【正文】 992 623,904 表五 保安設(shè)備設(shè)施費(fèi)用 4,000 48,000 表六 小計(jì) 117,392 1408,704 保 潔 費(fèi) 保潔人員工資 39,600 475,200 表七 保潔人員福利 28,166 337,992 表八 清潔衛(wèi)生費(fèi)用 28,000 336,000 表九 小計(jì) 95,766 1,149,192 相關(guān)費(fèi)用 其他費(fèi)用 8,000 96,000 表十 酬金及稅金費(fèi)用 81,904 982,848 表十一 小計(jì) 89,904 1,078,848 設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 公共能耗費(fèi)用 101,750 1,221,000 表十二 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 71,000 852,000 表十三 小計(jì) 172,750 2,073,000 支出合計(jì) 639,699 4,436,388 ? 管理費(fèi)用支出（ RMB） 表一：人員工資費(fèi)用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn)（人 /月） 月工資 物業(yè)經(jīng)理 1 6,500 6,500 副經(jīng)理（兼工程經(jīng)理） 1 5,200 5,200 經(jīng)理助理（客戶經(jīng)理） 1 4,500 4,500 行政主管 1 2,800 2,800 客戶主管 2 3,100 6,200 客戶接待 5 1,700 8,500 財(cái)務(wù)兼文員 1 1,900 1,900 出納兼接待 2 1,600 3,200 電腦維護(hù)員 1 2,100 2,100 倉(cāng)管員 1 1,500 1,500 設(shè)備工程師（強(qiáng)、弱電） 2 4,200 8,400 工程領(lǐng)班 2 2,100 4,200 強(qiáng)電工 10 1,850 18,500 水電維修 8 1,300 10,400 泥木雜工 2 1,000 2,000 小計(jì) 10 90,200 表二：管理人員福利費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 計(jì)算式 月費(fèi)用 四金 90,200 元 51％ 46,002 工會(huì)及教育附加 90,200 元 ?％ 3,157 雙薪 (年終獎(jiǎng) ) 90200 元 ?12 月 7,517 服裝 450 元 /套 2 套 41 人 ?30 月 1,230 保險(xiǎn) 120 元 /年 ?41 人 ?12 月 410 管理人員節(jié)假日值班 (2,0000?7 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?6 人 ?12 月 2,041 工程人員節(jié)假日值班 (1,5000?12 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?10 人 ?12月 1,500 工程人員值班 2 人 ?10 元 /人 ? 天 1,830 小計(jì) 63,687 表三：辦公及折舊費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 月費(fèi)用 文具費(fèi) 800 通訊費(fèi)（手機(jī)、 BP 等） 2,500 交通費(fèi) 800 公共交際費(fèi) 2,400 廣告宣傳（節(jié)假日布臵） 1,000 書報(bào)雜志 300 水電費(fèi) 1,000 辦公設(shè)備維保費(fèi) 500 辦證費(fèi) 600 小計(jì) 10,000 ? 保安費(fèi)用支出（ RMB） 表四：人員工資費(fèi)用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn)（人 /月） 月工資 保安經(jīng)理 1 3,500 3,500 保安班長(zhǎng) 6 1,700 10,200 保安隊(duì)員 28 950 26,600 監(jiān)控安保 10 850 8,500 值崗保安（巡邏） 14 900 12,600 小計(jì) 61 61,400 表五：保安人員福利費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 計(jì)算式 月費(fèi)用 四金 61,400 元 51％ 31,314 工會(huì)及教育附加 61,400 元 ?％ 2,149 雙薪 61,400 元 ?12 月 5,117 餐費(fèi) 61 人 6 元 /天 21 天 7,686 服裝 500 元 /套 2 套 61 人 ?24 月 2,542 保險(xiǎn) 120 元 /年 ?61 人 ?12 月 610 保安人員節(jié)假日值班 (10,000?40 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班?25 人 ?12 月 744 保安人員值班 15 人 ?4 元 /人 ? 天 1,830 小計(jì) 51,992 表六：保安設(shè)備設(shè)施費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 月費(fèi)用 易耗品 800 保安警用設(shè)備維修 1,200 消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi) 1,200 社會(huì)聯(lián)防費(fèi) 800 小計(jì) 4,000 ? 保潔費(fèi)用支出（ RMB） 表七：保潔人員工資費(fèi)用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn)（人 /月） 月工資 保潔主管 1 2,200 2,200 保潔領(lǐng)班 3 1,400 4,200 保潔工 28 900 25,200 綠化工 8 1000 8,000 小計(jì) 40 39,600 表八：保潔人員福利費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 計(jì)算式 月費(fèi)用 四金 39,600 元 ％ 20,196 工會(huì)及教育附加 39,600 元 ?％ 1,386 雙薪（年終獎(jiǎng)） 39,600 元 ?12 月 3,300 服 裝 280 元 /套 2 套 40 人 ?24 月 933 保險(xiǎn) 110 元 /年 ?40 人 ?12 月 367 保潔人員節(jié)假日值班 (20xx0?30 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12月 1,984 小計(jì) 28,166 表九：清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 月費(fèi)用 易耗品 1,500 清潔劑 1,200 垃圾清行費(fèi) 5,700 清潔袋 2,500 水箱清洗（一年二次） 1,600 綠化維護(hù)（含殺蟲藥水） 12,000 化糞池清 理維護(hù)費(fèi) 3,500 小計(jì) 28,000 ? 管理相關(guān)費(fèi)用支出（ RMB） 表十：其他費(fèi)用支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 2,500 開(kāi)辦費(fèi)攤銷 (按 5 年分?jǐn)?) 2,900（約） 設(shè)備設(shè)施及第三者責(zé)任險(xiǎn) 1,600 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1,000 小計(jì) 8,000 表十一：酬金及稅金支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 酬金（ 12%） 46,205 稅金 35,699 合計(jì) 81,904 表十二：公共能耗費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯 72,500 變頻生活水泵 6,000 排污泵 3,000 樓道公燈 1,500 道路照明 3,000 庭院燈 2,000 景觀燈 5,000 安全系統(tǒng) 800 噴水池泵 950 水耗 7,000 小計(jì) 101,750 表十三：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯維保 45,000 電梯年檢 14,000 避雷針 500 水景維護(hù) 3,000 商業(yè)街電器維護(hù) 2,000 LOFT 裙樓公共區(qū)域設(shè)備維護(hù) 1,500 小區(qū)景觀設(shè)施維護(hù) 3,000 地下停車場(chǎng)設(shè)施維護(hù) 2,000 小計(jì) 71,000 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 管理費(fèi)支出＝管 理費(fèi)用 +保安費(fèi)用 +保潔費(fèi)用 +管理相關(guān)費(fèi)用 +設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 ＝ 639,699 元 /月 *若?生態(tài)住宅?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 生態(tài)住宅管理費(fèi) =住宅管理費(fèi)單價(jià)住宅面積 = 元 /m2〃月 90,484m2=208,113 元 /月 *若? LOFT 創(chuàng)意居?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) =LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi)單價(jià) LOFT 創(chuàng)意居面積 = 元 /m2〃月 76,223m2=213,424 元 /月 *若 LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) =LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)單價(jià) LOFT 裙樓商鋪面積 = 元 /m2〃月 10,877m2 =73,964 元 /月 若?創(chuàng)意商業(yè)街?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) =創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)單價(jià)創(chuàng)意商業(yè)街面積 = 元 /m2〃月 18,000m2 =135,900元 /月 物業(yè)管理費(fèi)總收入 =生態(tài)住宅管理費(fèi) +LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) +LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) +創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) 則為： 208,113+213,424+73964+135,900=631,401 元 /月 ● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 總物 業(yè)管理費(fèi)用收支差結(jié)果如下： 管理費(fèi)收支差 =總管理費(fèi)收入 總管理費(fèi)支出 =631,401 元 /月 639,699 元 /月 =8298 元 /月。 [上實(shí)物業(yè) ]還倡導(dǎo)了物業(yè)管理的一種文化氛圍： 凈、暢、寧 凈 —— 干凈 物業(yè)環(huán)境舒適干凈，建筑外觀整潔。 更突出的理由：現(xiàn)在的 [上實(shí)物業(yè) ]管理團(tuán)隊(duì)已具備了： 一種共同的 信念 一樣執(zhí)著的 追求 一致奮斗的 目標(biāo) 一支優(yōu)秀的 隊(duì)伍 還有相應(yīng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 … ? 高層領(lǐng)銜管理人 —— 李勝來(lái) 先生，是勞動(dòng)和社會(huì)保障部國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程（物業(yè)管理）編審委員會(huì)委員、主審，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)手冊(cè)》副主編，上海市人民政府采購(gòu)中心咨詢專家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標(biāo)專家委員會(huì)成員，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理，上海上實(shí)金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理。公司在發(fā)展過(guò)程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。 ?各管理處配合業(yè) 委會(huì)、居委會(huì)開(kāi)展的旨在推動(dòng)精神文明建設(shè)的家居咨詢、便民民服務(wù)、文娛活動(dòng)、消防演習(xí)、業(yè)主聯(lián)誼和專題講座時(shí)，深受業(yè)主 /住戶 的歡迎，都獲得了很好的效果。我司首創(chuàng)報(bào)修 10分鐘到達(dá)，被《新民晚報(bào)》專題報(bào)道。 ?遵守國(guó)家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持?合法、合理、合情?地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。 ?[嘉園 ]和 [地 方天園 ]的開(kāi)發(fā)商分別是香港和新加坡公司，他們都是首次選聘境內(nèi)物業(yè)管理公司管理物業(yè)項(xiàng)目，我司被他們?cè)u(píng)為上海市最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司而中標(biāo)。今年上半年度公司也已在蘇州、無(wú)錫、寧波相繼托管和顧問(wèn)管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。 在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明：?規(guī)范?是?發(fā)展?的基礎(chǔ)和必然條件，?發(fā)展?是?規(guī)范?的結(jié)果和既定目標(biāo)。 [上實(shí)物業(yè) ]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營(yíng)人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑、醫(yī)院后勤保障服務(wù)和工業(yè)廠房。 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來(lái)看，物業(yè)管理早已不限于?四保一維?的具體事務(wù)運(yùn)行上，理念優(yōu)化，觀點(diǎn)更新，服務(wù)更細(xì)化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。 LOFT創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構(gòu)造多為錯(cuò)層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實(shí)務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進(jìn)性，將日常繁瑣的事務(wù)與?新文化地產(chǎn)?中對(duì)應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。?危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念?是鑄造 [上實(shí)物業(yè) ]凝聚力的?有效保證?。 通過(guò)實(shí)踐總結(jié)出包括考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專項(xiàng)考試等三種評(píng)介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工的?德、能、勤、績(jī)? 進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒。操作層員工如保安、綠化等崗位實(shí)行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)，避免因長(zhǎng)時(shí)間在一處工作而造成工作惰性。 規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)， 并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求 而又有其他專長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。 c、人員配臵比率。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術(shù)與文化經(jīng)營(yíng)和管理人才。 特別舉措 —— 搭建平臺(tái) ① 以開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的硬件為基礎(chǔ)，依托營(yíng)運(yùn)商搭建的平臺(tái)，將物業(yè)管理服務(wù)溶入至日常運(yùn)作中，充分體現(xiàn)物業(yè)的增值保值之功效； ② 引入 高科技 、 智能化 的技術(shù)手段，提升 高端物業(yè) 管理服務(wù)。 〃垃圾分類收集，建立回 收系統(tǒng)。中控統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，?巡崗?與?固定崗?相結(jié)合。依靠現(xiàn)代化的實(shí)施和 [上實(shí)物業(yè) ]卓越的管理，讓 [海上海 ]的業(yè)戶盡享安寧與平安。 誠(chéng)信： 說(shuō)到的一定做到，做到的比說(shuō)到的更好。明確的發(fā)展方向如下： [上實(shí)物業(yè) ]以 ?專業(yè)規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾恚C合高效熱忱的服務(wù)，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。 —— 服務(wù)體系盡善盡全，滲透全方位、體現(xiàn)全方面； [海上海 ]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務(wù)體系。 —— 統(tǒng)領(lǐng)總體布局，“四統(tǒng)一”模式運(yùn)用； 要做好 [海上海 ]物業(yè)管理，就必須要將 它的 層次