【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，域以及貿(mào)易便利化三方面。的地產(chǎn)市場影響極為顯著。CEPA降低了境外房地產(chǎn)業(yè)進入內(nèi)地的門檻，將引起新的業(yè)界沖。動、結(jié)構(gòu)變局和產(chǎn)業(yè)重組。深圳地產(chǎn)的再造態(tài)勢已經(jīng)開始出現(xiàn)。物進入內(nèi)地市場，都將陸續(xù)實行零關(guān)稅。這將為深圳帶來商品結(jié)構(gòu)的提升和種類。的增加，為深圳商務(wù)貿(mào)易等帶來發(fā)展機會，必將促進寫字樓的租售量；因此，將吸引更多的香港企業(yè)將辦公機構(gòu)遷往內(nèi)地，深圳將以其

　　

【正文】 上是從事電子、通訊行業(yè)，作為亞洲最大的電子通訊市場，其市場專業(yè)化程 度、功能使用方面較為典型等。 五、設(shè)計方案的建議： 本方案在空氣流通上設(shè)計比較獨特，但相應(yīng)結(jié)果造價比一般建筑形式要高，因為建筑高度為 150 米，而局部面寬較在窄，長細比不盡合理，這必將提高建筑成本。 辦公室空間形式不夠豐富，并且缺乏整體性，可結(jié)合上下層創(chuàng)造豐富的立體現(xiàn)代辦公空間 首層布置公共空間太少，應(yīng)適當增加首層空間的穿透性，合理利用二層平面，以增加入口大堂與城市空間的品位和科學(xué)性，甚至把銀行放在二樓也可以。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于利用較多的空中花園與共同空間，可能寫字樓的利用率將受到一定的影響，應(yīng)在頂部空 間適當增加共同空間以及配合象征大廈身份及特征的商務(wù)活動中心及俱樂部內(nèi)容。 六、營銷建議： 化整為零策略 可以考慮 10 層以下進行小單位間隔（間隔 50—— 150 平方米不等面積）， 10 層以上的單位以 250 平方米以上為主；根據(jù)市場反映情況適當增減間隔樓層的數(shù)量，但是要預(yù)留幾層低樓層整體單位進行銷控。（此部分主要針對客戶群體為：貿(mào)易、電子、設(shè)計、廣告咨詢、軟件、醫(yī)藥、外資駐深辦事處等，此類公司需求面積約 100 平方米左右）在采取此策略的時候，要充分考慮到 10 層以下部分樓層有可能大商家?guī)讓右黄鹳徺I（這一點 在中央商務(wù)大廈的實際銷售過程中遇見） 采取分批推售，限量供應(yīng) 先拿出部分樓層進行銷售（原則是部分低層單位，部分中間單位，以及高層單位進行價格試探）同時價格穩(wěn)步上揚，造成產(chǎn)品供不應(yīng)求的緊張局面 。 招商策略： 本寫字樓在深圳以公開發(fā)售為主，而以招商形式在香港和內(nèi)地（租售同時進行）。 招商計劃： 廣州，江浙、內(nèi)地城市等，舉行招商會。吸引大商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 家入駐 （ 據(jù)了解無錫、溫州等一帶估計有 2000 億民間資本用于房地產(chǎn)投資），此辦法可以吸引如實業(yè)、投資公司、知名品牌公司等整層購買較 大單位。 可以在香港舉行招商會（ CEPA 降低了香港房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的入駐，）通過前面分析我們知道港資企業(yè)，外資企業(yè)一般只租賃寫字樓，因此可以和香港貿(mào)發(fā)局、地產(chǎn)行會，深圳外經(jīng)委協(xié)同舉辦。此舉可以吸引諸如：資訊、金融保險，展覽業(yè)、地產(chǎn)公司及中介等企業(yè)入駐。 招商通路： 直復(fù)營銷：充分利用我司 CRM 客 戶 資 源 （ 通 過 傳 真 、 DM直郵、 上 門 訪 問 等 形 式 ，） 把 我 司 招 商 信 息 傳 遞 出 去 。 網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷 －－ 合作公司 國際互聯(lián)網(wǎng)－－ 針 對 香 港 和 國 外 知 名 企 業(yè) 招 商 會－－ 內(nèi)地客戶、擴大對外知名 行業(yè)協(xié)會 －－ 特定行業(yè) （ 如 律 師 協(xié) 會 ， 外 貿(mào) 局 ） 入伙按揭策略 根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗、對于購買寫字樓的客戶，因工期長，多數(shù)公司不愿意在使用前投入較多資金，而愿意在近現(xiàn)樓時或現(xiàn)樓后再行購買租用，針對此種情況，我們提出“入伙按揭”策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此種辦法即從客戶角度出發(fā)，客戶交首期后辦理銀行按揭，但至入伙前的，按揭利息由發(fā)展商返還，業(yè)主則從入伙后供息，從而減輕投資者的先期資金壓力和心理壓力，此種方法一方面能抓住最好的銷售時機，避免積壓情況，縮短了銷售周期；另一方面為發(fā)展商盡快回籠資金，爭取了最大經(jīng)濟效益。 逐月供樓策略 此種方式與入伙按揭基本相同，回籠部分資金。 客戶在入伙前將 30％的樓款逐月供應(yīng)，余款在入伙時選擇一次付清或做按揭付款。 配套優(yōu)惠策略 用于促銷期，做為一個小高潮。對于在某一時間段內(nèi)購買一定面積寫字樓的客戶贈送地下車位一個或免車位費 3－ 5 年，以達到促銷目的。 先租后賣策略 發(fā)展商先對部分樓層的寫字樓進行招租，并與租客簽訂一至三年租約，然后再將購買單位連同租約一并出售給投資商，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客，承擔其先期風險，此種方式起到很好促銷作用。 售后包租策略 針對投資客戶來講可以推出售后包租三年的方 案，從而降低投資商風險，促進其購買，此項策略有一定風險，可用于銷售后期?？梢詼p輕投資客的風險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 人脈、泛營銷 行業(yè)的關(guān)聯(lián)性、行業(yè)的集聚性是企業(yè)選者辦公場所考慮的重要因素之一，因此很容吸引同行，以及相關(guān)行業(yè)的共同入駐。 如：已購買客戶推薦其它相關(guān)行業(yè)入駐，可以給予部分優(yōu)惠（雙方） 寫字樓客戶購買心理特征分析：寫字樓屬于價值比較高的產(chǎn)品，因此客戶在購買的過程中產(chǎn)品價值被認同是他們決定購買的考慮因素之一。 特色服務(wù) （ 1）、 凡是在本大廈購買 50 平方米或者更小的單位即 可辦理產(chǎn)權(quán)證。 此舉優(yōu)勢一 ：可以滿足創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)對辦公寫字樓的個性化需求 如：如果公司有 二 個合伙人，需要一個 100 平方米的辦公間，目前的寫字樓即使有這么小的辦公間也只能辦理一個產(chǎn)權(quán)證。而在 安聯(lián)大廈 則可以辦理 2 個產(chǎn)權(quán)證，每一個合伙人都有自己明晰的產(chǎn)權(quán) 。 此舉優(yōu)勢二： 如果企業(yè)經(jīng)營不善可以拿出部分，出租減輕企業(yè)的負擔。如 200 平方米的單位可以間隔 100 平方米的單位進行出租。 （ 2）、提供特色化的經(jīng)營管理 傳統(tǒng)意義上的辦公模式普遍認為人均 10 平方米是最合理的辦公空間， 但是通過觀察研究 ， 辦公場所 使用頻率不高 的 是 會議室、接待 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 室、秘書臺、財務(wù)室及奢華的大堂分攤占到了一半以上的辦公面積，這些功能不太劃算卻又不能缺少。 因此建議：安聯(lián)大廈 將以上資源進行最高效的集約，并附加 一些 精英商務(wù)服務(wù)予以支持。 如： 出租會議室和接待室，可以使企業(yè)不再為購買低使用率的空間付費；公共服務(wù)的商務(wù)中心，可以使企業(yè)不必為購買低使用率的設(shè)備占用固定資產(chǎn)；甚至不用再單獨聘請秘書， 本大廈提供 出租秘書 服務(wù) ，可以替公司接聽電話、收發(fā)信件，可以整理會議紀要，可以代為采購辦公用品等等。 可以考慮在商務(wù)中心配備復(fù)印機，打印機、投影儀，視聽設(shè)備等，會議室和接 待室做為它的一個組成部分。 （ 3）、布局，合理利用 建議大廈除了商務(wù)中心以外，也靠慮部分樓層做成商務(wù)套間（酒店），咖啡廳，酒吧等滿足來往客戶的商務(wù)需要。