【正文】 118126 22288 184套 41% 39% 四 三房 139 15568 112套 27% 21% 合計 54904 480 套 100% 100% （備注： 18 層兩棟 28 層兩棟） 目前蚌埠住房消費市場對小高層、高層已經有了較高的接受程度。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質感的對比組合。 ： 陽臺是室內外空間的交觸點，也是觀景的好視點?？梢缘歉咄h，開窗見景。 （ 3）職業(yè)： 政府部門公務員； 個體工商戶和私營企業(yè)主； 本地或 外資企業(yè)的中、高層管理人員； 周邊縣區(qū)的各類人員；、外地的以投資為主要目的的投資客。特別要加強市場調研和市場分析判斷能力，在較長的項目運作周期內，時刻關注瞬息變化的市場環(huán)境，以便及時調整產品結構、戶型控制范圍、營銷策略，以立于不敗之地； 時刻把脈政府規(guī)劃動態(tài)，及時了解城市建設中的新動向 、新舉措，為我所用，為項目服務，進一步提升項目的理念和內涵； 建立起廣泛而良好的銀企合作關系，拓寬項目融資渠道和途徑，為項目的建設和企業(yè)在蚌埠市場的進一步發(fā)展打下堅實的基礎； 嚴密關注宏觀政策調控下的經濟和房地產發(fā)展動向和趨勢，根據(jù)研判結論制定相應的應對措施。該區(qū)承擔著蚌埠市向皖北地區(qū)輻射的橋頭堡，北部的蚌寧高速公路是皖北地區(qū)聯(lián)系上海、南京等長江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南通過解放路淮河公路橋進入蚌埠市區(qū) ，為該項目所處區(qū)域帶來良好的發(fā)展機遇； 自身的商業(yè)配套功能 項目規(guī)劃設計充分考慮社區(qū)居民的購物、休閑、娛樂需求，規(guī)劃 有社區(qū)便民店、餐飲、賣場及綜合休閑會所，可以極 大的滿足社區(qū)居民的上述各項需求。 交通優(yōu)勢 蚌埠市的主要交通動脈 —— 淮上大道與該項目相鄰 ，道路平坦寬闊， 12 11 202 路公交車穿行于項目四周，交通極為便利。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后為政府城建了怡康外灘花園。基本以沿街二至三 商鋪為主，分布于淮上大道兩側 ，經營業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網吧等。根據(jù)蚌埠市政府對淮上區(qū)域性控制性規(guī)劃了解，本案周邊均為市政配套及居住用地規(guī)劃。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬平方米，竣工面積 130,4 萬平方米，銷售面積 126,73 平方米。已開工建設棚戶區(qū)安置房 57 萬平方米，其中建成 萬平方米，占年計 劃 %。四是推進征地拆遷。 二．是加快商住開發(fā)。 由于市場異變，競爭加劇，將促使房地產企業(yè)加強風險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學習：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。房地產市場品牌化、企業(yè)經營集團化、項目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強。 第三章 房地產市場分析 第一節(jié) 房地產宏觀經濟環(huán)境分析 從 20xx 年 “國八條 ”算起，到后來的 “國六條 ”、到現(xiàn)在的限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到 20xx 年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸 新政、國土資源部的國十條， 5 年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上實屬罕見。 開發(fā)商介紹： 江蘇怡康地產開發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產企業(yè) 50強，是房地產龍頭企業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達到 27萬 M2 年總投資達 2,56 億，資產總額 個億上交利稅 5649 萬元。 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 蚌埠市城市整體規(guī)劃。 對項目決策 及其實施的優(yōu)化提出建議。 之后隨著大 量的開發(fā)商進駐淮上其中不乏有當前國內較為知名的品牌，如通城國貿，路橋市場，香港冠生園，等國內外的大型開發(fā)商的進駐也是看重了淮上這一板塊在蚌埠城市建設中起到的核心作用。由于地上附著物系原居民住宅房屋尚未拆遷完成，項目預計可分為5 期實施。 在運作方面，房地產開發(fā)企業(yè)將要更重視以品牌、服務獲得競爭優(yōu)勢。目前過分依靠 “概 念 ”、“銷控 ”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。全年基礎設施計劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽北路拓寬改造，開工建設雙墩路、大慶北路、長征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網建設，拉開城區(qū)框架。完成城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、中心村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和土地整治規(guī)劃。 全面啟動 6 個棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計劃 %。 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米增長 萬平方 %房屋竣工面積 萬平方米 ,屋銷售面積 萬平方米，增長%。 五 、 區(qū)域性樓盤的供需及競爭情況 目前 淮上區(qū)域內房地產商住開發(fā)項目有陶然北岸 .麗景天成 .淮畔江南等，其他均為分農民回遷安置區(qū)和散落農戶居住地。 周邊現(xiàn)有配套情況 商業(yè)：目前整體商業(yè)氛圍濃厚，主要是依托周邊的老城鎮(zhèn)居民消費而得以繁榮。 怡康集團創(chuàng)立 16 年來，始終堅持“演繹住宅經典”的企業(yè)宗旨和“為社會創(chuàng)造財富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產業(yè)經營與資本經營并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產業(yè)為主、相關產業(yè)多元發(fā)展”的產業(yè)布局。占地近20xx 畝的綜合性蚌埠醫(yī)學園區(qū)正在規(guī)劃建設。 三、機會點分析 未來的發(fā)展前景 淮上區(qū)以其獨特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，深厚的文化底蘊，便捷的交通條件，優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，為淮上區(qū)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎。 整合項目運作團隊，充分發(fā)揮各團隊在專業(yè)方面的優(yōu)勢，注重把控細節(jié)，項目的建設周期內時刻灌輸“細節(jié)決定成敗，細節(jié)決定一切”的管理理念，確保產品品質得到提升； 加強運作團隊的建設，充分挖掘團隊中的個人潛力，協(xié)調好項目建設過程中遇到的困難和問題。 （ 2）家庭結構： 以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。除此 之外，小高層住宅，讓業(yè)主們最大限度感受到園林美妙景色，上下間皆可體驗愜意風光，盡情領略開闊景觀。 ：房屋的側面應該是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應是沉悶的一面實墻，而是開放， 通透的觀景面。 ，立面處理簡潔明快，從整體入手，細膩刻畫。 配比原則： 別墅（或疊加聯(lián)排別墅）布局在沿淮河景觀帶； 高層住宅以地塊中心沿大型生態(tài)景觀布局為宜，方位正南偏東 10 度，利于觀水景；其余以高層為設計主導。房型設計都以客廳，餐廳獨立分區(qū)為原則，餐廳直接對外采光，強調南北通風。 第三節(jié)、配套設施建議 設計還應充分考慮到住宅區(qū)內各類配套設施的場地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調壓站、垃圾中轉站的露天設置，堅決摒棄這類煞風景的不協(xié)調布局和設置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進行巧妙的處理，力求達到視線不及的程度。該服務接待區(qū)整合音像區(qū)、吧臺區(qū)，配以休閑座椅，是客戶初到的必經區(qū)域。留有對外報警接口。 (2) 緊急廣播與背景音樂 在居住小區(qū) 單元一樓大堂、電梯轎廂及小區(qū)環(huán)境 內安裝有線廣播裝置，平時可播放背景音樂，在特定分區(qū)可播業(yè)務廣播、消防廣播、會議廣播或通知等。接入中國電信，客廳、臥室、書房設終