【導(dǎo)讀】濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地。東臨東營(yíng)市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河。欠發(fā)達(dá)的區(qū)域，隨著環(huán)渤海開發(fā)、黃河三角洲開發(fā)和“海上山東”建設(shè)兩大跨世紀(jì)工程的實(shí)施。作為黃河三角洲中心城市的濱州市，城。萬(wàn)戶萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人。市區(qū)建成區(qū)面積平方公。里，建成區(qū)人口58萬(wàn)。全市18個(gè)鄉(xiāng)，57個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)辦事處。海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。交通條件：濱州距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)130公里,距青島機(jī)場(chǎng)、港口250公里，濱博高速公路、205國(guó)道、220國(guó)道構(gòu)成了對(duì)外公路交通骨架，目前，與韓國(guó)、新加坡、港臺(tái)等國(guó)家和地區(qū)正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和。轉(zhuǎn)移，向周邊國(guó)家尋求投資與合作的伙伴。濱州市礦產(chǎn)潛在總值1400億元，居全省。第六位，全市已探明的礦產(chǎn)有26種，已開發(fā)15種。市，設(shè)立地級(jí)濱州市，縣級(jí)濱州市改為濱州市濱城區(qū)。

　　

【正文】 興商場(chǎng)為中心自周邊輻射延伸。商圈內(nèi)有東獅家具城、富澤商貿(mào)街、櫥具專賣市場(chǎng)、耿家批發(fā)市場(chǎng)、濱城區(qū)土產(chǎn)公司等傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施，主要以經(jīng)營(yíng)家具、日用百貨、小商品批發(fā)為主，總體檔次相對(duì)較低，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆? ※ 新興批發(fā)市場(chǎng) ： 基本情況： 始建于 1995 年，占地 160 畝，建筑工程 4 萬(wàn)平方米。 位置： 位于渤海五路以東，由黃河四路、黃河五路、渤海三路圍成。 全部工程分三期工程建設(shè)，第一、二期工程于 1997 年建成發(fā)揮效益。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)大棚 2 個(gè)，經(jīng)營(yíng)攤位 1260 個(gè)，第 三期工程占地 40 畝，營(yíng)業(yè)樓 147 套，平房 57 套，建設(shè)面積 15000 平方米，市場(chǎng)設(shè)東西方向三條街，每條長(zhǎng) 240 米，寬 21 米。 經(jīng)營(yíng)范圍和狀況： 針織、鞋帽、五金交電、建材、土雜等商品 萬(wàn)個(gè)品種，年交易額 2 億元。 3）新興商圈：沿新汽車站和四通商貿(mào)城一線向外擴(kuò)展。主要有四通商貿(mào)城、南街商貿(mào)城、華星商貿(mào)城、弘大商貿(mào)城和朝陽(yáng)現(xiàn)代城等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強(qiáng)人員流動(dòng)量大。待建中的許多大型商業(yè)項(xiàng)目就位于該商圈內(nèi)，其中多已在前文已涉及故此處不再贅言。 七、地塊現(xiàn)狀分析： 地塊現(xiàn)狀： 地塊位于黃河五路和黃河六路 之間，渤海十六路兩側(cè)，西近公路局宿舍，北靠國(guó)土局宿舍和國(guó)稅局宿舍，南臨交通大廈和國(guó)稅局、通信公司，東至海關(guān)辦公樓；由東、西兩塊組成。南北長(zhǎng)均為 183 米，東西寬分別為 137 米和 130 米，共計(jì) 48861 ㎡。目前場(chǎng)地平整。 地塊處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心位置，臨近建設(shè)中的市政大廈、周邊國(guó)稅局、財(cái)政局、海關(guān)等政府機(jī)關(guān)和黃河小區(qū)、學(xué)苑小區(qū)、左岸麗景等規(guī)模小區(qū)眾多，人口密集且居住層次較高。濱州學(xué)院、北鎮(zhèn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)林立且均在步程 15 分鐘距離內(nèi)，附近市政廣場(chǎng)、新河公園等大型市政休閑設(shè)施眾多，自然、人文環(huán)境優(yōu)良、規(guī)劃 配套完善、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但現(xiàn)狀商服配套較為單薄。 地塊距離傳統(tǒng)市中心區(qū)約 4 公里，距濱博高速公路約 3 公里且可及性良好，南臨道黃河五路為市級(jí)功能性主干道，貫穿市區(qū)東西，二快四慢六車道，路面寬闊平坦，車流人流密集。西臨路渤海十七路為區(qū)域干道，縱貫開發(fā)區(qū)南北，交通基礎(chǔ)條件優(yōu)越。 基地 SWOT 分析： Strenght(優(yōu)勢(shì) ) Weakness（劣勢(shì)） Oportunty（機(jī)會(huì)） ※ 自然、人文環(huán)境優(yōu)良； ※ 政府重點(diǎn)發(fā)展方向的機(jī)遇； ※ 濱州 現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)的不足； ※ 新區(qū)建設(shè)初期所蘊(yùn)含的巨大市場(chǎng)空間； ※ 與 城市主要機(jī)能設(shè)施可及性良好； ※ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，利于借力造勢(shì) ； ※ 大區(qū)域交通環(huán) 境 便利 ，可發(fā)展性良好； ※ 地塊規(guī)則平整、產(chǎn)品可塑性強(qiáng)； ※ 微觀機(jī)能 配套階段性單薄匱乏 ； ※ 主景觀線方向存在高層遮擋； ※ 基地一分為二缺乏完整性； ※ 土地性質(zhì)的局限； Threat（威脅） 對(duì) 應(yīng) 市 場(chǎng) 戰(zhàn) 略 ※ 政府頻頻推出平抑房?jī)r(jià)舉措，客戶觀望心態(tài)明顯，交易趨緩； ※ 現(xiàn)狀商業(yè)供應(yīng)量過(guò)大 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域范圍廣泛 ； ※ 現(xiàn)狀市場(chǎng)特點(diǎn)對(duì)高端住宅的不利點(diǎn)； 八、地塊產(chǎn)品規(guī)劃初步 建議： 方案一： “ SHOPPING MALL” +SOHO 公寓； 裙樓 3～ 4 層，主樓 12～ 16 層，鑒于濱州高端商品住宅需求群體有限，但高端客源投資意識(shí)較強(qiáng)的需求現(xiàn)狀，建議主樓規(guī)劃為亦商、 亦住、亦投資的 SOHO 產(chǎn)品，不做純住宅規(guī)劃，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)品總體利潤(rùn)水平。 至于純辦產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大，一方面目前濱州，效益好的大、中企業(yè)多采用自建方式解決辦公需求，中、小企業(yè)多以租用為主，行政單位受制度等諸多限制也多自建或租用辦公樓，商品辦公樓需求市場(chǎng)極為有限。另一方面地塊周邊已建及在建的行政單位辦公樓較多，濱州市出 于新區(qū)建設(shè)和政治形象的要求，這些辦公樓大大超出自用需求，大面積閑置待租，潛在供應(yīng)量極大。且不說(shuō)市場(chǎng)容量有限，這些當(dāng)?shù)匦姓挝辉谶\(yùn)作地方關(guān)系去化剩余產(chǎn)品方面的能力顯然就不是外來(lái)的純辦投資商所能比擬的。 地塊位于為政府機(jī)關(guān)、行政單位、院校機(jī)構(gòu)生活區(qū)和辦公區(qū)域以及市政休閑區(qū)域的交匯處，是濱州高端消費(fèi)群體最為集中的區(qū)域，同時(shí)西部新區(qū)目前還沒有形成必需的商業(yè)圈層，因此 “ SHOPPING MALL” 可以集合多方面的優(yōu)勢(shì)資源，具備良好的市場(chǎng)前景。 該規(guī)劃定位一方面要與政府方面協(xié)調(diào)規(guī)劃更改，另一方面要把握好入市時(shí)機(jī)，據(jù)我 司了解，目前在地塊附近有三個(gè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)本產(chǎn)品規(guī)劃形成威脅：一是地塊北部實(shí)驗(yàn)學(xué)校南側(cè)青島中金的地塊，面積約 40 余畝，規(guī)劃建設(shè)大型超市；二是西部開發(fā)區(qū)宿舍西，溫州開發(fā)企業(yè)規(guī)劃中的總建筑面積 7 萬(wàn)余㎡的濱州世貿(mào)中心項(xiàng)目。三是交通大廈南青島中金規(guī)劃中的中金公寓。 濱州現(xiàn)存的購(gòu)物環(huán)境大多只是單純的“為購(gòu)物而購(gòu)物”建造，缺乏休閑購(gòu)物的具體場(chǎng)所，而另一方面市民在精神層面的確有巨大需求，所以當(dāng)相對(duì)較為先進(jìn)、功能略為齊全的銀座、華聯(lián)開業(yè)后，原來(lái)陳舊的的濱州商廈的破產(chǎn)就不足為怪了，而濱州百貨效益的下滑主要在于其缺乏先進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 。在這種供求矛盾的作用下，就凸顯出其中的市場(chǎng)空白， “ SHOPPING MALL” 可以很好的彌補(bǔ)這一空白，當(dāng)然前提是在確保硬件的基礎(chǔ)上強(qiáng)化軟件的塑造，至關(guān)重要的一點(diǎn)就是專業(yè)化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與服務(wù)。另一方面需要強(qiáng)調(diào)的是從資金運(yùn)作的角度要 控制好銷售與招商以及主力店之間的關(guān)聯(lián)，必須進(jìn)行統(tǒng)一安排，合理掌控才能確保資金運(yùn)作的流暢與利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 方案二：星級(jí)賓館 +商務(wù)會(huì)所； 濱州市目前星級(jí)賓館數(shù)量稀少且多設(shè)施陳舊、功能單薄，結(jié)合新區(qū)的發(fā)展和本地塊獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該產(chǎn)品定位具備良好的市場(chǎng)潛 力。同時(shí)此類項(xiàng)目有可能獲得給 為優(yōu)惠的政府政策扶持。 該方案最大的問(wèn)題是相對(duì)來(lái)講資金投入量較大，同時(shí)回收緩慢，如果能夠進(jìn)行定向開發(fā)運(yùn)作是最為理想的選擇，考慮到貴司的企業(yè)背景，在尋求此類項(xiàng)目的投資合作方面應(yīng)具有一定優(yōu)勢(shì)。 附： A、濱州 媒體狀況 ： 通過(guò)調(diào)查我們得知，濱州市媒體主要包括以下幾部分： 電視媒體： 濱州電視臺(tái)一、二套，根據(jù)不同時(shí)段進(jìn)行收費(fèi)，通過(guò)了解，基本確立了受眾范圍，前者為地方主要頻道，包括新聞和一些政治經(jīng)濟(jì)類節(jié)目，而后者為娛樂(lè)頻道。 報(bào)紙傳媒： 主要包括《濱州日?qǐng)?bào)》和《渤海晨報(bào)》和《濱州廣播電視報(bào)》等，同樣根據(jù)版塊篇幅進(jìn)行收費(fèi) 。前兩者是市委機(jī)關(guān)報(bào)和其特刊，而后者為娛樂(lè)性報(bào)紙。 戶外媒體以及路 牌 、車體 廣告 ： ： 價(jià)格視數(shù)量和面積規(guī)格而制定，； 與其他城市一致，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)項(xiàng)目較為重視戶外廣告的發(fā)布，遺憾的是形式感與美感均不強(qiáng)。對(duì)售樓部的營(yíng)建，也已慢慢開始重視，典型的是 現(xiàn)代城和春暉花園 項(xiàng)目，售樓部 刻意 營(yíng)建，對(duì)其形象的提升起到了很好的促進(jìn)作用。 現(xiàn)代城 在中巴車，站牌、工地現(xiàn)場(chǎng)形象等方面的投入也不少。電視廣告也是 其 宣傳的重要渠道。受費(fèi)用的限制，報(bào)紙廣告投放比較少，取而代之的是 DM 直郵，據(jù)了解效果不錯(cuò)。值得注意的是，活動(dòng)營(yíng)銷在當(dāng)?shù)匾惨呀?jīng)導(dǎo)入，對(duì)提 升項(xiàng)目的知名度與品牌美譽(yù)度，都起到了很好的促進(jìn)作用。 B、相關(guān)規(guī)費(fèi)： ※ 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建：不收費(fèi)； ※ 施工圖設(shè)計(jì)文件審查：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)費(fèi)的 12%； ※ 建設(shè)工程招投標(biāo)監(jiān)督代理費(fèi)： 100～ 500 萬(wàn)元 %， 500～ 1000 萬(wàn)元 %， 5000～ 10000 萬(wàn)元 %；（該費(fèi)用原則上由開發(fā)費(fèi)用支付，按新的地方文件，可先行簽署協(xié)議作為招標(biāo)條件由中標(biāo)企業(yè)支付） 市場(chǎng)交易費(fèi)： 500 萬(wàn)元以下 %， 500～ 1000 萬(wàn)元 %， 1000～ 3000 萬(wàn)元 %； 3000 萬(wàn)元以上 %； (甲乙雙方各交納 50%) ※ 安全監(jiān)督手續(xù)費(fèi)： 1 元 /㎡； ※ 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督： ‰； ※ 建筑工程施工許可證： %； ※ 城建檔案管理費(fèi)：住宅 3000 元 /棟；商辦 5000 元 /棟； ※ 配套費(fèi)：住宅 40 元 /㎡；辦公 50 元 /㎡；商業(yè) 60 元 /㎡； ※ 墻改費(fèi)： 8 元 /㎡； ※ 熱力開口費(fèi)： 30 元 /㎡； ※ 勞保費(fèi)： %； ※ 定額： 1‰； ※ 勞動(dòng)保證金： 2%；（無(wú)拖欠待竣工驗(yàn)收后返還） C、其他問(wèn)題： 對(duì)于貴司關(guān)注的一些相關(guān)問(wèn)題，因時(shí)間倉(cāng)促以及可介入角度等原因，現(xiàn)就我司 目前了解的情況進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述： 關(guān)于規(guī)劃用地性質(zhì)： 經(jīng)咨詢?yōu)I州規(guī)劃局相關(guān)科室，該土地目前的用地性質(zhì)為辦公用地，前段時(shí)間當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門曾經(jīng)討論過(guò)更改用地性質(zhì)的問(wèn)題，但沒有結(jié)論，目前仍維持原有規(guī)劃性質(zhì)，不允許開發(fā)商業(yè)和住宅。但不排除在確定投資意向前，通過(guò)各種必要的方式促成規(guī)劃性質(zhì)更改的可能。 關(guān)于前期銀行支持及按揭情況： 因當(dāng)前銀行均為商業(yè)運(yùn)作，地方政府干預(yù)力度較小，因此銀行支持問(wèn)題需貴司與相關(guān)銀行具體協(xié)商。當(dāng)?shù)劂y行在按揭政策方面較為保守，一般只針對(duì)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)人員以及經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)單位 員工放貸。 關(guān)于稅費(fèi)減免、質(zhì)保金等問(wèn)題： 由于地方政府對(duì)招商引資的有關(guān)問(wèn)題多采取“一事一議”的原則，因此該類問(wèn)題需需貴司與當(dāng)?shù)卣约岸悇?wù)、建委等相關(guān)部門進(jìn)行磋商。