【正文】 目規(guī)模以能統(tǒng)一滿足市場的需要。另外，目前東西湖區(qū)眾多的公路貨運(yùn)市場已開始進(jìn)入到搬遷整合時(shí)期，三環(huán)內(nèi)至金山大道之間的貨運(yùn)市場將在2015年前后搬遷。第三，雖然本項(xiàng)目面臨的市場形勢較為有利，不過眾多國際國內(nèi)企業(yè)都在申報(bào)各類物流項(xiàng)目，爭取獲得東西湖區(qū)政府的立項(xiàng)和批準(zhǔn)，深國際占有先機(jī)，需要盡快落實(shí)和推進(jìn)本項(xiàng)目，以態(tài)度和行動獲得政府充分認(rèn)可和信任，限制其他類似項(xiàng)目進(jìn)入。我國物流業(yè)運(yùn)行形勢總體良好，但是社會物流總費(fèi)用依然偏高。隨著我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和內(nèi)需規(guī)模的擴(kuò)大，作為基礎(chǔ)性的物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)也必將轉(zhuǎn)型升級，特別是公路貨運(yùn)市場。拓展公路貨運(yùn)樞紐功能，以促進(jìn)現(xiàn)代物流發(fā)展為重點(diǎn)任務(wù)，促進(jìn)其向物流園區(qū)轉(zhuǎn)型。”2013年4月，國家發(fā)改委、國土資源部、住建部、交通運(yùn)輸部等五部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于推廣“公路港”物流經(jīng)驗(yàn)的通知》（發(fā)改委經(jīng)貿(mào)（2013）811號），進(jìn)一步加大政策支持。在《武漢市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出“確立物流業(yè)在我市建設(shè)國家中心城市中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，到2015年末，建成一批物流總部基地和功能聚集區(qū)，基本形成具有重要支撐作用與帶動發(fā)展功能的物流產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，基本建成國家物流中心”。按照武漢市城市發(fā)展規(guī)劃、武漢“十二五”物流發(fā)展規(guī)劃和物流空間布局規(guī)劃，武漢將現(xiàn)代物流業(yè)作為城市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，大力支持武漢現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展和提升，武漢市物流園區(qū)、公路貨運(yùn)市場進(jìn)入搬遷整合提升的重大發(fā)展階段。但是區(qū)內(nèi)主要物流園區(qū)和公路貨運(yùn)市場普遍存在規(guī)模小、分布散、設(shè)施陳舊、建設(shè)檔次低、場地?fù)頂D、周邊交通堵塞等情況，已經(jīng)嚴(yán)重滯后于現(xiàn)代生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需要。 深國際布局全國現(xiàn)代綜合物流港網(wǎng)絡(luò)深國際是深圳國有控股企業(yè)、香港主板上市公司，主要從事物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與經(jīng)營，并依托擁有的基礎(chǔ)設(shè)施及信息服務(wù)平臺向客戶提供各類物流增值服務(wù)。針對城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展、電子商務(wù)迅猛擴(kuò)張，深國際未來將重點(diǎn)拓展“現(xiàn)代綜合物流港”商業(yè)模式，該模式將以公路集運(yùn)分撥中心為核心功能，以物流信息平臺為依托，組合城市配送中心、倉儲中心、電商后臺物流基地、多式聯(lián)運(yùn)中心、供應(yīng)鏈運(yùn)營管理中心等，構(gòu)建“設(shè)施+運(yùn)力+資源+服務(wù)”的物流產(chǎn)業(yè)鏈，為客戶、合作伙伴等提供高效率、多功能一站式的服務(wù)平臺。東西湖區(qū)是武漢市規(guī)劃的物流業(yè)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，現(xiàn)代物流業(yè)是東西湖區(qū)的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。深國際通過合作伙伴和前期大量工作，深國際現(xiàn)代綜合物流港的運(yùn)營理念已經(jīng)成功獲得東西湖區(qū)的認(rèn)可，東西湖區(qū)對本項(xiàng)目高度支持，將本項(xiàng)目列入東西湖物流項(xiàng)目第一優(yōu)先梯隊(duì)。216。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅是實(shí)現(xiàn)深國際網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略布局的核心節(jié)點(diǎn)，也是實(shí)現(xiàn)深國際華南網(wǎng)點(diǎn)、華東網(wǎng)點(diǎn)、西南網(wǎng)點(diǎn)、華北網(wǎng)點(diǎn)之間的互聯(lián)互通，形成相互借力，加快促進(jìn)深國際網(wǎng)絡(luò)平臺之間的共振加倍效用的關(guān)鍵城市。216。搶占東西湖區(qū)稀缺的物流土地資源已經(jīng)成為物流企業(yè)眾矢之的，而目前在市場條件最好、最成熟的東西湖區(qū)，還缺乏大型、有競爭力的公路物流港項(xiàng)目，加快推進(jìn)該項(xiàng)目是深國際在武漢搶先布局，獲得稀缺資源，搶占武漢公路貨運(yùn)市場、建立競爭優(yōu)勢的最佳時(shí)機(jī)。 是順應(yīng)政府規(guī)劃，加快推進(jìn)武漢物流業(yè)和公路貨運(yùn)市場轉(zhuǎn)型升級的需要東西湖區(qū)乃至整個(gè)武漢的物流業(yè)正處于由傳統(tǒng)、粗放、小、散模式向現(xiàn)代化、大型化、集中化模式轉(zhuǎn)型階段。本項(xiàng)目的實(shí)施不僅可以滿足物流企業(yè)對高規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)優(yōu)異的現(xiàn)代物流基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的需求，而且與武漢市政府整合目前眾多“小、散、差”的貨運(yùn)市場的規(guī)劃高度吻合，提升武漢物流和公路貨運(yùn)市場整體服務(wù)水平和經(jīng)營模式。 是促進(jìn)武漢市產(chǎn)業(yè)、城市的轉(zhuǎn)型升級的需要隨著武漢城市發(fā)展、工業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的物流園已經(jīng)難以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型升級的需求，亟需具有現(xiàn)代化、集約化、信息化、規(guī)?；默F(xiàn)代綜合物流平臺，推動物流服務(wù)水平的提升，以滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要；同時(shí)，該項(xiàng)目將大大緩解武漢市城市交通環(huán)境。武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐。武漢全境總面積達(dá)8,494平方公里，總?cè)丝?,012萬人。圖32 武漢行政區(qū)劃圖主城區(qū)依托“兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立”的自然格局，以長江、漢水及東西向山系為紐帶，形成漢口、武昌、漢陽相對獨(dú)立的城市功能體系，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建三鎮(zhèn)一體化發(fā)展的總體格局。武漢經(jīng)濟(jì)總量名列省會城市第三位，副省級城市第四位，中國大陸城市第九位，其經(jīng)濟(jì)總量位居華中之首。武漢主要支柱產(chǎn)業(yè)包括：汽車及零部件、電子信息、裝備制造、能源與環(huán)保、食品煙草、鋼鐵及深加工、石油化工、日用輕工、建材、生物醫(yī)藥、紡織服裝等。圖34 武漢歷年工業(yè)增加值增長情況圖35 武漢歷年工業(yè)總產(chǎn)值增長情況武漢歷來為商賈之地，是華中地區(qū)重要的商貿(mào)流通中心。圖36 武漢社會消費(fèi)品零售總額增長情況武漢商品交易市場發(fā)達(dá)，全國知名的大型商品交易市場包括白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場、漢正街服裝服飾小商品市場集群、舵落口大市場、竹葉山鋼材、汽車市場等。武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況好，為武漢物流發(fā)展提供了良好的市場支撐。近年來武漢的社會物流總額年均增長超過30%，明顯高于全國21%的平均增長水平；2012年，武漢物流業(yè)增加值815億元，%，%的平均水平；各項(xiàng)物流發(fā)展主要指標(biāo)均位于全國副省級城市前列。圖37 武漢歷年貨運(yùn)量增長在武漢總貨運(yùn)量中，%，%，%。圖38 武漢歷年公路貨運(yùn)量增長根據(jù)武漢市物流局的統(tǒng)計(jì)，武漢目前有各類物流運(yùn)輸企業(yè)3000余家，年?duì)I業(yè)收入在1000萬元以上的物流企業(yè)220家，其中億元以上的58家。武漢物流業(yè)在中部地區(qū)具有領(lǐng)先地位，但是從整體水平來看還存在如下問題：216。 資源積聚能力弱，物流園區(qū)缺乏專業(yè)組織與服務(wù)特色，經(jīng)營創(chuàng)新滯后，尚未找到突破發(fā)展“瓶頸”的途徑；216。 物流基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)不足，企業(yè)引進(jìn)培育的發(fā)展方向不明確。武漢市確立物流業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃到2015年末，武漢物流業(yè)增加值達(dá)1,200億，占GDP的比重達(dá)到12%，社會物流總費(fèi)用占GDP的比重下降到14%；到2020年末，武漢物流業(yè)增加值達(dá)2,300億，占GDP的比重達(dá)到14%，社會物流總費(fèi)用占GDP的比重下降到12%。②擴(kuò)大物流企業(yè)稅收試點(diǎn)，使物流企業(yè)最大程度享受國家稅收優(yōu)惠政策。④扶持和發(fā)展物流中介組織，清理和廢除不適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的行政規(guī)章。 東西湖區(qū)發(fā)展環(huán)境 東西湖區(qū)基本概況東西湖區(qū)是武漢市的“西大門”，位于武漢西北近郊，西接孝感緊靠江漢平原腹地，東隔張公堤和機(jī)場高速與漢口主城相連，南隔漢江與漢陽區(qū)相連。目前，東西湖區(qū)與武漢臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“區(qū)區(qū)合一”。在公路方面：滬渝高鐵、武廣高鐵、京港澳高速、滬蓉高速、蘭杭高速及107國道等交通要道穿境而過，通達(dá)全國27個(gè)省、市、區(qū)。比2005年增加了5倍之多，在湖北省各縣級市中GDP總量排名十一，人均GDP為84,204元，排名第二，僅次于江漢區(qū)。圖39 東西湖區(qū)歷年GDP增長情況1. 東西湖區(qū)是中心城市商業(yè)和人口外遷的重點(diǎn)區(qū)域武漢城市發(fā)展擴(kuò)張將不再走層層建設(shè)環(huán)線的老路，而是構(gòu)建武漢“1+6”的城市格局，即中心城區(qū)控制在三環(huán)線以內(nèi)，6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)各集中規(guī)劃建設(shè)一座新城，形成“主城+新城組群”的城市空間總體構(gòu)架。東西湖區(qū)是武漢六大新城組群之一，處在西部新城組群，是中心城區(qū)商業(yè)和人口外遷的重點(diǎn)區(qū)域。其中本項(xiàng)目所在東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃的四大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，東西湖區(qū)聯(lián)合天河國際機(jī)場、黃陂區(qū)主攻電子電器、航天航空、新能源和食品加工業(yè)。圖311 武漢工業(yè)空間布局圖3. 東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃和發(fā)展的重點(diǎn)商品市場群區(qū)域武漢傳統(tǒng)的商品交易市場集中分布在城市中心區(qū)域。另外，這些傳統(tǒng)的商品交易市場建設(shè)檔次較低、交通物流配套不足，越來越不能滿足商戶經(jīng)營和發(fā)展需要。武漢商品市場規(guī)劃將結(jié)合公路、鐵路、港口等貨運(yùn)站場設(shè)置，構(gòu)建區(qū)域性物流市場群和大中型交易市場區(qū)，逐步引導(dǎo)小型市場向?qū)I(yè)店和倉儲式商場轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)內(nèi)環(huán)線范圍內(nèi)的商品交易市場外遷，形成15個(gè)商品批發(fā)市場。其中，區(qū)域性物流市場群主要設(shè)陽邏、北湖、鄭店、常福、走馬嶺、武漢空港、漢口北等7個(gè)市場群；大中型交易市場區(qū)主要設(shè)丹水池、后湖、舵落口、漢西、十升、白沙洲、關(guān)山、和平等8個(gè)市場區(qū)。圖312 武漢商業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃及發(fā)展方向本項(xiàng)目位于武漢規(guī)劃的走馬嶺商品市場群區(qū)域，周邊不斷建設(shè)、增加的商品交易市場將為項(xiàng)目提供最直接的物流市場支撐，吸引龐大的物流企業(yè)集聚。根據(jù)對武漢市物流局的調(diào)研訪談，目前注冊于東西湖區(qū)的物流企業(yè)多達(dá)2400多家，占武漢市注冊物流企業(yè)70%以上，東西湖區(qū)公路零擔(dān)貨運(yùn)發(fā)貨量占到全市的70%，武漢最大的城際貨運(yùn)專線貨運(yùn)市場(漢正西物流園)、最大省內(nèi)專線貨運(yùn)市場(舵落口大市場物流中心)、最大物流信息交易中心(匯通物流園)都位于東西湖區(qū)，東西湖沿107國道分布有近30個(gè)大大小小的公路貨運(yùn)市場。按照武漢市物流設(shè)施空間布局規(guī)劃，武漢將重點(diǎn)形成“一港、六園、八中心”的物流空間體系。依托東西湖保稅物流中心、鐵路集裝箱中心站以及107國道、京港澳、滬蓉高速公路之間走馬嶺區(qū)域。本項(xiàng)目位于武漢重點(diǎn)規(guī)劃的東西湖綜合物流園區(qū)，符合武漢市規(guī)劃，符合武漢物流業(yè)空間發(fā)展的重點(diǎn)方向。到2015年，年均增長28%。發(fā)展物流服務(wù)外包，集聚一批大型、專業(yè)物流企業(yè)。利用現(xiàn)代信息手段提升傳統(tǒng)物流企業(yè)附加值。“十二五”期間，策劃、實(shí)施現(xiàn)代物流業(yè)項(xiàng)目48項(xiàng)，投資額149億元。建設(shè)商貿(mào)商務(wù)重要集聚區(qū)。大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。加快發(fā)展以亞馬遜、京東電子為代表的網(wǎng)上購物，培育一批專業(yè)網(wǎng)絡(luò)購物企業(yè)，大力引進(jìn)國內(nèi)國際知名的電子商務(wù)企業(yè)，形成電子商務(wù)集群。按照最新的《武漢東西湖保稅物流園控制性詳細(xì)規(guī)劃(20132020年)》，東西湖保稅物流園區(qū)由三個(gè)地塊組成，沿107國道兩邊分布，規(guī)劃面積1,。 2015年，建立布局科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代物流空間體系，使現(xiàn)代化水平明顯提高，產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步空大，成為國家級物流樞紐；到2020年，東西湖區(qū)將發(fā)展成為物流區(qū)域總部、采購與分撥中心和信息樞紐、全球口岸物流的重要節(jié)點(diǎn)。武漢公路網(wǎng)現(xiàn)狀截止到2012年底，%。%。武漢公路貨運(yùn)南北通道G10G4建設(shè)時(shí)間較早，且道路條件優(yōu)于東西向通道，G107和G4都在東西湖區(qū)交匯，再加上G42滬蓉高速、G70福銀高速都通過東西湖區(qū)，不斷強(qiáng)化東西湖區(qū)在武漢公路貨運(yùn)的地位。規(guī)劃指出要全面推進(jìn)武漢便捷暢通北京、廣州、上海、川渝、福州、西安等六個(gè)方向的復(fù)合型快速通道的規(guī)劃建設(shè)。 “十二五”期間，武漢將重點(diǎn)致力于快速路網(wǎng)建設(shè)，“暢通一環(huán)，建設(shè)二環(huán)，貫通三環(huán)”，形成“三環(huán)六聯(lián)十二射”格局，其中二環(huán)以內(nèi)建成“兩環(huán)五聯(lián)九射”139公里的快速（捷）路系統(tǒng)。武漢道路貨運(yùn)管理的規(guī)定截至2013年6月底，2013年內(nèi)武漢市機(jī)動車保有量極可能突破150萬輛。為緩解武漢城市交通擁擠情況，武漢出臺了非常嚴(yán)格的“限貨令”。2013年2月開始，三環(huán)線內(nèi)橋隧也全面禁止貨車通行。武漢嚴(yán)格的“限貨令”的推出，加速中心城區(qū)商品、物流市場外遷，逼迫三環(huán)內(nèi)的貨運(yùn)市場和物流企業(yè)重新“洗牌”，向外搬遷到三環(huán)線外。武漢最大的城際貨運(yùn)專線市場漢正西物流園就位于三環(huán)內(nèi)，已經(jīng)被要求2015年完成搬遷。 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析小結(jié)l 武漢良好的區(qū)位優(yōu)勢、交通環(huán)境，及穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展的商貿(mào)流通業(yè)，為本項(xiàng)目提供良好的市場基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商貿(mào)市場的建設(shè)和發(fā)展，為項(xiàng)目提供直接的、持續(xù)增長的產(chǎn)業(yè)物流需求和市場支撐。l 武漢市處在城市新一輪的外遷期間，本項(xiàng)目所在地是城市規(guī)劃發(fā)展城中區(qū)商貿(mào)、物流市場外遷的核心承接地，而隨著武漢“限貨令”的推出，將加速中心城區(qū)商貿(mào)、物流市場的外遷，為本項(xiàng)目提供巨大的存量客戶。第四章 項(xiàng)目市場環(huán)境分析 武漢公路貨運(yùn)市場分析 武漢公路貨運(yùn)市場圈分布武漢公路貨運(yùn)市場主要分布四個(gè)區(qū)域：①東西湖區(qū)。既有傳統(tǒng)、老的市場，也有近年搬遷趨勢下，新建的天黎物流聯(lián)盟、匯通公路港(新匯通)等。②漢口北。由于漢口北是武漢全新開發(fā)的區(qū)域，漢口北的貨運(yùn)市場目前處于市場培育期。③漢陽。④洪山、江夏。根據(jù)對武漢市物流局、東西湖區(qū)政府的訪談，及實(shí)地考察，目前東西湖區(qū)是武漢最核心的公路貨運(yùn)中心。其形成武漢最主要公路貨運(yùn)中心的原因：①交通便利：武漢主要的公路通道G107國道、京港澳、滬蓉高速都通過東西湖區(qū)，交通條件最為便利；②區(qū)位條件好：武漢漢口地區(qū)是發(fā)展最早、商貿(mào)流通最旺的區(qū)域。圖41 武漢公路貨運(yùn)市場分布圖通過對武漢物流企業(yè)和市場的走訪，對東西湖區(qū)的物流地位形成如下判斷：216。 其他區(qū)域的公路貨運(yùn)市場隨著武漢貨運(yùn)量增長會適度發(fā)展，但是很難挑戰(zhàn)東西湖區(qū)的地位；216。受限于交通道路條件，漢口北很難發(fā)展大型貨運(yùn)市場。 漢正西物流園：武漢最大的城際貨運(yùn)專線市場；216。 匯通物流園：武漢最大的信息交易所；216。東西湖區(qū)貨運(yùn)市場、停車場分布如下圖所示：圖42 東西湖公路貨運(yùn)市場分布圖主要貨運(yùn)市場、物流園的規(guī)模、物業(yè)情況以及租金情況如下表所示： 表41 東西湖公路貨運(yùn)市場設(shè)施情況根據(jù)實(shí)地走訪，目前東西湖區(qū)的貨運(yùn)專線在800900家左右，貨運(yùn)信息戶超過900家。盛輝物流是自建物業(yè)，占地85畝，另有辦公大樓一棟。德邦是租用物業(yè)(長租，定制改造)，占地50畝，有分揀中心一座(8400平米)，辦公樓兩個(gè)。順豐和天地華宇設(shè)立的區(qū)域分撥中心為租用，順豐的分撥中心占地40畝，；天地華宇的分撥中心占地70畝。隨著貨運(yùn)量增長，這些市場的物業(yè)設(shè)施已經(jīng)嚴(yán)重不能滿足市場內(nèi)業(yè)戶需求。每個(gè)鋪面6米*9米，5米*7米，*7米不等。2. 貨運(yùn)專線物業(yè)形態(tài)：單層簡易鋼構(gòu)，無月臺，無雨棚圖44 東西湖公路貨運(yùn)市場物業(yè)形態(tài)(2)此類物業(yè)形態(tài)的有漢聯(lián)物流園、聯(lián)達(dá)物流園、利安物流園、鴻運(yùn)物流園、天黎物流聯(lián)盟等。鋪位單元面積一般比較大，最少在100平米以上，最大的接近360平米。由于這些物流園場地都比較擁擠，且武漢經(jīng)常下雨，車輛裝卸時(shí)通常要退進(jìn)鋪位，實(shí)際空間使用率低(停車裝卸位要占到25%~35%的位置)。利安物流園(26元/平米月)、漢聯(lián)物流園(28元/平米月)、聯(lián)達(dá)物流園(33元/平米月)、鴻運(yùn)物流園(35元/平米月)。圖45 東西湖公路貨運(yùn)市場物業(yè)形態(tài)(3)天黎物流聯(lián)盟基地是武漢唯一采取專線加盟形式的貨運(yùn)市場