【正文】 地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非?？膳?，這會(huì)讓企業(yè)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)容易遭遇危機(jī)。現(xiàn)金流太少也會(huì)令企業(yè)在投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，無(wú)力出手?！边^(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增大。讓企業(yè)在應(yīng)付債務(wù)的同時(shí)缺乏足夠的資金去擴(kuò)展其他業(yè)務(wù)。從機(jī)遇來(lái)看，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。高負(fù)債在某種程度就像人超越了自身?xiàng)l件的限制，超限運(yùn)行，長(zhǎng)時(shí)間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。萬(wàn)科在前幾年都通過(guò)迅速的兼并來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，2005年至今，萬(wàn)科收購(gòu)的企業(yè)達(dá)上百家。在高負(fù)債下，萬(wàn)科與同行業(yè)同樣面臨新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲(chǔ)蓄期。圖3（二）從負(fù)債中的預(yù)收賬款看高負(fù)債率從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析萬(wàn)科的負(fù)債時(shí)，發(fā)現(xiàn)負(fù)債中預(yù)收賬款占負(fù)債的比重大約有50%。（圖4）。在企業(yè)償還負(fù)債中，預(yù)收賬款大部分都是預(yù)收了客戶預(yù)付的購(gòu)房款，到房子建成后，房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶，而并不需要用真金白銀去還債。而且，很大程度上，企業(yè)的預(yù)收賬款在未來(lái)的期間都可以確定為營(yíng)業(yè)收入。預(yù)收賬款越多，說(shuō)明公司越能力越大，2007年到2011年不斷上升的高額的預(yù)收賬款，也說(shuō)明了萬(wàn)科對(duì)于購(gòu)房者的資金占用能力較高。圖4三、萬(wàn)科當(dāng)前的融資環(huán)境（一）融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)據(jù)中國(guó)上市企業(yè)上百?gòu)?qiáng)發(fā)布報(bào)告，2011年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)不確定性因素增強(qiáng)，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的上升、融資渠道的從緊、庫(kù)存壓力的增加，來(lái)自不同層面的風(fēng)險(xiǎn)正考驗(yàn)著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對(duì)容易獲取銀行的青睞，但是很多企業(yè)如萬(wàn)科等都一直在擴(kuò)展融資渠道，如利用信托的融資方式。資金無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)的一個(gè)重要的要素，巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點(diǎn)。2012年5月11日在萬(wàn)科召開(kāi)的股東大會(huì)上，萬(wàn)科具有強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，采取對(duì)融資適度從緊的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。且融資多元化，與實(shí)力較強(qiáng)的投資公司合作，這不但令萬(wàn)科的綜合實(shí)力增強(qiáng)，而且提高了萬(wàn)科抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，萬(wàn)科的融資規(guī)模不斷的擴(kuò)大有賴于其自身的優(yōu)勢(shì)條件：對(duì)股東利益的創(chuàng)造和保護(hù)，融資運(yùn)作中對(duì)于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，不斷提升適應(yīng)于增長(zhǎng)的組織能力。在具有強(qiáng)大的融資能力下，如何有效的運(yùn)用資金，讓其創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，這有三方面的因素：有效的治理結(jié)構(gòu)，有效投資并保持穩(wěn)健，以透明化運(yùn)作強(qiáng)化資本。（二）從每股收益看萬(wàn)科的回報(bào)率我們利用每股收益的杜邦分析來(lái)看萬(wàn)科在有效利用融資資金的優(yōu)勢(shì)。與其他四個(gè)企業(yè)相比較（圖5），萬(wàn)科的每股收益呈逐年上升的趨勢(shì)，2011年相比2008年增幅達(dá)50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過(guò)圖6，可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌，這也導(dǎo)致了每股收益在2008年下跌的原因，隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn)，每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升，盈利能力不斷上升，投資者得到回報(bào)，這與萬(wàn)科融資戰(zhàn)略密不可分。圖5 圖6四、小結(jié)萬(wàn)科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短，比其他企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)了，但是隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，負(fù)債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，加之萬(wàn)科在通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張模式中，導(dǎo)致企業(yè)枝葉過(guò)多。近期，社會(huì)上關(guān)于萬(wàn)科房產(chǎn)質(zhì)量的問(wèn)題也比較多，加之高管人員的流失，王石說(shuō)，萬(wàn)科會(huì)為了質(zhì)量淪為老二，這句話一定程度上是反映萬(wàn)科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn)，另一方面，難道不是也反映萬(wàn)科在高速發(fā)展中遇到問(wèn)題，需要進(jìn)一步解決嗎？破山中賊容易，破心中賊難，企業(yè)要取得巨大的成就，必須不斷的超越自我，突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流，方顯英雄本色。越是經(jīng)濟(jì)寒冬，領(lǐng)跑者越需要沉著應(yīng)對(duì)，備足糧草和棉衣。[1]決策資源房地產(chǎn)研究中心，《萬(wàn)科之道》，中信出版社，2009版 [2]國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局，《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值2011》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 [3]相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：和訊網(wǎng)萬(wàn)科集團(tuán)(000002)財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)10會(huì)計(jì)三班陳恩燃 2010931191流動(dòng)資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，流動(dòng)資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說(shuō)明短期償債能力較強(qiáng)。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。資產(chǎn)總額增長(zhǎng)說(shuō)明萬(wàn)科還在不斷擴(kuò)大規(guī)模，庫(kù)存現(xiàn)金也有所下降說(shuō)明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。萬(wàn)科擁有巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。而2011年存貨的大量積存主要受國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。建議萬(wàn)科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。存貨激增的同時(shí)，短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升。持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅上升，說(shuō)明萬(wàn)科近期的還款壓力很大。一般認(rèn)為流動(dòng)比率應(yīng)在2：1以上，萬(wàn)科房地產(chǎn)的流動(dòng)比率降低，說(shuō)明其短期償債能力降低。速動(dòng)比率保持比較穩(wěn)定，說(shuō)明公司受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響較小。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負(fù)債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說(shuō)明公司償債能力較差。公司利息保障倍數(shù)下降，說(shuō)明萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬(wàn)科銷售收入和凈利潤(rùn)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。盡管業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，2011年受國(guó)家政策調(diào)控的影響，盈利能力開(kāi)始減弱，%，%,凈利潤(rùn)增速小于銷售收入。%，；%，主要因?yàn)槭袌?chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產(chǎn)收益率和股本回報(bào)率逐漸上升，說(shuō)明萬(wàn)科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤(rùn)較高。2010年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入比2009年增加了53%，可以說(shuō)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來(lái)源，增強(qiáng)了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強(qiáng)的償債能力和支付能力，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加 2010年購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比2009年增加了92%，但現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來(lái)，萬(wàn)科發(fā)展勢(shì)頭良好。綜合評(píng)價(jià)杜邦分析法，又稱杜邦財(cái)務(wù)分析體系，簡(jiǎn)稱杜邦體系，是利用各主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)二．杜邦分析數(shù)據(jù)。杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果：（1）凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬(wàn)科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2012年2013年的增幅較大，說(shuō)明了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。（2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說(shuō)明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來(lái)較多地杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了較多地風(fēng)險(xiǎn)。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。（3）銷售凈利率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬(wàn)科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說(shuō)明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。