【導(dǎo)讀】(三)銷售流程三（銀行按揭流程

　　

【正文】 樂室、更衣室、保姆房等。 ? 花園陽臺和花園陽臺處花臺日后可封閉起來，可作為書房、臥室使用 ? 主臥帶衛(wèi)生間，增加主臥私密性 ? 房型設(shè)計方正，易于家俱的擺放 ? 兩廳相連的設(shè)計，整體氣派 ? 主臥室采用 270 度外飄窗，增加使用空間 ? 裝修后可作為 4 房使用，且面積只有 122 平米，經(jīng)濟實惠，客戶接受度高 ? 客廳 米面寬，空間感大。 ? 客廳和次臥都朝龍開河明渠，景觀視野好。 ? 主臥室 270 度拐角飄窗朝南，采光好。 15. 戶型類別 :E12 面積 : 平米 格局：（ 2+1）房兩廳兩衛(wèi) 所在樓棟 :3 房號： 優(yōu)點 ? 動 靜分區(qū)明顯 ? 功能布局合理 ? 全明設(shè)計 ? 客廳、主臥和次臥都朝龍開河明渠，景觀視野好。 ? 入戶花園面積較大，且面積只算一半，贈送面積大，經(jīng)濟實惠 ? 入戶花園和處都花臺，花臺面積贈送，給客戶最大的實惠 ? 入戶花園和花臺日后可作為臥室、書房或更衣室、儲藏室、衣帽間、娛樂室使用 ? 格局方正方便擺設(shè)家具 ? 臥室都帶外飄窗，空間感好，也便于采光 ? 餐廳、客廳連在一起的設(shè)計，空間感大 ? 客戶入住后 ,若居住人口多，可作為三房使用，但面積只有 平米，與市場上同類型三房相比，功能區(qū)間齊全且舒適，但面積相比要小 20 多平米，無形中給客戶節(jié)約了 可觀的購房成本。 16. 戶型類別 :E13 面積 : 格局：（ 2+1）房兩廳兩衛(wèi) 所在樓棟 :12 房號： 優(yōu)點： ? 南北通透 ? 動靜分區(qū) ? 全明設(shè)計 ? 功能區(qū)間齊全 ? 花園陽臺，只算一半面積，經(jīng)濟實惠 ? 花臺面積大，且不算面積，得房率高 ? 花園陽臺面寬 3 米，日后結(jié)合花臺裝修后可作為臥室、書房、娛樂室、更衣室、保姆房等。 ? 房型設(shè)計方正，易于家俱的擺放 ? 兩廳相連的設(shè)計，整體氣派 ? 主臥室、次臥都有外飄窗，增加使用空間 ? 裝修后可作為 3 房使用，客戶接受度高。 ? 客廳和主臥都朝龍開河明渠，景觀視野好。 ? 客戶入住后 ,若居住人口多， 可作為三房使用，但面積只有 平米，與市場上同類型三房相比，功能區(qū)間齊全且舒適，但面積相比要小 20 多平米，無形中給客戶節(jié)約了可觀的購房成本。 五、 銷售說明篇 (一 ) 銷售流程一（ 項目銷售流程 ） 1. 選擇戶型、確定房號 2. 簽署定金單 3. 支付定金 4. 簽約 一次性付款 1．辦理入住 2．辦理產(chǎn)權(quán) 按揭貸款 1．支付首付款 2．合同備案 2．辦理按揭貸款手續(xù)、簽署借款合同 3．償還銀行貸款 4．辦理入住 5．辦理產(chǎn)權(quán) 6．辦理抵押登記 7．解除抵押 (二 ) 銷售流程二（ 認(rèn)購、簽約階段流程 ） 1．選擇戶型、確認(rèn)房號 2．簽署定金單 3．支付 定金 4．買賣雙方準(zhǔn)備簽約文件 5．簽署買賣合同 6．買賣合同轉(zhuǎn)遞至開發(fā)商 7．房產(chǎn)局備案 (三 ) 銷售流程三（ 銀行按揭流程 ） 1．準(zhǔn)備身份證明、婚姻證明、資信證明等文件資料 2．按揭銀行提供按揭貸款咨詢、確定貸款方案 3．申請人簽署借款合同及其他銀行文件（辦理保險手續(xù)） 4．銀行審查申請人資信 5．對符合貸款條件者發(fā)入貸款至指定賬戶 6．應(yīng)由申請人留存的借款合同及其他開戶資料返還申請人 7．申請人按借款合約償還銀行貸款 (四 ) 認(rèn)購簽約須知 簽約買賣合同須知 首先在綜合部領(lǐng)取空白合同，并辦理相關(guān)領(lǐng)取手續(xù)，合同在售樓 部必須有專人管理，在 簽約前蓋好相對應(yīng)的章（填寫合同條款） 簽合同時注意書寫整齊，由專人送房產(chǎn)機關(guān)備案后送綜合部存檔。 合同的房號、價格和業(yè)主的姓名要與認(rèn)購協(xié)議相符，如有變動必須有領(lǐng)導(dǎo)批示。 簽訂合同后，將認(rèn)購協(xié)議收回，同時合同交柜臺審核無誤后蓋章，再由專人負(fù)責(zé)送至房產(chǎn)局辦理備案手續(xù) 合同備案后，一份給客戶，其余 4 份交綜合部存檔。 (五 ) 按揭貸款須知 貸款對象 具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國 人。 貸款條件 1) 有合法身份，申請個人商業(yè)用房貸款的借款人同時須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件。 2) 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 3) 有合法、有效的購房合同、協(xié)議及其他證件文件。 4) 有銀行認(rèn)可的有效擔(dān)保方式 (抵押、質(zhì)押、保證 )。 5) 購買首套住房首付款不低于 30%，購買商業(yè)用房首付款不低于 50%。 6) 申請個人公積金貸款的借款人須符合住房公積金管理部門規(guī)定的條件且足額繳存住房公積金的職工。 7) 符合貸款銀行規(guī)定的其他條件。 申請個人住房貸款應(yīng)向銀行提供材 (資 )料 1) 夫妻雙方身份證（原件）及復(fù)印件（借款人 需 3 份） 2) 夫妻雙方戶口（原件）及復(fù)印件（各 1 份） 3) 結(jié)婚證（原件）及復(fù)印件（ 1 份） 4) 夫妻雙方收入證明（原件各 1 份） 5) 首付款證明（原件）及復(fù)印件（各 1 份） 6) 房屋買賣合同（房產(chǎn)局備案好的原件）（ 1 份） 7) 個體來主：提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅票（近 3 期）、定活存折、銀行對帳單、土地證、房產(chǎn)證、車輛等能夠證明有還款來源或有經(jīng)濟實力的有關(guān)材料（以上為原件） 8) 首付款比例：首套住房 30%以上（ 90 ㎡以內(nèi)為 20%以上），第二套住房 40%以上 商業(yè)有房 40%以上 貸款期限：住房 :最長 30 年 商業(yè)用房 :10 年 備注： 1) 個人住房貸款申請書、已婚借款人本人及配偶的戶口薄、身份證、婚姻證明原件及復(fù)印件，未婚借款人提供本人的戶口薄、身份證、縣級以上計生委開具的未婚證明原件及復(fù)印件，離異借款人提供本人的戶口薄、身份證、離異證明原件及復(fù)印件。 2) 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。：（備注：第二套住房的認(rèn)定是以個人為單位還是以戶為單位，目前各家銀行政策不一，具體須等國家相關(guān)政策出臺） 3) 商業(yè)銀行應(yīng)提請借款人按誠實守信原則 ,在 住房貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例 (包括本外幣貸款，下同 )不得低于 20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人 償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。 4) 銀行認(rèn)可的有關(guān)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明或借償還能力證明 (私營企業(yè)主、股東、個體業(yè)主提供營業(yè)執(zhí)照，股東證明材料，近三個月稅票原件及復(fù)印件 )。 5) 借款人與售房單位簽訂的合法購房合同或協(xié)議。 6) 借款人出具用于購買住房的自籌資金有關(guān)證明 (首付款付清證明 )。 7) 抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件。 如何辦理個人住房貸款手續(xù) 1) 向銀行提出貸款申請。 2) 到銀行領(lǐng)取并填寫貸款申請書。 3) 借款人向銀行提供上述材料。 4) 銀行對貸款人提供的材料審查后答復(fù)是否承諾貸款。 5) 貸款銀行、借款 人、售房單位簽訂借款、抵押、擔(dān)保等合同。 6) 借款人按規(guī)定辦理房屋抵押登記、保險、公證等手續(xù)。 (六 ) 公積金貸款須知 住房公積金提取條件 1) 購買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住處房的 2) 離休、退休的 3) 完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的 4) 因被所在單位開除、辭退、自動辭職、因單位改制、機構(gòu)改革、單位破產(chǎn)等原因與所在單位終止勞動關(guān)系的 5) 出國或出境定居、調(diào)離九江市的 6) 償還購房貸款本息的 7) 房租超過家庭工資收入 26%的。 職工在職期間死亡或被宣告死亡的，其繼承人或受遺贈人可以提取該職工住房公積金賬戶內(nèi)得存儲余額。 (七 ) 購房費用明 細 辦理銀行按揭所需交納的費用 保險費：商業(yè)貸款暫且未收；住房公積金貸款 ( 可由客戶自愿選擇是否交納 )5年 元 /1萬元， 10 年 元 /1 萬元， 15 年 元 /1萬元， 20 年 元 /1萬元。 辦理產(chǎn)權(quán)時所需交納的費用 契稅：住宅 (144m2 以下，單價 3200 元 /m2 以下 )為 2%，其余為 4%，非住宅為 4%（個人）。 維修基金：多層按房價 2%，小高層按房價 3%（個人）。 登記費：住宅 80 元 /戶， 非住宅 100m2 以內(nèi) /宗 100 元 100500m2 300 元 5001000m2 500 元 10001500m2 700 元 150020xxm2 1000 元 20xxm2 以上 20xx 元 按揭購房除上述費用外，還有： 工本費 40 元（公積金貸款 30 元） 土地證： 50 元 /宗（目前價格） 六、 前期接待答客問篇 (一 ) 基本數(shù)據(jù) 1. 信華城市印象個案的具體位置在什么地方？ 信華城市 印象位于九江市九龍街與西一路交匯處（龍開河明渠兩側(cè)） 2. 信華城市花園接待中心電話是多少？ 銷售熱線： 07928999998 傳真： 07928998998 3. 本案的開發(fā)商是哪家？曾開發(fā)過哪些樓盤？有哪些代表作？資質(zhì)等級？公司地址？電話？ 信華城市印象是由九江信華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)公司獨家開發(fā) 曾開發(fā)過：長虹家園、湖濱花園、天鵝苑、信華大酒店、信華苑、學(xué)洲公寓、信華城市 廣場（濱江國際）、信華國際商務(wù)中心（城市晶典）、信華城市花園 代表作：信華城市廣場、信華國際商務(wù)中心、信華城市花園等 資質(zhì)等級：二級 地址：廬山南路 99號 電話： 07928213838 4. 建筑商、施工單位是哪家？有哪些代表作？資質(zhì)等級？ 建筑商、施工單位是：信華集團下屬的建筑公司 資質(zhì)等級：二級 5. 建筑設(shè)計是哪家？有哪些代表作？ 建筑設(shè)計公司：加拿大 C﹠ L人居與環(huán)境設(shè)計咨詢有限公司 6. 項目占地面積？（平方米 /畝）總建筑面積？ 占地面積： 30584平方米 /50畝 總建筑面積： 139075萬平方米，其中住宅 ，商業(yè) ，地下室 平米 7. 住宅規(guī)劃建筑面積？總戶數(shù)？ 104061平方米 總戶數(shù)： 952戶 8. 商業(yè)建筑面積？ 商業(yè)面積： 20682平方米 9. 綠地率？ 20% 10. 整體的建筑風(fēng)格？ 歐式建筑風(fēng)格 11. 小區(qū)內(nèi)部交通道路布局？ 交通影響分詳無錫明大交通管理科技咨詢有限公司的《九江市信華城市花園項目交通影響分析評價》 出入口設(shè)在一、二期之間的路上，連接廬峰路及北面濱江路，小區(qū)主要道路寬 6米，次要道路寬 4米車行系統(tǒng)成環(huán)狀布置。人車分流，深入各組團。 步行系統(tǒng)以人的速達成協(xié)為原則，由小區(qū)入口呈樹枝狀擴散至每幢住宅入口，使沿路形成豐富多變的建筑空間，達到步移景異的效果。 整個道路系統(tǒng)構(gòu)架清晰，分級明確，同時滿足消防、 救護等要求。 12. 小區(qū)周邊交通狀況如何？ 周圍交通便利，臨近甘棠湖公圓，緊靠大中路商業(yè)步行街，新橋頭，大中大商圈。 13. 附近都有哪幾條公交線路？ 101路， 102路， 103路， 104路， 27路， 12路， 18路， 19路。 14. 到市中心要多久？ 車行 5分鐘左右。 15. 在什么站點乘大中路步行街？要多少時間？ 在工商局站乘 101路， 102路， 18路， 27路，只需 8分鐘。 16. 小區(qū)內(nèi)是否有停車場？地上還是地下？ 是，地上和地下都有 17. 附近都有哪些幼兒園？小學(xué)？中學(xué)？ 東盟幼兒園，開發(fā)區(qū)幼兒園；學(xué)洲小學(xué)；三中，四中，六中，育才中學(xué)等。 18. 附近 是否有移動、聯(lián)通營業(yè)廳？具體位置？ 移動營業(yè)廳 位置：售樓處旁 聯(lián)通營業(yè)廳 位置：新橋頭 19. 最近的銀行在哪里？ 離小區(qū)最近的銀行是中國銀行，在西一路與九龍街交匯處，離小區(qū)約 20米 其它銀行及位置： 農(nóng)業(yè)銀行 橋頭分理處、九龍街分理處、 八里湖分理處 工商銀行 甘棠分理處、八里湖分理處、工行老馬渡分理處 中國銀行 甘棠湖分理處、西一路分理處 建設(shè)銀行 八里湖分理處、橋頭分理處 商業(yè)銀行 公園支行、濱興支行 交通銀行 甘棠支行、城西支行、沙子敦支行