 項(xiàng)目機(jī)會 54 項(xiàng)目威脅 55 項(xiàng)目定位思路 55 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 56 57 公路貨運(yùn)集散中心 57 物流信息平臺 57 58 現(xiàn)代物流分撥中心 59 物流金融中心 59 綜合增值服務(wù) 59 綜合配套功能 60 項(xiàng)目客戶群定位 60 項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 62第六章 項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)劃 64 項(xiàng)目選址分析 64 建設(shè)規(guī)劃原則 67 功能設(shè)施規(guī)劃 67 建設(shè)布局規(guī)劃 70 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 72 項(xiàng)目交通組織 72第七章 項(xiàng)目組織和實(shí)施計(jì)劃 75 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 75 項(xiàng)目組織架構(gòu) 75第八章 項(xiàng)目投資和資金籌措 77 投資估算依據(jù) 77 總投資估算 77 項(xiàng)目投資計(jì)劃 78 項(xiàng)目資金籌措 78第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算和評價(jià) 79 財(cái)務(wù)測算說明 79 營業(yè)收入預(yù)測 79 公路貨運(yùn)集散中心 79 物流倉儲中心 81 物流信息交易席位 82 停車場 82 辦公設(shè)施 83 汽車維修維護(hù)/包裝加工設(shè)施 84 配套商業(yè) 84 配套宿舍 85 物業(yè)管理收入 86 其他服務(wù)(廣告、過磅) 86 物業(yè)租金增長率說明 87 成本費(fèi)用概算 88 營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、增值稅及附加 88 經(jīng)營管理費(fèi)用 88 銷售、市場費(fèi)用 88 折舊攤銷 88 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 88 90第十章 項(xiàng)目綜合效益分析 92 帶動和提升武漢物流業(yè)整體水平 92 整合資源，提高社會物流效率 92 提高土地集約利用，促進(jìn)武漢的可持續(xù)發(fā)展 92 改善運(yùn)輸，優(yōu)化交通 92第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控制 93 政策風(fēng)險(xiǎn)及控制 93 市場風(fēng)險(xiǎn)及控制 93 競爭風(fēng)險(xiǎn)及控制 94 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制 95 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及控制 95第十二章 研究結(jié)論和建議 97 研究結(jié)論 97 項(xiàng)目建議 97附件 98附表一：營業(yè)收入估算表 98附表二：總成本費(fèi)用估算表 99附表三：損益表 100附表四：自有投資現(xiàn)金流量表 101附表五：資本金現(xiàn)金流量表(60%貸款) 102第一章 項(xiàng)目總體概述武漢現(xiàn)代綜合物流港216。 項(xiàng)目投資單位：深圳市深國際物流發(fā)展有限公司（“深國際”）216。216。、汽車維修維護(hù)/。作為深圳市政府物流與收費(fèi)公路板塊的旗艦企業(yè)，深國際主要從事物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與運(yùn)營，在此基礎(chǔ)上應(yīng)用供應(yīng)鏈管理技術(shù)及信息技術(shù)向客戶提供高端物流增值服務(wù)。深國際2012013年分別獲三大國際信貸評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)授予投資級信貸評級，過去五年從境外資本市場融資累計(jì)超過100億港元。 可行性研究依據(jù)216。 《武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒（20052012）》216。 《武漢城市圈總體規(guī)劃綱要（20072020）》216。 《武漢市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》216。 《武漢市商業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃(20122020)》216。 《武漢市物流業(yè)發(fā)展工作材料匯編(2012年度)》216。 《武漢東西湖綜合保稅區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究及概念性規(guī)劃》216。 《建筑工程項(xiàng)目投資估算手冊》 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容216。項(xiàng)目處在武漢市六大物流園區(qū)之一東西湖綜合物流園區(qū)，屬于國家級開發(fā)區(qū)武漢臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊是武漢重點(diǎn)規(guī)劃和發(fā)展的商貿(mào)市場群走馬嶺商貿(mào)物流新城。項(xiàng)目緊鄰東吳大道，周邊有107國道、京港澳高速、武漢外環(huán)高速、滬蓉高速等。項(xiàng)目可以快速通達(dá)武漢市區(qū)，也可以快速向外輻射，具有良好的對外、對內(nèi)交通條件。 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位根據(jù)深國際現(xiàn)代綜合物流港的發(fā)展戰(zhàn)略，立足武漢，輻射華中，聯(lián)通全國，建設(shè)為武漢業(yè)態(tài)先進(jìn)、功能齊全的“公路貨運(yùn)集散中心、物流信息交易中心、現(xiàn)代物流分撥中心，提供貨運(yùn)集散、卡車航班、倉儲分撥、物流信息、物流金融、綜合增值服務(wù)、辦公商務(wù)配套等功能”于一體的現(xiàn)代綜合物流港，成為華中地區(qū)有一定影響力的現(xiàn)代物流港和武漢精品物流標(biāo)桿項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目根據(jù)協(xié)議分兩期拿地，一期供地187畝，本報(bào)告將以一期供地進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和財(cái)務(wù)測算。詳細(xì)指標(biāo)見下表：表11 深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港建設(shè)指標(biāo)216。前期工作時(shí)間：12個(gè)月（2014年112月）項(xiàng)目建設(shè)期：9個(gè)月（2015年1月2015年9月）項(xiàng)目試運(yùn)營期：3個(gè)月（2015年10月2015年12月）216。 表12 深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港項(xiàng)目總投資額216。 綜合社會效益本項(xiàng)目將以現(xiàn)代物流園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)營理念，通過建設(shè)現(xiàn)代物流信息交易平臺，將武漢市“小、差、低、亂”的物流園進(jìn)行整合升級，促進(jìn)武漢物流企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，提高武漢社會物流效率，有力支持東西湖區(qū)和武漢快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)流通；同時(shí)可以有效承接現(xiàn)有物流園搬遷，提高武漢公路貨運(yùn)物流行業(yè)水平，緩解貨運(yùn)市場對武漢市交通、城市環(huán)境造成的壓力，減少環(huán)境污染；另外，本項(xiàng)目將貫徹土地集約化利用理念，通過建設(shè)現(xiàn)代化多層立體倉儲、信息交易大廳等，提升土地利用效率。 本項(xiàng)目符合深國際網(wǎng)絡(luò)布局的戰(zhàn)略要求武漢作為中國中部地區(qū)的核心城市，是內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽(yù)為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”，是全國公路貨運(yùn)物流的最主要市場之一和核心節(jié)點(diǎn)，是眾多物流企業(yè)、公路貨運(yùn)物流企業(yè)必爭之地和中部地區(qū)布局的首選之地。216。目前武漢處于經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良好階段，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)流通齊頭并進(jìn)，城市由單中心轉(zhuǎn)向“1+6”(中心城市和6個(gè)城市副中心)的城市格局，整個(gè)城市處于轉(zhuǎn)型升級的重大階段。東西湖是武漢長期傳統(tǒng)形成的公路貨運(yùn)集散、發(fā)運(yùn)、信息交易中心，承擔(dān)著武漢主要的公路貨運(yùn)集散、分撥的功能，是武漢主要貨運(yùn)市場聚集地和現(xiàn)代物流運(yùn)營中心。并且由于和城市發(fā)展沖突，東西湖現(xiàn)有公路貨運(yùn)市場面臨搬遷整合提升。目前東西湖區(qū)的公路貨運(yùn)專線企業(yè)數(shù)量多，項(xiàng)目潛在客戶和市場需求大。所以，本項(xiàng)目既有良好的市場和客戶支撐，又有區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目搬遷整合的良好機(jī)會，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?本項(xiàng)目符合武漢產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、政府規(guī)劃，獲得政府大力支持武漢大力打造國家物流中心，把現(xiàn)代物流業(yè)作為城市優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)。為此，武漢成立武漢物流局，統(tǒng)一協(xié)調(diào)推進(jìn)武漢物流業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)政策資金支持，實(shí)施“一事一議”的政策，為重點(diǎn)物流企業(yè)提供“一對一”的政策扶持，將加速武漢物流業(yè)的整合提升。深國際?武漢現(xiàn)代綜合物流港位于武漢規(guī)劃的東西湖區(qū)保稅物流園內(nèi)，屬于武漢鼓勵的物流發(fā)展區(qū)，符合武漢城市發(fā)展規(guī)劃。216。綜上所述，本項(xiàng)目具備較好區(qū)位和交通優(yōu)勢、較好的地塊條件、充分的市場潛力及政策支持，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目主要問題在于土地供應(yīng)規(guī)模不大。目前項(xiàng)目體量也不足以承接?xùn)|西湖區(qū)大部分的貨運(yùn)業(yè)戶搬遷，深國際需要向東西湖區(qū)爭取，獲得東西湖區(qū)支持，擴(kuò)大項(xiàng)