【正文】 具體的的分布情況有項目實際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議： ◎ 8 月、 9 月預(yù)熱和內(nèi)部認購期，這一階段我們可以打幾篇系列報道，主要介紹性的軟文和一部分促銷活動性的廣告，以形象篇為主。 系列報紙廣告約兩周一次，具體計劃如下： ◎促銷篇 （一） 主題：康橋水城正式認購 主標： 康橋愛心主 要目的為樹立一期產(chǎn)品形象，促進認購銷售 ，并為二期產(chǎn)品造勢 ，積蓄客戶消費群。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。（版面及廣告順序按當時情況調(diào)整） 派發(fā)小報 15000 份 加強現(xiàn)場布置與管理 保證周邊道路暢通 準備多輛看房車接送客戶 邀請有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開盤活動 要求保安提前進駐 準備各種贈品和宣傳道具 ◎開盤促銷活 （一） 領(lǐng)略三亞風光 浪跡天涯海角 兩個售樓部同時舉行促銷活動，為了讓業(yè)主能在炎熱的假日，演繹浪漫之旅，凡在康橋水城購房的業(yè)主，均有機會參加“浪漫三亞之行”。 背景 項目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開始，需要大量的市場導(dǎo)入人流，以便取得一個良好的開端，為二期進入市場墊定堅實的基礎(chǔ)。 ⑶ 、 入市價格定得太滿，未留操盤的余地和空間 。 三、主題口號 主題口號（一） 萬千風光康橋城 會聚天之嬌子 成就輝煌人生 主題口號（二） 至尊美墅 作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。 考慮到本項目的市場定位為中等偏上樓盤，目標人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風格、環(huán)境營造、前景規(guī)劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中進行定位，并通過與競爭個案的對比分析，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞 “ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園” 進行，聯(lián)排別墅主題詞定為： “至尊美墅，極致人生”。 景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)地產(chǎn)商的細心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。 策略 C：施工進度板 讓人看到樓在長！ 策略 D： 廣告布幅 “商業(yè)”布幅 “政治”布幅 “創(chuàng)新”布幅 廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應(yīng)用得最廣泛 ，但有一點不足就是，缺乏樓宇棟座方向說明的布幅，若能掛上“ X 座 X 棟”字樣的廣告幅，會更加一目了然。因而也就告別了哪個“酒香不怕巷子深”的時代。） （四） 平方米的戶型，戶型設(shè)計時尚化 不夠。這種情況的出現(xiàn)不是單方面的原因，它是諸多原因集結(jié)在一起的 癥狀。其地理位置在昆吾路兩側(cè)，區(qū)域較長，物業(yè)管理相對困難一點。 （一） 對生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨到的見解。因此，要在市場中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當?shù)氖袌龇蓊~，而且有不斷擴張的強勁勢頭，本案市場定位一定要準確，并且要貫穿、運用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本案才能在濮陽市區(qū)脫穎而出。 3﹑塑造項目品牌形象，展示開發(fā)商實力，為整個項目的后期開發(fā)過程創(chuàng)造有利條件 。在同樣的市場面前我 們是等機會垂青我們、還是主動出擊，通過進行合理的市場調(diào)研 目標預(yù)測 推廣策略 銷售執(zhí)行 及時總結(jié)等手段進行一系列的、立體效果的推廣、促銷活動等搶占先機。城市綠化、美化獨具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長處，建一房綠一點，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新 穎，管理精細規(guī)范，具有中國北方平原特色的城市園林景觀。在市政支持下，擴建道路，招商引資，鼓勵私企投資，整個消費市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為濮陽市民今后幾年投資置業(yè)的熱點。 （三）目標客戶區(qū)域分析 根據(jù)我們項目自身特點 和濮陽房產(chǎn)市場的實際情況及前期購買客戶的總結(jié)。價格為 2400／㎡，住宅頂樓 750／㎡，所剩者面積較大為 140 多㎡ 160 多㎡。 3﹑銷售人員自身能力不錯，但其專業(yè)技能水平還需進一步加強提高。 （六） 后期推廣的原因 （七） 在后期的推廣活動中，我們的強度相比沒有溫泉花園的強度大很多客戶不知道一層房子帶有小花園，至使很多客戶到現(xiàn)場看房才知道 有花園，這一原因也導(dǎo)致知道我們項目的目標客戶減少，來得客戶很多是路過的。 ◎工地形象誘導(dǎo) （ l）目標 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳 最經(jīng)濟和有效的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。因為消費者最后之所以購買，有可能就取決于一些極細微的行為，正如俗語所說的：“于細微處見精神”。 銷售道具 售樓處的建筑外觀風格應(yīng)與樓盤的類型、檔次相吻合，顏色、 造型晝與樓盤配合，格調(diào)一致。在看房、選房甚至最后簽約的過程中，都會起到一種潛移默化的鼓動作用?？禈颉?，又讓人引發(fā)浪漫的愛情故事。 一、 前期銷售情況回顧 （一）、銷售現(xiàn)狀分析 按貴公司要求，我公司在二月底進場執(zhí)案，已進行兩個多月的現(xiàn)場銷售監(jiān)理工作。 ⑷ 、自身銷售人員的專業(yè)技能有 待進一步提高。主要突顯本樓盤的 高品質(zhì) 尊貴地位 和導(dǎo)入“ 居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì) ” 的 生活理念。開發(fā)商斥資百萬重獎品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)子。真情 為答謝新老客戶對康橋水城的厚愛，在中秋來臨之際，特舉辦“ 迎中秋 開盤期應(yīng)達到了 3 套／天的銷售速度，最多一天銷售 8 套。 （三） 主題：“康橋 ◎ 平穩(wěn)期即 20xx 年的下年。 文案： 晨光之下 歡聲笑語帶給您一朝的祝福 伴隨您直至踏步而歸 和煦陽光之中 , 門旁那永恒的笑臉 守望您的身影 朝朝夕夕 ,歲歲年年 我們用心譜寫著這幅樂章 （二） 以 “ 濮 陽 首 家 湖 景社 區(qū) ” 在 畫 面 上 顯 示 湖光 蕩 漾 的 畫 面 ， 有 人 在湖邊玩水 嬉 鬧 ， 突 顯水城品位 . 與之作相應(yīng) ， 告 訴 消 費 者 ， 入 居“ 康 橋 ◎ 尾盤期（ 2－ 3 個月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可基本不做，而將 主要工作放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以達到掃尾效果。 （五） 絕版珍品強銷期一般要求銷售達到 60％，消化完周邊客戶。 推廣內(nèi)容 以“ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園 ”為推廣主線，采用硬廣告形式全面推 出 手 段 以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外廣告、 sp 活動為輔，在《濮陽日報》、等媒體上亮相，樹立濮陽市首家大型、生態(tài)、健康、水景家園的物業(yè)品質(zhì)。昆吾花園二期項目分三期進行開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階段情況，建議采取常規(guī)原則做好一期連帶二期，帶動三期的遞進式戰(zhàn)略措施。 ⑵ 、蓄勢不夠，人氣不旺，成交度底。而且非常容易使人想起康橋的浪漫故事 那種藝 術(shù)的生活，也非常容易使人想擁有“浪漫、高雅”的情懷。 推廣案名能更好的體現(xiàn)出樓盤的特色、個性及魅力。 建立樣板間。 策略 H：溫柔的警告牌 如： 為了您的安全，請注意???????? 為了您和家人的幸福???????? 注意?????????????????? 通告?????????????????? ◎預(yù)售階段樓盤包裝策略 策略 A:路旗 在樓盤旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標識。 手段． 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工 地立柱廣告牌制作、工地公共標牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。 此房型設(shè)計上給人感覺不是很舒暢，有的一層沒有臥室，多數(shù)臥室太小，感覺上衛(wèi)生間太多。 6﹑除了這些客觀的因素外，產(chǎn)品自身的存在種種原因也嚴重影響了客戶量的成交，造成房源的滯銷也是不可忽視。 （二）綜合比較分析 昆吾花園二期項目位東邊是較為成 熟的開洲路，北邊為石化路，南邊為火車站 ， 本產(chǎn)品前期共開發(fā)了五幢，其中二幢為建設(shè)銀行集體購買。由此可見做好房地產(chǎn)產(chǎn)品的深度廣，難度大，負荷重，企求在市場上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視產(chǎn)品的開發(fā)力度，苦練內(nèi)功，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。 本案是濮陽市第一個以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、健康”的居住理念，為濮陽市建成了一個高檔、豪華、水景、 花園式小區(qū)，為濮陽市人民建造了一個超越時尚生活的生態(tài)型的健康家園，也是濮陽市區(qū)第一個也是唯一的高檔、豪華、水景花園式小區(qū)，同時也想通過對本案的開發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽市民的住房消費觀念 ，既是由單純的居住型轉(zhuǎn)變?yōu)楦哐徘矣衅肺坏南硎苄?，另一方面也想通過本項目的開發(fā)平加速濮陽市的城市化進程，進而提高濮陽市民區(qū)的住房層次。 昆吾花園二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。市場水涼，人氣不旺，案場一直處于疲軟狀態(tài)， 如今各售樓部每天接待客戶數(shù)量減退、有時甚至一天沒有接到一族客戶。 在開發(fā)商與代理商的合作期望值中，自我公司介入銷售監(jiān)理至今，每月銷售成績在 10 套左右，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴建道路、鼓勵私營投資，整個消費市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項目不斷增多。同時，隨著未來濮陽的發(fā)展，濮陽的火車站也勢必會建設(shè)規(guī)劃，這使得部分市內(nèi)的消費者看好本區(qū)域的住宅開發(fā)市場和經(jīng)濟投資市場。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考 問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨厚的地理條件，又要考究幽雅舒適