【正文】 劃面積 20 萬平方米的開元小區(qū)的社區(qū)配套，共分為兩期，其中一期規(guī)劃面積在 10000 平方米左右，共計 6 棟排式結(jié)構(gòu)商鋪 170 余套，主要雙層局部三層；框架結(jié)構(gòu)，面積從 56200 平方米不等，于 2020 年 8 月開盤，目前銷售率約 30%50%。業(yè)態(tài)規(guī)劃為：一層時尚用品、化妝品、珠寶飾品等；二層男女服飾；三層體育、健身用品、文具、家電、家居用品、通訊器材等；四層餐飲娛樂、圖書、禮品、玩具、兒童樂園等； 4）銷售價格：采用三年租金一次性返還政策，年返租率 8%。但是其開發(fā)順序及進度值得商榷，一方面降低了項目的利潤水平另一方面也在一定程度上表現(xiàn)處該司對商業(yè)尤其是超市產(chǎn)品市場前景的不太樂觀態(tài)度。 站前財富廣場： 1）位 置：黃河二路與渤海二十路交匯處西南； 2）開發(fā)商：威海天潤實業(yè)有限公司濱州市天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 3）項目簡況： 站前財富廣場北起黃河二路，南 至 新科路 ， 西接四通商貿(mào)城，東 鄰規(guī)劃中的 濱州汽車總站，規(guī)劃 占地面積 11 萬㎡，總建筑面積 16 萬㎡，規(guī)劃以總建 萬㎡的倉儲超市為核心棟式分割商鋪相圍和形成外圍商業(yè)街，輔助少量住宅的產(chǎn)品形 態(tài)，產(chǎn)品定位為“ 新型中高檔綜合商貿(mào)區(qū) ” ，無明確經(jīng)營 功能定位 。 4）銷售價格：雙層商鋪： 4300 元 /㎡；單層商鋪 6530 元 /㎡；簽定一年租約，年租金 ～ 3 萬元；簽定二年租約，年租金 ～ 3 萬元； 住宅價格：均價 1822 元 /㎡； 2F1790 元 /㎡； 3F1830 元 /㎡； 4F1820 元 /㎡； 5F1850 元 /㎡； 普通公寓：均價 1962 元 /㎡； 2F1980 元 /㎡； 3F1990 元 /㎡； 4F1980 元 /㎡； 5F1900 元 /㎡； 電梯公寓： 3F2020 元 /㎡； 4F2050 元 /㎡； 5F2080 元 /㎡； 6F2100 元 /㎡； 7F2120 元 /㎡； 8F2150 元 /㎡； 5）簡 評：該項目于 2020 年 1 月 8 日開盤，推廣順序為先住宅、再 SOHO 公寓，最后為商業(yè)。 最近濱州市為強化城市規(guī)劃龍頭作用，提高規(guī)劃編制和管理水平，專門邀請了同濟大學(xué)和清華大學(xué)的專家超前編制、評審了黃河住 宅小區(qū)、西部開發(fā)區(qū)、蒲湖風(fēng)景區(qū)、濟青高速公路以南縣城南區(qū)、 205 國道市區(qū)南北出口等規(guī)劃，擴大了城區(qū)規(guī)模，科學(xué)調(diào)整了區(qū)域功能。 城市“四環(huán)五?！币?guī)劃建設(shè)： 自 2002 年下半年以來，濱州市委、政府組織規(guī)劃設(shè)計部門和邀請部分專家，立足濱州實際結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確立了“四環(huán)五?！钡囊?guī)劃：“四環(huán)”就是環(huán)城道路、環(huán)城水系、環(huán)城綠帶、環(huán)城景點（簡稱路環(huán)、水環(huán)、綠環(huán)、景環(huán)）；“五?！奔粗泻?、南海、北海、東海、西海五大水面。居民收入差距尤其是城鄉(xiāng)居民收入差距有所擴大，社會保障和就業(yè)壓力比較大，社會保障體系亟待完善。 農(nóng)村居民生活水平仍舊較低，全年農(nóng)村居民人均純收入 3378 元，同比增長 %，人均消費性支出 元，增長 %。 5）居民生活： 城市居民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，據(jù)統(tǒng)計局抽樣調(diào)查，全年濱州城市居民人均可支配收入 元，同比增長 %，人均消費性支出 元，增長 %。 4)消費品零售額平穩(wěn)增長： 消費品市場較為繁榮，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 198310 57910501001502002503003502002 2020 2020固定資產(chǎn)（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（千萬元）社會消費品零售額（億元）0204060801001201402002 2020 2020 %，增速提高了 個百分點。 紡織工業(yè)是 濱州的 骨干龍頭行業(yè)， 山東魏橋紡織集團是山東省 26 家 特大型企業(yè)和中國企業(yè) 500 強之一，是世界上最大的棉紡織企業(yè) ； 山東濱州印染集團有限責(zé)任公司是目前中國生產(chǎn)規(guī)模最大的綜合型印染生產(chǎn)企業(yè)曾獲中國國有印染企業(yè)產(chǎn)量、利潤、利稅、自營出口創(chuàng)匯 六連冠 ； 山東亞光紡織集團是以出口為主的大型現(xiàn) 代化家用紡織品生產(chǎn) 企業(yè)，是 全國最大的高檔毛 巾 生產(chǎn)和出口基地 。 2）工業(yè)經(jīng)濟： 濱州市輕工業(yè)發(fā)展領(lǐng)先于重工業(yè)，經(jīng)過多難的培育已 形成 紡織、化工、機械、輕工、食品、建材、造紙、印刷等門類比較齊全的工業(yè)體系。先后有魏橋科技工業(yè)園、活塞工業(yè)園、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、現(xiàn) 代物流中心、百利皮革制品工業(yè)園（美國）、 中明時裝有限公司（韓國）、富爾特汽車濾芯紙項目（中德合資）、魯北四通商貿(mào)城、泰樂益康科技有限公司（美國）、龍欣電子有限公司（香港）、弘大商貿(mào)城等一批項目落戶開發(fā)區(qū)。如一事一議的原則和 投資 3000 萬美元以上或每畝平均投資超過 100 萬元人民幣的項目，土地?zé)o償提供使用 等 。 1 濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況： 濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于濱州新市區(qū)西部，屬省級開發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積 平方公里 ， 設(shè)杜店、范集、張官、劉六、何集五個管區(qū)， 其中 開發(fā)區(qū) 10 平方公里 ，中心區(qū)域 8 平方公里， 是濱州市委、市政府在實施“追趕戰(zhàn)略”和“工業(yè)興市戰(zhàn)略”的重點開發(fā)區(qū)域。 境域人口： 南北長 44 公里，東西寬 33 公里 ， 總面積 1040 平方公里。除盛產(chǎn)棉花、小麥、玉米、大豆、水稻等主要農(nóng)產(chǎn)品外，名優(yōu)土特產(chǎn)資源相當(dāng)豐富。 濱州市礦產(chǎn)潛在總值 1400 億元，居全省第六位 ， 全市已探明的礦產(chǎn)有 26 種，已開發(fā) 15 種 。 區(qū)位機遇： 從國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展格局來看，濱州是環(huán)渤海經(jīng)濟圈上的重要一環(huán)，處于黃河經(jīng)濟帶的龍頭位置，隨著濱州海港和德煙鐵路、濱博高速公路的建設(shè)，濱州作為山東的海上大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟一條更為經(jīng)濟便捷的海上通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟區(qū)與中原經(jīng)濟區(qū)的樞紐，從而進一步加強了濱州的區(qū)位優(yōu)勢 。 是 京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部 和 環(huán)渤海經(jīng)濟圈與 黃河經(jīng)濟協(xié)作 帶的交匯點。 市區(qū)建成區(qū)面積 平方公里，建成 區(qū)人口 58 萬 。 濱州地塊基礎(chǔ)市場報告 目 錄： 一、宏觀市場環(huán)境背景： 二、濱州市規(guī)劃思路概況： 三、濱州市區(qū)近年來土地出讓簡況： 四、濱州代表性房地產(chǎn)項目簡況： 五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢： 六、濱州市區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀： 七、地塊現(xiàn)狀分析： 八、地塊產(chǎn)品規(guī)劃初步建議： 附： A、濱州 媒體狀況 ： B、相關(guān)規(guī)費： C、其他問題： 一、宏觀市場環(huán)境背景： 城市概況： 1濱州市概況： 濱州市 位于山東省北部、黃河三角洲腹地 。 境域人口： 境域橫跨黃河兩岸，總面積 平方公里 , 2020 年底全市總?cè)丝?萬戶 萬人， 其中 非農(nóng)業(yè)人口 萬人 。 區(qū)位特征： 濱州 位于 渤海灣的地理軸心， 與朝鮮半島、日本列島隔海相望。 濱州市是山東的海上北大門， 地處套爾河的濱州港，口門水深，納潮量大 ， 萬噸級港口黃驊港正在建設(shè) ， 將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟一條更為經(jīng)濟便捷的出海航道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟區(qū)和中原經(jīng)濟區(qū)的樞紐。 資源狀況： 濱州市地域遼闊，資源豐富，呈現(xiàn)出地多、礦富、水豐、海闊、物美的特點。濱州市黃河兩岸一望無際的魯北平原，具有建設(shè)大型農(nóng)牧業(yè)基地的條件。 濱城區(qū)是濱州市委、市政府 駐 地，是全市政治 、 經(jīng)濟、文化中心。 行政區(qū)劃： 轄 5 鎮(zhèn) 3 鄉(xiāng) 6 個街道辦事處 ： 市東街道辦事處、彭李街道辦事處、市西街道辦事處、市中街道辦事處、北鎮(zhèn)街道辦事處、蒲城街道辦事處，濱北鎮(zhèn)、里則鎮(zhèn)、堡集鎮(zhèn)、小營鎮(zhèn)、舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)，尚集鄉(xiāng)、單寺鄉(xiāng)、梁才鄉(xiāng) 。 根據(jù)濱州市委、市政府重新修立的《關(guān)于進一步改善投資環(huán)境，加快招商引資的若 干規(guī)定》等一系列優(yōu)惠政策和措施辦法， 在開發(fā)區(qū)內(nèi)可享受更加 靈活、優(yōu)惠的待遇 和服務(wù) 。 規(guī)劃了輕紡、機械、電子、食品等幾大工業(yè)園區(qū)。 城市宏觀經(jīng)濟背景概況： 1）國民生產(chǎn)總值： 年份 2000 2001 2002 2020 2020 GDP（億元） GDP 增長率 % % % % % 人均 GDP（元） 7498 8466 9361 11123 14133 據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計快報， 2020年濱州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，居全省十七地市的第十三位，從人均 GDP 來看則居第十一位，略低于全省平均水平，但是其 GDP近年來一直保持持續(xù)增長的勢頭，且去年增速達到 %，為十年來的最高水平，顯示出了良好2020 年 山 東 各 市 人 均 G DP 對 比（ 元）11123233981055839528202211104333762112118266 10218 8027333723590243191106312152137271366101000020000300004000050000省均 濱州 濟南 青島 淄博 棗莊 東營 煙臺 濰坊 濟寧 泰安 威海 日照 萊蕪 臨沂 德州 聊城 菏澤 的發(fā)展勢頭； 分析濱州市 GDP 構(gòu)成，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億 元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，三產(chǎn)比例為 ： ：