物業(yè)費審批流程(存儲版)
【正文】 位、共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；建筑區(qū)劃內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理；建筑區(qū)劃內(nèi)車輛停放及交通秩序管理；建筑區(qū)劃內(nèi)的安全防范義務(wù)；配合政府部門維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序和安全防范工作。當(dāng)開發(fā)商違反房屋買賣合同的約定與業(yè)主發(fā)生糾紛時，業(yè)主往往會遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拒絕交納物業(yè)管理費作為抗?fàn)幍氖侄?。根?jù)《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨立的法人資格；國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。當(dāng)然，如果業(yè)主提供的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中服務(wù)質(zhì)量確實存在不達(dá)標(biāo)的事實，則法院可能會根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度做出核減物業(yè)服務(wù)費或免除物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金的判決?！备鶕?jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的服務(wù)內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費的合理理由，法官會權(quán)衡考慮，作出判決的。那么，物業(yè)費的交納有無訴訟時效呢？我國民法通則規(guī)定了訴訟時效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺區(qū)法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費。這里只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請依法判決。其它資料（1）律師函復(fù)印件；（2）繳費通知；（3）催費通知。起訴狀式樣詳見附件二。先起訴無任何理由欠費的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。一旦走到這一步，欠費業(yè)主與管理處之間的對立因素就消除了。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問題。二、上門催繳如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無效的記錄。如親臨業(yè)主工作單位或家庭住址催繳無效的，由項目經(jīng)理親自登門催繳。注：根據(jù)催繳經(jīng)驗總結(jié)，部分業(yè)主通常在催繳中會談到以往的歷史遺留問題，為使樓管能及時應(yīng)對，促進(jìn)催繳工作有效，因此，樓管必須在催繳前先了解其是否存在歷史遺留問題。規(guī)范用語：XX 先生/小姐，您好！我是未來方舟客服中心片管/客服XX，貴戶 XX /半/季度的物業(yè)費已產(chǎn)生，我公司已將您需繳納的各項費用明細(xì)單投入貴單元的信報箱內(nèi)或具體費用，請您注意查收，另外，需與您明確您交費的具體時間為XX, 樓管及時將通話情況詳細(xì)記錄在 《物業(yè)費催繳記錄表》上，注明業(yè)主回饋信息、致電時間、致電人；樓管必須一周內(nèi)完成第一次電話催繳工作后，將《物業(yè)費催繳記錄表》按要求進(jìn)行分類如下：（1）、近期交納類：業(yè)主已明確具體交費日期（2）、暫未明確類：業(yè)主無法明確時間和暫時聯(lián)系不上的（如：無聽接電、關(guān) 機(jī)）（3）、無法聯(lián)系類：停機(jī)、空號、錯號或長期關(guān)機(jī)（4）、異地出差類：業(yè)主長期在異地出差，短時間內(nèi)無法回來（5）、特殊拒交類：業(yè)主因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不到位等原因拒絕交費根據(jù)欠費類別，重新編制 《物業(yè)費催繳記錄表》，有針對性采取二次電話/上門催繳措施：（1）、近期交納類：在其承諾的交費日期前一天進(jìn)行二次電話提醒（2）、暫未明確類：每日進(jìn)行電話催繳，直至對方歸屬近期交納類（3）、無法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同期并采取上門催繳（4）、異地出差、居住類：每日進(jìn)行電話催繳，引導(dǎo)對方采取異地匯款方式交納費用（5）、特殊拒絕類：進(jìn)行重點跟進(jìn)，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時向組團(tuán)負(fù)責(zé)人進(jìn)行反饋，由組團(tuán)負(fù)責(zé)人指導(dǎo)其催繳措施每天的《物業(yè)費催繳記錄表》于下班前交給組團(tuán)負(fù)責(zé)人查看；不催繳時，《物業(yè)費催繳記錄表》統(tǒng)一放在服務(wù)中心資料柜中，不得外泄；掌握每天的催繳時間，利用工作的空閑時間催繳，一有空閑就催；每周催繳次數(shù)不得少于3次。1在發(fā)放律師函限定的時間內(nèi)仍然未交費的，采取不記名公示警示業(yè)主。（律師指導(dǎo)）四、社區(qū)宣傳欄內(nèi)不記名公示在發(fā)放律師函限定的時間內(nèi)仍然未交費的，采取不記名公示警示業(yè)主。針對第一個顧慮，筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項輔導(dǎo)，已經(jīng)能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔(dān)。筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。三、準(zhǔn)備起訴資料委托授權(quán)書：受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。（3）相關(guān)的文件，如政府28號令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費分?jǐn)倖栴}的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項收費的合法性，包括滯納金。物業(yè)費訴訟文書范本授權(quán)委托書樣本委托人： 物業(yè)管理有限公司 住 所：珠海市 路 號 棟法定代表人：受委托人一：受委托人二：通信地址：珠海市 路 號 棟聯(lián)系電話：委托人與 物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時解決；室內(nèi)財產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉……。市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2009年。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證；物業(yè)公司采取通過業(yè)主委員會催收物業(yè)費，由業(yè)主委員會出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)費訴訟案呈現(xiàn)快速上漲勢頭。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定保質(zhì)保量地提供了物業(yè)管理服務(wù)將會直接影響到案件判決的結(jié)果。如果前期物業(yè)服務(wù)合同約定了服務(wù)期限，在期限屆滿后，業(yè)主委員會尚未成立或者成立了業(yè)主委員會但還沒有與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)屆滿后的物業(yè)服務(wù)關(guān)系呢？《北京市
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