物業(yè)費審批流程(存儲版)
【正文】 位、共用設施的維修、養(yǎng)護和管理；建筑區(qū)劃內公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理；建筑區(qū)劃內車輛停放及交通秩序管理；建筑區(qū)劃內的安全防范義務；配合政府部門維護好建筑區(qū)劃內的公共秩序和安全防范工作。當開發(fā)商違反房屋買賣合同的約定與業(yè)主發(fā)生糾紛時，業(yè)主往往會遷怒于物業(yè)服務企業(yè)，以拒絕交納物業(yè)管理費作為抗爭的手段。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具備獨立的法人資格；國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度，具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。當然，如果業(yè)主提供的證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的過程中服務質量確實存在不達標的事實，則法院可能會根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的違約程度做出核減物業(yè)服務費或免除物業(yè)服務合同約定的違約金的判決。”根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)最基本的服務內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，并維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費的合理理由，法官會權衡考慮，作出判決的。那么，物業(yè)費的交納有無訴訟時效呢？我國民法通則規(guī)定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律后果。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺區(qū)法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費。這里只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。原告為維護自身合法權益，特起訴到貴院，請依法判決。其它資料（1）律師函復印件；（2）繳費通知；（3）催費通知。起訴狀式樣詳見附件二。先起訴無任何理由欠費的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。一旦走到這一步，欠費業(yè)主與管理處之間的對立因素就消除了。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問題。二、上門催繳如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無效的記錄。如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無效的，由項目經(jīng)理親自登門催繳。注：根據(jù)催繳經(jīng)驗總結，部分業(yè)主通常在催繳中會談到以往的歷史遺留問題，為使樓管能及時應對，促進催繳工作有效，因此，樓管必須在催繳前先了解其是否存在歷史遺留問題。規(guī)范用語：XX 先生/小姐，您好！我是未來方舟客服中心片管/客服XX，貴戶 XX /半/季度的物業(yè)費已產生，我公司已將您需繳納的各項費用明細單投入貴單元的信報箱內或具體費用，請您注意查收，另外，需與您明確您交費的具體時間為XX, 樓管及時將通話情況詳細記錄在 《物業(yè)費催繳記錄表》上，注明業(yè)主回饋信息、致電時間、致電人；樓管必須一周內完成第一次電話催繳工作后，將《物業(yè)費催繳記錄表》按要求進行分類如下：（1）、近期交納類：業(yè)主已明確具體交費日期（2）、暫未明確類：業(yè)主無法明確時間和暫時聯(lián)系不上的（如：無聽接電、關 機）（3）、無法聯(lián)系類：停機、空號、錯號或長期關機（4）、異地出差類：業(yè)主長期在異地出差，短時間內無法回來（5）、特殊拒交類：業(yè)主因配套設施不完善、服務不到位等原因拒絕交費根據(jù)欠費類別，重新編制 《物業(yè)費催繳記錄表》，有針對性采取二次電話/上門催繳措施：（1）、近期交納類：在其承諾的交費日期前一天進行二次電話提醒（2）、暫未明確類：每日進行電話催繳，直至對方歸屬近期交納類（3）、無法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同期并采取上門催繳（4）、異地出差、居住類：每日進行電話催繳，引導對方采取異地匯款方式交納費用（5）、特殊拒絕類：進行重點跟進，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時向組團負責人進行反饋，由組團負責人指導其催繳措施每天的《物業(yè)費催繳記錄表》于下班前交給組團負責人查看；不催繳時，《物業(yè)費催繳記錄表》統(tǒng)一放在服務中心資料柜中，不得外泄；掌握每天的催繳時間，利用工作的空閑時間催繳，一有空閑就催；每周催繳次數(shù)不得少于3次。1在發(fā)放律師函限定的時間內仍然未交費的，采取不記名公示警示業(yè)主。（律師指導）四、社區(qū)宣傳欄內不記名公示在發(fā)放律師函限定的時間內仍然未交費的，采取不記名公示警示業(yè)主。針對第一個顧慮，筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項輔導，已經(jīng)能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔。筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。三、準備起訴資料委托授權書：受托人一般選擇清欠小組負責人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。（3）相關的文件，如政府28號令、關于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費分攤問題的通知、關于收繳垃圾處理費的通知，證明物業(yè)服務各項收費的合法性，包括滯納金。物業(yè)費訴訟文書范本授權委托書樣本委托人： 物業(yè)管理有限公司 住 所：珠海市 路 號 棟法定代表人：受委托人一：受委托人二：通信地址：珠海市 路 號 棟聯(lián)系電話：委托人與 物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權利人行使請求權的，人民法院就不再予以保護。業(yè)主們主要指責的是物業(yè)公司的服務不周：下水道堵了，未及時疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時解決；室內財產被盜，物業(yè)卻不知曉……。市中院審理認為，物業(yè)公司向原審法院主張權利的時間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2009年。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權的憑證；物業(yè)公司采取通過業(yè)主委員會催收物業(yè)費，由業(yè)主委員會出具相關證據(jù)證明等，法院還是可以維護物業(yè)公司利益的。隨著我國房地產市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)費訴訟案呈現(xiàn)快速上漲勢頭。物業(yè)服務企業(yè)是否嚴格按照物業(yè)服務合同的約定保質保量地提供了物業(yè)管理服務將會直接影響到案件判決的結果。如果前期物業(yè)服務合同約定了服務期限，在期限屆滿后，業(yè)主委員會尚未成立或者成立了業(yè)主委員會但還沒有與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，則如何認定前期物業(yè)服務屆滿后的物業(yè)服務關系呢？《北京市
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