【正文】 證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算?？偠灾?，物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張?jiān)V訟時(shí)效中斷的依據(jù)。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問題的時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物業(yè)費(fèi)訴訟案呈現(xiàn)快速上漲勢(shì)頭。現(xiàn)就各類抗辯理由提出相應(yīng)法理評(píng)析：抗辯理由一物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)案件中，大約80%以上的業(yè)主都會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位作為抗辯理由。如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，：“本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。法官在審理案件時(shí)一般會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考察。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定保質(zhì)保量地提供了物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)直接影響到案件判決的結(jié)果。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主完全有權(quán)要求降低物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供了基本的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主也享受了這一服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)依照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不能以物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題為由而拒絕交納服務(wù)費(fèi)?？罐q理由二 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中，作為被告的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交法院的證據(jù)材料進(jìn)行審查。如果前期物業(yè)服務(wù)合同約定了服務(wù)期限，在期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立或者成立了業(yè)主委員會(huì)但還沒有與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)屆滿后的物業(yè)服務(wù)關(guān)系呢？《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第15條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的認(rèn)定，應(yīng)視為雙方事實(shí)上形成一種合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司以實(shí)際行動(dòng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主也實(shí)際上享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?？罐q理由三 物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)在物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件中，業(yè)主常常會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得物業(yè)管理資質(zhì)為由認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)，按照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無效。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，法院一般會(huì)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。由于為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有開發(fā)商聘請(qǐng)的，導(dǎo)致提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)與開發(fā)商存在著千絲萬縷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)。從法律角度分析，房屋的質(zhì)量瑕疵問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律范疇，開發(fā)商作為出賣人，應(yīng)承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非房屋買賣合同的一方當(dāng)事人，所以，業(yè)主如果以房屋質(zhì)量瑕疵作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持。為了便于對(duì)自己擁有物業(yè)的集中管理和經(jīng)營，這些大業(yè)主往往會(huì)自行聘請(qǐng)保安員和清潔工對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。從上述內(nèi)容來看，物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，這種服務(wù)是針對(duì)整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主提供的。業(yè)主在享受其自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工提供服務(wù)的同時(shí)，也享受了物業(yè)服務(wù)公司對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)的共有部分及公共事務(wù)提供的物業(yè)管理服務(wù)。抗辯理由六 超過訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效的抗辯也是在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中業(yè)主經(jīng)常提出的抗辯理由。《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。因此，對(duì)于超過兩年期限以上的訴訟請(qǐng)求部分，法院將審查是否存在訴訟時(shí)效中斷的事由。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交EMS等特快專遞郵件詳情單或者郵件送達(dá)妥投條等催繳證明，表明其曾在訴訟時(shí)效期間向業(yè)主主張過權(quán)利，那么訴訟時(shí)效就會(huì)發(fā)生中斷的法律效果，訴訟時(shí)效將重新起算。積極維權(quán)防止引起惡性循環(huán)業(yè)主在參與物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件時(shí)經(jīng)常會(huì)提出以上六種抗辯理由。如果起訴的業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行訴訟。而業(yè)主往往單打獨(dú)斗，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，在收集證據(jù)時(shí)存在較大的難度，相關(guān)的法律知識(shí)儲(chǔ)備和訴訟經(jīng)驗(yàn)也非常匱乏，所以該類案件大多以業(yè)主敗訴的結(jié)果告終。而由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)回收率的降低將會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的利益。第五篇：物業(yè)費(fèi)及對(duì)接流程租金、物業(yè)費(fèi)催繳及與北京公司財(cái)務(wù)對(duì)接流程一、客戶轉(zhuǎn)賬催繳流程對(duì)于租戶/業(yè)權(quán)人按合同約定內(nèi)將租金及物業(yè)費(fèi)一起繳納至北京公司財(cái)務(wù)部的，北京公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于7日內(nèi)將物業(yè)費(fèi)劃撥至物業(yè)公司帳號(hào)；北京公司財(cái)務(wù)7日內(nèi)未劃撥的，光大國際中心行政財(cái)務(wù)部應(yīng)在3日內(nèi)向北京公司財(cái)務(wù)部發(fā)函催款，并抄報(bào)北京公司物業(yè)經(jīng)營管理部；對(duì)于北京公司財(cái)務(wù)部收到催款函件3日內(nèi)未作答復(fù)或劃撥賬款的，光大國際中心項(xiàng)目部應(yīng)據(jù)實(shí)上報(bào)物業(yè)總公司。二、租金、物業(yè)費(fèi)催繳流程租戶/業(yè)權(quán)人滯后一個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，項(xiàng)目部行政財(cái)務(wù)部告知項(xiàng)目部總經(jīng)理，除書面催款外，客服經(jīng)理須登門催款；租戶/業(yè)權(quán)人連續(xù)兩個(gè)月未按時(shí)繳交租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，除執(zhí)行第一條款外，須上報(bào)物業(yè)總公司、物業(yè)經(jīng)營管理部及北京公司市場(chǎng)部。三、未收到退租/合同變更收費(fèi)催費(fèi)辦法對(duì)于我部未收到北京公司市場(chǎng)部關(guān)于客戶退租/合同變更等書面通知的，我部視同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為正常，我部將按既定流程進(jìn)行收費(fèi)/催費(fèi)。