【正文】 不滿意，不交物業(yè)費是不是業(yè)主維權的有效途徑？物業(yè)費交給業(yè)委會管理，能不能保障業(yè)主權益？物業(yè)費定價由第三方評估，能不能保障業(yè)主權益？”三輪辯題進行了激辯。如果您對這些話題感興趣，敬請鎖定央視財經頻道，收看《對手》節(jié)目之《物業(yè)費該怎么收？》現(xiàn)場觀眾表達立場　　嘉賓觀點：　　秦兵：在小區(qū)里就有這樣的物業(yè)公司，平時光收物業(yè)費，什么活也不干，保安不好，保潔不好，私收物業(yè)費，而且不公開項目，有的還侵占物業(yè)費，挪用水電費，有的還打罵業(yè)主。你在家吃著火鍋，唱著歌，突然被物業(yè)停了電。沒有這種壞物業(yè)的日子才是好日子，對于這種壞物業(yè)該怎么辦？就得請他走。怎么才能請他走？對全體業(yè)主來說，我認為大家的選擇非常正確，用最簡單的辦法，就是一起拒交物業(yè)費，共同趕走壞物業(yè)。　　梁宏達：我們可以信不過某些官派機構，但是可以選出自己信得過的機構，剛才的花園名字叫“官瀆花園”，就是說有的當官的是可能瀆職的。為什么說可以信任業(yè)委會，因為業(yè)委會可能沒有這個能力，比如把錢交出來了，是不是沒有管，是不是沒有懂財務的人員，不要緊，業(yè)主委員會可以雇這樣的人員替他管，這筆費用誰出？管理業(yè)主所有人的財富，當然由業(yè)主來出?！　埓髴棧褐v到物業(yè)費，交納物業(yè)費，我個人認為不是一個單純的消費行為，它也是使自己的大家伙共同的小區(qū)，居住的小區(qū)，不斷保值增值的一種不斷的投資行為。我覺得首先認識到這一點以后，我覺得交納物業(yè)費的人，業(yè)主們就認識到，拒交物業(yè)費的時候，你是在損害自己的利益的同時，也侵害了其他的業(yè)主們，繳費的業(yè)主們的利益。　　連艷：對開發(fā)商前期用了一個“明令”這個詞。但是為什么這么做？因為在當時的情況下大家都知道，業(yè)主和開發(fā)商的信息和技術方面的整個情況是不對等的。作為業(yè)主個人，作為咱們購房者來講，是跟開發(fā)商在物業(yè)費討價還價的可能性，大家都知道，基本上是達不到的。因此，為了保證業(yè)主的權利，所以說政府就恰恰向對方提到的公權力，要求開發(fā)商必須做到這一點，我想政府不管是規(guī)定的本身來講，是出于對咱們業(yè)主的一個保護，和對業(yè)主的一個公平的處理。物業(yè)費為什么必須交 支架就好比是物業(yè)管理的上層建筑，由相關的法律法規(guī)、政策規(guī)定、質量認證體系等組成。中間的葫蘆，是物業(yè)管理的規(guī)章制度，前面有了大的規(guī)范框架，還要有符合實際的、具有可行性的管理制度作為保證。新聞回放　　1月25日，沈陽市政府法制辦公布《沈陽市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》（下稱《條例》），征求社會各界意見?！稐l例》較2006年1月1日起施行的《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》更貼近實際，對社會反響較大的“業(yè)主拒交物業(yè)費”等問題做了詳細解讀，并對這一焦點問題給出了明確答案。《條例》規(guī)定，“業(yè)主不得以物業(yè)空置、開發(fā)遺留問題、物業(yè)服務質量問題、無需接受相關物業(yè)服務等理由拒交物業(yè)費。”《條例》同時規(guī)定業(yè)主拒付物業(yè)費可通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則對其在物業(yè)管理活動中的被選舉權等共同管理權予以限制。反對觀點1：“霸王條款”東方儷城小區(qū)業(yè)主 楊淑杰　　這個說法怎么看怎么像物業(yè)公司的“霸王條款”。這樣的規(guī)定實質上是給了物業(yè)公司一個“尚方寶劍”：不管我服務怎么樣，你們都得交物業(yè)費。這對小區(qū)居民來說是不公平的，這是對業(yè)主利益的忽視。我想，小區(qū)居民中不交物業(yè)費的人中，是那種“臭無賴”的人肯定是極少數(shù)，多數(shù)人肯定都有自己的理由。我認為，首先應該弄清楚一個事實。拒交物業(yè)費的是惡意拖欠，還是對物業(yè)服務不滿意？如果惡意拖欠又沒有正當理由的物業(yè)就應該采取一些措施，適用《條例》，如果對物業(yè)不滿意物業(yè)就要給一個滿意的答復，不能把責任都推到業(yè)主身上?！　》磳τ^點2：對業(yè)主有失公允遼寧社會科學院研究員 張思寧　　據(jù)我所知，由于一些業(yè)主經常拒交物業(yè)費，沈陽許多的物業(yè)公司都因無法繼續(xù)經營而倒閉。我想，政府制定這個《條例》也是基于這樣一個現(xiàn)實吧。但從《條例》的內容來看，似乎只是維護了物業(yè)公司單方的利益，而把業(yè)主的利益置于一個尷尬的境地。這也就意味著，業(yè)主無論得到什么樣的服務都得為此“買單”。這顯然有失公允?！　》磳τ^點3：以服務換費用東陵區(qū)某小區(qū)業(yè)主 王小?！　∥蚁雴栔贫l例的人，如果你所住的小區(qū)單元門口低洼，雨天積水，不管下多大的雨，門口都進不去人，你干嗎？如果你家的樓口前的垃圾箱一星期不清理一次，臭氣熏天，你愿意嗎？如果你遇到的這些問題已經向物業(yè)反映過無數(shù)次，至今仍沒有解決，你還會堅持交1000多元的物業(yè)費嗎？所以我的觀點就是：物業(yè)不從根本上提高服務質量，決不交物業(yè)費，一分都不交。贊成觀點1：物業(yè)費不好收大東區(qū)北海街某小區(qū)物業(yè)工作人員 王小姐　　希望《條例》能夠早日實施。今年我們小區(qū)的物業(yè)費收得非常艱難，大約只有60%的業(yè)主交了?，F(xiàn)在，我們光是每天上門催繳的工作人員就有5人，盡管如此，每天收效甚微，不是找不到人，就是業(yè)主找各種理由逃避。物業(yè)費收不上來，我們拿什么給員工開工資？拿什么保障園區(qū)的環(huán)境和衛(wèi)生？許多業(yè)主把不交物業(yè)費的理由歸于我們的服務不及時、不到位，其實我們也很委屈。我們的小區(qū)有一萬多人，物業(yè)公司的員工只有100余人，什么事不可能都做到盡善盡美?！　≠澇捎^點2：物業(yè)公司入不敷出萬豐花苑物業(yè) 邵經理　　我太贊成了。沒干過物業(yè)的人永遠不知道物業(yè)公司有多難。我們物業(yè)公司基本上都不掙錢。每年都有一些業(yè)主不交物業(yè)費，而且還擺出一副“愛上哪告上哪告”的架式。你想，我們收得物業(yè)費既要保障小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、維護公共設施，還要給保安、保潔的開工資，經常都是入不敷出?！　≠澇捎^點3：應該無條件交費遼寧仲達律師事務所律師　郭淑敏　　從法律的角度講，業(yè)主既然入住時已經和物業(yè)公司達成交納物業(yè)費的協(xié)議，那么，業(yè)主就應該無條件地交納。而對于業(yè)主對物業(yè)公司服務不滿的這個問題，應該“另案處理”，業(yè)主可以根據(jù)實際情況主張自己的權利，但絕不能成為不交物業(yè)費的理由。實現(xiàn)物業(yè)費高收繳率的奧秘編者按：目前，物業(yè)管理費收繳率低是我國普遍存在的一個問題。所報道，北京市收費率一般僅為50%～60%，最低的只有30%左右，達到90%以上的屈指可數(shù)。上海一般為60%～80%，新小區(qū)居民經濟條件好的可達95%，一些下崗工人集中的小區(qū)，僅10%～20%。收費難、收費率低已成了制約物業(yè)管理良性發(fā)展的“腫瘤”。上海市虹口區(qū)巴林路21型業(yè)主委員會，在一無物業(yè)管理公司，二無勞動報酬的情況下，嘗試自行管理。三年來，物業(yè)管理費收繳率基本實現(xiàn)100%。他們的一些管理理念和做法，值得業(yè)內人士借鑒。巴林路21型地處上海虹口區(qū)曲陽街道，6棟多層樓房，108戶居民，建筑面積7，248平方米，占地5，265平方米，%，是區(qū)境最幽靜的居住區(qū)之一。由于歷史原因，小區(qū)53%的商品房業(yè)主無維修資金，47%的售后公房維修資金不知下落。，每月收足只有3，600多元，不夠按政府政策支付門衛(wèi)、清潔工、綠化工的工資。為此，沒有一家物業(yè)管理公司愿意接管。無奈中，小區(qū)只能試行自行管理模式。三年多來，小區(qū)在業(yè)委會領導下，管理有序，安定團結，面貌改觀，物業(yè)管理費收繳率基本實現(xiàn)100%。要問奧秘所在，他們的體會是：為民辦實事是基石業(yè)委會認為，當前影響物業(yè)管理費收繳的原因很多，但最主要的是許多物業(yè)公司只想賺錢，忽視服務理念，最終導致業(yè)主不滿甚至抵觸。要讓業(yè)主樂意掏錢，關鍵要提高服務質量。業(yè)主感受到良好的服務，繳費的自覺性必然增強。為此，他們每年都將為民辦實事，作為物業(yè)管理和服務的質量的基石。2005年5月業(yè)委會剛上任，就將安裝防盜門、更換嚴重影響水質的上水管和解決日常維修難等業(yè)主呼聲很高的事情列入當年工作重點。2006年在政府有關部門的積極支持下，與區(qū)房屋急修中心建立起優(yōu)良的日常維修機制；自籌35萬多元資金，實施“平改坡綜合整治”工程。近20年未大修的舊小區(qū)穿上新戴上新帽，“內臟”得以更抽象或清洗，困擾住戶多年的水壓低、水不潔，甚至有蟲的問題得以解決，4樓～6樓基本與水箱告別。小區(qū)道路變寬，下雨大面積積水現(xiàn)象不再。2007年大面積合理整修綠化環(huán)境，解決困擾居民的采光、通風乃安全問題；前后奔波八個月，尋找并落實了52戶不知去向的售后公房維修資金；積極處置“1014”所在地區(qū)突發(fā)停水事件……2008年更新舊煤氣管道，保證燃氣質量安全，積極解決“平改坡”故障等非物業(yè)管理問題，他們都熱情上門幫助解決。正是這一件件看得見摸得著的實事，讓廣大業(yè)主和住戶從心底里感受到性價比值，自覺繳費。2006年“平改坡綜合整治”工程，每家（包括有維修資金的）要自掏3，000多元現(xiàn)金（等于8年多的管理費），繳款率達到100%。區(qū)長俞北華聽后十分感動，要求媒體予以報道。一年春節(jié)，一位平時很少出門的八十多高齡的老奶奶，因家中下水道堵塞得以圓滿解決，親自敲響了住在鄰樓的業(yè)委會主任家門，送上糖果……沒有規(guī)矩不成方圓物業(yè)管理費收繳不力，往往與沒有嚴明的制度和紀律有關。21弄百十戶人家，四五百人，來自四面八方，互不認識，互不相干，文化、素養(yǎng)各有差異。業(yè)委會認為，如沒有規(guī)矩就很難和睦相處。即使大家相識了，思想、文化素質普遍提高了，由于認識差異的絕對性、利益的驅動性等等，也需要通過法律和制度來規(guī)范行為。為此，業(yè)委會根據(jù)《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》逐步制定了業(yè)委會、業(yè)主代表會議、重大事情征詢全體業(yè)主意見、管理經費定期公布、業(yè)主臨時公約、崗位責任、告示等制度。三年來，先后召開業(yè)主委員會會議19次，業(yè)主代表大會7次，重大事情填表征詢全體業(yè)主意見6次，公示、公告11次?！捌礁钠隆惫こ蹋考抑阅茏蕴湍敲炊喙こ炭睿贫绕饹Q定性作用。首先，嚴格按民主程序，發(fā)《征詢表》逐個聽取業(yè)主意見。然后，大部分業(yè)主同意的前提下，提交業(yè)主代表大會討論通過。第三，分頭做重點對象的工作。由于真正按章行事，充分發(fā)揚民主，尊重業(yè)主權利，所做出的決定有相當高的權威性。一些原持觀望態(tài)度，甚至反對的業(yè)主，很快融入贊成行列。短短一個多月，工程款收繳率達到98%。最后兩戶，一位是黨員干部，請期單位黨組織幫助教育。對另一戶拒付者，則毫不客氣地拿起法律武器（遷就必將得罪99%的業(yè)主，且為日后管理埋下嚴重隱患），依據(jù)《業(yè)主臨時公約》，在廣泛聽取業(yè)主意見的基礎上，經業(yè)主代表大會討論，依法向人民法院提起訴訟。嚴明的制度和紀律，也有力地保證業(yè)委會自覺地置于代表大會和全體業(yè)主的領導和監(jiān)督之下。凡是有關全體業(yè)主利益的重大事情，業(yè)委會決不擅自決定，包括管理費使用，不會也不敢亂用。處理處理問題人性化百姓百條心。制度是關鍵，人性化的工作也非常重要。絕大多數(shù)業(yè)主是通情達理的，只要耐心做工作，講明原委和道理，大多數(shù)能消除隔閡，達成共識。制定小區(qū)《業(yè)主臨時公約》，他們將廣泛聽取意見作為重要手段，讓業(yè)主充分了解公約的意義和內容。公約經代表大會通過后，又人手一份發(fā)到業(yè)主手中，請其確認并簽署《承諾書》。2007年12月，為讓大家充分了解物業(yè)管理，他們用了一個月的時間，開辟《巴林園地》，大張旗鼓地宣傳什么是物業(yè)、物業(yè)管理，為什么要交納物業(yè)管理費，刊登了上海市高級人民法院有關審理物業(yè)管理糾紛的主要做法及其案例。讓業(yè)主充分認識到“天下沒有免費的午餐”、“接受服務必須履行義務”、“欠費從法律和道義上都不可取”等道理，增強“自覺按季繳納物業(yè)管理費和其他應繳費用”的責任性。對少數(shù)未按規(guī)定交費的業(yè)主，先通過黑板報做善意告示，然后分工逐家提醒，不傷害感情。個別因對物業(yè)管理不滿而拒交者，則通過相互溝通，分清是非，或作自我批評，或解決實際問題。不到萬不得已不得罪人，盡量避免引發(fā)對立情緒。2004年有一住在底樓的業(yè)主，因共用下水道堵塞，自己花錢進行了疏通，因而不繳納管理費。為此，剛上任的業(yè)委會上門作自我批評，同時講明管道疏通費與管理費不能混淆，更不能相互抵沖。告知物業(yè)管理是不能中斷的連續(xù)活動，業(yè)主不能輕易地因對物業(yè)管理服務有意見而不繳納管理費。否則，會導致服務中斷，并和城管理混亂，最終受害的是業(yè)主自己。最后，雙方達成共識，疏通費由業(yè)主委員會支付，管理費由業(yè)主按規(guī)定交納。在物業(yè)管理費收繳中，有時會遇到諸如人身安全、財物失竊、停放汽車被劃傷等棘手問題。對此，業(yè)委會認為，物業(yè)管理的主要職責是為業(yè)主服務。在為業(yè)主服務中，應盡到作為一個善良管理人的注意義務，包括督促工作人員認真履行職責等，否則，發(fā)生問題應承擔相應的民事責任。但不能將這種注意義務理解為物業(yè)管理應確保區(qū)域內業(yè)主的人身、財產不受不法侵害。如果已盡到注意義務，就不應承擔民事責任。物業(yè)管理拒交物業(yè)費案例三則 在目前的物業(yè)管理糾紛中，有不少是由于業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的。當然，業(yè)主拒交管理費各有原因，但官司打完，業(yè)主敗訴的卻不少。為使大家能夠正確處理物業(yè)管理糾紛，特選擇了實踐中幾類最有代表性的案件類型，希望業(yè)主能從中得到啟示。　 案例一：張某被拆遷安置到某小區(qū)居住，但對被安置房屋的地點和面積始終不滿意，他多次找拆遷單位要求重新安置，但未能解決。因此，張某自從住進小區(qū)后就一直不愿交納物業(yè)管理費。當物業(yè)公司將張某訴諸法庭后，法院判決張某敗訴，令其如數(shù)補交拖欠的費用?！　〈税傅年P鍵在于，拆遷安置與交納物業(yè)管理費二者屬于兩個不同性質的法律關系，兩個法律關系所涉及的權利義務內容和各自對應的主體不同，前者對應的是拆遷單位，后者對應的則是小區(qū)的物業(yè)管理部門，因此不能混為一談，應當分別解決。本案中，張某入住小區(qū)后，已經享受了物業(yè)管理部門為其提供的服務，不能以不滿拆遷單位為其安置的結果作為拒絕交費的理由。對拆遷安置問題，張某應當通過其他合法途徑與拆遷單位另行解決?！“咐捍弈尘幼≡谝粚?，物業(yè)管理企業(yè)將供暖用煤堆放在他家的窗戶外，冬天刮風時，崔某家里的地板、家具和床褥常被刮進的煤灰染黑。崔某認為，物業(yè)的這些行為已嚴重干擾了自己的正常生活，故拒絕交納物業(yè)管理費?！　氖聦崄砜矗弈尘芙^交費似乎確實有一定道理，但從法律角度講，如果物業(yè)管理企業(yè)已在受委托范圍內履行了其相應的管理義務，那么住戶就應當按照委托合同的約定交納相應的管理費用，如果拒不交納，就構成了違約。而本案所出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)在崔某窗外堆放煤灰污染其戶內環(huán)境是由于物業(yè)管理企業(yè)的不當行為侵犯了住戶的合法權益，崔某完全可以另行起訴物業(yè)管理部門，要求法院判令其排除妨礙，并賠償損失，而不應以拖欠物業(yè)管理費的方式解決?！“咐簭埬尘幼≡谒?