【正文】 的解釋情況下提出保潔費(fèi)根據(jù)京國(guó)土房管物〔2003〕127號(hào)的規(guī)定如下: 維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍。(2)設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理。(3)每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物。(4)對(duì)樓梯間、門(mén)廳，電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃。(5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑。(6)在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。根據(jù)上述要求，個(gè)人感覺(jué)你們的服務(wù)不合格!保安費(fèi)根據(jù)京價(jià)(房)字(1997)第196號(hào)的規(guī)定如下: 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):35元/戶月服務(wù)內(nèi)容:維持小區(qū)公共秩序，日常巡視。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):(1)積極與派出所配合，保護(hù)小區(qū)安全。(2)24小時(shí)晝夜巡邏值班。(3)對(duì)小區(qū)可疑人員進(jìn)行查問(wèn)。(4)對(duì)小區(qū)內(nèi)違法分子，與派出所配合進(jìn)行處理。(5)巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時(shí)處理，并上報(bào)有關(guān)部門(mén)。備注:必須是封閉式小區(qū)，雇用專職人員。除了看到進(jìn)口有人發(fā)條、出口有人收條外，其他不清楚，請(qǐng)物業(yè)公布你們的保安制度和人員配備等綠化費(fèi)根據(jù)京價(jià)(房)字(1997)第196號(hào)的規(guī)定如下: 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):服務(wù)內(nèi)容:小區(qū)內(nèi)樹(shù)木、花草、綠地等的日常養(yǎng)護(hù)和管理。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):(1)植物配置基本合理，喬灌花草齊全，綠地較充分，基本無(wú)裸露土地。(2)有多種樹(shù)種，以落葉喬木為基本樹(shù)種，有一定數(shù)量的耐蔭灌木、耐蔭宿根花卉、草坪襯托美化環(huán)境。(3)花草、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，修剪及時(shí)，無(wú)明顯枯枝死杈及病蟲(chóng)害侵害現(xiàn)象。樹(shù)木缺株率在4%以下?；ɑ苋敝暝?%以下。樹(shù)木基本無(wú)釘拴、捆綁現(xiàn)象。(4)綠地整潔，無(wú)雜物，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，設(shè)施基本完好，無(wú)明顯人為損壞。備注:綠化率超過(guò)30%的小區(qū)，糖尿病最新中醫(yī)療法。標(biāo)準(zhǔn)可上浮20%。根據(jù)這個(gè)計(jì)算，看來(lái)你們是上浮了，那請(qǐng)公布小區(qū)紅線面積、綠化面積數(shù)值和圖普通住宅管理費(fèi)根據(jù)京價(jià)(房)字(1997)第196號(hào)的規(guī)定如下: 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):(1)(2)(3):(1)組織接管房屋及設(shè)備。(2)辦理進(jìn)住手續(xù)和房屋更名、換房手續(xù)。(3)計(jì)算房租。(4)建立房屋管理帳冊(cè)、檔案。(5)組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計(jì)劃。(6)處理違約，辦理房屋撤管手續(xù)。小區(qū)物業(yè)費(fèi)。(7)建立物業(yè)管理委員會(huì)制，定期召開(kāi)代表大會(huì)。(8)組織物業(yè)管理的其它費(fèi)用。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):(1)組織房屋設(shè)備接管驗(yàn)收工作，保質(zhì)、按期完成接管驗(yàn)收工作。(2)健全完善房屋管理的各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)等符合要求，完整準(zhǔn)確。(3)組織好小區(qū)房屋設(shè)備的日常管理及維修保養(yǎng)工作，并及時(shí)做好回訪工作，回訪率每月不低于15%。這個(gè)我不懂，我們難道是甲類住宅?如果按一般住宅的話，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)高壓水泵運(yùn)維費(fèi)這2項(xiàng)最迷糊，請(qǐng)物業(yè)提供:電梯型號(hào)，樓單元面積，水泵數(shù)量等。根據(jù)物業(yè)提供的依據(jù)京價(jià)(房)字[1996]274號(hào)，還有京房地修字【1998】第799號(hào)的服務(wù)規(guī)定如下: 住宅電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)公約、司機(jī)守則、乘梯須知、意見(jiàn)簿。候梯廳須懸掛“電梯運(yùn)行服務(wù)標(biāo)志牌”。牌上應(yīng)標(biāo)明:運(yùn)行時(shí)間，維修保養(yǎng)時(shí)間，值班室地點(diǎn)，管理單位名稱，監(jiān)督電話。住宅電梯均實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行制。每天6:0024:00時(shí)連續(xù)運(yùn)行不間斷，24:006:00時(shí)有司機(jī)值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。司機(jī)須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語(yǔ)文明，著裝整潔。按時(shí)交接班，認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行記錄。堅(jiān)持每周對(duì)電梯進(jìn)行一次保養(yǎng)。轎廂內(nèi)不得有油污、垃圾，不得張貼與運(yùn)行服務(wù)無(wú)關(guān)的廣告，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。聽(tīng)說(shuō)糖尿病如何食療。候梯廳清潔衛(wèi)生，不許堆放雜物，有足夠的照明。高壓供水運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)l、有防疫部門(mén)核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”(張貼于醒目處)。，每周檢查一次。，并每年清洗消毒一次。，每年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)。化驗(yàn)單妥善保管以備隨時(shí)檢查。，并取得健康合格證。，零修接到報(bào)修后按時(shí)限要求趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，大修時(shí)要有“安民告示”，并采取臨時(shí)供水措施。，保證泵能轉(zhuǎn)、水能上。真詳細(xì)，晚上仔細(xì)算算咱小區(qū)的物業(yè)費(fèi)合不合理。算出來(lái)發(fā)一下，讓大家也看看。我覺(jué)得我們的物業(yè)費(fèi)也忒貴了點(diǎn)是不是啊?嗯嗯，我也覺(jué)得，這可得好好算算!第五篇：如何做好物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格的放開(kāi)，意味著小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)將有更大空間比價(jià)比質(zhì)，選擇“價(jià)廉物美”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。那么，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如何定價(jià)才合理呢?這不得不說(shuō)到物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成要素以及核算物業(yè)服務(wù)成本的具體步驟。第一步：弄清服務(wù)成本構(gòu)成根據(jù)2007年的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(實(shí)行)》以及上海市的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本由人員費(fèi)用、辦公費(fèi)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)、企業(yè)管理利潤(rùn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、法定稅金及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用，共11大項(xiàng)組成。近年來(lái)，隨著最低工資標(biāo)準(zhǔn)的連年上浮、物價(jià)上漲等因素的影響，人員費(fèi)用占物業(yè)服務(wù)成本的比重日益增大。在住宅物業(yè)服務(wù)成本支出中，人員成本可以占總額的50%至75%，成為絕對(duì)“大頭”。而人員成本的快速上漲，意味著物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須同步上漲。第二步：盤(pán)查摸底小區(qū)家當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)支出成本有了大致了解后，接下來(lái)我們要了解一下小區(qū)究竟有多少“家當(dāng)”，因?yàn)檫@些與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的分?jǐn)傁⑾⑾嚓P(guān)。所謂小區(qū)“家當(dāng)”分兩大類：一是小區(qū)建筑規(guī)劃概況，二是小區(qū)設(shè)施設(shè)備概況。小區(qū)建筑規(guī)劃概況包括占地面積、總建筑面積、綠化面積、水景面積、道路面積以及停車位。設(shè)施設(shè)備主要分為強(qiáng)電系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況略有出入。混合型小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)屬需進(jìn)一步劃分，如會(huì)所、公建配套、商鋪等。屬于小區(qū)全體業(yè)主共用的部分將分?jǐn)傇谖飿I(yè)服務(wù)費(fèi)里，屬于個(gè)別業(yè)主獨(dú)用的，將由其獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用支出。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)專家黃立銘表示，由于部分業(yè)主不了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)機(jī)制，對(duì)小區(qū)規(guī)模與物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格的關(guān)系，常常抱有錯(cuò)誤觀念?！坝腥苏J(rèn)為小區(qū)越小，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該越低，其實(shí)小區(qū)面積小了，分?jǐn)偟降奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)反而高了。比如微型與大型小區(qū)的業(yè)主若受到同等標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，微型小區(qū)每平方米支付的費(fèi)用要更高，許多微型小區(qū)業(yè)主不樂(lè)意。物業(yè)服務(wù)費(fèi)漲不上去，企業(yè)只好拋盤(pán)棄管?！秉S立銘遇到過(guò)一個(gè)糾紛，由于歷史原因，某商品房小區(qū)部分業(yè)主同時(shí)擁有該小區(qū)和隔壁小區(qū)的住房各一套，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)十多年未獲調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次向業(yè)委會(huì)提出調(diào)價(jià)申請(qǐng)，均被駁回。業(yè)主總喜歡比較兩個(gè)小區(qū)：“隔壁20萬(wàn)平方米，我們8萬(wàn)平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月1元/平方米，已經(jīng)可以了?！彼f(shuō)，“其實(shí)，實(shí)際情況恰恰相反，8萬(wàn)平方米的小區(qū)因?yàn)橐?guī)模小，一些物業(yè)服務(wù)工作所需要的消耗品在采購(gòu)時(shí)由于用量小而缺乏議價(jià)優(yōu)勢(shì)，其采購(gòu)成本反而更高，因此8萬(wàn)平方米的小區(qū)應(yīng)該物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更高”。好的服務(wù)需要相應(yīng)的服務(wù)成本投入，當(dāng)入不敷出，成本與收入倒掛時(shí)，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容，結(jié)果是服務(wù)水平越來(lái)越差，業(yè)主滿意度越來(lái)越低，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率越來(lái)越下降的惡性循環(huán)，或干脆走人退出。第三步：確立服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)商議小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，是物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)的關(guān)鍵一環(huán)。物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目主要分五類，即綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)。針對(duì)以上五類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目制定合理的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)普通業(yè)主是一項(xiàng)艱巨的挑戰(zhàn)。閔行某小區(qū)有11位業(yè)委會(huì)成員，其中有廠長(zhǎng)、會(huì)計(jì)、律師，甚至還有電梯公司的負(fù)責(zé)人，技術(shù)力量相當(dāng)全面，但需要確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容與相應(yīng)的成本時(shí)，由于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的不熟悉以及缺乏市場(chǎng)對(duì)各項(xiàng)服務(wù)成本的價(jià)格參考或指導(dǎo)，無(wú)法有針對(duì)性地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商預(yù)算，要么業(yè)主提出的預(yù)算物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法實(shí)施，要么業(yè)主忽略了某些控制因素，而讓不規(guī)范的企業(yè)鉆了空子。上海市2005年實(shí)行的分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的收費(fèi)價(jià)格雖然廣為詬病，不過(guò)，資深物業(yè)服務(wù)評(píng)估專家張建表示，其中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求仍然適用，售后公房適用1至2級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，商品房適用3至4級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。但是，在選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)現(xiàn)實(shí)，就是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后可以多年不變，但按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的人工工資、材料成本是在不斷上漲變化的，即使調(diào)整到最低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如果物價(jià)和人工成本不斷上漲，仍然需要上漲調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的!因此，選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合實(shí)際成本來(lái)綜合考慮。黃立銘則提醒業(yè)主在選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可以注意兩點(diǎn)，一是“定崗不定人”。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況確定服務(wù)崗位，按8小時(shí)工作制配備相應(yīng)人員?？己宋飿I(yè)服務(wù)時(shí)，不要單算人數(shù)，而要看崗位出勤率。二是“定次不定量”。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的主觀體驗(yàn)千差萬(wàn)別，如何檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量?三位專家的觀點(diǎn)不謀而合——以服務(wù)頻次作為衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，如，地面墻面一天保養(yǎng)幾次?巡更時(shí)間多久一次?第四步：商討收費(fèi)方式2003年的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中提到了包干制和酬金制兩種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。張建給記者做了一個(gè)形象的比喻，酬金制好比自家請(qǐng)保姆。請(qǐng)保姆前先得談好每月給多少酬勞，要是請(qǐng)這個(gè)保姆買菜，則要提出喜歡吃什么的要求，另外給保姆錢(qián)，要是遇到個(gè)“金牌保姆”會(huì)精打細(xì)算，菜錢(qián)的結(jié)余還能回到自家錢(qián)袋子。包干制好比和保姆談一個(gè)每月定額，酬勞、菜錢(qián)都在里面，也說(shuō)好買些什么菜、買來(lái)的菜如何處理烹調(diào)，但是，菜漲不漲價(jià)、錢(qián)有沒(méi)有結(jié)余都和自家沒(méi)關(guān)系，當(dāng)菜漲價(jià)了，保姆不可能自己少拿報(bào)酬去保證買好的菜，必然降低菜的質(zhì)量和數(shù)量。包干制賬目不公開(kāi)，業(yè)主無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)企業(yè)贏利情況。張建說(shuō)：“包干制模式在誠(chéng)信的前提下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不控制成本，有其可取之處。在目前有關(guān)法律法規(guī)還不健全的條件下，酬金制公開(kāi)、透明，更受青睞?！睂?shí)際上，實(shí)行包干制的小區(qū)在制定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要“量入為出”，按物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格和收繳率實(shí)際，再考慮所需的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。酬金制小區(qū)則要“量出為入”，先想清楚要達(dá)到哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，再按可分?jǐn)偯娣e制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格。針對(duì)酬金制收費(fèi)模式還可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)源節(jié)流，控制成本。