【正文】 具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理?！币虼?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒有取得資質(zhì)的下，其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同應(yīng)歸于無效，雙方的物業(yè)服務(wù)關(guān)系可以按照一般的民事糾紛處理。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，法院一般會(huì)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?？罐q理由四 開發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的。由于為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有開發(fā)商聘請(qǐng)的，導(dǎo)致提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)與開發(fā)商存在著千絲萬縷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)。當(dāng)開發(fā)商違反房屋買賣合同的約定與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主往往會(huì)遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)作為抗?fàn)幍氖侄?。從法律角度分析，房屋的質(zhì)量瑕疵問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律范疇，開發(fā)商作為出賣人，應(yīng)承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果房屋出現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利，要求開發(fā)商進(jìn)行維修或者賠償甚至解除房屋買賣合同。而前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人主體，兩者都能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非房屋買賣合同的一方當(dāng)事人，所以，業(yè)主如果以房屋質(zhì)量瑕疵作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持?？罐q理由五 業(yè)主自行聘請(qǐng)保安、清潔公司在某些物業(yè)管理區(qū)域，存在一些擁有大面積房屋的業(yè)主，如一棟裙樓的整層商鋪或用于特定經(jīng)營目的的大型物業(yè)。為了便于對(duì)自己擁有物業(yè)的集中管理和經(jīng)營，這些大業(yè)主往往會(huì)自行聘請(qǐng)保安員和清潔工對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主自行聘請(qǐng)保安和清潔工后，是否就免除了向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)了呢？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；建筑區(qū)劃內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理；建筑區(qū)劃內(nèi)車輛停放及交通秩序管理；建筑區(qū)劃內(nèi)的安全防范義務(wù)；配合政府部門維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序和安全防范工作。從上述內(nèi)容來看，物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，這種服務(wù)是針對(duì)整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主提供的。而大業(yè)主自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工是專為業(yè)主個(gè)人提供的私人服務(wù)，兩者的服務(wù)內(nèi)容并不相同。業(yè)主在享受其自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工提供服務(wù)的同時(shí)，也享受了物業(yè)服務(wù)公司對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)的共有部分及公共事務(wù)提供的物業(yè)管理服務(wù)。因此，業(yè)主以其自行聘請(qǐng)保安員和清潔工為由拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持?？罐q理由六 超過訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效的抗辯也是在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中業(yè)主經(jīng)常提出的抗辯理由。某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主欠繳多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后再向法院提起訴訟，這就會(huì)產(chǎn)生其對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)是否已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的問題?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！痹V訟時(shí)效屆滿后，權(quán)利人仍然向法院起訴，請(qǐng)求法院保護(hù)其民事權(quán)利，但法院對(duì)其實(shí)體權(quán)利將不予支持。因此，對(duì)于超過兩年期限以上的訴訟請(qǐng)求部分，法院將審查是否存在訴訟時(shí)效中斷的事由。《中華人民共和國民法通則》第一百四十條規(guī)定：“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。”司法實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多會(huì)向法院提交“催繳通知書”，以證明其向業(yè)主主張過物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交EMS等特快專遞郵件詳情單或者郵件送達(dá)妥投條等催繳證明，表明其曾在訴訟時(shí)效期間向業(yè)主主張過權(quán)利，那么訴訟時(shí)效就會(huì)發(fā)生中斷的法律效果，訴訟時(shí)效將重新起算。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供有效的訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)，則法院一般會(huì)支持從物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴之日起往前推算兩年期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。積極維權(quán)防止引起惡性循環(huán)業(yè)主在參與物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件時(shí)經(jīng)常會(huì)提出以上六種抗辯理由。在該類案件的訴訟過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專業(yè)性的公司，在起訴之前往往有備而來，證據(jù)收集較為全面。如果起訴的業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行訴訟。從訴訟經(jīng)驗(yàn)和訴訟技巧來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往處于優(yōu)勢(shì)地位。而業(yè)主往往單打獨(dú)斗，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，在收集證據(jù)時(shí)存在較大的難度，相關(guān)的法律知識(shí)儲(chǔ)備和訴訟經(jīng)驗(yàn)也非常匱乏，所以該類案件大多以業(yè)主敗訴的結(jié)果告終。群體性訴訟案件的業(yè)主敗訴后，如果拒不執(zhí)行，法院強(qiáng)制力介入后，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)久敵對(duì)情緒，從而影響后續(xù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。而由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)回收率的降低將會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的利益。上述多個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，如果處理不當(dāng)，極易引起惡性循環(huán)。第五篇：物業(yè)費(fèi)及對(duì)接流程租金、物業(yè)費(fèi)催繳及與北京公司財(cái)務(wù)對(duì)接流程一、客戶轉(zhuǎn)賬催繳流程對(duì)于租戶/業(yè)權(quán)人按合同約定內(nèi)將租金及物業(yè)費(fèi)一起繳納至北京公司財(cái)務(wù)部的，北京公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于7日內(nèi)將物業(yè)費(fèi)劃撥至物業(yè)公司帳號(hào)；北京公司財(cái)務(wù)7日內(nèi)未劃撥的，光大國際中心行政財(cái)務(wù)部應(yīng)在3日內(nèi)向北京公司財(cái)務(wù)部發(fā)函催款，并抄報(bào)北京公司物業(yè)經(jīng)營管理部；對(duì)于北京公司財(cái)務(wù)部收到催款函件3日內(nèi)未作答復(fù)或劃撥賬款的，光大國際中心項(xiàng)目部應(yīng)據(jù)實(shí)上報(bào)物業(yè)總公司。例如：101租戶中國銀行繳費(fèi)時(shí)存在此類情況。二、租金、物業(yè)費(fèi)催繳流程租戶/業(yè)權(quán)人滯后一個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，項(xiàng)目部行政財(cái)務(wù)部告知項(xiàng)目部總經(jīng)理，除書面催款外，客服經(jīng)理須登門催款；租戶/業(yè)權(quán)人連續(xù)兩個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，除執(zhí)行第一條款外，須上報(bào)物業(yè)總公司、物業(yè)經(jīng)營管理部及北京公司市場(chǎng)部。例如：3F太和文華曾存在此類情況。三、未收到退租/合同變更收費(fèi)催費(fèi)辦法對(duì)于我部未收到北京公司市場(chǎng)部關(guān)于客戶退租/合同變更等書面通知的，我部視同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為正常，我部將按既定流程進(jìn)行收費(fèi)/催費(fèi)。例如：1508客戶世厚存在此類情況。