【正文】 118126 22288 184套 41% 39% 四 三房 139 15568 112套 27% 21% 合計(jì) 54904 480 套 100% 100% （備注： 18 層兩棟 28 層兩棟） 目前蚌埠住房消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)小高層、高層已經(jīng)有了較高的接受程度。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質(zhì)感的對(duì)比組合。 ： 陽臺(tái)是室內(nèi)外空間的交觸點(diǎn)，也是觀景的好視點(diǎn)。可以登高望遠(yuǎn)，開窗見景。 （ 3）職業(yè)： 政府部門公務(wù)員； 個(gè)體工商戶和私營(yíng)企業(yè)主； 本地或 外資企業(yè)的中、高層管理人員； 周邊縣區(qū)的各類人員；、外地的以投資為主要目的的投資客。特別要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析判斷能力，在較長(zhǎng)的項(xiàng)目運(yùn)作周期內(nèi)，時(shí)刻關(guān)注瞬息變化的市場(chǎng)環(huán)境，以便及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型控制范圍、營(yíng)銷策略，以立于不敗之地； 時(shí)刻把脈政府規(guī)劃動(dòng)態(tài)，及時(shí)了解城市建設(shè)中的新動(dòng)向 、新舉措，為我所用，為項(xiàng)目服務(wù)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的理念和內(nèi)涵； 建立起廣泛而良好的銀企合作關(guān)系，拓寬項(xiàng)目融資渠道和途徑，為項(xiàng)目的建設(shè)和企業(yè)在蚌埠市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 嚴(yán)密關(guān)注宏觀政策調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向和趨勢(shì)，根據(jù)研判結(jié)論制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。該區(qū)承擔(dān)著蚌埠市向皖北地區(qū)輻射的橋頭堡，北部的蚌寧高速公路是皖北地區(qū)聯(lián)系上海、南京等長(zhǎng)江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南通過解放路淮河公路橋進(jìn)入蚌埠市區(qū) ，為該項(xiàng)目所處區(qū)域帶來良好的發(fā)展機(jī)遇； 自身的商業(yè)配套功能 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮社區(qū)居民的購(gòu)物、休閑、娛樂需求，規(guī)劃 有社區(qū)便民店、餐飲、賣場(chǎng)及綜合休閑會(huì)所，可以極 大的滿足社區(qū)居民的上述各項(xiàng)需求。 交通優(yōu)勢(shì) 蚌埠市的主要交通動(dòng)脈 —— 淮上大道與該項(xiàng)目相鄰 ，道路平坦寬闊， 12 11 202 路公交車穿行于項(xiàng)目四周，交通極為便利。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后為政府城建了怡康外灘花園?；疽匝亟侄寥?商鋪為主，分布于淮上大道兩側(cè) ，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網(wǎng)吧等。根據(jù)蚌埠市政府對(duì)淮上區(qū)域性控制性規(guī)劃了解，本案周邊均為市政配套及居住用地規(guī)劃。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬平方米，竣工面積 130,4 萬平方米，銷售面積 126,73 平方米。已開工建設(shè)棚戶區(qū)安置房 57 萬平方米，其中建成 萬平方米，占年計(jì) 劃 %。四是推進(jìn)征地拆遷。 二．是加快商住開發(fā)。 由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤(rùn)的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)?；厔?shì)將加強(qiáng)。 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 從 20xx 年 “國(guó)八條 ”算起，到后來的 “國(guó)六條 ”、到現(xiàn)在的限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到 20xx 年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸 新政、國(guó)土資源部的國(guó)十條， 5 年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。 開發(fā)商介紹： 江蘇怡康地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產(chǎn)企業(yè) 50強(qiáng)，是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達(dá)到 27萬 M2 年總投資達(dá) 2,56 億，資產(chǎn)總額 個(gè)億上交利稅 5649 萬元。 第二節(jié) 報(bào)告編制依據(jù) 蚌埠市城市整體規(guī)劃。 對(duì)項(xiàng)目決策 及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 之后隨著大 量的開發(fā)商進(jìn)駐淮上其中不乏有當(dāng)前國(guó)內(nèi)較為知名的品牌，如通城國(guó)貿(mào)，路橋市場(chǎng)，香港冠生園，等國(guó)內(nèi)外的大型開發(fā)商的進(jìn)駐也是看重了淮上這一板塊在蚌埠城市建設(shè)中起到的核心作用。由于地上附著物系原居民住宅房屋尚未拆遷完成，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可分為5 期實(shí)施。 在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要更重視以品牌、服務(wù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前過分依靠 “概 念 ”、“銷控 ”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。全年基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽北路拓寬改造，開工建設(shè)雙墩路、大慶北路、長(zhǎng)征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網(wǎng)建設(shè)，拉開城區(qū)框架。完成城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、中心村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和土地整治規(guī)劃。 全面啟動(dòng) 6 個(gè)棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計(jì)劃 %。 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米增長(zhǎng) 萬平方 %房屋竣工面積 萬平方米 ,屋銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng)%。 五 、 區(qū)域性樓盤的供需及競(jìng)爭(zhēng)情況 目前 淮上區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商住開發(fā)項(xiàng)目有陶然北岸 .麗景天成 .淮畔江南等，其他均為分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地。 周邊現(xiàn)有配套情況 商業(yè)：目前整體商業(yè)氛圍濃厚，主要是依托周邊的老城鎮(zhèn)居民消費(fèi)而得以繁榮。 怡康集團(tuán)創(chuàng)立 16 年來，始終堅(jiān)持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。占地近20xx 畝的綜合性蚌埠醫(yī)學(xué)園區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)。 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 未來的發(fā)展前景 淮上區(qū)以其獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，深厚的文化底蘊(yùn)，便捷的交通條件，優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，為淮上區(qū)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 整合項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮各團(tuán)隊(duì)在專業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，注重把控細(xì)節(jié)，項(xiàng)目的建設(shè)周期內(nèi)時(shí)刻灌輸“細(xì)節(jié)決定成敗，細(xì)節(jié)決定一切”的管理理念，確保產(chǎn)品品質(zhì)得到提升； 加強(qiáng)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，充分挖掘團(tuán)隊(duì)中的個(gè)人潛力，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目建設(shè)過程中遇到的困難和問題。 （ 2）家庭結(jié)構(gòu)： 以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。除此 之外，小高層住宅，讓業(yè)主們最大限度感受到園林美妙景色，上下間皆可體驗(yàn)愜意風(fēng)光，盡情領(lǐng)略開闊景觀。 ：房屋的側(cè)面應(yīng)該是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應(yīng)是沉悶的一面實(shí)墻，而是開放， 通透的觀景面。 ，立面處理簡(jiǎn)潔明快，從整體入手，細(xì)膩刻畫。 配比原則： 別墅（或疊加聯(lián)排別墅）布局在沿淮河景觀帶； 高層住宅以地塊中心沿大型生態(tài)景觀布局為宜，方位正南偏東 10 度，利于觀水景；其余以高層為設(shè)計(jì)主導(dǎo)。房型設(shè)計(jì)都以客廳，餐廳獨(dú)立分區(qū)為原則，餐廳直接對(duì)外采光，強(qiáng)調(diào)南北通風(fēng)。 第三節(jié)、配套設(shè)施建議 設(shè)計(jì)還應(yīng)充分考慮到住宅區(qū)內(nèi)各類配套設(shè)施的場(chǎng)地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調(diào)壓站、垃圾中轉(zhuǎn)站的露天設(shè)置，堅(jiān)決摒棄這類煞風(fēng)景的不協(xié)調(diào)布局和設(shè)置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進(jìn)行巧妙的處理，力求達(dá)到視線不及的程度。該服務(wù)接待區(qū)整合音像區(qū)、吧臺(tái)區(qū)，配以休閑座椅，是客戶初到的必經(jīng)區(qū)域。留有對(duì)外報(bào)警接口。 (2) 緊急廣播與背景音樂 在居住小區(qū) 單元一樓大堂、電梯轎廂及小區(qū)環(huán)境 內(nèi)安裝有線廣播裝置，平時(shí)可播放背景音樂，在特定分區(qū)可播業(yè)務(wù)廣播、消防廣播、會(huì)議廣播或通知等。接入中國(guó)電信，客廳、臥室、書房設(shè)終