【導(dǎo)讀】開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)。策劃創(chuàng)造暢銷樓盤，專業(yè)推動(dòng)輝煌業(yè)績(jī)。承蒙貴司的信任，邀請(qǐng)本司參與“海洋明珠”項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位事宜。下，對(duì)“海洋明珠”的具體情況有了初步的了解。邵陽位于湖南省西南部，資江上游。邵陽市總面積為20886平方公里，市區(qū)面積為411平方公里。邵陽交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全線通車，洛湛鐵路與婁邵鐵路交匯。支出6345元，增長(zhǎng)%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為%。村居民人均生活消費(fèi)支出2197元，增長(zhǎng)%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為%。近年來，隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，住房制度改革的不斷深入，邵陽市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展的良好勢(shì)頭，住。臵業(yè)，以房支撐產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)安居樂業(yè)”的目標(biāo)。

　　

【正文】 （ 2）安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅臵業(yè)既能保值又可安居； （ 3）換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者； （ 4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。 區(qū)域： 遍布全城，延伸至各富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三 ~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分： 中高等級(jí) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 34 （ 三）目標(biāo)客戶群體鎖定 當(dāng)?shù)剌^富有居民（個(gè)體戶） 該部分目標(biāo)客戶群的文化程度一般，但其具有一定的儲(chǔ)蓄資金，有實(shí)力，購(gòu)買力強(qiáng)；其家庭人口較多，所需戶型較大， 年齡結(jié)構(gòu)在 35— 55 歲之間，分布在邵陽市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師 該部分目標(biāo)客戶群體文化程度較高，大部分具有大專以上學(xué)歷，屬中高收入階層，有一定的積蓄，無家庭負(fù)擔(dān)，具備本項(xiàng)目的購(gòu)買能力，他們希望擁有高尚的住宅社區(qū)，較為理性、有主見，所需戶型面積適中，多為二次購(gòu)房者，伴有零星的投資需求，年齡結(jié)構(gòu)在 35— 50 歲之間。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富?；蛳蛲?市戶口人士 該部分目標(biāo)客戶群體大部分為邵陽周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富裕人士，他們向往城市的居住生活，希望有城市的戶口，為孩子提供較好的教育環(huán)境，在戶型面積上需求較大。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 35 四、項(xiàng)目相關(guān)建議 通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的分析，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃及整體運(yùn)作方面提出以下幾點(diǎn)建議供貴司參考： （一）總體規(guī)劃 在進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)與項(xiàng)目的外部環(huán)境及地勢(shì)特征相結(jié)合，把項(xiàng)目打造成為區(qū)內(nèi)與區(qū)外相互隔離的“世外桃源”，具體建議做到如下幾點(diǎn)： 項(xiàng)目地塊呈坡狀，小山頭巖石壁立，地質(zhì)情況復(fù)雜，建議削平小山或削低成 緩坡，打下的廢石塊可用作填平東南低洼地之用；同時(shí)，此舉也利于景觀的安排及容積率的充分利用。 項(xiàng)目北面靠“得豐市場(chǎng)”，環(huán)境蕭條雜亂；西面臨近大馬路，較為嘈雜；東南面與村莊農(nóng)田相連，景致較差，因此，建議地塊四邊不宜規(guī)劃小高層，應(yīng)多采用多層規(guī)劃。小高層設(shè)計(jì)建議在社區(qū)內(nèi)部及中央景觀帶。 西面沿街，只適合在社區(qū)入口兩邊作雙層店面，其他部位建議作單層店面；北面可規(guī)劃單層店面；南面面向鄉(xiāng)村，不宜做店面。一層店面層高約在 米（ 3 米＋ 米），二層店面層高約為 3 米。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 36 產(chǎn)品定位為中檔偏高的中高檔社區(qū)。產(chǎn)品可 以在總體規(guī)劃、園林景觀、建筑立面、戶型、社區(qū)配套、物管服務(wù)等方面進(jìn)行更新?lián)Q代的創(chuàng)新，但考慮到整個(gè)市場(chǎng)多層均價(jià) 11001300 元 /㎡，小高層均價(jià) 14001600 元 /㎡。因此，在大弧形玻璃、觀景電梯等新技術(shù)新材料應(yīng)用方面 可以適當(dāng)超前，但不可以應(yīng)用太多，影響開發(fā)成本。 （二）景觀規(guī)劃 項(xiàng)目東南面與零散村落相連，周邊居住環(huán)境較差，建議地塊東、南邊沿種植大型的綠化樹木，并輔以高大圍墻，使零散村落與項(xiàng)目完全隔開，自成一體，降低項(xiàng)目在外部形象的劣勢(shì)影響； 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，但在景觀規(guī)劃上，每期的中心景觀可以相 互獨(dú)立，但又應(yīng)可以相互融合，達(dá)到“可分可合”的中心景觀效果； 部分小高層地面一層架空，花園景觀延伸到架空層內(nèi)，水系及主要景觀區(qū)； 景觀規(guī)劃時(shí)應(yīng)結(jié)合該地塊坡地的特殊性，在綠化、景觀方面突出產(chǎn)品的主題與其它產(chǎn)品的差異性，以便在競(jìng)爭(zhēng)樓盤中提升樓盤的檔次。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 37 （三）戶型設(shè)計(jì) 邵陽屬南北結(jié)合地區(qū)，冬天寒冷，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四五十天，而邵陽現(xiàn)有住宅并未有供暖配套。從對(duì)邵陽的客戶消費(fèi)群體了解來看，大部分客戶對(duì)保暖的住宅要求較高。若采用三進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)，“凹槽”較多，將不利于住宅的保暖，與節(jié)能型住宅也存在一定的差距； 同時(shí)，從對(duì)邵陽目前現(xiàn)有項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)來看，采用三進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)極少，部分三進(jìn)深的戶型存在滯銷的局面。 因此，建議在戶型設(shè)計(jì)方面，應(yīng)盡量考慮二進(jìn)深戶型，把原來的三進(jìn)深戶型更改為兩進(jìn)深戶型，實(shí)現(xiàn)所有的主空間直接對(duì)外采光、通風(fēng)。 應(yīng)重點(diǎn)考慮一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)；一梯三戶的戶型也可適當(dāng)考慮，但其在面積上要適當(dāng)控制，在戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格上也要有新意。 鑒于“ 雍翠豪苑”等項(xiàng)目復(fù)式戶型滯銷的狀況，建議 多層與小高層的頂層盡量不做或少做復(fù)式，建議規(guī)劃為 米內(nèi)層高閣樓帶露臺(tái)，并采用客廳挑空的設(shè)計(jì)形式，降低總價(jià)，促進(jìn)銷售。 增加飄窗及角窗的設(shè)計(jì)，活潑戶型增加賣點(diǎn)及購(gòu)買吸引力；高層可適當(dāng)規(guī)劃一些圓弧玻璃觀景陽臺(tái)的戶型。 通過對(duì)市場(chǎng)的了解及當(dāng)?shù)氐牡乩硇蕴攸c(diǎn)，建議層高規(guī)劃為 3 米。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 38 戶型配比與開間建議 產(chǎn)品類別 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 面積配比 客廳開間 主臥開間 多層 90 平米左右 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 25% 4－ 米 米 110 平米左右 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 20% 米 米 120－ 135 平米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 45% － 米 米 140－ 160 平米 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 5－ 米 米 小高層 125－ 135 平米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 65% － 米 米 150 平米左右 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 25% 5－ 米 米 160 平米或以上 5 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 6 米 米 （四）配套設(shè)施 項(xiàng)目配套是提升產(chǎn)品檔次的指標(biāo)，是區(qū)別于同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的重要因素。因此，建議項(xiàng)目在西北角或西南角規(guī)劃一個(gè)中型超市，以此為中心輻射到項(xiàng)目周邊，在吸引人氣的同時(shí)，又便利社區(qū)居民的生活，彌補(bǔ)項(xiàng)目外部配套不足的缺陷； 同時(shí)，在社區(qū)內(nèi)部還可以規(guī)劃會(huì)所（可設(shè)健身房、老人活動(dòng)中心、網(wǎng)吧、閱覽室、 棋牌室、臺(tái)球室等）、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、戶外健身區(qū)、環(huán)社區(qū)健身步道等，提高項(xiàng)目的附加值。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 39 本次市場(chǎng)調(diào)查由于時(shí)間較短，我司對(duì)邵陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)只作初步了解，在項(xiàng)目運(yùn)作前期，還需對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行一次全方位、更為深入的調(diào)查； 本方案中對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容只作初步分析，其相關(guān)建議僅供參考，具體實(shí)施內(nèi)容還需貴司跟蹤配合及本司的策劃執(zhí)行。 從對(duì)項(xiàng)目的分析來看，本案的整體操作難度較大。建議應(yīng)與一家具有多年房地產(chǎn)市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)的全程策劃公司全力合作，在項(xiàng)目前期的產(chǎn)品規(guī)劃定位、營(yíng)銷推廣等方面全程介入，方能取得最佳的銷售 目標(biāo)！ 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二 OO 五年十二月