【導(dǎo)讀】近年來濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，擊敗同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶占市場(chǎng)空間。結(jié)合近期市場(chǎng)調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過程存在的問題。昆吾花園二期位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，在10套左右，我司對(duì)成績(jī)的態(tài)度視為不太理想。直處于疲軟狀態(tài)，往，昆吾花園二期的整個(gè)銷售態(tài)勢(shì)堪憂。3﹑塑造項(xiàng)目品牌形象，展示開發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開發(fā)過程創(chuàng)造有利條件。濮陽(yáng)市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。城市實(shí)現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濮陽(yáng)的社會(huì)知名度和居民收入都在不斷提高。的帶動(dòng)下，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。市場(chǎng)正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項(xiàng)目不斷增多?；呐涮资切^(qū)的基本特色。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。

　　

【正文】 步展示開發(fā)商的實(shí)力，提升樓盤品質(zhì) （三）、開盤保溫期和再度強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷期（ 3－ 6 個(gè)月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大 開盤后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷目的。強(qiáng)銷期一般要求銷售達(dá)到 60％，消化完周邊客戶。 背景 項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)小區(qū)已豐姿初理； 項(xiàng)目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤(rùn)，應(yīng)最大程度提高銷售率。 目 的 延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見報(bào)率，維持市場(chǎng)形象； 對(duì)前期積累客戶進(jìn)行消化； 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷情況進(jìn)行評(píng)估。 主 題 以軟廣告揭示““康橋水城” 熱銷之迷。 推廣內(nèi)容 展現(xiàn)建成后的“康橋水城 ”。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。 手 段 以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、 sp 活動(dòng)。 廣告表達(dá) 軟新聞炒作、相關(guān) sp 活動(dòng)，為二期推廣打下基礎(chǔ)。 銷售目標(biāo) 套 時(shí) 間 20xx 年月日 — 20xx 年月日 附 ： 促銷活動(dòng) （四） 中秋月圓 康橋真情 為答謝新老客戶對(duì)康橋水城的厚愛，在中秋來臨之際，特舉辦“ 迎中秋康橋獻(xiàn)真情” 活動(dòng)，凡所有 簽單康橋水城業(yè)主均可獲門票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。 （四）、清盤期 尾盤期（ 2－ 3 個(gè)月），此階段大 量客戶是通過老客戶介紹來購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。 背景 銷售工作已接近尾聲 目的 對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶的分析和追蹤。 內(nèi)容 主打價(jià)格和現(xiàn)房概念 手段 Sp 活動(dòng) 銷售目標(biāo) 剩余房源 時(shí)間 20xx 年月日起 附：促銷活動(dòng) （一） 送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)； （二） 售房一口價(jià)活動(dòng)； （三） 購(gòu)房回增活動(dòng)。 （五） 絕版珍品傾情 推出 超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對(duì)本案的關(guān)注和厚愛，在清盤之際， 超值大奉送，凡在此期間購(gòu)房業(yè)主贈(zèng)送空調(diào)一臺(tái)。 三、推廣入世時(shí)機(jī)分析 鑒于本項(xiàng)目目前的情況，現(xiàn)在銷售的主要是二期中的一期（部分多層住宅和聯(lián)排別墅），任務(wù)最艱巨更為聯(lián)排別墅 ,二期其他部分戶型已基本確定。項(xiàng)目經(jīng)過從新定位、推廣 。我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教訓(xùn)，合理的安排、項(xiàng)目的推廣時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下： ◎ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期（ 8 9 月）： 8 月、 9 月為我們的市場(chǎng)再度預(yù)熱和對(duì)二期中的一期產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)銷售。主 要目的為樹立一期產(chǎn)品形象，促進(jìn)認(rèn)購(gòu)銷售 ，并為二期產(chǎn)品造勢(shì) ，積蓄客戶消費(fèi)群。為開盤熱銷作準(zhǔn)備。本階段也是我們廣告推廣的密集階段。 ◎開盤期（ 1011 月）： 10 月份為黃金假期階段，這一時(shí)期人員流動(dòng)比較大，目標(biāo)消費(fèi)者也有充分時(shí)間參與各種活動(dòng)。所以建議，開盤時(shí)間定在 10 月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動(dòng)，在經(jīng)過前期的宣傳造勢(shì)，勢(shì)必前景以為看好。 開盤期應(yīng)達(dá)到了 3 套／天的銷售速度，最多一天銷售 8 套。開盤期一般要求銷售率達(dá)到 20％，消化周邊客戶為主。 ◎ 強(qiáng)銷期 （ 3－ 6 個(gè)月）：此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開盤后的熱度，推廣費(fèi) 用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷目的。強(qiáng)銷期一般要求銷售達(dá)到 60％，消化完周邊客戶。 ◎ 平穩(wěn)期（ 3－ 6 個(gè)月），此階段推廣可少做，盡量利用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會(huì)有許多因無選擇余地而不購(gòu)房的客戶，因此一定要做好積累客戶工作，培養(yǎng)其對(duì)開發(fā)開發(fā)商的忠誠(chéng)度，以達(dá)到培育市場(chǎng)、樹立品牌、擴(kuò)大品牌的目的。平穩(wěn)期一般要求銷售達(dá)到 85％。 ◎ 尾盤期（ 2－ 3 個(gè)月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將 主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來看，計(jì)劃在 20xx 年 9 月份左右把樓盤售罄 。 第四篇：廣告推廣策略 一、推廣策略 根據(jù)我們產(chǎn)品的自身特點(diǎn)，目前聯(lián)排別墅在一期的銷售中也是一個(gè)重點(diǎn)，所以在具體的廣告推廣活動(dòng)中，建議分兩部分來進(jìn)行系列推廣。 ◎ 聯(lián)排別墅 市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)： 萬千風(fēng)光康橋城 會(huì)聚天之嬌子 成就輝煌人生 ◎多層住宅 市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)： 流淌的康河 瀉意的人家 時(shí)間： 20xx 年月日 —— 月日 此 階段主要通過系列硬性廣告宣傳來傳達(dá)本樓盤的主要特色和賣點(diǎn)。 月日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項(xiàng)目賣點(diǎn)，主要吸引地市目標(biāo)客戶。 系列報(bào)紙廣告約兩周一次，具體計(jì)劃如下： ◎促銷篇 （一） 主題：康橋水城正式認(rèn)購(gòu) 主標(biāo)： 康橋愛心助學(xué)子活動(dòng)全面啟動(dòng) 副標(biāo) ：康橋水城正式認(rèn)購(gòu) 時(shí)間： 20xx 年 7 月日 文案 ： 會(huì)聚天之嬌子 成就輝煌人生 版面 ：半版 媒體： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、 費(fèi)用： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 16000 元 共計(jì)： 16000 元 （二） 主題：高品質(zhì)當(dāng)然高價(jià)格 主標(biāo)：別樣的感覺全新的風(fēng)采 副標(biāo)：“康橋水城”保留房源隆重推出 時(shí)間： 20xx 年月號(hào) 文案： 暫略 媒體： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 版面 ：半版，費(fèi)用 1600 元。 （三） 主題：“康橋水城”浪漫開盤 主標(biāo) ： 立登豪門 演繹極致人生 領(lǐng)略三亞風(fēng)光 浪跡海角天涯 時(shí)間： 20xx 年月日 版面： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》半版、《油田日?qǐng)?bào)》 媒體： 《濮陽(yáng)日 報(bào)》、《油田日?qǐng)?bào)》 費(fèi)用 ：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 16000 元，《油田日?qǐng)?bào)》 6000 元 共計(jì) ： 220xx 元。 ◎ 形象篇 （一） 以《 “ 水岸風(fēng)情 ， 親 水 宅 邸 “ 康橋 水 稱 ” 即將隆重發(fā)售 ！ 》 開 篇 。 在 廣 告 畫面 中 以 湖 景 效 果 圖 為主 畫 面 ， 告 之 受 眾 ， 加上 對(duì) 項(xiàng) 目 廣 告 主 題 定位 “ 流 淌 的 康 河 、 寫 意人家 ” 的 創(chuàng) 意 ， 力 求 具有強(qiáng)烈的視覺沖擊。 文案： 晨光之下 歡聲笑語(yǔ)帶給您一朝的祝福 伴隨您直至踏步而歸 和煦陽(yáng)光之中 , 門旁那永恒的笑臉 守望您的身影 朝朝夕夕 ,歲歲年年 我們用心譜寫著這幅樂章 （二） 以 “ 濮 陽(yáng) 首 家 湖 景社 區(qū) ” 在 畫 面 上 顯 示 湖光 蕩 漾 的 畫 面 ， 有 人 在湖邊玩水 嬉 鬧 ， 突 顯水城品位 . 與之作相應(yīng) ， 告 訴 消 費(fèi) 者 ， 入 居“ 康 橋 水 城 ” ， 您 將 是一次明智的選擇。 文案： 世界有多少水我不知道， 只知道康橋水城有的是水 有多少人為水所動(dòng)我不知道 只知道我的生活離不開水 ” （三） 以 “領(lǐng)略都市新生活”為主形象做一篇廣告 文案： 輕輕的你來了 正如你輕輕的走 揮一揮手 作別西天的云彩 輕輕的你來了 帶不走一縷塵埃 舞一舞衣袖 灑落萬般風(fēng)采 二、媒體選擇 報(bào)紙廣告： 主要是針對(duì)一些濮陽(yáng)市內(nèi)一些消費(fèi)群體而定。 電臺(tái)廣告： 針對(duì)我們有為數(shù)不少的周邊縣城消費(fèi)者，特建議：選取濮陽(yáng)縣作試點(diǎn)，在縣電視臺(tái)做電視廣告 手機(jī)短信： 根據(jù)濮陽(yáng)地區(qū)移動(dòng)和聯(lián)通的用戶情況，采用手機(jī)短信的形式，擴(kuò)大二期項(xiàng)目的知名度。 三、 時(shí)間分布及建議 時(shí)間分布： 一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用 一般在其 2％左右。具體的的分布情況有項(xiàng)目實(shí)際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議： ◎ 8 月、 9 月預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，這一階段我們可以打幾篇系列報(bào)道，主要介紹性的軟文和一部分促銷活動(dòng)性的廣告，以形象篇為主。 ◎ 在 10 月 12 月份為開盤期， 這一階段的廣告相對(duì)不應(yīng)太多。 ◎ 在強(qiáng)銷期 既 20xx 年上半年。這一階段的的廣告推廣應(yīng)相對(duì)集中。主要以促銷篇、形象篇為主。 ◎ 平穩(wěn)期即 20xx 年的下年。這一階段的廣告推廣量不大，靠前期客戶積累和客戶 拉動(dòng)。帶動(dòng)消費(fèi)。 四、費(fèi)用預(yù)算 教育投資： 10 萬元 旅游活動(dòng)： 50000 元 節(jié)目活動(dòng)： 50000 元 報(bào)紙廣告： 60000 元 派 單： 10000 元 開盤儀式： 50000 元 電視廣告： 30000 元 合 計(jì)： 32 萬元