【正文】 更大的空間；石油化工、煤炭、冶金、水泥等的運(yùn)量和中轉(zhuǎn)量占安慶市貨運(yùn)量的絕大部分，是未來物流發(fā)展的基礎(chǔ)；安慶及周邊市縣的百貨及小商品的批發(fā)，也為物流自身提供了良好的環(huán)境。航空方面，由大觀新城東側(cè)的206國道一路向東2公里左右可到達(dá)天柱山機(jī)場(chǎng)。可到達(dá)合安高速公路月山出入口，進(jìn)入高速后與其他高速均可互通，與全國各主要城市聯(lián)系均非常方便。2．交通優(yōu)勢(shì)有利于物流園的加速發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選擇在安慶市大觀新城。全力推動(dòng)安慶地處三省交界的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通等多渠道多方位立體構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)物流中心。安慶市政府對(duì)物流業(yè)發(fā)展的支持更加務(wù)實(shí)具體。2004年7月《中華人民共和國道路運(yùn)輸條例》開始實(shí)施，全國各地全面開展了聯(lián)合“治超”工作。此舉標(biāo)志著我國推動(dòng)物流發(fā)展的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制在中央政府層面開始形成。 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)分析安慶市政府有關(guān)部門大力推動(dòng)物流發(fā)展在國家層面上，2004年國家發(fā)改委等九部委出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流發(fā)展的意見》。(5)定性分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。(3)通過調(diào)查和測(cè)算分析，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和工程技術(shù)初步方案。 編制范圍(1)通過對(duì)項(xiàng)目擬建地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)現(xiàn)狀等進(jìn)行調(diào)查，論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性及有利條件。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 編制依據(jù)安慶大觀新城物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告于2011年8月由 公司市場(chǎng)部編制，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘察和充分調(diào)查，收集有關(guān)資料后研究論證完成。物流業(yè)是不斷啟動(dòng)市場(chǎng)，促進(jìn)需求、消費(fèi)，推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動(dòng)比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；有助于改善發(fā)展環(huán)境，滿足社會(huì)多樣化的服務(wù)需求；有助于實(shí)現(xiàn)集約式發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力和人民生活質(zhì)量。因此，大觀新城物流園的建設(shè)與運(yùn)營，對(duì)安慶市與省內(nèi)和周邊重要的經(jīng)濟(jì)中心城市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場(chǎng)秩序，形成對(duì)物流服務(wù)企業(yè)活動(dòng)的良性規(guī)范與積極引導(dǎo)，具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。服務(wù)的無形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場(chǎng)保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。同時(shí)，物流服務(wù)活動(dòng)存在著一系列委托與被委托。 (2)項(xiàng)目建設(shè)是支持有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立的需要物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng)開放、管制相關(guān)聯(lián)。隨著安慶市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進(jìn)程中，提高安慶市在物流服務(wù)供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。雖然安慶市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著巨大的物流需求，但相當(dāng)?shù)奈锪餍枨笫且环N低水平的物流需求，表現(xiàn)為相當(dāng)部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式，尚未認(rèn)識(shí)到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動(dòng)過程中對(duì)建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 與以上因素，我公司利用現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步完善自身的物流體系，擬在安慶市大觀新城建設(shè)物流園，完善基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)功能，并配套建設(shè)信息系統(tǒng)系統(tǒng)，建成一個(gè)具有現(xiàn)代化配套設(shè)施，集交易、配送、信息、服務(wù)為一體的專業(yè)化倉儲(chǔ)和物流基地，對(duì)于建立、健全和完善以市場(chǎng)為導(dǎo)向、規(guī)范交易、公平競(jìng)爭(zhēng)的物資流通體制具有積極的促進(jìn)作用。安慶物流發(fā)展有著眾多條件和機(jī)遇，發(fā)展前景很是光明。但物流產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代化水平與科學(xué)的規(guī)劃、管理等方面還存在著很大的不足。當(dāng)前，物流業(yè)已成為世界現(xiàn)代流通領(lǐng)域的重要組成部分，也是加快城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)，提高流通效益的重要環(huán)節(jié)。從現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律分析，其發(fā)展的推動(dòng)因素主要來自于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)需要、物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作等幾個(gè)方面。我司正是針對(duì)市場(chǎng)需求，搶抓機(jī)遇，進(jìn)行物流建設(shè)，從而反向推動(dòng)一、二、三產(chǎn)業(yè)平衡快速發(fā)展。從安慶物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀上看，隨著現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展，安慶地區(qū)也迫切需要提供現(xiàn)代物流服務(wù)。 項(xiàng)目效益現(xiàn)代物流是一個(gè)多元發(fā)展的復(fù)合型新興產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)生產(chǎn)性的服務(wù)行業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代物流中心，對(duì)提速安慶新型城市化進(jìn)程，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)三大中心全面繁榮具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。 建設(shè)期限2011年 11 月～2014 年4 月 總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資 7800 萬元，其中：工程費(fèi)用 4680萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1400萬元，預(yù)備費(fèi)用 1000萬元，專項(xiàng)費(fèi)用 720萬元。通道出入卡25 m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設(shè)備，并配套建設(shè)市場(chǎng)信息系統(tǒng)；四是物流園配套消防等區(qū)域 6500 m2 （其中包括景觀綠化、園區(qū)道路、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、圍墻、生活污水處理系統(tǒng)和室外設(shè)施等），主體工程與環(huán)境保護(hù)、安全和工業(yè)衛(wèi)生同時(shí)考慮、減少污染，計(jì)劃投資200萬引進(jìn)先進(jìn)的生活污水處理系統(tǒng)，消除工廠生產(chǎn)對(duì)環(huán)境和職工的危害。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)和規(guī)劃要求，整個(gè)園區(qū)規(guī)劃為四大區(qū)域。 大觀新城物流園項(xiàng)目可行性報(bào)告2011安慶第一章 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱大觀新城物流園建設(shè)工程 承擔(dān)單位安慶市觀遠(yuǎn)物流有限公司 建設(shè)地點(diǎn)安慶市大觀新城區(qū) 建設(shè)性質(zhì)新建 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為 200畝（折合約 133334 m2）。一是倉儲(chǔ)區(qū) 8744m2(其中包括貨倉、集裝箱堆場(chǎng)、集裝箱拆拼裝箱、還箱、增值加工車間、倉庫保全等)，集存貨、理貨、中轉(zhuǎn)、增值加工等服務(wù)為一體；二是物流商務(wù)中心 6673 m2（其中包括辦公服務(wù)區(qū)、調(diào)度室、交易大廳、交易中心、附屬配套區(qū)、電子通訊衛(wèi)星設(shè)備跟蹤系統(tǒng)設(shè)備室等），主要有物流信息服務(wù)功能、商務(wù)辦公功能、物業(yè)后勤服務(wù)功能，物流科技網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)等；三是貨運(yùn)車輛運(yùn)輸管理區(qū) 15000m2(其中包括停車場(chǎng),車輛及設(shè)備維修中心,車輛進(jìn)出入管理房等),設(shè)置車位 86 個(gè)，全路面使用鋼混結(jié)構(gòu)，滿足進(jìn)出車輛的要求，減輕周邊貨運(yùn)車輛停放壓力，為貨運(yùn)車輛的進(jìn)出安全和維修保養(yǎng)提供便利。項(xiàng)目建成后，年交易量可達(dá) 18 萬噸。其資金籌措方式為：自有資金。項(xiàng)目通過運(yùn)用全新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理信息理念，對(duì)貨運(yùn)物流過程進(jìn)行多要素的計(jì)劃、實(shí)施和控制，將運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，從而為用戶提供高效率、多功能、一體化綜合性服務(wù)，有利于產(chǎn)銷信息和市場(chǎng)信息的溝通，促使生產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加名優(yōu)和適銷產(chǎn)品的生產(chǎn)供應(yīng)，對(duì)于建立、健全和完善以市場(chǎng)為導(dǎo)向、規(guī)范交易、公平競(jìng)爭(zhēng)的物資流通體制具有積極的促進(jìn)作用。如商業(yè)布局的變化對(duì)物流提出了新的需求；商業(yè)物流逐步社會(huì)化，需要第三方物流服務(wù)；區(qū)域產(chǎn)品的特色化及農(nóng)村流通體制改革的全面推廣，加速物流行業(yè)的專業(yè)化進(jìn)程；新型網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)物流水平提出了更高要求；地理位置和功能需要加快物流建設(shè)。 主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單 位指 標(biāo)備 注1總規(guī)模萬噸18年交易量2用地面積畝200折合約 m23總建筑面積 m2以實(shí)際為準(zhǔn)其中 倉儲(chǔ)區(qū) m28744含倉庫、理貨區(qū)、增值加工車間、保全物流商務(wù)中心區(qū)m26673含辦公服務(wù)區(qū)、調(diào)度室、交易大廳、交易中心、附屬配套區(qū)、電子通訊衛(wèi)星設(shè)備、跟蹤系統(tǒng)設(shè)備室貨運(yùn)車輛管理區(qū)m215000停車場(chǎng),車輛及設(shè)備維修中心,車輛進(jìn)出入管理房物流園需求配套區(qū) m26500景觀綠化、園區(qū)道路、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、圍墻、生活污水處理系統(tǒng)和室外設(shè)施5容積率6建筑密度 %7綠地率 %8項(xiàng)目總投資 萬元78009投資利潤(rùn)率 %10投資利稅率 %11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %所得稅前投資回收期 年6所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 元5612所得稅前12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %所得稅后投資回收期 年所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 元4012所得稅后13盈虧平衡點(diǎn) %第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 項(xiàng)目由來現(xiàn)代物流的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，特別是工業(yè)化社會(huì)對(duì)通過資源、勞動(dòng)生產(chǎn)率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對(duì)流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動(dòng)力，也是現(xiàn)實(shí)的途徑。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的發(fā)展中國家和地區(qū)，企業(yè)除注重技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)和客戶開發(fā)能力的培植外，更為注重維持穩(wěn)定而有效的供應(yīng)鏈、使產(chǎn)品的服務(wù)更貼近用戶、建立即時(shí)供應(yīng)系統(tǒng)、實(shí)現(xiàn)零庫存等物流戰(zhàn)略的建立。近些年，安慶市物流產(chǎn)業(yè)隨著流通產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的快速發(fā)展，規(guī)模、特色日漸增強(qiáng)，作用、需求更加顯現(xiàn)。從穩(wěn)定一產(chǎn)，推動(dòng)二產(chǎn)、促進(jìn)三產(chǎn)的角度上看，從打造區(qū)域商貿(mào)中心、第一方陣率先崛起、真正融入長(zhǎng)三角城市群建設(shè)的角度上看，物流產(chǎn)業(yè)的快速跟進(jìn)直至率先發(fā)展具有重要的地位和特殊作用。如安慶商業(yè)流通歷史悠久，社會(huì)零售總額位居第一方陣首位，國家實(shí)施中部崛起的戰(zhàn)略，省委、省政府提出東向發(fā)展，安慶正加速融入長(zhǎng)三角，“萬村千鄉(xiāng)”工程進(jìn)一步深化，以及資源豐富、市場(chǎng)需求強(qiáng)勁等都為物流發(fā)展帶來機(jī)遇，產(chǎn)生希望。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性(1)項(xiàng)目建設(shè)是引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化某市潛在物流需求的需要物流活動(dòng)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要在供、需兩個(gè)方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚未意識(shí)到建立共同的物流標(biāo)準(zhǔn)的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。本項(xiàng)目建成后將有力地加強(qiáng)現(xiàn)有鐵、公、水、航的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫、場(chǎng)設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立要求市場(chǎng)更加開放，管制更加合理和科學(xué)，物流活動(dòng)具有網(wǎng)絡(luò)化的特點(diǎn)，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個(gè)結(jié)點(diǎn)，需要網(wǎng)絡(luò)上各個(gè)結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場(chǎng)，便于企業(yè)在較大的市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動(dòng)提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。代理與被代理的關(guān)系。建立集中服務(wù)運(yùn)作的物流園區(qū)，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，有助于改善當(dāng)前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強(qiáng)化貨主對(duì)物流服務(wù)需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴(kuò)大物流服務(wù)的市場(chǎng)需求不足。(3)項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要物流業(yè)發(fā)展程度已成為衡量一個(gè)國家、地區(qū)綜合國力和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志，發(fā)展物流業(yè)是推進(jìn)城市工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化和國際化進(jìn)程，進(jìn)而提升綜合實(shí)力和國際競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)提高城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率及城市在經(jīng)濟(jì)區(qū)域的地位和作用具有積極的意義，可促進(jìn)安慶市現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)支持，為安慶提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。本報(bào)告主要以下列文件和基本資料為編制依據(jù)：(1)國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2005]19號(hào)）；(2)《物流業(yè)調(diào)整與振興計(jì)劃》（國發(fā)（2009）8號(hào)）；(3)《安慶市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》；(4)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；(5)全國物流標(biāo)準(zhǔn)20052011；(6)其他有關(guān)的規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的有關(guān)基礎(chǔ)資料。(2)確定項(xiàng)目選址用地與總平面規(guī)劃。(4)估算項(xiàng)目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計(jì)劃和實(shí)施進(jìn)度安排建議。(6)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、社會(huì)等各方面論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié)論和建議。根據(jù)意見的要求，由國家發(fā)改委牽頭，商務(wù)部等13個(gè)政府部門和中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國交通運(yùn)輸協(xié)會(huì)，組成了“全國現(xiàn)代物流工作部際聯(lián)席會(huì)議”。同時(shí)還出臺(tái)了取消國際貨代企業(yè)經(jīng)營資格審批、擴(kuò)大設(shè)立保稅物流基地、降低車輛通行費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、啟用新版聯(lián)運(yùn)發(fā)票、放寬國內(nèi)航空貨運(yùn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、允許跨國采購集團(tuán)以獨(dú)資形式開展出口業(yè)務(wù)等舉措。這一系列文件的出臺(tái)和工作的開展，大大促進(jìn)了我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。安慶市政府成立市級(jí)商貿(mào)物流中心領(lǐng)導(dǎo)小組?！栋矐c市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃》，提出了今后一個(gè)時(shí)期商貿(mào)物流建設(shè)的總體要求，其中大觀新城物流中心也是整個(gè)某市物流規(guī)劃的一個(gè)組成部分。大觀新城承接做大做強(qiáng)安慶居皖西南商貿(mào)物流中心的節(jié)點(diǎn)，周邊城市主干道有：集賢路、丁香路、環(huán)城西路等，可通達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。合九鐵路支線由大觀新城中部穿過，且在本次規(guī)劃區(qū)域南部現(xiàn)狀有一處鐵路貨站，是安慶市鐵路貨運(yùn)最大的貨物集散地，規(guī)劃城際鐵路也將由此經(jīng)過。交通位置極為便利，地理位置十分優(yōu)越。從安慶市的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)及物流技術(shù)條件（運(yùn)輸工具、倉儲(chǔ)技術(shù)等）分析，只有通過對(duì)現(xiàn)有設(shè)施、技術(shù)、管理等進(jìn)行整合，并加以擴(kuò)大發(fā)展，才能滿足企業(yè)和社會(huì)對(duì)現(xiàn)代物流服務(wù)的需求。自1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)（或物流基地）正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。隨著我國傳統(tǒng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向市場(chǎng)化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國家有關(guān)主管部門開始制定了促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺