【正文】 為小徑，使其有充分的可達(dá)性；將各級綠地結(jié)合成為統(tǒng)一整體，為居住者提供良好的戶外休閑與交往環(huán)境，并創(chuàng)造生動活潑的戶外休閑空間；沿河道兩側(cè)形成居民休閑娛樂的主要場所?？梢缘歉咄h(yuǎn)，開窗見景。 住宅 布局 —— “展示性、識別性、均好性和認(rèn)同感” 在建筑規(guī)劃上，其蘊涵尊貴優(yōu)雅的自然生活為主題，分分合合的建筑布局使得內(nèi)外空間得以互相滲透，根據(jù)陽光與地理位置的設(shè)計原則，采用了北高南低的布局，在實現(xiàn)每戶擁有良好景觀與采光的同時，體現(xiàn)了“詩意水岸，康居人家”的設(shè)計想法。 （ 3）職業(yè)： 政府部門公務(wù)員； 個體工商戶和私營企業(yè)主； 本地或 外資企業(yè)的中、高層管理人員； 周邊縣區(qū)的各類人員；、外地的以投資為主要目的的投資客。 第三種：投資客 ；看中區(qū)域的未來發(fā)展及未來強大的各類人流量。特別要加強市場調(diào)研和市場分析判斷能力，在較長的項目運作周期內(nèi)，時刻關(guān)注瞬息變化的市場環(huán)境，以便及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型控制范圍、營銷策略，以立于不敗之地； 時刻把脈政府規(guī)劃動態(tài)，及時了解城市建設(shè)中的新動向 、新舉措，為我所用，為項目服務(wù)，進(jìn)一步提升項目的理念和內(nèi)涵； 建立起廣泛而良好的銀企合作關(guān)系，拓寬項目融資渠道和途徑，為項目的建設(shè)和企業(yè)在蚌埠市場的進(jìn)一步發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)； 嚴(yán)密關(guān)注宏觀政策調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展動向和趨勢，根據(jù)研判結(jié)論制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。本項目與新城區(qū)的樓盤相比，恰恰是上述資源極為匱乏，這將在與新城區(qū)樓盤的競爭中處于劣勢地位，必須在加強項目的核心競爭力上全方位的進(jìn)行整合。該區(qū)承擔(dān)著蚌埠市向皖北地區(qū)輻射的橋頭堡，北部的蚌寧高速公路是皖北地區(qū)聯(lián)系上海、南京等長江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南通過解放路淮河公路橋進(jìn)入蚌埠市區(qū) ，為該項目所處區(qū)域帶來良好的發(fā)展機(jī)遇； 自身的商業(yè)配套功能 項目規(guī)劃設(shè)計充分考慮社區(qū)居民的購物、休閑、娛樂需求，規(guī)劃 有社區(qū)便民店、餐飲、賣場及綜合休閑會所，可以極 大的滿足社區(qū)居民的上述各項需求。超前的智能化設(shè)計和入口大堂的相互配合，真正意義上實現(xiàn)科技智能化住宅。 交通優(yōu)勢 蚌埠市的主要交通動脈 —— 淮上大道與該項目相鄰 ，道路平坦寬闊， 12 11 202 路公交車穿行于項目四周，交通極為便利。波光粼粼，水天相連，小船泛舟 。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后為政府城建了怡康外灘花園。 南側(cè) 為自然風(fēng)景區(qū)域，（淮河）?；疽匝亟侄寥?商鋪為主，分布于淮上大道兩側(cè) ，經(jīng)營業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網(wǎng)吧等。 ? 區(qū)域內(nèi)競爭樓 盤的外立面、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計等普遍較差，整體缺乏新意。根據(jù)蚌埠市政府對淮上區(qū)域性控制性規(guī)劃了解，本案周邊均為市政配套及居住用地規(guī)劃。 品牌開 發(fā)商的進(jìn)駐 根據(jù)對蚌埠市現(xiàn)正在運作項目調(diào)研情況了解，目前當(dāng)?shù)爻吮就恋陌不账_發(fā)股份有限公司外，也有一些品牌開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入蚌埠市房地產(chǎn)市場。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬平方米，竣工面積 130,4 萬平方米，銷售面積 126,73 平方米。 四、房地產(chǎn)市場情況 近年房地產(chǎn)投資 根據(jù)對蚌埠市近年來在房地產(chǎn)市場的投資情況了解。已開工建設(shè)棚戶區(qū)安置房 57 萬平方米，其中建成 萬平方米，占年計 劃 %。加強城區(qū)主干道路、城市道路出入口環(huán)境整治，擴(kuò)大城市管理覆蓋面。四是推進(jìn)征地拆遷。 三．是推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。 二．是加快商住開發(fā)。 20xx 年，政府采取從緊的貨幣政策，進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。 由于市場異變，競爭加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強風(fēng)險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險控制。 同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進(jìn)一步得到規(guī)范。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強。隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得 20xx下半年年尤其 20xx年上 半年的各地市場熱點區(qū)域增多。 第三章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 從 20xx 年 “國八條 ”算起，到后來的 “國六條 ”、到現(xiàn)在的限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強住房保障，再到 20xx 年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸 新政、國土資源部的國十條， 5 年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。 第二節(jié) 項目要點 項目名稱 ：濱江 .國際 項目地點 ： 蚌埠市淮上區(qū)政府東南邊 項目進(jìn)展 ：總體規(guī)劃方案正在評審，項目還未進(jìn)入實質(zhì)性的實施階段，工程開工前的準(zhǔn)備工作基本開始籌備。 開發(fā)商介紹： 江蘇怡康地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產(chǎn)企業(yè) 50強，是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達(dá)到 27萬 M2 年總投資達(dá) 2,56 億，資產(chǎn)總額 個億上交利稅 5649 萬元。擴(kuò)大城市區(qū)域。 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 蚌埠市城市整體規(guī)劃。 濱江 .國際項目 市場分析報告 目 錄 第一章 前言 第一節(jié) 報告編制目的 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 第二章 項目整體概述 第一節(jié) 項目背景 第二節(jié) 項目要點 第三章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第二節(jié) 蚌埠市房地產(chǎn)市場分析 一、整體經(jīng)濟(jì)水平 二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo) 三、城 市建設(shè)發(fā)展方向 四、房地產(chǎn)市場情況 近年房地產(chǎn)投資 供應(yīng)及需求 房價變化趨勢 品牌開發(fā)商的進(jìn)駐 五、淮上區(qū)域板塊 第四章 項目 SWTO 分析 一、優(yōu)勢分析 二、劣勢分析 三、機(jī)會點分析 四、威脅分析 五、結(jié)論 第五章 項目定位 第一節(jié)、產(chǎn)品定位 第二 節(jié) 、目標(biāo)客戶群定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 第一節(jié) 項目總體規(guī)劃建議 第二節(jié) 建筑設(shè)計建議 第三節(jié) 配套設(shè)施建議 第四 節(jié) 公建設(shè)計建議 第五節(jié) 智能化系統(tǒng)配置建議 第六節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)建議 內(nèi)容提要 本文通過對我地塊環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蚌埠市目前的房地產(chǎn)市場狀況和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與經(jīng)營策劃提出初步意見。 對項目決策 及其實施的優(yōu)化提出建議。蚌埠將抓住此次安徽省加快皖北地區(qū)建設(shè)