【正文】 地產(chǎn)企業(yè)來說非常可怕，這會讓企業(yè)面臨政策風(fēng)險和市場風(fēng)險時容易遭遇危機?，F(xiàn)金流太少也會令企業(yè)在投資機會出現(xiàn)時，無力出手。”過高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財務(wù)壓力和財務(wù)風(fēng)險的增大。讓企業(yè)在應(yīng)付債務(wù)的同時缺乏足夠的資金去擴展其他業(yè)務(wù)。從機遇來看，有經(jīng)濟學(xué)家說過，只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個選擇，雖然風(fēng)險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。高負(fù)債在某種程度就像人超越了自身條件的限制，超限運行，長時間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個選擇，雖然風(fēng)險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴大規(guī)模，2005年至今，萬科收購的企業(yè)達上百家。在高負(fù)債下，萬科與同行業(yè)同樣面臨新的機遇和風(fēng)險，這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲蓄期。圖3（二）從負(fù)債中的預(yù)收賬款看高負(fù)債率從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析萬科的負(fù)債時，發(fā)現(xiàn)負(fù)債中預(yù)收賬款占負(fù)債的比重大約有50%。（圖4）。在企業(yè)償還負(fù)債中，預(yù)收賬款大部分都是預(yù)收了客戶預(yù)付的購房款，到房子建成后，房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶，而并不需要用真金白銀去還債。而且，很大程度上，企業(yè)的預(yù)收賬款在未來的期間都可以確定為營業(yè)收入。預(yù)收賬款越多，說明公司越能力越大，2007年到2011年不斷上升的高額的預(yù)收賬款，也說明了萬科對于購房者的資金占用能力較高。圖4三、萬科當(dāng)前的融資環(huán)境（一）融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)據(jù)中國上市企業(yè)上百強發(fā)布報告，2011年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，市場不確定性因素增強，伴隨著行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加，來自不同層面的風(fēng)險正考驗著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對容易獲取銀行的青睞，但是很多企業(yè)如萬科等都一直在擴展融資渠道，如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場的一個重要的要素，巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點。2012年5月11日在萬科召開的股東大會上，萬科具有強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，采取對融資適度從緊的穩(wěn)健的財務(wù)政策。且融資多元化，與實力較強的投資公司合作，這不但令萬科的綜合實力增強，而且提高了萬科抗風(fēng)險的能力。另外，萬科的融資規(guī)模不斷的擴大有賴于其自身的優(yōu)勢條件：對股東利益的創(chuàng)造和保護，融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，不斷提升適應(yīng)于增長的組織能力。在具有強大的融資能力下，如何有效的運用資金，讓其創(chuàng)造更多的利潤，這有三方面的因素：有效的治理結(jié)構(gòu)，有效投資并保持穩(wěn)健，以透明化運作強化資本。（二）從每股收益看萬科的回報率我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優(yōu)勢。與其他四個企業(yè)相比較（圖5），萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢，2011年相比2008年增幅達50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過圖6，可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌，這也導(dǎo)致了每股收益在2008年下跌的原因，隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn)，每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升，盈利能力不斷上升，投資者得到回報，這與萬科融資戰(zhàn)略密不可分。圖5 圖6四、小結(jié)萬科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短，比其他企業(yè)更具競爭了，但是隨著規(guī)模的不斷擴大，負(fù)債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，加之萬科在通過并購擴張模式中，導(dǎo)致企業(yè)枝葉過多。近期，社會上關(guān)于萬科房產(chǎn)質(zhì)量的問題也比較多，加之高管人員的流失，王石說，萬科會為了質(zhì)量淪為老二，這句話一定程度上是反映萬科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn)，另一方面，難道不是也反映萬科在高速發(fā)展中遇到問題，需要進一步解決嗎？破山中賊容易，破心中賊難，企業(yè)要取得巨大的成就，必須不斷的超越自我，突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流，方顯英雄本色。越是經(jīng)濟寒冬，領(lǐng)跑者越需要沉著應(yīng)對，備足糧草和棉衣。[1]決策資源房地產(chǎn)研究中心，《萬科之道》，中信出版社，2009版 [2]國務(wù)院國資委財務(wù)監(jiān)督與考核評價局，《企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值2011》，經(jīng)濟科學(xué)出版社 [3]相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)萬科集團(000002)財務(wù)報表分析報告安徽財經(jīng)大學(xué)10會計三班陳恩燃 2010931191流動資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，流動資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說明短期償債能力較強。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。資產(chǎn)總額增長說明萬科還在不斷擴大規(guī)模，庫存現(xiàn)金也有所下降說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險的主要來源。而2011年存貨的大量積存主要受國家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險因素。建議萬科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。存貨激增的同時，短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升。持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。一般認(rèn)為流動比率應(yīng)在2：1以上，萬科房地產(chǎn)的流動比率降低，說明其短期償債能力降低。速動比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響較小。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負(fù)債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債能力較差。公司利息保障倍數(shù)下降，說明萬科的長期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長。盡管業(yè)績增長勢頭強勁，2011年受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱，%，%,凈利潤增速小于銷售收入。%，；%，主要因為市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產(chǎn)收益率和股本回報率逐漸上升，說明萬科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤較高。2010年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比2009年增加了53%，可以說經(jīng)營活動現(xiàn)金流入增長非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營活動中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強的償債能力和支付能力，增強了風(fēng)險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加 2010年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比2009年增加了92%，但現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢頭良好。綜合評價杜邦分析法，又稱杜邦財務(wù)分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)濟利益進行綜合系統(tǒng)分析評價的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。杜邦分析法中涉及的幾種主要財務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)二．杜邦分析數(shù)據(jù)。杜邦分析法中涉及的幾種主要財務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果：（1）凈資產(chǎn)收益率是一個綜合性很強的與公司財務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2012年2013年的增幅較大，說明了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險小。（2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風(fēng)險。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險較大。（3）銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。