【正文】 案的入市壓力。 1）濱州經濟的騰飛，帶動了房地產市場的迅速升溫 : 房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)和先導產業(yè)，是第三產業(yè)中的龍頭產業(yè)，它的發(fā)展會受到整個經濟發(fā)展水平的制約，又能大大促進經濟的發(fā)展，而它的發(fā)展也應與經濟發(fā)展速度協(xié)調一致。 4）單位定向和福利分房仍然十分突出： 依據部分城市房產發(fā)展規(guī)律并多年操作實踐經驗，錦超認為：在某個城市房產發(fā)展初期，中高端收入人群（即“金字塔”結構的塔尖）是支撐房地產市場啟動 過渡的中流砥柱 —— 但是在現在濱州房地產市場該階層或收入的人群卻主要依靠福利分房或半福利分房，就造成了面對有效客源的重大流失，當然這也是該地房產市場不活躍的主要原因之一。銷售方式由以前的集中轟炸式銷售緩慢轉變?yōu)槿辗e月累型銷售。 1） 價格將繼續(xù)穩(wěn)步小幅上升 ： 雖然所有的購房者都期待房價的下跌，但在濱州，這種可能性較小，從目前已知的已推出或即將推出的樓盤可知，價格比起以前的定價都有一定攀升， 眾多 樓盤同樣采取了提價策略， 典型的如“湖左岸又加上最近大量土地的出讓，房地產競爭將會進一步加劇。特別是房產市場近年來的發(fā)展，為外來開發(fā)企業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺。 六、濱州市區(qū)商業(yè)格局現狀： 濱州市商業(yè)發(fā)展處于初級階段，目前商業(yè)格局較為凌亂：整個濱州處在新老更替的嬗變過程中， 商業(yè)的檔次還有待進一步提高，商圈發(fā)展不盡成熟、參差不齊，整體處于商業(yè)發(fā)展的初級階段。但大多存在先天不足，商業(yè)業(yè)態(tài)單一的問題比較突出，普遍檔次低、設施差、交易方式、業(yè)態(tài)水平落后、運營管理不專業(yè)；不符合中心城市流通業(yè)發(fā)展趨勢，市場 消費能力還有待于進一步開發(fā)。 ※銀座購物廣場濱州店： 位置：濱州市渤海七路與黃河四路交匯處 規(guī)模：總建筑面積 3 萬平方米，經 營商品 8 萬多種。 自 2020 年 初 開業(yè) 以來 ， 始終保持濱州零售百貨業(yè)龍頭老大的地位 。商圈內有東獅家具城、富澤商貿街、櫥具專賣市場、耿家批發(fā)市場、濱城區(qū)土產公司等傳統(tǒng)商業(yè)設施，主要以經營家具、日用百貨、小商品批發(fā)為主，總體檔次相對較低，發(fā)展?jié)摿Σ淮?。市場內設大棚 2 個，經營攤位 1260 個，第 三期工程占地 40 畝，營業(yè)樓 147 套，平房 57 套，建設面積 15000 平方米，市場設東西方向三條街，每條長 240 米，寬 21 米。待建中的許多大型商業(yè)項目就位于該商圈內，其中多已在前文已涉及故此處不再贅言。 地塊處于經濟開發(fā)區(qū)中心位置，臨近建設中的市政大廈、周邊國稅局、財政局、海關等政府機關和黃河小區(qū)、學苑小區(qū)、左岸西臨路渤海十七路為區(qū)域干道，縱貫開發(fā)區(qū)南北，交通基礎條件優(yōu)越。且不說市場容量有限，這些當地行政單位在運作地方關系去化剩余產品方面的能力顯然就不是外來的純辦投資商所能比擬的。 濱州現存的購物環(huán)境大多只是單純的“為購物而購物”建造，缺乏休閑購物的具體場所，而另一方面市民在精神層面的確有巨大需求，所以當相對較為先進、功能略為齊全的銀座、華聯(lián)開業(yè)后，原來陳舊的的濱州商廈的破產就不足為怪了，而濱州百貨效益的下滑主要在于其缺乏先進商業(yè)運營管理 。同時此類項目有可能獲得給 為優(yōu)惠的政府政策扶持。前兩者是市委機關報和其特刊，而后者為娛樂性報紙。電視廣告也是 其 宣傳的重要渠道。但不排除在確定投資意向前，通過各種必要的方式促成規(guī)劃性質更改的可能。 。當地銀行在按揭政策方面較為保守，一般只針對政府機關、事業(yè)單位公務人員以及經濟效益較好的企業(yè)單位 員工放貸。值得注意的是，活動營銷在當地也已經導入，對提 升項目的知名度與品牌美譽度，都起到了很好的促進作用。對售樓部的營建，也已慢慢開始重視，典型的是 現代城和春暉花園 項目，售樓部 刻意 營建，對其形象的提升起到了很好的促進作用。 附： A、濱州 媒體狀況 ： 通過調查我們得知，濱州市媒體主要包括以下幾部分： 電視媒體： 濱州電視臺一、二套，根據不同時段進行收費，通過了解，基本確立了受眾范圍，前者為地方主要頻道，包括新聞和一些政治經濟類節(jié)目，而后者為娛樂頻道。另一方面需要強調的是從資金運作的角度要 控制好銷售與招商以及主力店之間的關聯(lián)，必須進行統(tǒng)一安排，合理掌控才能確保資金運作的流暢與利潤目標的實現。 該規(guī)劃定位一方面要與政府方面協(xié)調規(guī)劃更改，另一方面要把握好入市時機，據我 司了解，目前在地塊附近有三個項目會對本產品規(guī)劃形成威脅：一是地塊北部實驗學校南側青島中金的地塊，面積約 40 余畝，規(guī)劃建設大型超市；二是西部開發(fā)區(qū)宿舍西，溫州開發(fā)企業(yè)規(guī)劃中的總建筑面積 7 萬余㎡的濱州世貿中心項目。 至于純辦產品市場風險更大，一方面目前濱州，效益好的大、中企業(yè)多采用自建方式解決辦公需求，中、小企業(yè)多以租用為主，行政單位受制度等諸多限制也多自建或租用辦公樓，商品辦公樓需求市場極為有限。濱州學院、北鎮(zhèn)中學、實驗學校等教育機構林立且均在步程 15 分鐘距離內，附近市政廣場、新河公園等大型市政休閑設施眾多，自然、人文環(huán)境優(yōu)良、規(guī)劃 配套完善、區(qū)位優(yōu)勢明顯，但現狀商服配套較為單薄。南北長均為 183 米，東西寬分別為 137 米和 130 米，共計 48861 ㎡。 3）新興商圈：沿新汽車站和四通商貿城一線向外擴展。 位置： 位于渤海五路以東，由黃河四路、黃河五路、渤海三路圍成。 簡 況：于 2020 年 12 月 16 日開業(yè)，經營范圍：超市內經營：日用百貨、果蔬、洗化、針紡、食品、生鮮、糧油等，超市外經營：化 妝品、飾品、通訊、保健品、名貴煙酒和特色小吃。 簡 況：主要經營日用消費品的批發(fā)零售 ,屬于大型綜合超市業(yè)態(tài)。 1）渤海七路商圈：該商圈是濱州市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，渤海路在濱州可以稱得上最繁華的商業(yè)路段，以銀座購物廣場和上海華聯(lián)為代表的眾多商場集中沿路兩側，如順通手機超市、濱州窗簾城、大觀園商城、太平洋家居、新廣商廈、貴岷家電商行、濱州百貨大樓等。盡管經過一段時間的發(fā)展，但是總體經營條件較差，傳統(tǒng)單一集中業(yè)態(tài)占主導。 此外， 溫州、杭州等多家房產企業(yè)來濱州考察市場，預計不久后會有更多外市開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進軍濱州。 2020 年，已嘗到甜頭的開發(fā)商與已因房子品質問題而出現滯銷的開發(fā)商，都將會 “ 品質制勝 ” 的法寶應用到激烈的市場競爭 中去?；诖?，可初步 斷定下階段的濱州房市樓盤價格將繼續(xù)穩(wěn)步小幅上升。 未來幾年濱州房地產發(fā)展趨勢： 盡管遭遇 04 年一系列的宏觀調控制。生活家、 16 萬平方米的站前財富廣場、近 40 萬平方米的朝陽“現代城” 等等，無一不是以大盤的姿態(tài)出現在人們面前。 2）現行的信貸政策對購房者支持力度不夠： 由于受一些原因和觀念影響，濱州市現行的放貸政 策相對保守，只局限在小部分范圍，如政府機關、事業(yè)單位以及少數經濟效益良好的企業(yè)職工，除此之外對其他消費群體一般不發(fā)放住房貸款，這很大程度上就直接制約了眾多意向購房者。但是隨著社會經濟的發(fā)展，近兩年來濱州房地產市場得到了迅猛發(fā)展，無論從開發(fā)水平還是樓盤規(guī)模、品質等方面都得到 了較大提高，市場隨之增溫，競爭也日趨激烈。 4）目前尚未推廣。 均價 2000 元 /㎡左右： 1F2200 元 /㎡； 2F2300 元 /㎡； 3F2300 元 /㎡； 4F2200 元 /㎡左右； 5F2300 元 /㎡（贈送閣樓）； 5）簡 評：該項目在傳統(tǒng)的交通、地段和配套并無明顯優(yōu)勢，可是其跳出傳統(tǒng)挖掘 住宅實質在細節(jié)上體現“尊貴激情親自然”等特色，而且發(fā)展商是濟南建工在操作上比濱州本地企業(yè)存在明顯優(yōu)勢。生活家 1）位 置： 黃河十一路與規(guī)劃路交界處西北角 2）公司組合：發(fā)展商：勝利油田華濱實業(yè)總公司 濱州吉泰房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：勝利油田建翔物業(yè)管理有限公司 3）項目簡況：項目整體規(guī)劃面積 萬平方米，主要是為勝利油田內部職工居住建造；全部為五層，共計 53 棟 1600 余套； 2020 年底交房，物管收費標準為每月 元 /㎡；對外銷售 有限僅 200 余戶。五年內平均回報率每年 10%左右。 濱州高杜建材城： 1）位 置：濱州市渤海八路南首，距離黃河二路 400 米。 但是 由于市場競爭因素 和 消費者購買能力、產品本身 戶型偏大等 因素 ，給項目銷售帶來一定阻力。 4）銷售價格：一期均價在 2260 元 /㎡， 1F： 2200 元 /㎡； 2F： 2300 元 /㎡； 3F： 2300 元 /㎡； 4F： 2200 元 /㎡左右； 5F： 2300 元 /㎡（贈送閣樓）； 5）簡 評：該項目作為住宅項目量體同樣不小，由青島公司異地運營，由于瀕臨中海，加上配套和景觀優(yōu)勢， 廣告投放相對于當地來說是大的 ； 本案的開發(fā)商源于地產開發(fā)的成熟的 青島 ，并已有多個項目的成功開發(fā)經驗。 湖左岸預計 2020 年五月份開盤，現在 已經開始內部預定，價格尚未制訂。 價 格：均價 1600 元 /平方米左右。 促銷手段： 5 年 40%利潤分成計劃、商業(yè)巨頭引進、五年無理由退鋪，并利用前期招商成功帶動后期銷售。 羅馬假日公園：總建筑面積 4 萬平方米，共計四層，地下一層地上三層，由主題式風情商業(yè)街和臨街商鋪兩部分組成。 弘大商貿城： 1）位 置：黃河五路與開元路交匯處西南； 2）發(fā)展商：濱州市弘大房地產開發(fā)有限公司 3）項目簡況：項目為規(guī)