【導(dǎo)讀】顧客群特點(diǎn)及需求分析····································物業(yè)管理服務(wù)模式········································實(shí)施高品位物業(yè)管理的目標(biāo)與整體策劃······················物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算·······························最早成立的物業(yè)管理公司之一。公司為集體所有制企業(yè)，注冊(cè)資本五。百萬元，二OO三年獲得全國物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。員工一千多人，是珠海市規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)之一。工程，建立、運(yùn)行并不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系。理的知名企業(yè)，堅(jiān)持“社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化”的企業(yè)發(fā)展方向，公司將一如既往，恪守“以。用戶創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)雅的居住、工作環(huán)境。利用自然的地形地脈，把自然、人文的元素嵌入設(shè)計(jì)理念之中。。面向南中國海，山海盡覽。與周邊高星級(jí)酒店相伴為鄰，享受各種高。集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通。和優(yōu)美的山海風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。方式，是精心打造的國際精英府邸?？罩袆e墅采用四合院設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了西方現(xiàn)代與東方傳統(tǒng)的完美結(jié)合。雙層地下300余停車位，實(shí)現(xiàn)人車分流，完全滿足現(xiàn)代生活需求。

　　

【正文】 ａ、 給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障進(jìn)行維修。 ｂ、排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污泵。 ｃ、若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障時(shí)、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。 ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。 房屋、公 共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng) 、公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 詳見：“公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案” 、公共設(shè)施日常定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 詳見：“公共設(shè)施日常定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案” 、房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案 詳見：“房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案” 、房屋及設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案 詳見：房屋及設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案 、智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案 詳見：智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類別 項(xiàng) 目 日 常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 每天檢查一遍，隨壞隨由工程技術(shù)部門專業(yè)維路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 干整、無坑洼、無積水、無缺損、完 緩路徑、砼道牙 修。 修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。 人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 好率達(dá) 99%以上。 2 室 外 照 明 道路燈 每天檢查一遍，隨壞隨修。 由管理處專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá) 99%以上。 庭院燈 泛光燈 投光燈 其它照明燈 3 溝 渠 池 井 雨水口 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 井內(nèi)無積物，井壁無脫落； 化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞； 井蓋上標(biāo)志清晰。 井蓋完好率達(dá)100%； 無缺損、少污積； 無堵。 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠地 綠化 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 管理處綠化班進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。 園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 綠 化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好； 雕塑小品等園藝完好率達(dá) 95%以上； 綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá) 99%以上。 雕塑小品 循環(huán)水池 5 停車場(chǎng) 地下停車場(chǎng) 每天檢查一遍，隨壞隨修。 由專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 地下車庫修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。 平整、無積水、無缺損、完好率 99%以上。 序號(hào) 類別 項(xiàng) 目 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 6 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程 實(shí)施。 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 管道暢通，夫堵塞； 無泄露； 消防設(shè)施正常有效。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 7 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識(shí)牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 標(biāo)識(shí)清楚，無污積、破損； 安放牢固。 標(biāo)志設(shè)施完好率100%； 標(biāo)識(shí)無損壞。 警示牌 8 管理用房 管理用房 每周檢查一遍。 由工程技術(shù)部門按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 正常安全使用； 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好； 無改建。 公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類別 項(xiàng) 目 定期維護(hù) 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi) 砼路面 杜絕車輛擠壓人 加強(qiáng)裝修督 道路使 減少不必 道路 人行道 行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上攔制砼或砂架污染路面； 每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新； 路面翻新面積應(yīng)控制在 1‰每年內(nèi)。 查，嚴(yán)禁中高層施工 車輛進(jìn)入?yún)^(qū) 內(nèi)道路； 翻新工作由工程技 術(shù)部門自行 組織專業(yè)維 修工或委托 有關(guān)施工單 位實(shí)施。 用管理規(guī)定； 路面 施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 要的路面受損和破壞； 使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。 緩路徑 2 室 外 照 明 道路燈 燈桿每二年刷漆一次； 每月清潔燈具一次； 每季檢修線路一次。 由工程技術(shù)部門按 相關(guān)作業(yè)規(guī) 程維護(hù)； 對(duì)于破損燈具及老 化線路進(jìn)行更換。 線路無老化； 照明設(shè)施清潔完好； 道路 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀； 照明系統(tǒng)正常有效啟用； 照明設(shè)施線路完好率達(dá) 95%以上。 庭院燈 高桿燈 投光燈 其它照明燈 3 溝 渠 池 井 雨水口 化糞池每半年清理一次； 井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 每季度清理井內(nèi)雜物一次； 每年全面維修一次。 由工程 技術(shù)部門按 相應(yīng)作業(yè)規(guī) 程實(shí)施。 化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 井蓋刷防銹作業(yè)規(guī)程； 井內(nèi)無沉積物。 化糞池內(nèi)無沉積物，出口暢通； 井蓋正常使用、密合； 流水暢通。 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠地 綠 化 春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次； 由環(huán)境管理部按照 相應(yīng)作業(yè)規(guī) 程實(shí)綠地工作標(biāo)準(zhǔn)； 園林工 綠草叢叢，樹木青青， 雕塑小品 花木每半月至20 天修剪一次； 草坪每月修剪一次，冬春季每二個(gè)月修剪一次； 喬木每月修剪一次； 每周清潔園林小品、雕塑一次； 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和六次日常消殺。 施； 自第 10 年起按 10%更換綠化草坪。 作標(biāo)準(zhǔn)。 剪切整齊； 雕塑、小品完整清潔、流水清清。 序號(hào) 類別 項(xiàng) 目 定期維護(hù) 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效 果 5 停 車 場(chǎng) 地面停車場(chǎng) 每年對(duì)車場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次； 對(duì)因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞， 3 年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在 5‰ 由工程技術(shù)部組織 實(shí)施或委托 相關(guān)施工單位； 維護(hù)費(fèi)用逐年遞增 10%。 砼路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 停車場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 停車場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用； 使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長其使用壽命； 場(chǎng)地平整，無積水。 6 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管（消防水） 消防栓及水泵接合器每年油漆一次； 消防栓每年排一次水，檢修一次。 由工程 技術(shù)部組織實(shí)施 。 開啟靈活； 不滲漏。 正常有效使用； 外觀完好。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 7 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識(shí)牌 每月清潔標(biāo)識(shí)一次； 每半年對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施； 每 10 年更換一次。 院區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。 標(biāo)志清潔美觀； 安放穩(wěn)固； 標(biāo)識(shí)清晰。 警示牌 8 管理用房 管理用房 每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備； 每半年檢查一次電氣線路； 每五年內(nèi)粉刷一次； 每年對(duì)其它建 筑部分維護(hù)一次。 由工程 技術(shù)部按相 關(guān)維護(hù)保養(yǎng) 規(guī)程實(shí)施。 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 整潔、安全、正常使用； 設(shè)施、設(shè)備完好。 房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成 的結(jié)構(gòu)問題。 日常每 周巡查一次，特別是人住 裝修階段要 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立 即處理、維修。 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規(guī)定 實(shí)施維修；如局部受損嚴(yán)重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。 安全、正常使用； 功能完好。 2 外墻面 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 外墻面局部滲漏； 外墻面的翻新（ 25 年周期）。 每周檢 查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 無鼓無脫、無滲水、 無違章、整 潔統(tǒng)一。 3 公共屋面 隔熱 層破損； 防水層破損造成屋 面滲漏； 避 雷 網(wǎng)脫焊、間斷； 屋面積水。 每周檢 查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程。 無積水，無滲漏； 隔熱層完好無損； 避雷網(wǎng)無間斷。 4 機(jī)電設(shè)備 發(fā)電機(jī)及水泵、中央空調(diào)機(jī)組、變配電設(shè)備等 機(jī)電設(shè)備的 維護(hù)保養(yǎng)； 日常機(jī)電設(shè)備的零 部件易耗品維修、更換。 每天巡視檢查，發(fā) 現(xiàn)問題，及時(shí)維修 每天清潔、擦拭設(shè) 備一遍 由工程技術(shù)部門組織實(shí)施。 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 無故 障停電； 保障安全運(yùn)行。 5 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 系 統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 線路 的檢修； 防盜門及郵政信箱 的維修養(yǎng)護(hù)。 每周檢 查一遍，發(fā) 現(xiàn)問題，及 時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程； 郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。 系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效； 郵政信箱及防盜監(jiān) 控設(shè)施完好，無損壞； 線路無亂搭接。 6 公用照明及室內(nèi)照明 線路的檢修維護(hù)； 燈具的維修及更換新。 每周檢 查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 線路無搭亂接； 照明燈具正常有效。 7 本體消防設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 室內(nèi)消防栓的有效 維護(hù)及檢修； 每周檢 查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定； 消防栓維修操作規(guī)程； 消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。 設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損； 靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。 8 公共通道