房地產(chǎn)市場調查問(簡)五篇范例-資料下載頁
2025-10-26 06:36本頁面
【正文】 ?！?安慶的三級尚未啟動，存量房價格還停留在一個較低的水準。● 由于地方經(jīng)濟疲軟，土地價值不高，加之受國家宏觀調控政策影響，政策趨于保守，預計短時間內，地方政府在舊城改造上很難有幅度較大的舉動。2004年的拆遷計劃為20000平方米。短時間內無法形成拆建兩旺的良性循環(huán)。分析到這里，大的思路已經(jīng)基本上都已經(jīng)出來了，大盤明顯是沖高乏力的，這樣的市場，比較適合的入市策略只有“小盤精致化”了。開發(fā)總量以5萬平方米以下為宜，產(chǎn)品以中高檔產(chǎn)品為宜，目標人群鎖定高收入的精英階層。有了針對性，剩下的區(qū)域市場微觀分析，做起來就輕松多了，許多無謂的內容可以放棄，這一節(jié)，放在后面一章來闡述。需要強調的一點是：中國的房地產(chǎn)市場與理論是有一定的差距的，經(jīng)驗數(shù)值是非常重要的，以下是王石有關市場分析的一段講話：…怎么把它套算，套算出個結果，經(jīng)驗統(tǒng)計數(shù)字是根據(jù)萬科自己所在開發(fā)的八個城市手機的資料，上海、北京、深圳、天津、成都、武漢、南京、沈陽、南昌，應該說如果有廣州就更有說服性，因為萬科本身在廣州沒有開發(fā)，這個結果主要是按照這幾個指標，一個可用以購買的資金，第二個首期付三成的住宅總價，第三個商品住宅均價，可購買住宅面積，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京價格比較貴，深圳是71平方米，按照這樣，由于它很多地方價格非常便宜，平均出來面積最大是成都和武漢，72平方米，南昌雖然價格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不說明價格這方面大。這就是八個城市可支配的付三成，可支配的要首付的資金，可購買的面積，這是理論測算出來的。第二個我們看到實際情況，實際情況我們看到上海主力戶型是98平方米到115平方米，與理論測算差距28到45，北京的主力戶型比較大120到130，與測算相差59到69，給的這個數(shù)字，從這個統(tǒng)計來看理論和實際的差距相當大，當然我們這里很多其他因素沒有考慮進去，比如北京很多人買房并不是北京本地人購買，所以按照北京本地人的家庭收入這樣的方式差距，這個因素要考慮進去，我們看這個算出各地的差距。這是我們給出三條曲線，我們看這條黃線是理論測算，我們主力戶型無論是低端還是高端，都和這個理論差距非常大，我們看到這就是現(xiàn)在理論和實際測算的一個結果的差別。所以我們不得不得出一個結論，我們現(xiàn)在的消費是超前的，超前差別這么大，經(jīng)驗數(shù)值從那里來？來自案場，企業(yè)要有信息管理的意識，必須高度重視對案場信息的收集整理。事實上，這才是銷售單位最寶貴的財富。消費者的調查分析消費者調查分析，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主；這里要談到一個有趣的話題就是究竟要不要做 問卷調查?如果是住宅項目，我覺得沒有什么必要。為什么呢?很簡單，房地產(chǎn)是一種高檔耐用消費者，許多人一生中也就消費那么一次，根本無從累積經(jīng)驗。所以你拿個問卷去問他，他就是有心如實招來，都未必能說出些什么有價值的話來。這個事我是深有體會的，全段時間，有個朋友要我?guī)兔x房子，50幾萬的大事呀，人家能不謹慎嗎？于是乎，這個美女就每天在上騷擾我好幾個小時，足足騷擾了一個禮拜。作為朋友，她問任何問題，我都會給她最專業(yè)的回答和最客觀的分析。一個禮拜下來，我發(fā)現(xiàn)她還是一竅不通，而我聽接受到的信息里，唯一對營銷有幫助的一句話就是：象我們這樣和長輩住在一起的人不少，開發(fā)商為什么不多做些 雙主臥的戶型呢?其次是國情問題，中國是沒有社會信用機制的，所以你根本沒有辦法了解目標人群真實的收入。同時中國人也沒有說真話的習慣，我們從懂事起學會的第一件事，就是說謊。有錢人怕他們的灰色收入暴光；窮人怕丟面子，年輕人的欲望總是被放得很大，中年人的話語有太多的修飾成分——所有的語言，總有被攙雜進或多或少的虛偽的成分…就象我們的政治口號，不是左就是右，很少有人能坦蕩蕩的對一個陌生人說幾句真話。所以一般來說，房地產(chǎn)業(yè)的消費者調查分析是取群體共性，而非個性。王志剛工作室有個將目標人群按照三類九等劃分的作業(yè)流程就很不錯，我也覺得做到這樣就夠了。當然，有了大框架后，還是有許多細節(jié)需要我們去填充的，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主。記者是你最好的幫手，和他們交朋友并非什么難事，記者都有廣告指標的，別忘記了你是他未來的大客戶，如果你愿意請他們喝一杯，再傳授他一點專業(yè)知識的話，我們的記者朋友是很愿意與你分享他對那個城市的理解的。給保安發(fā)幾棵煙，說點好話，進到一個成熟的小區(qū)去看看，也不是什么難事。周邊的便利店是什么檔次的，里面在賣些什么檔次的貨色？露在窗外的空調機大部分是什么品牌？這些細節(jié)都很容易看出當?shù)厝说纳钏疁?。當然，如果你不介意做一只土撥鼠的話，還可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等著你呢！
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