【正文】 措施；組團負責人每日監(jiān)督檢查各片管《催繳記錄表》，及時糾正樓管在催繳期間的不足之處；定期召開物業(yè)管理綜合服務(wù)費催繳總結(jié)例行會議，貫徹執(zhí)行催費制度，將責任落實到個人。催繳前，必須查詢費用是否交清，以免誤催，招致業(yè)主反感。1對于上述正常催繳方式無效的業(yè)主將更換催繳的時間，在催繳期間，如業(yè)主不接聽電話的催繳間隔為每30分鐘一次；1如業(yè)主未能在原承諾的時間內(nèi)如期交納相應(yīng)的物業(yè)費，則采取發(fā)放快遞郵件的形式進行催繳（注：在特快專遞的內(nèi)件品名中注明該業(yè)主欠費明細）。如仍然無效，對拒交物業(yè)費的業(yè)主，采取發(fā)放律師函催繳方式。在公示期（一周）內(nèi)仍然未來交費的業(yè)主，項目經(jīng)理將具有代表性的欠費大戶上報總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實際情況對該部分欠費業(yè)主進行法律訴訟。三、發(fā)放律師函對拒交物業(yè)費的業(yè)主，采取發(fā)放律師函催繳方式。五、法律訴訟在公示期內(nèi)仍然未來交費的業(yè)主，將具有代表性的欠費大戶上報總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實際情況批示對該部分欠費業(yè)主進行法律訴訟，總經(jīng)理批示后具體由清欠小組與各項目負責人及律師實施相關(guān)證據(jù)收集與訴訟工作。解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益?？梢姡灰焚M存在，管理處與欠費業(yè)主的矛盾就無法消除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。一、成立清欠小組清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。合理分布。委托授權(quán)書式樣詳見附件一。證據(jù)清單（1）公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營權(quán)。（5）其它有證明作用的文件。筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M業(yè)主進行獨立訴訟，并取得了良好的成果。委托人（蓋章）： 年 月 日民事起訴狀樣本原告： 物業(yè)管理有限公司住所：珠海市 路 號 棟法定代表人： 聯(lián)系電話：被告：舊地址：珠海市香洲區(qū) 路 花園 棟 房新住址：珠海市香洲區(qū) 路 號 棟 房聯(lián)系電話：訴訟請求：請求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費 元（詳見附件1），滯納金 元（詳見附件1），水費 元（詳見附件2），污水處理費 元（詳見附件2），供水加壓電費 元（詳見附件2），路燈電費 元(詳見附件3)，防盜門及梯燈維修費 元(詳見附件3)，垃圾處理費 元(詳見附件3)，電梯及梯燈電費 元（詳見附件4），電梯維修零件費 元（詳見附件5）。此致珠海市香洲區(qū)人民法院具狀人（蓋章）：二○ 年 月 日原告提供證據(jù)清單延伸閱讀：已過訴訟時效，物業(yè)費仍需交納嗎？訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進行保護的制度。當事人超過訴訟時效后起訴的，人民法院應(yīng)當受理?！边@表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為二年。的確，這種行為嚴重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營，讓物業(yè)公司非常頭疼。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費，并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費用。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時效的規(guī)定。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費的繳納是個整體，而業(yè)主的分期繳納是對整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時效若干問題的規(guī)定》，當事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起算。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當你對房屋出現(xiàn)問題的時候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對，以防止承擔法律責任?，F(xiàn)就各類抗辯理由提出相應(yīng)法理評析：抗辯理由一物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費案件中，大約80%以上的業(yè)主都會以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位作為抗辯理由。法官在審理案件時一般會根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和行業(yè)標準進行考察。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定的標準，業(yè)主完全有權(quán)要求降低物業(yè)服務(wù)的收費標準?？罐q理由二 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿在物業(yè)費訴訟案件中，作為被告的業(yè)主會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交法院的證據(jù)材料進行審查。對于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的認定，應(yīng)視為雙方事實上形成一種合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司以實際行動繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主也實際上享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用?！薄段飿I(yè)管理條例》屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)，按照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定合同無效。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，法院一般會按照政府規(guī)定的收費標準或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標準確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費用。從法律角度分析，房屋的質(zhì)量瑕疵問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律范疇，開發(fā)商作為出賣人，應(yīng)承擔房屋的瑕疵擔保責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非房屋買賣合同的一方當事人，所以，業(yè)主如果以房屋質(zhì)量瑕疵作為拒交物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由將不會獲得法院的支持。從上述內(nèi)容來看，物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，這種服務(wù)是針對整個建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主提供的。抗辯理由六 超過訴訟時效訴訟時效的抗辯也是在物業(yè)費訴訟案件中業(yè)主經(jīng)常提出的抗辯理由。因此，對于超過兩年期限以上的訴訟請求部分，法院將審查是否存在訴訟時效中斷的事由。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交EMS等特快專遞郵件詳情單或者郵件送達妥投條等催繳證明，表明其曾在訴訟時效期間向業(yè)主主張過權(quán)利，那么訴訟時效就會發(fā)生中斷的法律效果，訴訟時效將重新起算。如果起訴的業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都會聘請專業(yè)律師進行訴訟。而由于物業(yè)服務(wù)費回收率的降低將會影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，又導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，也損害了其他交費業(yè)主的利益。二、租金、物業(yè)費催繳流程租戶/業(yè)權(quán)人滯后一個月未按時繳交租金、物業(yè)服務(wù)費、能源費等費用時，項目部行政財務(wù)部告知項目部總經(jīng)理，除書面催款外，客服經(jīng)理須登門催款；租戶/業(yè)權(quán)人連續(xù)兩個月未按時繳交租金、物業(yè)服務(wù)費、能源費等費用時，除執(zhí)行第一條款外，須上報物業(yè)總公司、物業(yè)經(jīng)營管理部及北京公司市場部。