【正文】 濱江 .國際項目 市場分析報告 目 錄 第一章 前言 第一節(jié) 報告編制目的 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 第二章 項目整體概述 第一節(jié) 項目背景 第二節(jié) 項目要點 第三章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 第二節(jié) 蚌埠市房地產(chǎn)市場分析 一、整體經(jīng)濟水平 二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo) 三、城 市建設(shè)發(fā)展方向 四、房地產(chǎn)市場情況 近年房地產(chǎn)投資 供應(yīng)及需求 房價變化趨勢 品牌開發(fā)商的進(jìn)駐 五、淮上區(qū)域板塊 第四章 項目 SWTO 分析 一、優(yōu)勢分析 二、劣勢分析 三、機會點分析 四、威脅分析 五、結(jié)論 第五章 項目定位 第一節(jié)、產(chǎn)品定位 第二 節(jié) 、目標(biāo)客戶群定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 第一節(jié) 項目總體規(guī)劃建議 第二節(jié) 建筑設(shè)計建議 第三節(jié) 配套設(shè)施建議 第四 節(jié) 公建設(shè)計建議 第五節(jié) 智能化系統(tǒng)配置建議 第六節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)建議 內(nèi)容提要 本文通過對我地塊環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蚌埠市目前的房地產(chǎn)市場狀況和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與經(jīng)營策劃提出初步意見。 [關(guān)鍵字 ]濱河國際一期市場定位 第一章 前言 第一節(jié) 報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 對項目決策 及其實施的優(yōu)化提出建議。 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 蚌埠市城市整體規(guī)劃。 蚌埠房產(chǎn)網(wǎng)（ 國家建設(shè)部、安徽省及蚌埠市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 第二章 項目整體概述 第一節(jié) 項目背景 形成背景： 中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和蚌埠市城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，蚌埠市對于現(xiàn)有的城市幾個板塊 都做出不同的規(guī)劃。 蚌埠作為皖北商貿(mào)重鎮(zhèn)，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市面貌日新月異 ，商貿(mào)、金融、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能日益完善，城市集聚力和輻射力不斷增強。蚌埠將抓住此次安徽省加快皖北地區(qū)建設(shè)及加大加快老城區(qū)棚戶區(qū)改造的戰(zhàn)略性機遇，加快蚌埠發(fā)展的步伐，努力推動蚌埠城市規(guī)模能級提升、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、百姓居住環(huán)境改善。擴大城市區(qū)域。今年初蚌埠兩大版塊 淮上區(qū)及禹會區(qū)也也捉住這次機遇，尤其是淮上區(qū)的板塊更為活躍。 20xx 年前后淮上區(qū)迎來了歷史發(fā)展上的春天，隨著蚌埠行政區(qū)域的劃分，淮上這個和蚌埠市區(qū)僅為一橋之隔的小鎮(zhèn)，成為蚌埠四大區(qū)域板塊的一員，從而為淮上區(qū)建設(shè)開啟拉開的序幕。 之后隨著大 量的開發(fā)商進(jìn)駐淮上其中不乏有當(dāng)前國內(nèi)較為知名的品牌，如通城國貿(mào)，路橋市場，香港冠生園，等國內(nèi)外的大型開發(fā)商的進(jìn)駐也是看重了淮上這一板塊在蚌埠城市建設(shè)中起到的核心作用。 開發(fā)商介紹： 江蘇怡康地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產(chǎn)企業(yè) 50強，是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達(dá)到 27萬 M2 年總投資達(dá) 2,56 億，資產(chǎn)總額 個億上交利稅 5649 萬元。 怡康集團創(chuàng)立 16 年來，始終堅持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會創(chuàng)造財富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“以 房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為怡康集團的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)項目也由江蘇擴張到了安徽。集團旗下的常州怡康房產(chǎn)，蚌埠怡康房產(chǎn)，常州俞記嘉和置業(yè)，及蚌埠怡嘉置業(yè)，及下設(shè)的怡康物業(yè)公司，怡康幼兒園等，在常州及蚌埠都有很好的社會知名度。 第二節(jié) 項目要點 項目名稱 ：濱江 .國際 項目地點 ： 蚌埠市淮上區(qū)政府東南邊 項目進(jìn)展 ：總體規(guī)劃方案正在評審，項目還未進(jìn)入實質(zhì)性的實施階段，工程開工前的準(zhǔn)備工作基本開始籌備。 規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計表 指標(biāo)名稱 規(guī)劃要求 用地面積 209 畝 用地性質(zhì) 商住用地 建筑容積率 ≤ 2 2 綠地率 ≤ 33％ 土地情況 ：項目總占地面積約 209 畝，總建筑面積 33 萬平方米。由于地上附著物系原居民住宅房屋尚未拆遷完成，項目預(yù)計可分為5 期實施。 第三章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 從 20xx 年 “國八條 ”算起，到后來的 “國六條 ”、到現(xiàn)在的限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強住房保障，再到 20xx 年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸 新政、國土資源部的國十條， 5 年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑， 20xx年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。 20xx 年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得 20xx下半年年尤其 20xx年上 半年的各地市場熱點區(qū)域增多。政府將進(jìn)一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。 在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)?；厔輰⒓訌?。 從 20xx 年年初開始生效的土地新政如果已嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在 100—200 畝之間。出現(xiàn) “地王 ”的比率相對要減少。 同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進(jìn)一步得到規(guī)范。 在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通比較方便、配套較好、房價適當(dāng)、總價適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。 房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長， “銷控 ”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企