【導(dǎo)讀】產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟能力的投資客才會購買。于這一物業(yè)類型總價較低，介入門檻也相應(yīng)較低，尤其是相對于商鋪物業(yè)投資而言。揚州本地的中、小投資客。常駐揚州的周邊投資客。來自南京、揚州江都、儀征、高郵等周邊城市在揚州的。揚州擁有較多的臺資企業(yè)，利用公司。臺資的背景、通過一定的關(guān)系可以達到爭取一定的海外投資市場。事處)、裝飾設(shè)計、電子通訊、IT網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務(wù)往來大多集中在。揚州的核心區(qū)域，他們是項目最主要的客群，預(yù)計會占總成交量的60％以上。的大型公司入駐形成對整體辦公氛圍的帶動。這樣本案的產(chǎn)品會存在超。進行論證與捕捉。企業(yè)、三資企業(yè)、合伙制機構(gòu)和自由人。業(yè)等)的力量不容忽視。他們是各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，除了對面積需求較大之外，對于產(chǎn)品的硬件。設(shè)施要求也比較高。備，但比例會較小。揚州最大的城市公園。此定位識別性強，核心概念傳達到位，形象飽滿易于接受。

　　

【正文】 通欄 8 月中旬 來鶴臺二期項目奠基 揚州晚報 半通欄 9 月上旬 來鶴臺二期項目舉行路演 揚州晚報 半版 9． 23 來鶴臺二期項目即將盛大公開 揚州日報 半版 9． 24 來鶴臺二期項目即將盛大公開 揚州廣電報 半版 9． 24 來鶴臺二期項目即將盛大公開 揚州晚報 通欄 9． 30 來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州日報 通欄 10． 1 來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州廣電報 通欄 10． 1 來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州日報 半通欄 10． 8 項目特點介紹 揚州晚報 半通欄 10． 14 項目特點介紹 揚州廣電報 半通欄 10． 22 項目特點介紹 揚州日報 半通欄 11 月 活動介紹 揚州晚報 半通欄 11 月 活動介紹 揚州廣電報 半通欄 11 月 活動介紹 揚州日報 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動 揚州晚報 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動 揚州廣電報 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動 來鶴臺大酒店奠基儀式 時間： 20xx 年月 地點：來鶴臺大酒店施工現(xiàn)場 與會人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚州市政府相關(guān)人員、揚州 邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚州市土地局、揚州房產(chǎn)局、揚州市規(guī)劃局、揚州市物價局、揚州工商局揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、開發(fā)商、南京垠坤 媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的： 為來鶴臺大酒店的開盤打下一個堅實的基礎(chǔ)，做出一個良好的開端，進一步擴大來鶴臺的知名度。借此次奠基，既可以與政府相關(guān)部分的領(lǐng)導(dǎo)進行溝通，又可以在濃厚的歡慶氣氛中，向業(yè)主介紹項目的理念、工程情況、以及相關(guān)的賣點，如國際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚州市政府開發(fā)西區(qū)的政策和決心。同 時也是將項目二次推廣在市場中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)。 最佳西方 amp。ARSA 酒店協(xié)作簽字儀式 會議時間： 20xx 年 3 月 地點：花園國際大酒店或京華大酒店 與會人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚州邗江區(qū)政府、揚州市土地局、揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、揚州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、 BEST WESTERN 機構(gòu)代表、開發(fā)商、開發(fā)商組織的“臺灣購房團”人員、南京垠坤 媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的： 進一步擴大開發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開發(fā)商的實力，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù) 。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解 BSET WESTERN 機構(gòu)的集團性質(zhì)，充分展現(xiàn) BSET WESTERN 國際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？梢允箻I(yè)主充分了解項目整體的管理模式，以及能感受到的優(yōu)質(zhì)國際酒店管理和附屬超值服務(wù)。造成一定的口碑效應(yīng)，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對進住來鶴臺的憧憬和激發(fā)業(yè)主對未來事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時利用“臺灣購房團”的到來，進一步強化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚州及周邊投資者的關(guān)注，為市場造成“火爆”搶購的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。 俱樂部的成立 第八章 商鋪推廣策略 本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場為主輔以少量獨立式商鋪。對于本案商業(yè)部分的推廣，我們認為難點主要在于三層商場的營銷。裙樓商場成功解決之后，緊鄰的少量獨立商鋪則可借力打力、順勢而為，完成最后的銷售。 鑒于本案和“來鶴臺廣場一期”的一體性，二者不可分開，我們先從一期面臨的問題入手。 “來鶴臺廣場一期”問題剖析 “來鶴臺廣場一期”目前面臨的主要問題是招商不利，后期經(jīng)營局面無法打開。 從 6 個月的招商結(jié)果來看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀 ，美食街也有富春大酒店的支撐。現(xiàn)在最大的問題在于精品街問題，目前來看基本沒有商家進入。 經(jīng)過初步的接觸與調(diào)研，我們認為一期招商局面無法打開的主要原因有以下幾點： ? 因產(chǎn)品售價較高造成業(yè)主對后期的租金預(yù)期較高 一期商鋪的售價最高的達到了 15000元 /m2，即使按 15年的投資回報期來算， 租金也超過 80元 /m2月，以現(xiàn)在的市場行情來看壓力比較大，且一期交付時，合同面積和實際交付面積誤差較大的問題，造成經(jīng)營戶不敢入內(nèi)。 ? 周邊人氣的聚集還有待時間的積累 本案對面，雖因廣潤發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客 觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。商業(yè)氛圍的形成還需要時間的積累來增加人流。 ? 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理 由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無法形成統(tǒng)一的組織招商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有明顯限制，造成商家對未來區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒有完全體現(xiàn)。 ? 缺乏旗艦型商業(yè)進入，難以撐起市場大旗 大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級經(jīng)營戶或經(jīng)營業(yè)態(tài) 來帶動整個市場經(jīng)營的方向、發(fā)揮聚集消費人氣的號召力。對于本案而言，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無法吸引駐旗艦型商家的進入。群龍無首，后期混亂成必然。 ? 開發(fā)模式的弊端 任何優(yōu)秀的開發(fā)模式都會有不足之處。對于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績卓著。但對此項目的開發(fā)，地產(chǎn)的概念太強，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營性。市場證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會帶來后期經(jīng)營的問題。開發(fā)模式的后遺癥在一定程度上無法避免。 二、本案商業(yè)部分營銷建議 由于商業(yè)裙樓的單層面積太大，達到了 6000m2，總量也達到了 24000 ㎡ 。商 業(yè)部分的推廣，我們建議行策略定位如下： 全部采用租賃，雖可保證后期利潤的最大化，但不利于資金的快速回籠；全部采用銷售，雖有利于資金快速回籠，但售價勢必較低利潤無法最大化。 我們建議利用公司的臺資背景，運用一定的關(guān)系營銷，爭取大型投資人、企業(yè)級財團的認購或租賃。對于租賃后的業(yè)態(tài)，限定于大型百貨、餐飲上，如太平洋百貨、大洋百貨等。通過一定的優(yōu)惠條件爭取 1－ 2家大型旗艦型商家的進入。 租、售、自用相結(jié)合 執(zhí)行方案附件 附件一 物業(yè)概要篇 來鶴臺大酒店 來鶴臺美食中心 來鶴臺休閑中 心 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時度假：既是投資也是享受 享受投資的樂趣 SOHO Small Office Home Office 享受居家辦公的樂趣 工作就是生活，生活就是工作 附件二 VI系統(tǒng) 營銷推廣 VI部分 （全方位樓盤品牌形象包裝體系） 工作清單 一、 樓盤品牌形象調(diào)性 (一 ) 樓盤擬人化個性特征（與目標消費群相關(guān)） (二 ) 樓盤色彩特征 (三 ) 樓盤文化特征 (四 ) 樓盤物質(zhì)特征 (五 ) 樓盤精神特征 二、 樓盤 VI基礎(chǔ)部分 (一 ) 標志組合部分 標志 標準字 標志、標準字標準組合 標準中文應(yīng)用字體 標準英文應(yīng)用字體 標準色 (1)主色 (2)輔色 (二 ) 功能 性圖案 /圖形部分 位置圖 /交通圖 園區(qū)總平面圖 分樓層平面圖 套型平面圖 各類園區(qū)配套設(shè)施平面圖 (三 ) 效果圖部分 園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) 園區(qū)總平面圖 景觀效果圖系列 (1)景觀總平面圖 (2)主題景觀系列圖 (3)組團景觀系列圖 (4)廣場景觀系列圖 (5)表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 (6)小品景觀系列圖 建筑效果圖系列 (1)單幢效果 (東、南、西、北各面 ) (2)幾幢的組合 (最好的視角 ) 配套效果圖系列 (會所、幼兒園等 ) 概念圖 /參考圖系列 (1)手繪概念圖 /參考圖 (2)實景概念圖 /參考圖 (四 ) 三維視覺部分 效果圖部分的三維化 表現(xiàn) （ 1）園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) （ 2）景觀效果圖系列 A 主題景觀系列圖 B 組團景觀系列圖 C 廣場景觀系列圖 D 表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 E 小品景觀系列圖 （ 3） 建筑效果圖系列 A 單幢效果 (東、南、西、北各面 ) B 幾幢的組合 (最好的視角 ) （ 4） 配套效果圖系列 (會所、幼兒園等 ) 模型系列 （ 1）樓盤總體沙盤 （ 2）景觀系列沙盤 （ 3）建筑系列模型（含剖面結(jié)構(gòu)模型） (五 ) 主題性、典型性圖案 /圖形部分（樓盤品牌形象代言系列） 要點： (1)與樓盤區(qū)域特征相關(guān) (2)與樓盤定位體 系相關(guān) (3)與樓盤的核心產(chǎn)品化理念相關(guān) (4)與樓盤的核心社會化理念相關(guān) (5)與樓盤賣點體系相關(guān) (6)獨特、原創(chuàng)、沖擊力 明細： (1)有生命的： A 典型人物形象 B 典型卡通 /手繪人物形象 C 典型卡通 /手繪其他形象（樓盤個性與品牌形象的藝術(shù)化表達） (2)無生命的： A 典型品牌聯(lián)想物 (如山、水、海洋、以及與這些相關(guān)的物體 ) B 抽象的輔助圖形 三、 樓盤 VI應(yīng)用部分 （一）報紙 VI 部分 基本形象與個性表達 基本結(jié)構(gòu)（邊框、左右、上下的關(guān)系） 基本色彩（主色、輔色） 基本排版（圖與文，主標題、輔標題） 系列實戰(zhàn)： （ 1）分階段與分節(jié) 點： A 開始預(yù)售 B 預(yù)售期系列 C 開盤前系列 D 開盤 E 開盤后系列 F 配合關(guān)鍵節(jié)點的單項稿 （ 2）分綜合與分項 A 綜合的形象型廣告 B 針對系列賣點的分項廣告 （ 3）分版面 /分大報與小報： A 整版 B 半版 C 雙通 C 創(chuàng)新與異形版式 四、 樓書 VI （一）精裝與簡裝本 （二）封面與封底 （三）典型性內(nèi)頁 （四）典型性主題頁面 五、 雜志廣告 （一）形象型廣告 橫版 豎版 （二）銷售型廣告 橫版 豎版 六、 網(wǎng)站廣告 （一）首頁 （二）典型二級頁面 （三）網(wǎng)站飄浮 （四）鏈接點擊符等 七、 戶外廣告 （一）車體廣告 公交車身 自備園區(qū)外看房車 園區(qū)內(nèi)高爾夫看房車 （二）看板與燈箱類廣告 大型戶外看板（含高炮） 燈箱（矩形與圓形等） 道旗 八、 導(dǎo)視類 VI （一）銷售類導(dǎo)視 園區(qū)外： （ 1） 大型戶外看板（含高炮） （ 2） 燈箱（矩形與圓形） （ 3） 道旗 園區(qū)內(nèi)： （ 1） 樣板房 （ 2） 樣板景觀區(qū) （ 3） 參觀線路導(dǎo)視 （ 4） 其他樣板示范區(qū) （ 5） 展示住宅規(guī)劃類 A 園區(qū)總規(guī)劃平面圖 B 鳥瞰圖 C 組團規(guī)劃平面圖 D 組團效果圖 E 建筑分布圖 F 公共設(shè)施分布圖 G 園內(nèi)交通導(dǎo)視圖 （ 6）景觀規(guī)劃類 A 景點導(dǎo)示 B 景觀 效果圖與景點說明 C 各類花草樹木名牌 D 清潔、綠化宣傳用語 （ 7）建筑類 A 組團特征識別標志 B 單體樓幢識別標志 C 樓座牌、幢號、單元號、門牌號 D 樓層指示牌 （ 8）停車場 樣板間通路： （ 1） 樣板間指引 （ 2） 樣板間展示說明 （ 3） 走向樣板間的道路包裝 （二）園區(qū)入住類導(dǎo)視 園區(qū)標識系統(tǒng)類： （ 1）交通類 停車場、地下車庫、自行車庫（棚）、摩托車庫（棚）、停車導(dǎo)示牌、交通動線導(dǎo)示、人行線、防止小孩穿行、停車場收費標準、 VIP 專用車位標識、注意安全，小心駕駛、禁止鳴笛、單行道、限速 XX 公里、限高 XX 米、 停車場進口、停車場入口 （ 2） 配套設(shè)施類 會所、戶外休閑運動場所及設(shè)施、商業(yè)配套、售樓中心、幼兒園、小學(xué) （ 3） 配套設(shè)施類 宣傳欄、通告欄、垃圾箱、果皮箱、信箱、牛奶箱、意見箱等 （ 4） 安全警示牌類 防盜、防火、小心落水、請勿下水、高空拋物害人害已、高空作業(yè)請您繞行、高壓危險請勿靠近、機房重地非請莫入、設(shè)備檢修，暫停使用、有人作業(yè)，嚴禁合閘、小心觸電、小心滑倒、小心墜物、請勿爬、下有管道井 （ 5）消防警語牌類 請愛護消防設(shè)施！嚴禁占用消防通道！消防通道