【正文】 公共秩序維護，一級和四級之間定價成本相差較大，四級是一級的4倍，主要是小區(qū)的封閉和智能化管理程度影響成本差異較大。此外，一級服務標準有所提高，定價成本（不含綠化），對提升老舊小區(qū)物業(yè)服務質量，保證基本運營起到保障作用。特有物業(yè)服務包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責任險等4項服務內容。其中，電梯管理服務費保留了原標準規(guī)定的每月每戶11元至120元的標準，但對電梯管理中的基礎費用管理作出相應的補充修訂。室內停車泊位物業(yè)服務費按照政府指導價標準，實行平面和立體車位兩檔價格，平面車位物業(yè)費80元/月，有塑膠地膜90元/月；立體車位物業(yè)費110元/月，有塑膠地膜120元/月。立體車位要求有專業(yè)的維保公司定期維修保養(yǎng)，若不能通過相關部門質檢，則不允許使用。同時，室內停車場泊位物業(yè)費與熱費分別收取。近年來，哈市多次發(fā)生小區(qū)意外責任事故，由于物業(yè)企業(yè)無法支付賠償常常引發(fā)矛盾?！掇k法》規(guī)定，經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務區(qū)域投保公共責任險，費用按照物業(yè)服務面積分攤。服務項目側重清掃保潔 維修養(yǎng)護 綠化養(yǎng)護《辦法》除了新增加多項服務內容與價格標準外，還強化基礎物業(yè)服務的比重，“清掃保潔”、“維修養(yǎng)護”兩個項目成本在各級服務成本構成比例中均有所提升。屋面維修、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護這4個服務項目，是從原物業(yè)服務標準中“共用部位維修養(yǎng)護”部分單設出來的，此標準已高于原四級標準“共用部位維修養(yǎng)護”8項服務成本標準的總和。并將“綜合管理”項目成本，在各級服務成本構成比例中均有所降低。此外，“綠化養(yǎng)護”項目成本也有所改變。以前按建筑面積計算綠化收費，客觀上易形成“不夠用”或者“用不了”的情況，很難有收支對應的實際問題?！掇k法》由原來按照建筑面積測算改為按綠化面積測算后，將綠化面積年總成本再按月按建筑面積分攤。依據(jù)綠化成本監(jiān)審，物業(yè)服務綠化養(yǎng)護定價成本，一、二、三、杜絕收支不合理的問題。公共空間經營收益歸全體業(yè)主《辦法》第二十條規(guī)定，對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務企業(yè)應與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出?！掇k法》規(guī)定裝修管理費按照不超過5元/平方米（建筑面積）標準收取，并明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費以后不得以任何形式收取其他與裝修有關的費用?；诨A物業(yè)服務項目在單體車庫物業(yè)服務中基本不體現(xiàn)，級差物業(yè)服務項目也只是部分體現(xiàn)，根據(jù)質價相符的原則做降價調整?！掇k法》第十七條規(guī)定與住宅配套建設使用的單體車庫的物業(yè)服務費，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務收費標準減半收取。未解決小區(qū)內停車難問題，《辦法》第十九條規(guī)定，經業(yè)主大會同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，可利用物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間設置停車泊位，根據(jù)《關于印發(fā)機動車停放服務收費管理辦法的通知》規(guī)定，每月每臺60元至90元，所得收入扣除管理服務費用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。養(yǎng)護費和電梯基礎費?？顚Ｓ谩掇k法》第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務費用中的共用部位共用設施設備日常運行保養(yǎng)維護費、電梯費中的基礎費用，應當作為業(yè)主預購物業(yè)服務的費用，獨立核算、?？顚Ｓ谩⒔Y轉滾存?zhèn)溆?。共用部位設施設備維修養(yǎng)護和電梯基礎收費實行專戶儲存，不發(fā)生不使用，逐年滾存，結轉待用，防止將未發(fā)生的定向使用經費轉化為企業(yè)利潤，保證共用部位設施設備維修養(yǎng)護和電梯養(yǎng)護能夠得到應有的經費保障。物業(yè)服務與信用掛鉤 服務不合格將被清退《辦法》第六條規(guī)定，暫時未達到《辦法》規(guī)定的一級物業(yè)服務標準的，通過改造硬件和提升服務，達到一級標準后，可執(zhí)行基礎服務和一級級差服務的成本標準（不含綠化費），例如，（＋）。對于不能按照一級級差物業(yè)服務內容提供全項服務的，可以根據(jù)所提供的服務項目執(zhí)行相應的成本標準，如在提供基礎服務的基礎上，還提供了一級綜合管理和共用設施設備維修養(yǎng)護服務的，（＋＋）的定價成本?！掇k法》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務監(jiān)管實行日?？荚u制度，對于連續(xù)兩次考核不合格的物業(yè)服務企業(yè)，按級差物業(yè)服務收費標準下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應降低級差物業(yè)服務等級和收費標準。一般設定為半年或一年評定一次。對認真整改達到要求的物業(yè)企業(yè)，可回到原標準；對于不認真整改的，經考核確認后可以降低服務等級和收費標準，直至辭退。新規(guī)更注重服務結果“《辦法》對物業(yè)服務的概念和內容進行了分類，更對價格進行了細化，今后的物業(yè)服務就是花多少錢享受什么樣的服務。”歐洲新城業(yè)主委員會主任張澤仁告訴記者，《辦法》新增了諸如車位費用、清雪費用等價格標準，這些細化分類的實施，降低了業(yè)主和物業(yè)的糾紛。哈爾濱物業(yè)供熱集團物業(yè)房產部部長戴英波表示，《辦法》彌補了以往一些服務項目定價缺失的問題。同時，一些單體樓房或一些不具備級差服務的老舊小區(qū)也有具體的服務內容和價格標準，方便日后的服務。哈市物業(yè)辦副主任張曉輝介紹，過去的物業(yè)服務標準只規(guī)定了服務頻次，沒有規(guī)定服務效果，導致業(yè)主對物業(yè)服務質量難以監(jiān)督和衡量，缺乏可操作性行。新標準著重對每項服務應達到的效果進行了明確規(guī)定，對每項內容都設立了考核分值，并對總體服務情況設立了達標分數(shù)，增強了政策的可操作性，便于業(yè)主及行政主管部門對物業(yè)服務質量的監(jiān)督考核。為下一步全民開展物業(yè)服務質量考評提供了有利依據(jù)。哈市住房保障與房產管理局局長孔慶勛強調，物業(yè)企業(yè)若要依照《辦法》調整物業(yè)價格，必須先行做好服務，試運行3個月，獲得業(yè)主的滿意及認可的才能調整，業(yè)主不滿意的一律不能調整，擅自調價的要嚴厲查處。（記者 梁庚 張博）相關鏈接《哈爾濱市物價局關于加強居民進戶費和物業(yè)服務費管理的通知》、《哈爾濱市物價局的補充通知》、《關于進一步規(guī)范物業(yè)服收費工作的通知》同時廢止。(責編：鄒慧、夏彬彬)第五篇：鞏義市物業(yè)服務收費管理暫行辦法全文鞏義市物業(yè)服務收費管理暫行辦法全文(2014)(征求意見稿)第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委和建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業(yè)服務資質的物業(yè)服務企業(yè)，在鞏義市市區(qū)內提供物業(yè)服務時收取物業(yè)服務費的管理工作。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費,是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務向業(yè)主所收取的費用，主要包括以下內容：（一）綜合管理服務；（二）物業(yè)共用部位的日常維護和管理；（三）物業(yè)共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；（四）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；（五）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護。第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務水平相適應的原則。第五條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價兩種價格管理模式。住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務，物業(yè)服務收費實行政府指導價。住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。別墅及非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。第六條 物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：（一）服務及管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定應當提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（八）經業(yè)主或業(yè)主大會同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行等級管理。（一）物業(yè)服務項目包括綜合管理服務、公共區(qū)域秩序維護服務、公共區(qū)域清潔服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務和共用部位、共用設施設備日常運行、養(yǎng)護、維修服務五項。（二）每個服務項目根據(jù)服務要求、設施設備配置情況不同，分為四個收費等級。（三）物業(yè)服務企業(yè)所申報的綜合管理服務項目的等級，不得高于所選的公共區(qū)域清潔服務、公共區(qū)域秩序維護項目等級。（四）物業(yè)服務最終價格為四項對應等級收費標準之和。第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務收費各等級的基準價和浮動幅度，由市價格主管部門依據(jù)房地產行政主管部門確定的物業(yè)服務等級標準制定。各住宅小區(qū)具體的物業(yè)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門核準的物業(yè)服務項目等級的基準價和浮動幅度內約定。第九條 業(yè)主大會成立后,實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)在與業(yè)主大會（或經授權的業(yè)主委員會）簽定物業(yè)服務合同時約定，并在實施收費前報價格與房地產行政主管部門備案。如業(yè)主大會解散，物業(yè)服務收費標準實行政府指導價，并按照本辦法規(guī)定進行管理。第十條 執(zhí)行政府指導價的物業(yè)服務企業(yè)，應當在房屋交付使用前，持以下資料原件（復印件加蓋單位公章）向價格主管部門申報物業(yè)服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地查看后，對具備收費條件的物業(yè)小區(qū)核定收費項目等級標準，首次認定的物業(yè)服務收費標準有效期限為一年。（一）規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃許可證、住宅小區(qū)總平面圖；（二）房地產行政主管部門認定的服務等級標準材料；（三）申請物業(yè)服務收費等級標準的書面材料；（四）物業(yè)服務企業(yè)資質證書的復印件；（五）法人登記證書及營業(yè)執(zhí)照副本；（六）物業(yè)服務合同；（七）物業(yè)承接查驗報告；（八）其他需要報送的資料。第十一條 實行政府指導價的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)如需調整物業(yè)服務內容及收費標準，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的物業(yè)服務等級指導標準和政府指導價標準范圍內進行調整。第十二條 物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務費時，應持合法有效文件或雙方約定的物業(yè)服務內容和標準向業(yè)主或使用人收取。第十三條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中，應當嚴格履行物業(yè)服務合同，遵守國家的法律法規(guī)，為業(yè)主提供質價相符的服務。第十四條 物業(yè)服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算；未辦理房屋所有權證以售房合同中約定的建筑面積為準計算。第十五條 完成物業(yè)承接查驗并交付使用的房屋，自開發(fā)建設單位交付之日下月起，業(yè)主開始按月交納物業(yè)服務費。第十六條 因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額承擔。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個月以上）未使用的空置物業(yè)，業(yè)主可向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒?，按不低于?guī)定或約定物業(yè)服務費標準的80%交納物業(yè)服務費。第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修期間產生的裝修（建筑）垃圾，業(yè)主或裝修人等可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運處置，也可以按照商定時間自行清運處置。委托物業(yè)服務企業(yè)處理的，應將裝修（建筑）垃圾集中堆放至小區(qū)指定區(qū)域并繳納裝修垃圾清運處置費，其收費標準不得高于3元/㎡（按建筑面積）。業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理裝修（建筑）垃圾，物業(yè)服務企業(yè)不得收取相關費用。嚴禁強制提供服務并收費。物業(yè)服務企業(yè)不得強行收取裝修保證金。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發(fā)生額由業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，造成嚴重后果并觸犯相關法律法規(guī)的，由當事人承擔相關法律責任。第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)推廣使用集成電路卡（IC卡）的，按業(yè)主實際使用數(shù)量免費發(fā)放，丟失補辦的可按成本價收取費用。第十九條 住宅小區(qū)機動車停車服務費實行政府定價。在全體業(yè)主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務費，收取的停車服務費如何使用，應當經業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務企業(yè)在全體業(yè)主共有的地面和地下規(guī)劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務費，扣除經營管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業(yè)主大會的決定使用。規(guī)劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業(yè)主所有。第二十條 物業(yè)企業(yè)代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可收取。所得收益扣除相關服務成本（人工、維護和稅費）后，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)已收取物業(yè)服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內容包括：物業(yè)服務企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話1235行業(yè)監(jiān)督電話等。第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務收費相關規(guī)定收費的，由價格主管部門依法進行查處。第二十五條 本辦法自2014年9月1日起執(zhí)行。此前相關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準。鞏義市, 2014, 物業(yè)