【文章內(nèi)容簡介】 不能滿足商戶經(jīng)營和發(fā)展需要。為強化武漢商貿(mào)流通的區(qū)域中心地位，武漢2012年公布了《武漢商業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃(20122020)》，提出至2020年，打造立足中部、面向全國的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。武漢商品市場規(guī)劃將結(jié)合公路、鐵路、港口等貨運站場設(shè)置，構(gòu)建區(qū)域性物流市場群和大中型交易市場區(qū)，逐步引導(dǎo)小型市場向?qū)I(yè)店和倉儲式商場轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)內(nèi)環(huán)線范圍內(nèi)的商品交易市場外遷，形成15個商品批發(fā)市場。其中，區(qū)域性物流市場群主要設(shè)陽邏、北湖、鄭店、常福、走馬嶺、武漢空港、漢口北等7個市場群；大中型交易市場區(qū)主要設(shè)丹水池、后湖、舵落口、漢西、十升、白沙洲、關(guān)山、和平等8個市場區(qū)。武漢商品交易市場進入快速調(diào)整階段，大遷徙、大發(fā)展、大市場成為武漢商品交易市場發(fā)展的主基調(diào)，以漢口北、東西湖、鄭店等為首的新的市場群將是武漢未來商貿(mào)市場的主要發(fā)展區(qū)，也是未來物流市場的重點區(qū)域。圖312 武漢商業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃及發(fā)展方向本項目位于武漢規(guī)劃的走馬嶺商品市場群區(qū)域，周邊不斷建設(shè)、增加的商品交易市場將為項目提供最直接的物流市場支撐，吸引龐大的物流企業(yè)集聚。 東西湖區(qū)是武漢現(xiàn)代物流集聚區(qū)和重點發(fā)展區(qū)東西湖區(qū)是武漢現(xiàn)代物流核心區(qū)、集聚區(qū)和發(fā)展區(qū)，是武漢公路貨運傳統(tǒng)的集散和發(fā)運區(qū)。根據(jù)對武漢市物流局的調(diào)研訪談，目前注冊于東西湖區(qū)的物流企業(yè)多達2400多家，占武漢市注冊物流企業(yè)70%以上，東西湖區(qū)公路零擔(dān)貨運發(fā)貨量占到全市的70%，武漢最大的城際貨運專線貨運市場(漢正西物流園)、最大省內(nèi)專線貨運市場(舵落口大市場物流中心)、最大物流信息交易中心(匯通物流園)都位于東西湖區(qū)，東西湖沿107國道分布有近30個大大小小的公路貨運市場。同時，由于東西湖區(qū)優(yōu)越的區(qū)位和交通條件，吸引眾多物流知名企業(yè)入駐東西湖區(qū)（包括天地華宇、順豐、德班、盛輝、蘇寧、中鐵、中郵等），形成濃厚的物流市場氛圍，已經(jīng)成為武漢公路貨運物流和現(xiàn)代第三方物流、電商物流的集中區(qū)和發(fā)展區(qū)。按照武漢市物流設(shè)施空間布局規(guī)劃，武漢將重點形成“一港、六園、八中心”的物流空間體系。其中六園之首為東西湖綜合物流園。依托東西湖保稅物流中心、鐵路集裝箱中心站以及107國道、京港澳、滬蓉高速公路之間走馬嶺區(qū)域。主要發(fā)展以保稅物流、電子商務(wù)及快遞物流、鐵路集裝箱聯(lián)運等功能。本項目位于武漢重點規(guī)劃的東西湖綜合物流園區(qū)，符合武漢市規(guī)劃，符合武漢物流業(yè)空間發(fā)展的重點方向。圖313 武漢物流設(shè)施空間布局規(guī)劃、商貿(mào)流通業(yè)東西湖區(qū)對以現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)非常重視，在東西湖區(qū)“十二五”規(guī)劃中重點指出要以發(fā)揮自身優(yōu)勢為特點，奮力推進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新發(fā)展，率先建成武漢西部的商貿(mào)物流大區(qū)。到2015年，年均增長28%。依托保稅物流中心和鐵路集裝箱中心站形成的中部地區(qū)最大陸地港，推進多式聯(lián)運物流基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，提高鐵路、公路、航空、港口與保稅物流中心口岸的通關(guān)設(shè)施水平，強化與天河機場、陽邏深水港、沌口出口加工區(qū)的聯(lián)動發(fā)展。發(fā)展物流服務(wù)外包，集聚一批大型、專業(yè)物流企業(yè)。推進物流業(yè)西遷，建設(shè)物流新城(即本項目所在的走馬嶺街道)。利用現(xiàn)代信息手段提升傳統(tǒng)物流企業(yè)附加值。建成武漢東西湖綜合物流樞紐公共信息平臺。“十二五”期間，策劃、實施現(xiàn)代物流業(yè)項目48項，投資額149億元。2015年，年均遞增16%。建設(shè)商貿(mào)商務(wù)重要集聚區(qū)。依托保稅物流中心和武漢海關(guān)，加快專業(yè)市場建設(shè)，促進進出口貿(mào)易。大力發(fā)展總部經(jīng)濟。推進地標(biāo)式商業(yè)中心、商務(wù)中心建設(shè)，發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)和現(xiàn)代集成服務(wù)，引進一批大型商貿(mào)企業(yè)、知名中介企業(yè)和文化娛樂服務(wù)企業(yè)。加快發(fā)展以亞馬遜、京東電子為代表的網(wǎng)上購物，培育一批專業(yè)網(wǎng)絡(luò)購物企業(yè)，大力引進國內(nèi)國際知名的電子商務(wù)企業(yè)，形成電子商務(wù)集群。到2015年，年均遞增17%。按照最新的《武漢東西湖保稅物流園控制性詳細(xì)規(guī)劃(20132020年)》，東西湖保稅物流園區(qū)由三個地塊組成，沿107國道兩邊分布，規(guī)劃面積1,。園區(qū)包括：鐵路集裝箱聯(lián)運板塊、保稅物流板塊、電子商貿(mào)物流板塊、現(xiàn)代倉儲物流板塊。 2015年，建立布局科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代物流空間體系，使現(xiàn)代化水平明顯提高，產(chǎn)業(yè)規(guī)模進一步空大，成為國家級物流樞紐；到2020年，東西湖區(qū)將發(fā)展成為物流區(qū)域總部、采購與分撥中心和信息樞紐、全球口岸物流的重要節(jié)點。圖314 東西湖保稅物流園區(qū)功能板塊分布圖 武漢交通道路條件武漢是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，擁有發(fā)達的公路網(wǎng)、全國四大鐵路樞紐之一、華中地區(qū)首個F4級機場及依托長江的水運通道和港口，構(gòu)建成公、鐵、水、空的城市立體交通網(wǎng)絡(luò)。武漢公路網(wǎng)現(xiàn)狀截止到2012年底，%。其中，等級公路中。，%。表32 武漢主要公路情況武漢公路貨運通道武漢貨運主要南北通道是G107國道、G4京港澳高速；主要東西通道是G42滬蓉高速、G50滬渝高速以及G316國道(福州至蘭州)、G318國道（上海至西藏）。武漢公路貨運南北通道G10G4建設(shè)時間較早，且道路條件優(yōu)于東西向通道，G107和G4都在東西湖區(qū)交匯，再加上G42滬蓉高速、G70福銀高速都通過東西湖區(qū)，不斷強化東西湖區(qū)在武漢公路貨運的地位。武漢綜合交通發(fā)展規(guī)劃2013年頒布的《武漢綜合交通樞紐總體規(guī)劃》提出：武漢未來交通定位：“中國中部國際交通樞紐”，建設(shè)武漢溝通全國、輻射國際的客貨運網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)貨運“無縫銜接”，客運“零換乘”。規(guī)劃指出要全面推進武漢便捷暢通北京、廣州、上海、川渝、福州、西安等六個方向的復(fù)合型快速通道的規(guī)劃建設(shè)。《規(guī)劃》還提出，三環(huán)線以內(nèi)，主要發(fā)展旅客運輸，三環(huán)線以內(nèi)的貨運樞紐場站，控制發(fā)展，逐步外遷。 “十二五”期間，武漢將重點致力于快速路網(wǎng)建設(shè)，“暢通一環(huán)，建設(shè)二環(huán)，貫通三環(huán)”，形成“三環(huán)六聯(lián)十二射”格局，其中二環(huán)以內(nèi)建成“兩環(huán)五聯(lián)九射”139公里的快速（捷）路系統(tǒng)。武漢加速綜合交通體系建設(shè)，特別是公路快速路網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，為武漢公路貨運、物流發(fā)展提供了良好的交通條件。武漢道路貨運管理的規(guī)定截至2013年6月底，，2013年內(nèi)武漢市機動車保有量極可能突破150萬輛。武漢交通流量大，中心城區(qū)交通非常擁擠。為緩解武漢城市交通擁擠情況，武漢出臺了非常嚴(yán)格的“限貨令”。圖316 武漢貨運車輛限行示意圖2011年3月起，外埠貨車嚴(yán)禁進入三環(huán)線內(nèi)；除少量特許車輛持證通行外，本埠貨車只能夜間通行城區(qū)指定道路。2013年2月開始，三環(huán)線內(nèi)橋隧也全面禁止貨車通行。2013年3月，武漢再次規(guī)劃三環(huán)線及區(qū)域內(nèi)道路全天禁止外埠載貨貨車通行；漢正街周邊區(qū)域，水果湖周邊區(qū)域，以及長江大道、沿江大道、武漢大道等9條景觀干道全天禁行貨車。武漢嚴(yán)格的“限貨令”的推出，加速中心城區(qū)商品、物流市場外遷，逼迫三環(huán)內(nèi)的貨運市場和物流企業(yè)重新“洗牌”，向外搬遷到三環(huán)線外?！跋挢浟睢睘楸卷椖刻峁┝司薮蟮氖袌鰴C會。武漢最大的城際貨運專線市場漢正西物流園就位于三環(huán)內(nèi)，已經(jīng)被要求2015年完成搬遷。周邊三環(huán)內(nèi)的其他貨運市場，如金橋物流園、錦虹物流園都需要搬遷。 項目宏觀環(huán)境分析小結(jié)l 武漢良好的區(qū)位優(yōu)勢、交通環(huán)境，及穩(wěn)定的經(jīng)濟增長、雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展的商貿(mào)流通業(yè)，為本項目提供良好的市場基礎(chǔ)。l 本項目所在東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃的四大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，區(qū)內(nèi)食品、機電等產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速；東西湖也是武漢商貿(mào)市場發(fā)展的重點區(qū)域，舵落口大市場是武漢現(xiàn)有三大市場之一，走馬嶺商貿(mào)物流新城是規(guī)劃的七大商貿(mào)市場群之一。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商貿(mào)市場的建設(shè)和發(fā)展，為項目提供直接的、持續(xù)增長的產(chǎn)業(yè)物流需求和市場支撐。l 東西湖區(qū)是服務(wù)于整個武漢的公路貨運集聚區(qū)，東西湖綜合物流園區(qū)也是武漢規(guī)劃發(fā)展六大物流園之一，區(qū)內(nèi)國際國內(nèi)物流企業(yè)匯集，擁有濃厚的物流氛圍。l 武漢市處在城市新一輪的外遷期間，本項目所在地是城市規(guī)劃發(fā)展城中區(qū)商貿(mào)、物流市場外遷的核心承接地，而隨著武漢“限貨令”的推出，將加速中心城區(qū)商貿(mào)、物流市場的外遷，為本項目提供巨大的存量客戶。l 從政策環(huán)境看，武漢對現(xiàn)代物流發(fā)展和重點物流項目支持力度大，有利于本項目的落地和運營，還可以對照武漢各種優(yōu)惠政策、措施爭取有利的優(yōu)惠條件和經(jīng)營條件。第四章 項目市場環(huán)境分析 武漢公路貨運市場分析 武漢公路貨運市場圈分布武漢公路貨運市場主要分布四個區(qū)域：①東西湖區(qū)。沿東西湖107國道從舵落口往西沿線分布有30多家貨運市場和停車場，包括武漢最大的城際貨運專線市場漢正西物流園、武漢最大的省內(nèi)貨運專線市場舵落口物流中心、武漢最大的信息交易中心匯通物流園等。既有傳統(tǒng)、老的市場，也有近年搬遷趨勢下，新建的天黎物流聯(lián)盟、匯通公路港(新匯通)等。東西湖區(qū)的貨運市場和物流中心是武漢公路貨運集散基地、發(fā)車基地。②漢口北。近年，隨著漢口北大商貿(mào)市場集群的建設(shè)和市區(qū)專業(yè)市場的搬遷，漢口北也逐步建設(shè)了一些貨運市場，包括華中物流超市、漢口北物流中心、四季豐華貨運市場等。由于漢口北是武漢全新開發(fā)的區(qū)域，漢口北的貨運市場目前處于市場培育期。在漢口北的業(yè)戶絕大部分是設(shè)立收貨點，真正集貨和發(fā)車還是要到東西湖區(qū)。③漢陽。主要有漢陽物流中心、聚豪物流等，其中漢陽物流中心規(guī)模較大(400畝，有專線業(yè)戶近109戶)，主要輻射周邊武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。④洪山、江夏。包括紅霞物流、洪山東南停車場等，其中紅霞物流規(guī)模稍大，占地126畝，以停車、信息交易為主，有業(yè)戶約50戶，主要服務(wù)白沙洲和周邊企業(yè)。根據(jù)對武漢市物流局、東西湖區(qū)政府的訪談，及實地考察，目前東西湖區(qū)是武漢最核心的公路貨運中心。~2萬輛，其中東西湖區(qū)占了70%以上；東西湖注冊物流企業(yè)2400多家，占武漢市注冊物流企業(yè)70%以上。其形成武漢最主要公路貨運中心的原因：①交通便利：武漢主要的公路通道G107國道、京港澳、滬蓉高速都通過東西湖區(qū)，交通條件最為便利；②區(qū)位條件好：武漢漢口地區(qū)是發(fā)展最早、商貿(mào)流通最旺的區(qū)域。武漢最主要的商品交易市場就在漢口三區(qū)，漢口往外延伸就是東西湖區(qū)，東西湖區(qū)物流對接市區(qū)的商貿(mào)最為方便；③在上一輪的城市外擴中，三環(huán)內(nèi)漢口的貨運市場和停車場往外搬遷，東西湖區(qū)是承接最方便的地區(qū)；④帶動效應(yīng)：東西湖區(qū)入駐武漢市幾家具有影響力的貨運市場后，帶動了眾多大小貨運市場、停車場在周邊發(fā)展，從而形成現(xiàn)在的規(guī)模； ⑤政府重視：東西湖區(qū)政府在發(fā)展過程中，看到物流業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的促進左右，非常重視物流發(fā)展。圖41 武漢公路貨運市場分布圖通過對武漢物流企業(yè)和市場的走訪，對東西湖區(qū)的物流地位形成如下判斷：216。 東西湖區(qū)是武漢公路貨運的絕對中心，是武漢公路貨運的集散基地、發(fā)車基地和信息交易基地；很多貨運企業(yè)會在全市設(shè)立多個收貨點，但是最后的集貨、發(fā)車還是要到東西湖區(qū)；216。 其他區(qū)域的公路貨運市場隨著武漢貨運量增長會適度發(fā)展，但是很難挑戰(zhàn)東西湖區(qū)的地位；216。 漢口北雖然是未來大型商品交易市場集聚區(qū)，但是這些市場全都依靠一條漢口北大道(雙向六車道)，現(xiàn)在漢口北大道與三環(huán)等接口處，已經(jīng)開始出現(xiàn)堵車現(xiàn)象。受限于交通道路條件，漢口北很難發(fā)展大型貨運市場。 項目周邊公路貨運市場情況東西湖區(qū)有貨運市場、停車場30多家，具規(guī)模的有10多家，主要都分布在107國道兩側(cè)，其中比較有影響力的貨運市場包括：216。 漢正西物流園：武漢最大的城際貨運專線市場；216。 舵落口市場物流中心：武漢最大的省內(nèi)貨運專線市場；216。 匯通物流園：武漢最大的信息交易所；216。 天黎物流聯(lián)盟：武漢最新的貨運專線聯(lián)盟。東西湖區(qū)貨運市場、停車場分布如下圖所示：圖42 東西湖公路貨運市場分布圖主要貨運市場、物流園的規(guī)模、物業(yè)情況以及租金情況如下表所示： 表41 東西湖公路貨運市場設(shè)施情況根據(jù)實地走訪，目前東西湖區(qū)的貨運專線在800900家左右，貨運信息戶超過900家。在第三方物流企業(yè)中，盛輝、德邦、順豐和天地華宇都在東西湖區(qū)設(shè)立分撥中心和區(qū)域總部。盛輝物流是自建物業(yè)，占地85畝，，另有辦公大樓一棟。倉庫對外出租，租金在2528元/平米月。德邦是租用物業(yè)(長租，定制改造)，占地50畝，有分揀中心一座(8400平米)，辦公樓兩個。由漢陽貨運中心搬來，2年左右的時間已經(jīng)不夠用了，計劃在江夏增加一個50多畝的分撥中心。順豐和天地華宇設(shè)立的區(qū)域分撥中心為租用，順豐的分撥中心占地40畝，；天地華宇的分撥中心占地70畝。 物業(yè)情況、價格情況及客戶需求除舵落口市場物流中心、匯通物流園以及新建的天黎物流聯(lián)盟基地外，東西湖區(qū)貨運市場基本租賃工廠廠區(qū)改造而成，普遍面積不大，且由于是臨時場地，園區(qū)投資和運營商投入時比較謹(jǐn)慎且急于收回投資，造成這些貨運市場建設(shè)檔次不高、場地?fù)頂D、整體水平不高。隨著貨運量增長，這些市場的物業(yè)設(shè)施已經(jīng)嚴(yán)重不能滿足市場內(nèi)業(yè)戶需求。1. 貨運專線物業(yè)形態(tài)：二層磚房，無月臺，無雨棚圖43 東西湖公路貨運市場物業(yè)形態(tài)(1)此類物業(yè)形態(tài)的有漢正西物流園、舵落口市場物流中心、永興停車場、金橋物流、錦虹物流、新琪安物流等。每個鋪面6米*9米，5米*7米，*7米不等。物業(yè)租金少于30元/平米月的只有新琪安物流(27元/平米月)；租金高于30元/平米月的有漢正西(30元/平米月)、金橋物流(38元/平米月)、錦虹物流(42元/平米月)、昌宏物流(30元/平米月)、永興停車場(鋪位前面公攤面積也要收費，相當(dāng)于鋪位租金40元/平米月，)、舵落口市場物流中心(55元/平米月，另每個大車停車裝卸位置收3萬元/年)。2. 貨運專線物業(yè)形態(tài)：單層簡易鋼構(gòu)，無月臺，無雨棚圖44 東西湖公路貨運市場物業(yè)形態(tài)(2)此類物業(yè)形態(tài)的有漢聯(lián)物流園、聯(lián)達物流園、利安物流園、鴻運物流園、天黎物流聯(lián)盟等。這類物業(yè)的物流園建設(shè)相對要晚一些。鋪位單元面積一般比較大，最少在100平米以上，最大的接近360平米。規(guī)格也多樣化，有8米*10米，10米*20米，10米*30米等。由于這些物流園場地都比較擁擠，且武漢經(jīng)常下雨，車輛裝卸時通常要退進鋪位，實際空間使用率低(停車裝卸位要占到25%~35%的位置)。該類物業(yè)的租金相對要低一些，因為收費基準(zhǔn)面積中其實是含了停車裝卸位的。利安物流園(26元/平米月)、漢聯(lián)物流園(28元/平米月)、聯(lián)達物流園(33元/平米月)、鴻運物流園(35元/平米月)。天黎物流聯(lián)盟基地建設(shè)時間較晚