【導(dǎo)讀】徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園——徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、工業(yè)中心。精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代清潔技術(shù)、現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，公司管理服務(wù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的整體構(gòu)想和管理策劃思路。療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成。定了物業(yè)管理的定位也必然有更為高遠(yuǎn)的追求。經(jīng)過我們嚴(yán)密論證和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)。·成為徐州市政府物業(yè)企業(yè)化管理的典范。·成為徐州市精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口。·體現(xiàn)徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府開放、高效、親和、和諧的形象。進(jìn)“徐州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范工業(yè)園區(qū)”考評(píng)。·三年內(nèi)引進(jìn)“全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)”考評(píng)?？梢M(jìn)行使以下權(quán)利，對(duì)嘉利物業(yè)公司及物業(yè)管理處的物業(yè)管理行為進(jìn)行監(jiān)督。際國(guó)內(nèi)同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司本土化運(yùn)作五年的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合徐州本地實(shí)際，管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。與完善，并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。

　　

【正文】 的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并將達(dá)到這一目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門，每個(gè)員工的目標(biāo)管理責(zé)任中，簽定年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終考核。 崗位激勵(lì)：實(shí)行內(nèi)部公開競(jìng)爭(zhēng)上崗、能者上的崗位淘汰制度，為員工提供充分展示的舞臺(tái)。這一企業(yè)文化思想是我公司長(zhǎng)久發(fā)展的根本動(dòng)力。 獎(jiǎng)懲機(jī)制：獎(jiǎng)懲機(jī)制實(shí)行以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，引進(jìn)獎(jiǎng)懲達(dá)到提倡企業(yè)文化價(jià)值觀和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)等。 監(jiān)督機(jī)制： （ 1）外部監(jiān)督 既清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理委員 會(huì)，嘉利物業(yè)公司對(duì)管理處進(jìn)行監(jiān)督。 （ 2）內(nèi)部監(jiān)督 公司品質(zhì)管理部對(duì)管理處進(jìn)行質(zhì)量考核，管理處各職能部門相互監(jiān)督制約，內(nèi)部形成質(zhì)量監(jiān)督閉環(huán)體系。 （ 3）業(yè)主 \用戶監(jiān)督 公司設(shè) 24 小時(shí)投訴電話，總經(jīng)理投訴熱線， 24 小時(shí)投訴受理流程。 第二節(jié) 工作計(jì)劃 一、早期介入計(jì)劃 專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理早期介入，將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果接管，將成立早期物業(yè)管理介入工作組，以國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)的物業(yè)管理理 念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的前期物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 （一）、早期介入人員安排 組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理兼任 副組長(zhǎng)：徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處經(jīng)理 其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各 2 名，項(xiàng)目經(jīng)理 2 名、品質(zhì)管理部、綜合管理部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部主管級(jí)職員各 1 名。 （二）、工作方式 1． 組長(zhǎng)每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。 2． 副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排。 3． 各專業(yè)工程師及園區(qū)物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副 組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。 4． 工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。 （三）、工作內(nèi)容 內(nèi) 容 完成時(shí)間 落實(shí)部門 備注 一、 前期工程監(jiān)督 1） 審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì) 工程部、工作組 2） 設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注 工程部、工作組 3） 從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議 工程部、工作組 4） 按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收表格 工程部、工作組 5） 制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工 程 按工程進(jìn)度 工程部、工作組 6） 向管委會(huì)提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議 工程部、園區(qū)物業(yè)管理處 二、 人事 1） 物業(yè)管理處架構(gòu)制定及討論審定 物業(yè)管理部、工作組 2） 管理級(jí)員工的招聘 3） 各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批 物業(yè)管理部 4） 人事管理制度、員工手冊(cè)的討論審批 物業(yè)管理部 A 公開招聘 物業(yè)管理部 B 面 試 物業(yè)管理部 C 聘用及入職培訓(xùn) 物業(yè)管理部 D 熟悉物業(yè)管理處運(yùn)作 及在職培訓(xùn) 物業(yè)管理部、園區(qū)物業(yè)管理處 三、 設(shè)立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處 1） 設(shè)立及裝修物業(yè)管理處 工程部、工作組 2） 辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購(gòu) 物業(yè)管理部、工作組 3） 現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置 園區(qū)物業(yè)管理處 四、 管理文件 1） 管理規(guī)約、服務(wù)手冊(cè)制定及審批 物業(yè)管理部 2） 各類文件、表格的制定及印刷 品質(zhì)部、物業(yè)管理部 五、 管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排 1） 制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及討 倫 財(cái)務(wù)部 2） 管理費(fèi) 及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào) 物業(yè)管理部 3） 各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定 財(cái)務(wù)部 六、 樓宇基本設(shè)備預(yù)算 1） 設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌 物業(yè)管理部 2） 采購(gòu)、制作及安裝 物業(yè)管理部 七、 物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備 1） 樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 2） 公共地方的驗(yàn)收（道路、停車場(chǎng)等） 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 3） 樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 4） 樓宇內(nèi)部初驗(yàn) 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 5） 遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 6） 綠化工程的驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組 八、 樓宇、廠房接管安排 1） 制定接管計(jì)劃 工作組 2） 安排準(zhǔn)備各類文件 品質(zhì)部、工作組 3） 人員安排 工程部、工作組 4） 接管培訓(xùn) 工程部 5） 清潔開荒 園區(qū)物業(yè)管理處 6） 現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置 市場(chǎng)部、園區(qū)物業(yè)管理處 7） 進(jìn)行接管工作 工程部、園區(qū)物業(yè)管理處 九、 遺漏工程跟進(jìn) 1） 整理資料及 落實(shí)遺漏工程跟進(jìn) 按工程進(jìn)度 工程部、園區(qū)物業(yè)管理處 2） 維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)收 按工程進(jìn)度 工程部、園區(qū)物業(yè)管理處 3） 現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論 品質(zhì)部、園區(qū)物業(yè)管理處 十、 各服務(wù)項(xiàng)目檢討 1） 物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議 財(cái)務(wù)部、園區(qū)物業(yè)管理處 2） 檢討物業(yè)管理人力資源 物業(yè)管理部、園區(qū)物業(yè)管理處 3） 檢討保安安排 園區(qū)物業(yè)管理處 4） 檢討清潔服務(wù)之安排 園區(qū)物業(yè)管理處 5） 檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排 工程部、園區(qū)物業(yè)管理處 6） 檢討處理客戶投訴之程序 品質(zhì)部、園區(qū)物業(yè)管理處 7） 檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 工程部、園區(qū)物業(yè)管理處 8） 檢討公共關(guān)系之安排 辦公室、園區(qū)物業(yè)管理處 第三節(jié) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物質(zhì)裝備計(jì)劃 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物質(zhì)裝備計(jì)劃（開辦費(fèi)） （詳見附件一） 第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 提要： 公司從數(shù)個(gè)管理處精選優(yōu)秀人員組成徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處的骨干隊(duì)伍。實(shí)行入職政審、擔(dān)保人制度。 采取崗位培訓(xùn)、外送培 訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等方式，保證徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理人員政治思想過硬，具有良好的職業(yè)道德和崗位技能。 人員的配備與管理，是確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。我們將以政治思想過硬，責(zé)任心強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)優(yōu)良和有知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理為用人標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)公司抽調(diào)骨干與當(dāng)?shù)卣衅竷?yōu)秀相結(jié)合的方式，建立一支以目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理隊(duì)伍。引進(jìn)現(xiàn)代化、科技化的物業(yè)管理塑造出行下園區(qū)良好的公眾形象，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為公司創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌。 一、人員的配備 （一） 基本原則 在物 業(yè)管理人員的配備中，我們將遵循如下原則： 熱愛黨、熱愛祖國(guó)，擁護(hù)黨的基本路線，堅(jiān)持改革開放，政治思想過硬，遵紀(jì)守法； 有“用戶至上”的服務(wù)意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好 的職業(yè)道德；愛崗敬業(yè)，誠(chéng)守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)用戶； 知識(shí)與能力并重。有一定的物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng) 崗位的技能；管理處經(jīng)理要求中級(jí)以上職稱，有豐富的物業(yè)管理特別是行下辦公園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)； 經(jīng)理、管理員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得《全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理》上崗證；特殊工種技術(shù)工人持專業(yè)上崗證（電工證、空調(diào)工證等）；水工持 《健康證》 等，保證 100%按要求持證上崗。所有員工試用期滿后須考取公司《員工內(nèi)部上崗證》才能正式上崗。 除骨干員工外，所有新員工（管理員、保安員、清潔工、綠化工、維修 水電工、炊事員）優(yōu)先從徐州市或江蘇省待業(yè)大學(xué)生、復(fù)員軍人、下崗職工中招聘，為社會(huì)再就業(yè)盡一份力。 （二）擬任物業(yè)管理處經(jīng)理簡(jiǎn)歷 姓名（此處暫不明寫），男， 35 歲以下，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱，持《全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理》上崗證， 5 年以上的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 （三）徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處人員配置表 人員架構(gòu)圖 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)圖 人員配置依據(jù) （ 1） 物管處經(jīng)理 1 人，財(cái)務(wù)檔案 1 人，接待 1 人，廚師 1 人 （ 2） 保安組 35 人，其中鳳凰湖管理 2 人 （ 3） 保潔組 16 人，其中垃圾清運(yùn) 1 人 （ 4） 綠化組 30 人 （ 5） 水電組 2 人 物管處經(jīng)理 副經(jīng)理 工 程 師 財(cái)務(wù)室 保安組 保潔組 水電組 綠化組 綜合服務(wù)組 （四）各類人員文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求 類別 崗位 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 管理類 主管 大專以上 兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織和決策能力，有豐富的部門管理經(jīng)驗(yàn)。 設(shè)備主管 大專以上 中級(jí)以上職稱，五年以上機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，能承擔(dān)設(shè)備的管理、維護(hù)、維修技能指導(dǎo)與 決策工作，責(zé)任心強(qiáng)，具一定的組織協(xié)調(diào)能力。 操作層 維修技師 中技以上 持專業(yè)上崗證（電工證、電梯工證、空調(diào)工證、家電維修證、健康證等），有房屋、公共設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、維修經(jīng)驗(yàn)和能力，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。 保安員 高中以上 退伍軍人或保安專業(yè)學(xué)校畢業(yè)，身高 以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。 保潔員 初中以上 品貌端正，身體健康，樸實(shí)肯干，經(jīng)培訓(xùn)具清潔工作標(biāo)準(zhǔn)操作技能。 監(jiān)控員 中專以上 品貌端正，身體健康，品行良好，具備電腦操作能力。 物業(yè)接待員 大專以上 相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，品貌端正，形象氣質(zhì)好，身體健康，品行良好，善于與人溝通，能吃苦耐勞。 二、人員的培訓(xùn) （一）培訓(xùn)目標(biāo) 發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀，價(jià)值觀和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明，倡導(dǎo)愛國(guó)主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè) 的道德風(fēng)尚。 緊跟開發(fā)區(qū)管委會(huì)工作總目標(biāo)，及時(shí)傳達(dá)和貫徹管理局對(duì)物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的要求，使員工都明確組織和個(gè)人的工作目標(biāo)，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)起到良好的“示范窗口”作用，架起政府與廣大人民群眾溝通的橋梁。 培訓(xùn)一支能干肯 干，具有良好服務(wù)意識(shí)的專業(yè)隊(duì)伍，為實(shí)現(xiàn)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理目標(biāo)提供有力保證。 提高員工的服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，為社會(huì)、為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作出新貢獻(xiàn)。 （二）培訓(xùn)管理 培訓(xùn)管理流程圖 用戶要求 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 公司培訓(xùn)制度 管理處工作目標(biāo) 制訂培訓(xùn)計(jì)劃 設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容 選定培訓(xùn)方式 組織培訓(xùn)資料 確定場(chǎng)地、設(shè)備 選定 培訓(xùn)教師 培訓(xùn)實(shí)施 培訓(xùn)記錄 建立員工培訓(xùn)履歷表 培訓(xùn)效果評(píng)估 培訓(xùn)管理由經(jīng)理總負(fù)責(zé)，各主管協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格按整合型管理體系要求實(shí)施培訓(xùn)，并根據(jù)實(shí)際工作需要進(jìn)行培訓(xùn)方式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，保證培訓(xùn)工作落到實(shí)處 ，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)管理水平提高。 主管負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施和記錄工作。 及時(shí)組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達(dá)學(xué)習(xí)，貫徹執(zhí)行和宣傳工作。 對(duì)管理中出現(xiàn)的問題及時(shí)組織針對(duì)性的培訓(xùn)。 培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)充分考慮用戶意見調(diào)查的反饋意見。 運(yùn)用計(jì)算機(jī)教學(xué)、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效率，保證培訓(xùn)效果。 實(shí)施開放式、互動(dòng)式教學(xué)，嚴(yán)格培訓(xùn)考核，實(shí)施封閉式閱卷，并將考核結(jié)果納入員工綜合業(yè)績(jī)考評(píng)中。 實(shí)施內(nèi)部講師制度、選擇內(nèi)部具豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)又有一定理論水平的員工擔(dān)任內(nèi)部講師。 聘請(qǐng)專家擔(dān)任我們的兼職指導(dǎo)教師，使員工能不斷地學(xué)習(xí)到最新知識(shí)，擴(kuò)大 知識(shí)面、提高綜合素質(zhì)。 每半年管理處經(jīng)理組織對(duì)培訓(xùn)工作進(jìn)行一次全面檢查。 公司把對(duì)培訓(xùn)工作的檢查納入到對(duì)管理處的例行檢查中。 （三）培訓(xùn)內(nèi)容 黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德教育。 現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)教育。 公司規(guī)章制度和企業(yè)理念教育。 物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)教育。 職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)禮儀、普通話培訓(xùn)。 針對(duì)物業(yè)高科技、智能化的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)員工智能化設(shè)備原理，維護(hù)、保養(yǎng)、維修、檢測(cè)技術(shù)的培訓(xùn)。 根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的特殊性。加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)。安全意識(shí)、保密意識(shí)、消防管理，應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。 針對(duì)不同的 建筑材料，采取有針對(duì)性的管理、維護(hù)、維修、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。 （四）培訓(xùn)方式