【導(dǎo)讀】測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。步加快，蚌埠市對(duì)于現(xiàn)有的城市幾個(gè)板塊都做出不同的規(guī)劃。蚌埠將抓住此次安徽省加快皖北地區(qū)建設(shè)及加大加快老城區(qū)棚戶(hù)。區(qū)的板塊更為活躍。萬(wàn)M2年總投資達(dá)2,56億，資產(chǎn)總額個(gè)億上交利稅5649萬(wàn)元。集團(tuán)旗下的常州怡康房產(chǎn)，蚌埠怡康。房產(chǎn)，常州俞記嘉和置業(yè)，及蚌埠怡嘉置業(yè)，及下設(shè)的怡康物業(yè)公司，怡康幼兒園等，在常州及蚌埠都有很好的社會(huì)知名度。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開(kāi)工項(xiàng)目也將適量減。續(xù)，使得20xx下半年年尤其20xx年上半年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，能降低成本，將越來(lái)越重視管理工作。

　　

【正文】 風(fēng)。提高住宅的適用性。 3. 合理組織套內(nèi)空間，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，精心設(shè)計(jì)公告空間和私人空間，就餐空間與居寢空間的關(guān)系，在控制單套面積的同時(shí)，滿(mǎn)足各使用空間的建筑面積要求。 4. 臥室設(shè)置低窗臺(tái)大玻璃凸窗，內(nèi)加防護(hù)欄桿，通過(guò)凸窗轉(zhuǎn)角玻璃的設(shè)置，以及起居室至陽(yáng)臺(tái)門(mén)為落地玻璃門(mén)，保證了更加良 好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外的綠意相連，提高了生活品位。 5. 所有房間保證足夠的窗地比。分戶(hù)墻空氣計(jì)權(quán)隔聲量設(shè)計(jì)值不小于 40dB,套內(nèi)分室墻空氣聲計(jì)權(quán)隔聲量設(shè)計(jì)值不小于 30dB 四、廚衛(wèi)設(shè)計(jì) ,以滿(mǎn)足不同類(lèi)型廚房的整體裝修要求 ,包括成套定型設(shè)備 ,一整套排油煙系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)定型接口 ,采用新型管材 ,作暗藏式管道，設(shè)計(jì)集中管井。采用防滲漏措施 ,各種接口和配件標(biāo)準(zhǔn)定型化廚房裝修，每戶(hù)廚房面積均滿(mǎn)足規(guī)范要求。 ,洗衣 ,便溺 ,梳洗四個(gè)主要功能 ,在部分衛(wèi)生間 布置中考慮干濕分區(qū) ,所有衛(wèi)生間均自然通風(fēng) .單衛(wèi)生間每套不小于 4 ㎡ ,雙衛(wèi)生間中有一間面積不小于 4 ㎡。 第三節(jié)、配套設(shè)施建議 設(shè)計(jì)還應(yīng)充分考慮到住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)配套設(shè)施的場(chǎng)地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調(diào)壓站、垃圾中轉(zhuǎn)站的露天設(shè)置，堅(jiān)決摒棄這類(lèi)煞風(fēng)景的不協(xié)調(diào)布局和設(shè)置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進(jìn)行巧妙的處理，力求達(dá)到視線不及的程度。 在地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)著力避免現(xiàn)在通行的設(shè)計(jì)、施工方案。因?yàn)楝F(xiàn)已建成小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)屬封閉式，通風(fēng)條 件很差，長(zhǎng)期導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)空氣潮濕、墻體滲水霉變。在本項(xiàng)目中，建議地下車(chē)庫(kù)頂部預(yù)留通風(fēng)采光井口，井口上覆玻璃頂蓋，自行車(chē)庫(kù)預(yù)留通風(fēng)采光窗，融入到景觀綠化中，不僅可以增加一定的景致性，還可從根本上改善地下車(chē)庫(kù)的環(huán)境。 為使社區(qū)入住居民享受到較好的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)和教育的服務(wù)，可考慮配套建設(shè)幼兒園、休閑會(huì)所、商業(yè)街等服務(wù)設(shè)施。 第四 節(jié) 公建設(shè)計(jì)建議 一、 售樓處及會(huì)所 售樓處應(yīng)與本案的檔次與定位相一致。 本案售樓處整體設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)出本項(xiàng)目高檔、尊貴價(jià)值和藝術(shù)、休閑生活品味 。 在目前蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)和房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的客觀現(xiàn)實(shí)狀況下，提高品牌服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立品牌服務(wù)形象，以服務(wù)取勝至關(guān)重要，擬在售樓處 內(nèi)部面積規(guī)劃及分區(qū)設(shè)置上，考慮增設(shè)服務(wù)接待區(qū)。該服務(wù)接待區(qū)整合音像區(qū)、吧臺(tái)區(qū)，配以休閑座椅，是客戶(hù)初到的必經(jīng)區(qū)域。在該區(qū)域客戶(hù)即可通過(guò)視聽(tīng)設(shè)施了解整個(gè)項(xiàng)目的整體情況和怡康公司的規(guī)模實(shí)力，也可通過(guò)品茗休閑等待銷(xiāo)售人員接待，避免客戶(hù)在某一時(shí)段集中看房時(shí)出現(xiàn)的無(wú)序狀態(tài)，也使每一位到訪的嘉賓享受到上帝般的服務(wù)水平，為項(xiàng)目樹(shù)立良好的形象。服務(wù)接待區(qū)和展示 區(qū)、洽談區(qū)、 工作區(qū) 具體面積和配置 初步 建議如下： 第五節(jié) 智能化系統(tǒng)配置建議 由于主要目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)收入及檔次均較高，建議本案智能化設(shè)施應(yīng)領(lǐng)先于蚌埠市場(chǎng)，要求達(dá)到《國(guó)家居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并要有局部特色與亮點(diǎn)。 ? 安全防范子系統(tǒng)： (1) 住宅報(bào)警裝置（聯(lián)網(wǎng)） 住戶(hù)室內(nèi)安裝家庭緊急求助報(bào)警裝置；戶(hù)門(mén)安裝防盜報(bào)警裝置，依據(jù)實(shí)際需要陽(yáng)臺(tái)外窗安裝防范報(bào)警裝置， 主臥設(shè)防盜報(bào)警按鈕 ； 住宅 1F、 2F 設(shè)窗磁、紅外線幕墻，所有的入戶(hù)門(mén)均設(shè)門(mén)磁、聯(lián)網(wǎng)； 住戶(hù)室內(nèi)安裝燃?xì)庑孤蹲詣?dòng)報(bào)警裝置。居住小區(qū)物 業(yè)管理中心能實(shí)時(shí)處理與記錄報(bào)警事件。 (2) 訪客對(duì)講裝置（聯(lián)網(wǎng)） 訪客對(duì)講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對(duì)講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對(duì)講裝置。 (3) 周界防越報(bào)警裝置（聯(lián)網(wǎng)） 居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報(bào)警區(qū)域，并配置聲、光提示。小區(qū)周界采用閉路電視實(shí)時(shí)監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報(bào)警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動(dòng)。留有對(duì)外報(bào)警接口。 所有的圍墻設(shè)紅外對(duì)射裝置，商鋪的屋面設(shè)紅外對(duì)射裝置、聯(lián)網(wǎng)。 (4) 閉路電視監(jiān)控（聯(lián)網(wǎng)） 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況在居住小區(qū) 單元門(mén)主入口、地下停車(chē)場(chǎng)出入口、地下停車(chē)場(chǎng)直接入戶(hù)口、小 區(qū)大門(mén)、自行車(chē)庫(kù)出入口、其他 主要通道 口、 電梯轎廂 設(shè)監(jiān)控、聯(lián)網(wǎng)、 24 小時(shí)硬盤(pán)錄象。 (5) 電子巡更裝置（聯(lián)網(wǎng)） 居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設(shè)定路線進(jìn)行值班巡查并予以記錄。 巡更站點(diǎn)與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計(jì)算機(jī)可實(shí)時(shí)讀取巡更所登錄的信息，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。 ? 管理與監(jiān)控子系統(tǒng) (1) 車(chē)輛出入與停車(chē)管理裝置（聯(lián)網(wǎng)） 地下室車(chē)庫(kù)設(shè)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)。 居住小區(qū)內(nèi)車(chē)輛出入口通過(guò) IC卡或其它形式進(jìn)行管理或計(jì)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)車(chē)輛出入及存放時(shí)間記錄、查詢(xún)、區(qū)內(nèi)車(chē)輛存放管理等。停車(chē)出入口車(chē)輛管理裝置與居 住小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)使用。 (2) 緊急廣播與背景音樂(lè) 在居住小區(qū) 單元一樓大堂、電梯轎廂及小區(qū)環(huán)境 內(nèi)安裝有線廣播裝置，平時(shí)可播放背景音樂(lè)，在特定分區(qū)可播業(yè)務(wù)廣播、消防廣播、會(huì)議廣播或通知等。發(fā)生緊急事件時(shí)可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。 (3) 公告牌 小區(qū)主入口、次入口、物業(yè)管理處設(shè)電子公告牌。 (4) 設(shè)備監(jiān)控裝置 在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應(yīng)具備下列功能： 變配電設(shè)備狀態(tài)顯示、故障警報(bào)； 電梯運(yùn)行狀態(tài)顯示、查詢(xún)、故障警報(bào)； 場(chǎng)景的設(shè)定及照明的調(diào)整； 對(duì)園林綠化澆灌實(shí)行控制； 對(duì)所有監(jiān)控設(shè)備的等待運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中 管理； ? 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)： 本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，采用多網(wǎng)融合技術(shù)。 (1) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)適用。 (2) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)類(lèi)型可采用以下所列類(lèi)型之一或其組合： FTTX（ X 可為 B、 F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和 XDSL（ X 可為 A、 V 等，即高速數(shù)字用戶(hù)環(huán)路）或其它類(lèi)型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。 (3) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供安全的網(wǎng)絡(luò)保障。 (4) 每戶(hù)不少于兩對(duì)電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù) 據(jù)接口。接入中國(guó)電信，客廳、臥室、書(shū)房設(shè)終端接口。在臥室、書(shū)房、廳設(shè)網(wǎng)絡(luò)終端接口，社區(qū)俱樂(lè)部、會(huì)所及入戶(hù)大堂等公用區(qū)域可考慮設(shè)置無(wú)線上網(wǎng)。 (5) 數(shù)字電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng) ，客廳、臥室、書(shū)房設(shè)終端接口 。 (6) 社區(qū)俱樂(lè)部實(shí)現(xiàn)有線上網(wǎng)，網(wǎng)速不低于 2M。 第八節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)建議 本項(xiàng)目計(jì)劃從開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為一流品牌公司，因此物業(yè)管理也需要與之相匹配，建議聘請(qǐng)知名的物管專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，如：戴德梁行、第一太平洋等，如無(wú)法做到則可考慮掛名知名企業(yè)旗下。 物業(yè)服務(wù)引入“英式管家”服務(wù)理念，讓業(yè)主充分享受到星 級(jí)酒店般的超值服務(wù)。 同時(shí)業(yè)主在蚌埠市以及周邊縣城區(qū)域?qū)儆诟邫n中青年人群，因此所提供的物業(yè)管理除一般小區(qū)服務(wù)外，還應(yīng)包括部分定制服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括： 保安、維修、監(jiān)控 24 小時(shí)服務(wù)；物業(yè)設(shè)備運(yùn)營(yíng)及日常保養(yǎng)； 24 小時(shí)便利購(gòu)物（包括音像出租）；家政服務(wù)，醫(yī)療急救中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。