【正文】 從對項(xiàng)目的分析來看，本案的整體操作難度較大。因此，建議項(xiàng)目在西北角或西南角規(guī)劃一個(gè)中型超市，以此為中心輻射到項(xiàng)目周邊，在吸引人氣的同時(shí)，又便利社區(qū)居民的生活，彌補(bǔ)項(xiàng)目外部配套不足的缺陷； 同時(shí)，在社區(qū)內(nèi)部還可以規(guī)劃會所（可設(shè)健身房、老人活動(dòng)中心、網(wǎng)吧、閱覽室、 棋牌室、臺球室等）、羽毛球場、幼兒園、戶外健身區(qū)、環(huán)社區(qū)健身步道等，提高項(xiàng)目的附加值。 通過對市場的了解及當(dāng)?shù)氐牡乩硇蕴攸c(diǎn)，建議層高規(guī)劃為 3 米。 鑒于“ 雍翠豪苑”等項(xiàng)目復(fù)式戶型滯銷的狀況，建議 多層與小高層的頂層盡量不做或少做復(fù)式，建議規(guī)劃為 米內(nèi)層高閣樓帶露臺，并采用客廳挑空的設(shè)計(jì)形式，降低總價(jià)，促進(jìn)銷售。 因此，建議在戶型設(shè)計(jì)方面，應(yīng)盡量考慮二進(jìn)深戶型，把原來的三進(jìn)深戶型更改為兩進(jìn)深戶型，實(shí)現(xiàn)所有的主空間直接對外采光、通風(fēng)。從對邵陽的客戶消費(fèi)群體了解來看，大部分客戶對保暖的住宅要求較高。 （二）景觀規(guī)劃 項(xiàng)目東南面與零散村落相連，周邊居住環(huán)境較差，建議地塊東、南邊沿種植大型的綠化樹木，并輔以高大圍墻，使零散村落與項(xiàng)目完全隔開，自成一體，降低項(xiàng)目在外部形象的劣勢影響； 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，但在景觀規(guī)劃上，每期的中心景觀可以相 互獨(dú)立，但又應(yīng)可以相互融合，達(dá)到“可分可合”的中心景觀效果； 部分小高層地面一層架空，花園景觀延伸到架空層內(nèi)，水系及主要景觀區(qū)； 景觀規(guī)劃時(shí)應(yīng)結(jié)合該地塊坡地的特殊性，在綠化、景觀方面突出產(chǎn)品的主題與其它產(chǎn)品的差異性，以便在競爭樓盤中提升樓盤的檔次。產(chǎn)品可 以在總體規(guī)劃、園林景觀、建筑立面、戶型、社區(qū)配套、物管服務(wù)等方面進(jìn)行更新?lián)Q代的創(chuàng)新，但考慮到整個(gè)市場多層均價(jià) 11001300 元 /㎡，小高層均價(jià) 14001600 元 /㎡。一層店面層高約在 米（ 3 米＋ 米），二層店面層高約為 3 米。小高層設(shè)計(jì)建議在社區(qū)內(nèi)部及中央景觀帶。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 35 四、項(xiàng)目相關(guān)建議 通過對區(qū)域市場的調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的分析，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對項(xiàng)目的規(guī)劃及整體運(yùn)作方面提出以下幾點(diǎn)建議供貴司參考： （一）總體規(guī)劃 在進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)與項(xiàng)目的外部環(huán)境及地勢特征相結(jié)合，把項(xiàng)目打造成為區(qū)內(nèi)與區(qū)外相互隔離的“世外桃源”，具體建議做到如下幾點(diǎn)： 項(xiàng)目地塊呈坡狀，小山頭巖石壁立，地質(zhì)情況復(fù)雜，建議削平小山或削低成 緩坡，打下的廢石塊可用作填平東南低洼地之用；同時(shí)，此舉也利于景觀的安排及容積率的充分利用。 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師 該部分目標(biāo)客戶群體文化程度較高，大部分具有大專以上學(xué)歷，屬中高收入階層，有一定的積蓄，無家庭負(fù)擔(dān)，具備本項(xiàng)目的購買能力，他們希望擁有高尚的住宅社區(qū)，較為理性、有主見，所需戶型面積適中，多為二次購房者，伴有零星的投資需求，年齡結(jié)構(gòu)在 35— 50 歲之間。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅臵業(yè)既能保值又可安居； （ 3）換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者； （ 4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。通過對該區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)查來看，我們把項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體分析如下： （一）客戶購買心理模式 認(rèn) 知 比 較 判 斷 滿 意 購 買 ● 客戶認(rèn)知的途徑主要有三種：媒體傳播、路過、朋友推薦，其中朋友推薦的目標(biāo)客戶群在項(xiàng)目銷售過程中占有一定的數(shù)量，但其對目標(biāo)客戶群的判斷影響最大； ● 在同類競爭產(chǎn)品的比較中，產(chǎn)品日趨同質(zhì)，開發(fā)商品牌形象和服務(wù)承諾日益成為其最重要的參考標(biāo)準(zhǔn)之一； ● 客戶決定購買的原因，必然是在所獲信息中平衡比較，最終達(dá)到滿意認(rèn)同后才購買。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 邵陽市首席高尚園林社區(qū) 通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的外部環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境的優(yōu)越，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)及附加值。 因此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，化劣勢為優(yōu)勢，抓住市民向往規(guī)模大、配套全、環(huán)境好 的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“成熟小區(qū)全配套，高尚社區(qū)大園林”的雙重“抵買”價(jià)值。在下述項(xiàng)目建議中會逐一闡述。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 30 第四部分 項(xiàng)目初步定位及相關(guān)建議 一、市場定位建議 項(xiàng)目總用地面積 109 畝，位于邵陽東面，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，地段價(jià)值不明顯，市政配套不足，發(fā)展空間較??；同時(shí)，周邊現(xiàn)有項(xiàng)目大部分以中檔次為主。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 29 【結(jié)論】 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)并存。 市場消費(fèi) 者對電梯小高層抗拒心理大，市場接受度低 從對現(xiàn)有邵陽市房地產(chǎn)消費(fèi)都了解來看，邵陽的消費(fèi)者收入和消費(fèi)能力相對偏低，擔(dān)心物業(yè)費(fèi)太高、電梯停電及后續(xù)電梯維修費(fèi)用太高，普遍不喜歡購買電梯房。 現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次較低，屬經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 目前，現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品規(guī)模較小、規(guī)劃較差、設(shè)計(jì)陳舊、配套 不足，大部份屬中低檔次的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品； 而邵陽的房地產(chǎn)市場正處于從基礎(chǔ)地產(chǎn)產(chǎn)品向更新?lián)Q代產(chǎn)品過渡的階段，市場需求更多的高檔住宅、高尚社區(qū)，全新一代產(chǎn)品呼之欲出，而本案正滿足了這一市場需求。 項(xiàng)目周邊配套資源缺泛，外部可利用資源少 項(xiàng)目在市政配套、自 然資源等方面都相對潰乏，基本無配套而言，周邊連最基本的醫(yī)院、學(xué)校、大型公共場所都沒有；同時(shí)，項(xiàng)目屬邵陽的城鄉(xiāng)結(jié)合部，社會治安環(huán)境一般； 周邊配套資源的潰乏，需增加項(xiàng)目社區(qū)的內(nèi)部配套，一定程度了增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 26 項(xiàng)目地塊的坡地狀，一定程度上增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本 項(xiàng)目后半部分是個(gè)石頭山，以前是采石場，坑坑洼洼，石壁林立； 從對現(xiàn)場的勘察來看，該石頭山的利用價(jià)值小，相反，增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本，并影響了項(xiàng)目容積率的使用。 受城市發(fā)展方向的影響，區(qū)位認(rèn)知程度低 火車南站片區(qū)，是市政發(fā)展的主方向，擁有統(tǒng)一的規(guī)劃、充足的財(cái)政投入、完善的城市配套，二三十個(gè)地塊同步開發(fā)，成為城市未來發(fā)展的主方向和新城區(qū)，這里集聚大量的目光和人氣，得到市場的關(guān)注和認(rèn)可； 而本項(xiàng)目所處的 東區(qū)，發(fā)展相對滯后，仍是城鄉(xiāng)結(jié)合部的區(qū)位形象，人口較少，人氣不旺，相對冷清，消費(fèi)者區(qū)位認(rèn)可度較低。 項(xiàng)目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營造 項(xiàng)目地塊相對于市中心區(qū)及火車南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢； 項(xiàng)目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時(shí)，超過百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善 的配套設(shè)施將更易營造社區(qū)的居住氛圍，促進(jìn)消費(fèi)者的購買欲望。 項(xiàng)目北靠得豐市場、“雍翠豪苑”，南面、東面屬于村莊和農(nóng)田，西面屬于該片區(qū)拆遷回遷戶；周邊各種配套設(shè)施較少，除農(nóng)業(yè)銀行外，其余市政配套都與項(xiàng)目的地塊有一定的距離；社會治安環(huán)境一般。該地塊西面落差小，地勢稍平整；東南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。該地塊距雙清區(qū)市委市政府約 500 米，東塔公園及市三中約 公里，離市中心紅旗路約 2 公里左右，距火車南站約 5 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （五）商業(yè)項(xiàng)目將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn) 目前，邵陽每個(gè)在開發(fā)的產(chǎn)品，基本都規(guī)劃有 1－ 3 層的底商，特別是