【導讀】測，對項目的可行性與經(jīng)營策劃提出初步意見。項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。步加快，蚌埠市對于現(xiàn)有的城市幾個板塊都做出不同的規(guī)劃。蚌埠將抓住此次安徽省加快皖北地區(qū)建設及加大加快老城區(qū)棚戶。區(qū)的板塊更為活躍。萬M2年總投資達2,56億，資產(chǎn)總額個億上交利稅5649萬元。集團旗下的常州怡康房產(chǎn)，蚌埠怡康。房產(chǎn)，常州俞記嘉和置業(yè)，及蚌埠怡嘉置業(yè)，及下設的怡康物業(yè)公司，怡康幼兒園等，在常州及蚌埠都有很好的社會知名度。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減。續(xù)，使得20xx下半年年尤其20xx年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。由于市場異變，競爭加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制意識，能降低成本，將越來越重視管理工作。

　　

【正文】 風。提高住宅的適用性。 3. 合理組織套內(nèi)空間，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)，精心設計公告空間和私人空間，就餐空間與居寢空間的關系，在控制單套面積的同時，滿足各使用空間的建筑面積要求。 4. 臥室設置低窗臺大玻璃凸窗，內(nèi)加防護欄桿，通過凸窗轉角玻璃的設置，以及起居室至陽臺門為落地玻璃門，保證了更加良 好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外的綠意相連，提高了生活品位。 5. 所有房間保證足夠的窗地比。分戶墻空氣計權隔聲量設計值不小于 40dB,套內(nèi)分室墻空氣聲計權隔聲量設計值不小于 30dB 四、廚衛(wèi)設計 ,以滿足不同類型廚房的整體裝修要求 ,包括成套定型設備 ,一整套排油煙系統(tǒng)和標準定型接口 ,采用新型管材 ,作暗藏式管道，設計集中管井。采用防滲漏措施 ,各種接口和配件標準定型化廚房裝修，每戶廚房面積均滿足規(guī)范要求。 ,洗衣 ,便溺 ,梳洗四個主要功能 ,在部分衛(wèi)生間 布置中考慮干濕分區(qū) ,所有衛(wèi)生間均自然通風 .單衛(wèi)生間每套不小于 4 ㎡ ,雙衛(wèi)生間中有一間面積不小于 4 ㎡。 第三節(jié)、配套設施建議 設計還應充分考慮到住宅區(qū)內(nèi)各類配套設施的場地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調(diào)壓站、垃圾中轉站的露天設置，堅決摒棄這類煞風景的不協(xié)調(diào)布局和設置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進行巧妙的處理，力求達到視線不及的程度。 在地下車庫的建設過程中，應著力避免現(xiàn)在通行的設計、施工方案。因為現(xiàn)已建成小區(qū)的地下車庫屬封閉式，通風條 件很差，長期導致地下車庫空氣潮濕、墻體滲水霉變。在本項目中，建議地下車庫頂部預留通風采光井口，井口上覆玻璃頂蓋，自行車庫預留通風采光窗，融入到景觀綠化中，不僅可以增加一定的景致性，還可從根本上改善地下車庫的環(huán)境。 為使社區(qū)入住居民享受到較好的購物、休閑、娛樂和教育的服務，可考慮配套建設幼兒園、休閑會所、商業(yè)街等服務設施。 第四 節(jié) 公建設計建議 一、 售樓處及會所 售樓處應與本案的檔次與定位相一致。 本案售樓處整體設計和內(nèi)部裝修風格應體現(xiàn)出本項目高檔、尊貴價值和藝術、休閑生活品味 。 在目前蚌埠市房地產(chǎn)市場處于賣方市場和房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的客觀現(xiàn)實狀況下，提高品牌服務意識，樹立品牌服務形象，以服務取勝至關重要，擬在售樓處 內(nèi)部面積規(guī)劃及分區(qū)設置上，考慮增設服務接待區(qū)。該服務接待區(qū)整合音像區(qū)、吧臺區(qū)，配以休閑座椅，是客戶初到的必經(jīng)區(qū)域。在該區(qū)域客戶即可通過視聽設施了解整個項目的整體情況和怡康公司的規(guī)模實力，也可通過品茗休閑等待銷售人員接待，避免客戶在某一時段集中看房時出現(xiàn)的無序狀態(tài)，也使每一位到訪的嘉賓享受到上帝般的服務水平，為項目樹立良好的形象。服務接待區(qū)和展示 區(qū)、洽談區(qū)、 工作區(qū) 具體面積和配置 初步 建議如下： 第五節(jié) 智能化系統(tǒng)配置建議 由于主要目標客戶經(jīng)濟收入及檔次均較高，建議本案智能化設施應領先于蚌埠市場，要求達到《國家居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與技術導則》所規(guī)定的標準，并要有局部特色與亮點。 ? 安全防范子系統(tǒng)： (1) 住宅報警裝置（聯(lián)網(wǎng)） 住戶室內(nèi)安裝家庭緊急求助報警裝置；戶門安裝防盜報警裝置，依據(jù)實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置， 主臥設防盜報警按鈕 ； 住宅 1F、 2F 設窗磁、紅外線幕墻，所有的入戶門均設門磁、聯(lián)網(wǎng)； 住戶室內(nèi)安裝燃氣泄露自動報警裝置。居住小區(qū)物 業(yè)管理中心能實時處理與記錄報警事件。 (2) 訪客對講裝置（聯(lián)網(wǎng)） 訪客對講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對講裝置。 (3) 周界防越報警裝置（聯(lián)網(wǎng)） 居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報警區(qū)域，并配置聲、光提示。小區(qū)周界采用閉路電視實時監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動。留有對外報警接口。 所有的圍墻設紅外對射裝置，商鋪的屋面設紅外對射裝置、聯(lián)網(wǎng)。 (4) 閉路電視監(jiān)控（聯(lián)網(wǎng)） 根據(jù)小區(qū)實際情況在居住小區(qū) 單元門主入口、地下停車場出入口、地下停車場直接入戶口、小 區(qū)大門、自行車庫出入口、其他 主要通道 口、 電梯轎廂 設監(jiān)控、聯(lián)網(wǎng)、 24 小時硬盤錄象。 (5) 電子巡更裝置（聯(lián)網(wǎng)） 居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設定路線進行值班巡查并予以記錄。 巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。 ? 管理與監(jiān)控子系統(tǒng) (1) 車輛出入與停車管理裝置（聯(lián)網(wǎng)） 地下室車庫設停車場管理系統(tǒng)。 居住小區(qū)內(nèi)車輛出入口通過 IC卡或其它形式進行管理或計費，實現(xiàn)車輛出入及存放時間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理等。停車出入口車輛管理裝置與居 住小區(qū)物業(yè)管理中心計算機聯(lián)網(wǎng)使用。 (2) 緊急廣播與背景音樂 在居住小區(qū) 單元一樓大堂、電梯轎廂及小區(qū)環(huán)境 內(nèi)安裝有線廣播裝置，平時可播放背景音樂，在特定分區(qū)可播業(yè)務廣播、消防廣播、會議廣播或通知等。發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。 (3) 公告牌 小區(qū)主入口、次入口、物業(yè)管理處設電子公告牌。 (4) 設備監(jiān)控裝置 在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應具備下列功能： 變配電設備狀態(tài)顯示、故障警報； 電梯運行狀態(tài)顯示、查詢、故障警報； 場景的設定及照明的調(diào)整； 對園林綠化澆灌實行控制； 對所有監(jiān)控設備的等待運行維護進行集中 管理； ? 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)： 本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，采用多網(wǎng)融合技術。 (1) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學合理、經(jīng)濟適用。 (2) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡類型可采用以下所列類型之一或其組合： FTTX（ X 可為 B、 F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和 XDSL（ X 可為 A、 V 等，即高速數(shù)字用戶環(huán)路）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡。 (3) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應提供安全的網(wǎng)絡保障。 (4) 每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù) 據(jù)接口。接入中國電信，客廳、臥室、書房設終端接口。在臥室、書房、廳設網(wǎng)絡終端接口，社區(qū)俱樂部、會所及入戶大堂等公用區(qū)域可考慮設置無線上網(wǎng)。 (5) 數(shù)字電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng) ，客廳、臥室、書房設終端接口 。 (6) 社區(qū)俱樂部實現(xiàn)有線上網(wǎng)，網(wǎng)速不低于 2M。 第八節(jié) 物業(yè)管理服務建議 本項目計劃從開發(fā)商、建筑設計、景觀設計均為一流品牌公司，因此物業(yè)管理也需要與之相匹配，建議聘請知名的物管專業(yè)公司進行管理，如：戴德梁行、第一太平洋等，如無法做到則可考慮掛名知名企業(yè)旗下。 物業(yè)服務引入“英式管家”服務理念，讓業(yè)主充分享受到星 級酒店般的超值服務。 同時業(yè)主在蚌埠市以及周邊縣城區(qū)域?qū)儆诟邫n中青年人群，因此所提供的物業(yè)管理除一般小區(qū)服務外，還應包括部分定制服務，服務內(nèi)容包括： 保安、維修、監(jiān)控 24 小時服務；物業(yè)設備運營及日常保養(yǎng)； 24 小時便利購物（包括音像出租）；家政服務，醫(yī)療急救中心網(wǎng)絡系統(tǒng)。