【導(dǎo)讀】于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址。于這幾個(gè)曾起過的名字：大連花園、情愛400、海上海。于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū)。幢LOFT建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園。3公里范圍左右。工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。——秉承『海上?！坏膶I(yè)運(yùn)營、統(tǒng)一管理之模式；『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營業(yè)主的長遠(yuǎn)投資，保障其利益。物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將秉承[海上海]的?[海上海]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了?了相應(yīng)的空間分割。成5個(gè)業(yè)務(wù)管理部門，3個(gè)管理區(qū)域。[海上海]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務(wù)體系。②積極與政府部門加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。③確保治安事件發(fā)生率為零。，預(yù)防為主，將違章控。⑤導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，創(chuàng)一個(gè)國際品牌形象，塑造一流的管理形象。

　　

【正文】 □公共場所營運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 [海上海 ]的 LOFT 大 街是一條充滿創(chuàng)意活力的 商業(yè)街，更是有著文化與藝術(shù)靈魂的商業(yè)街。分別位于商業(yè)街主要入口 海上講堂、海上劇院、海上會(huì)館 就是這靈魂的載體。三座標(biāo)志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點(diǎn)，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。 海上講堂 是傳播世界最新學(xué)術(shù)成果和人文思考結(jié)晶的場所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時(shí)代和國度的人類文明象征。 海上劇院 以典雅位內(nèi)涵，展示原創(chuàng)文化的藝術(shù)情調(diào)。日后小劇場上演的劇目，一是試驗(yàn)性的現(xiàn)代藝術(shù)作品，一是?海上海?大社區(qū)本身大身的生活故事。上演劇目的建筑形態(tài)交相輝 映。 海上會(huì)館 是將隨著策展經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展而產(chǎn)生，這里，將是文化與藝術(shù)的展示場。 很顯然， LOFT 創(chuàng)意商業(yè)街上三座標(biāo)志性建筑的功能定位 —— 原創(chuàng)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集的公眾場所。 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑的服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 運(yùn)作篇 物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作 Ⅰ 消防安全管理 Ⅱ 安保與交通管理 Ⅲ 環(huán)境營造與維護(hù)管理 Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護(hù)和工程維修管理 Ⅴ 客戶服務(wù)管理 Ⅵ 行政事務(wù)管理 其他 物 業(yè)管理運(yùn)作 方案 概述： 物業(yè)管理運(yùn)作通常的工作就是?四保?（保安、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。這些工作涉及面廣，必須做細(xì)、做全、做實(shí)。 I 消防安全管理 管理概要 消防是關(guān)系到 [海上海新城 ]生存的?命脈?，無論是開發(fā)商、業(yè)戶、物業(yè)公司、消費(fèi)者（或來?城區(qū)、街區(qū)?的人流）都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，也是物業(yè)管理運(yùn)作中?第一要?jiǎng)?wù)?。 消防工作方針：?預(yù)防為主、防消結(jié)合?， [上實(shí)物業(yè) ]如果入住?新城?，將把 [海上海 ]預(yù)防火災(zāi)放在首位，動(dòng)員全體員工及依靠區(qū)消防大隊(duì)在各項(xiàng)防火的法制措施、行政措施、技術(shù)措施和組織措施 上落實(shí)，從根本上防止火災(zāi)的發(fā)生。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì) [上實(shí)物業(yè) ]專職消防隊(duì)員及保安隊(duì)員的各項(xiàng)培訓(xùn)、考核工作，積極做好各項(xiàng)防范工作，一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災(zāi)所造成的各項(xiàng)損失。 [海上海 ]消防設(shè)施是整個(gè)城區(qū)構(gòu)成的重要部分。 [上實(shí)物業(yè) ]將定期組織專職消防隊(duì)員、保安隊(duì)員及維修人員定期實(shí)施檢查管理制度，確保 [國際服裝城 ]各項(xiàng)消防設(shè)施能最大限度地保證有效性。 [海上海 ]消防管理要點(diǎn) 建立三級(jí)消防責(zé)任人制度 ?新城?物業(yè)管理設(shè)立三級(jí)防火組織，任命三級(jí)防火責(zé)任人（總經(jīng)理、部門負(fù) 責(zé)人、各專業(yè)管理處經(jīng)理），明確職責(zé)。 ，確定人選，明確職責(zé)。 、消防規(guī)章制度的建立， 研究解決消防人員，設(shè)備中的重大問題，組織定期的消防安全檢查及消防演 習(xí)。 《防火手冊(cè)》發(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè) 業(yè)戶設(shè)一名安全責(zé)任人和聯(lián)系人，并記錄在《業(yè)戶安全責(zé)任人和聯(lián)系單》上。 建立專職消防隊(duì)伍和義務(wù)消防隊(duì)伍 ?新城?的消防管理十分重要，物業(yè)管理處在保安部內(nèi)組建一支業(yè)余的消防隊(duì)伍來負(fù)責(zé)消防工作，同 時(shí)建立包括各職能部門在內(nèi)的兼職的義務(wù)消防隊(duì)伍。 加強(qiáng)消防培訓(xùn)、做好預(yù)防工作 定期請(qǐng)專家或有經(jīng)驗(yàn)的消防人員對(duì)義務(wù)消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，使他們掌握基本的消防知識(shí)和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習(xí)，提高滅火技能。在日常消防管理工作中，對(duì)消防安全隱患絕不放過，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即整改。并對(duì)消防當(dāng)事人予以教育。物業(yè)公司將不定期組織消防檢查，對(duì)重點(diǎn)地段、重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫辣O(jiān)控。力爭使 [海上海新城 ]的火災(zāi)控制在零。 “海上海新城”消防管理中業(yè)主自救培訓(xùn) 定期由 [國際服裝城 ]專職消防人員對(duì)業(yè)主、 經(jīng)營戶、消費(fèi)者進(jìn)行自救培訓(xùn)，使他們能掌握基本的消防知識(shí)和技能，能熟練使用各種消防器材及發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)怎么逃生及一些注意事項(xiàng)等。 ?海上海新城?消防演習(xí) 消防演習(xí)是消防工作的重要環(huán)節(jié)，對(duì)消防演習(xí)， [上實(shí)物業(yè) ]準(zhǔn)備聯(lián)合消防部門，利用消防月、消防日等進(jìn)行消防演習(xí)，主要是人員的疏散路線、消防中人員的搶救、初起火災(zāi)的撲滅、 119 正確使用方法等系列過程，因目前對(duì) [國際服裝城 ]詳細(xì)的消防配臵無法確定，等正式入場后，制訂詳細(xì)的消防演習(xí)策劃方案。 ?海上海新城?消防管理中應(yīng)配臵的消防器材 著重提高?新城?消防自救 能力，各商戶、住戶、設(shè)備房、消防監(jiān)控中心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應(yīng)配臵以下設(shè)備，并專柜安放， 專人管理。設(shè)備內(nèi)容包括手提式 CO2 氣體滅火器（或推車式 ABC 干粉滅火器、推車式 CO2 氣體滅火器）。 安保和交通管理 根據(jù) [海上海 ]項(xiàng)目?創(chuàng)意居?的特點(diǎn)要求，我們將采取封閉式和開放式相結(jié)合的管理。建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍，預(yù)防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人員的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設(shè)施設(shè)備不受損失。 人員配臵 安保主管： 負(fù)責(zé)整個(gè)安保部的工作安排。 安保員：分 門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。嚴(yán)格控制城區(qū)人員的進(jìn)出、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出及負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)部各樓層和商鋪、廣場等的巡視。 監(jiān)控員： 負(fù)責(zé) 24 小時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)的情況進(jìn)行監(jiān)控，控制調(diào)動(dòng)安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。 安保設(shè)施 1)電子監(jiān)控系統(tǒng) ：在出入口、停車場、電梯和其他公共部位的重要部位已經(jīng)安裝攝像探頭，并成立了安保監(jiān)控中心 24 小時(shí)監(jiān)控。 2)消防報(bào)警系統(tǒng) ： 會(huì)所配備煙感報(bào)警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)， 3)對(duì)講系統(tǒng)：入口處設(shè)有訪客呼喚系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。 4)巡更系統(tǒng)： 在需要巡視的部位安裝巡更登記點(diǎn)，定期通話，確保巡更形 成一個(gè)嚴(yán)密、有效的安全網(wǎng)絡(luò)，無任何漏洞、盲點(diǎn)存在。 管理措施 1)出入控制：使用訪客呼喚系統(tǒng)，來訪人員需登記。 2)車輛管理：建立健全的車輛登記和停放制度。 3)監(jiān)控管理：實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控，制訂并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。 4)消防管理：以預(yù)防為主，防消結(jié)合的管理方針，消除火災(zāi)隱患。 5)三個(gè)標(biāo)志文化場所管理： 完善使用規(guī)則，確保使用者使用 [海上 劇院 ]、 [海上講堂 ]、 [海上會(huì)館 ]公共設(shè)施時(shí)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。 6)公共關(guān)系： 保持與轄區(qū)內(nèi)政府有關(guān)部門（公安、消防、文化娛樂、工商與稅務(wù)、街道與居委會(huì)等）的良 好關(guān)系。 物品 /人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物品出入管理 ?來訪者及施工人員進(jìn)入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)值安 保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。 ?當(dāng)值安保員應(yīng)對(duì)施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。 ?來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時(shí)，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌檢查及執(zhí)行放 行 手續(xù)：如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時(shí)，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效的放行手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對(duì)無誤放行后 ，當(dāng)值安保員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期。 ?物品放行后，當(dāng)值安保員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登 記表》上。 ?當(dāng)值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行工作。 ?每班下班前，當(dāng)值安保員應(yīng)收集所有放行條交班長，并由班長上交安保部統(tǒng)一保管。 安保交接班管理 安保主管編制完《安保部崗位安排表》，報(bào)主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)《安保員崗位安排表》進(jìn)行當(dāng)值。 班前集合 ?嚴(yán)格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，不符合該規(guī) 程中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗。 ?當(dāng)值班長集合隊(duì)伍，點(diǎn)名并統(tǒng)計(jì)、做好記錄。 ?安保班長下達(dá)工作指令，交待有關(guān)工作注意事項(xiàng)。 ?集合過程應(yīng)在 10 分鐘內(nèi)完成。 安保接班 ?所有當(dāng)值人員提前 5 分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。 ?交接班人員相互敬禮并問好。 ?接班人員清點(diǎn)崗位上如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應(yīng)立即向班長提出，并要求上一班當(dāng) 值人員說明物品去向及做好記錄。 ?認(rèn)真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的 工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)。 ?檢查區(qū)域內(nèi)有無異常情況，在上一班當(dāng)值安保員的帶領(lǐng)下，系 統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當(dāng)值人員做出解釋，并通知班長前來處理及做好記錄。 ?交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。 3 安保交班 ?各崗位在交班前 30 分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作； ?保持地面無明顯積塵，無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無痰跡； ?滅火器排放整齊表面無積塵，電風(fēng)扇表面無污垢、整潔光亮，掛鐘鏡面干凈 無積塵，門窗無積塵，墻面無腳印，天花板無蜘蛛網(wǎng)； ?公物擺放整齊有序，桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。 ?認(rèn)真做好值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作記錄。 ?在接班人員到達(dá)崗位時(shí)，主動(dòng)向?qū)Ψ骄炊Y并問好。 ?將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。 ?帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況。 ?互相簽名后，方可離崗，并及時(shí)趕往集合地點(diǎn)。 交班后集合 ?當(dāng)值班長在全部崗位交接清楚后集合隊(duì)伍。 ?各區(qū)域的班長對(duì)區(qū)域值班情況進(jìn)行講評(píng)工作。 ?當(dāng)值班長講評(píng)本班的整體工作表現(xiàn)，批評(píng)或指出不足，提出改正措施或意見。 地面車場安保管理 [海上海 ]一條 400 米開放式?創(chuàng)意商業(yè)街?，臨市區(qū)主干道大連路的 LOFT 創(chuàng)意居（包括連接它們?nèi)箻牵? ?符合《安保員崗位 職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?指揮出入轄區(qū)的車輛，有序停放及時(shí)疏散，確保道路暢通。 ?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風(fēng)玻璃上粘貼標(biāo)記，并作記錄。 ?要求停車汽車一律熄火，以防排氣管廢氣損傷綠化。 ?在正常情況下，應(yīng)在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、窗是否 關(guān)閉，如發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，通知車主確認(rèn)并做好記錄。 ?安保員每班對(duì)地面車位停放的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行抄車牌車位二次，并作記錄。 ?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向? 110?報(bào)警、具 體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《接交班基本要求》執(zhí)行。 電視監(jiān)控中心安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)當(dāng)崗接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?負(fù)責(zé)監(jiān)視各攝像點(diǎn)的狀況，熟練操作監(jiān)控設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備發(fā)生故障應(yīng) 及時(shí)向維修班報(bào)修，并作記錄。 監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當(dāng)班安保不得脫崗，并嚴(yán)格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。 ?非工作人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心，因工作需要進(jìn)入監(jiān)控中心必須填寫《非工作 人員進(jìn)入監(jiān)控中心登記表》。 ?認(rèn)真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換 電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。 ?接聽電話，做到鈴響三聲，必有應(yīng)答，文明服務(wù)。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 巡邏安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)接班：按《交接班基本要求》執(zhí)行，并做好記錄。 ?夜班下班前詳細(xì)匯總當(dāng)天巡邏檢查發(fā)現(xiàn)的情況，并填寫《巡邏情況匯總表》。 ?早班接班后，將夜班填寫的《巡邏情況匯總表》送到管理處。 ?接客車輛進(jìn)出高峰時(shí)，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進(jìn)出，規(guī)范停放。 ?檢查共用部位工程、消防、清潔設(shè)施的完好無損，如有情況做好記錄。 ?巡邏時(shí)接到監(jiān)控中心火災(zāi)報(bào)警應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查明情況。 ?誤報(bào) — 情況結(jié)果向監(jiān)控中心報(bào)告。 ?火警 — 立即向監(jiān)控中心報(bào)告并及時(shí)采 取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行。 交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 交通管理的原則 ?依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。 ?規(guī)范管理的原則 安保員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理，安保員必須按交 通管理的方法指揮。 ?文明服務(wù)的原則 安保執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。具體工作時(shí)按《員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。 ?時(shí)效性原則 當(dāng)值安保員在接到交通事故求助時(shí)，按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的時(shí)效原則進(jìn)行。 車輛行駛和停放管理 ?監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過 15km/h 慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向 靠右行駛，停放在指定的停車位臵，以便于車輛停放整齊。 ?提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。 ?巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好， 有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。 ?留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。 ?嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。 ?對(duì)轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進(jìn)行管理： ?指揮出租車到指定地