【正文】 以上四個(gè)方面的分析，來(lái)確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這個(gè)中心思想為核心，隨之而生的有案名和銷售分期推廣名或推廣語(yǔ)。 并且通過這一主題的推廣，達(dá)到以下目的： （一） 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市第一家有湖景的樓盤； （二） 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市第一家型設(shè)計(jì)多樣化樓盤； （三） 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市迄今為止最低起價(jià)別墅品質(zhì)樓盤； （四） 本項(xiàng)目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階級(jí)鐘情樓盤； （五） 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市區(qū)價(jià)值飆升最具實(shí)力樓盤； （六） 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市地產(chǎn)界的樣板樓盤； 二、案名確立 今天，樓盤命名因其獨(dú)特的作用，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷中的一個(gè)強(qiáng)有力的輔助工具。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過程。 推廣案名能更好的體現(xiàn)出樓盤的特色、個(gè)性及魅力。 使用推廣案名能夠加快銷售的速度，樓盤銷售完了，推廣案名也就不用了?；▓@ 含義 ：康橋來(lái)源于英國(guó)，是英國(guó)劍橋大學(xué)校園中建筑其地位相當(dāng)于我國(guó)清華大學(xué)的未名湖畔，康橋乃是劍橋大學(xué)的代名詞，是文化和藝術(shù)的象征。左岸 含義： “左岸” 一詞來(lái)源于法國(guó)的塞納河畔，在那里文人墨客聚集，形成文學(xué)沙龍，因此其象征文化 高雅 上層 。而且非常容易使人想起康橋的浪漫故事 那種藝 術(shù)的生活，也非常容易使人想擁有“浪漫、高雅”的情懷。 ４、在濮陽(yáng)市是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，有利于后期市場(chǎng)推廣，有利于節(jié)約推廣費(fèi)用。在各階段市場(chǎng)推廣中要做到近期要詳細(xì)，中期要清晰，長(zhǎng)期要明確，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤舉措進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和補(bǔ)充，以達(dá)到更好的樓盤銷售之目的。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處于疲軟狀態(tài)，時(shí)間持續(xù)至今原因有以下幾個(gè)方面： ⑴ 、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟，產(chǎn)品拋出過早 。 ⑵ 、蓄勢(shì)不夠，人氣不旺，成交度底。由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導(dǎo)階段，沒有蓄勢(shì)，沒有客戶量的積累，就正式公開發(fā)售，造成銷售冷水因素之二。而昆吾花園二期的價(jià)格在入市時(shí)就已經(jīng)漲至所期望的額度，步幅太快、定得太滿。在專業(yè)技能上我們還要對(duì)員工進(jìn)行再培訓(xùn)，以更利于我們后期銷售。昆吾花園二期項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階段情況，建議采取常規(guī)原則做好一期連帶二期，帶動(dòng)三期的遞進(jìn)式戰(zhàn)略措施。 D、通過突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營(yíng)造出項(xiàng)目的良好購(gòu)買熱潮，樹立品牌效應(yīng) （一） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 在這一階段是很好的市場(chǎng)預(yù)熱階段，這一階段也是我們的造勢(shì)階段，我們要充分利用各種形式以達(dá)到宣傳和造勢(shì)的目的，培養(yǎng)吸納目標(biāo)消費(fèi)群體，為后期 的開盤銷售執(zhí)行做好準(zhǔn)備。 主 題 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，充分挖掘“ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園 ”的理念實(shí)質(zhì)，引起購(gòu)房客戶對(duì)本樓盤的向往。 廣告表達(dá) 消費(fèi)者的心理包裝，客戶源的整體包裝。 推廣內(nèi)容 以“ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園 ”為推廣主線，采用硬廣告形式全面推 出 手 段 以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、 sp 活動(dòng)為輔，在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、等媒體上亮相，樹立濮陽(yáng)市首家大型、生態(tài)、健康、水景家園的物業(yè)品質(zhì)。廣告費(fèi)約 6 萬(wàn)左右。助學(xué)子活動(dòng) 為了進(jìn)一步突顯康橋花園的尊貴品質(zhì)、翰墨氛圍。凡在高招考試中考上上清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)的業(yè)主子女每人獎(jiǎng)金 20xx0 元。強(qiáng)銷期一般要求銷售達(dá)到 60％，消化完周邊客戶。 推廣內(nèi)容 展現(xiàn)建成后的“康橋水城 ”。 銷售目標(biāo) 套 時(shí) 間 20xx 年月日 — 20xx 年月日 附 ： 促銷活動(dòng) （四） 中秋獻(xiàn)真情” 活動(dòng)，凡所有 簽單康橋水城業(yè)主均可獲門票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。 （五） 絕版珍品我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教訓(xùn)，合理的安排、項(xiàng)目的推廣時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下： ◎ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期（ 8 9 月）： 8 月、 9 月為我們的市場(chǎng)再度預(yù)熱和對(duì)二期中的一期產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)銷售。 ◎開盤期（ 1011 月）： 10 月份為黃金假期階段，這一時(shí)期人員流動(dòng)比較大，目標(biāo)消費(fèi)者也有充分時(shí)間參與各種活動(dòng)。 ◎ 強(qiáng)銷期 （ 3－ 6 個(gè)月）：此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開盤后的熱度，推廣費(fèi) 用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷目的。 ◎ 尾盤期（ 2－ 3 個(gè)月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將 主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。 月日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項(xiàng)目賣點(diǎn)，主要吸引地市目標(biāo)客戶。全新的風(fēng)采 副標(biāo)：“康橋演繹極致人生 領(lǐng)略三亞風(fēng)光 浪跡海角天涯 時(shí)間： 20xx 年月日 版面： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》半版、《油田日?qǐng)?bào)》 媒體： 《濮陽(yáng)日 報(bào)》、《油田日?qǐng)?bào)》 費(fèi)用 ：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 16000 元，《油田日?qǐng)?bào)》 6000 元 共計(jì) ： 220xx 元。 文案： 晨光之下 歡聲笑語(yǔ)帶給您一朝的祝福 伴隨您直至踏步而歸 和煦陽(yáng)光之中 , 門旁那永恒的笑臉 守望您的身影 朝朝夕夕 ,歲歲年年 我們用心譜寫著這幅樂章 （二） 以 “ 濮 陽(yáng) 首 家 湖 景社 區(qū) ” 在 畫 面 上 顯 示 湖光 蕩 漾 的 畫 面 ， 有 人 在湖邊玩水 嬉 鬧 ， 突 顯水城品位 . 與之作相應(yīng) ， 告 訴 消 費(fèi) 者 ， 入 居“ 康 橋 三、 時(shí)間分布及建議 時(shí)間分布： 一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用 一般在其 2％左右。這一階段的的廣告推廣應(yīng)相對(duì)集中。帶動(dòng)消費(fèi)。 ◎ 平穩(wěn)期即 20xx 年的下年。 ◎ 在 10 月 12 月份為開盤期， 這一階段的廣告相對(duì)不應(yīng)太多。 文案： 世界有多少水我不知道， 只知道康橋水城有的是水 有多少人為水所動(dòng)我不知道 只知道我的生活離不開水 ” （三） 以 “領(lǐng)略都市新生活”為主形象做一篇廣告 文案： 輕輕的你來(lái)了 正如你輕輕的走 揮一揮手 作別西天的云彩 輕輕的你來(lái)了 帶不走一縷塵埃 舞一舞衣袖 灑落萬(wàn)般風(fēng)采 二、媒體選擇 報(bào)紙廣告： 主要是針對(duì)一些濮陽(yáng)市內(nèi)一些消費(fèi)群體而定。 水 稱 ” 即將隆重發(fā)售 ！ 》 開 篇 。 （三） 主題：“康橋助學(xué)子活動(dòng)全面啟動(dòng) 副標(biāo) ：康橋水城正式認(rèn)購(gòu) 時(shí)間： 20xx 年 7 月日 文案 ： 會(huì)聚天之嬌子 成就輝煌人生 版面 ：半版 媒體： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、 費(fèi)用： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 16000 元 共計(jì)： 16000 元 （二） 主題：高品質(zhì) 第四篇：廣告推廣策略 一、推廣策略 根據(jù)我們產(chǎn)品的自身特點(diǎn)，目前聯(lián)排別墅在一期的銷售中也是一個(gè)重點(diǎn)，所以在具體的廣告推廣活動(dòng)中，建議分兩部分來(lái)進(jìn)行系列推廣。 ◎ 平穩(wěn)期（ 3－ 6 個(gè)月），此階段推廣可少做，盡量利用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會(huì)有許多因無(wú)選擇余地而不購(gòu)房的客戶，因此一定要做好積累客戶工作，培養(yǎng)其對(duì)開發(fā)開發(fā)商的忠誠(chéng)度，以達(dá)到培育市場(chǎng)、樹立品牌、擴(kuò)大品牌的目的。 開盤期應(yīng)達(dá)到了 3 套／天的銷售速度，最多一天銷售 8 套。為開盤熱銷作準(zhǔn)備。 三、推廣入世時(shí)機(jī)分析 鑒于本項(xiàng)目目前的情況，現(xiàn)在銷售的主要是二期中的一期（部分多層住宅和聯(lián)排別墅），任務(wù)最艱巨更為聯(lián)排別墅 ,二期其他部分戶型已基本確定。 背景 銷售工作已接近尾聲 目的 對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶的分析和追蹤。真情 為答謝新老客戶對(duì)康橋水城的厚愛，在中秋來(lái)臨之際，特舉辦“ 迎中秋 手 段 以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、 sp 活動(dòng)。 目 的 延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見報(bào)率，維持市場(chǎng)形象； 對(duì)前期積累客戶進(jìn)行消化； 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷情況進(jìn)行評(píng)估。并鄭重聲明： 此承諾簽入購(gòu)房合同 （三） 與名人同行 作藝術(shù)人生 起步就顯與眾不同 為了進(jìn)一步提升本案樓盤形象，迎合 消費(fèi)者心理和精神需求，故建議邀請(qǐng)一位名人做本樓盤名譽(yù)業(yè)主： 建議人選： 理查德（著名鋼琴家） 倪寶鐸 （原梨園春節(jié)目主持人） 連續(xù) （著名河南體彩節(jié)目主持人） 注： 此促銷活動(dòng)是針對(duì)聯(lián)排別墅的銷售而定。開發(fā)商斥資百萬(wàn)重獎(jiǎng)品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)子。 注：此促銷活動(dòng)廣 告宣傳配合。 銷售目標(biāo) 套 時(shí) 間 20xx 年月日 — 月日 附 ： 開盤前的準(zhǔn)備工作 開盤現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng) 開盤后的后繼報(bào)道 ◎開盤前準(zhǔn)備 在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》做硬性廣告。 背景 項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目的良好形象展開提供了最具說(shuō)服力的理由； 經(jīng)過前階段的廣告宣傳，將在市場(chǎng)上引起來(lái)強(qiáng)烈的反響，積累的許多客戶需要在該階段消化； 目 的 在塑造項(xiàng)目形象的同時(shí)，進(jìn)一步企業(yè)