【正文】 項(xiàng)目、陶 然北岸項(xiàng)目、淮畔江南項(xiàng)目、麗景天成 B 區(qū)項(xiàng)目，全面啟動二期建設(shè)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。 從 20xx 年年初開始生效的土地新政如果已嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。無疑， 20xx年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。 怡康集團(tuán)創(chuàng)立 16 年來，始終堅(jiān)持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會創(chuàng)造財(cái)富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“以 房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。 蚌埠房產(chǎn)網(wǎng)（ 國家建設(shè)部、安徽省及蚌埠市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 第二章 項(xiàng)目整體概述 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 形成背景： 中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和蚌埠市城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，蚌埠市對于現(xiàn)有的城市幾個(gè)板塊 都做出不同的規(guī)劃。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 20xx 年前后淮上區(qū)迎來了歷史發(fā)展上的春天，隨著蚌埠行政區(qū)域的劃分，淮上這個(gè)和蚌埠市區(qū)僅為一橋之隔的小鎮(zhèn)，成為蚌埠四大區(qū)域板塊的一員，從而為淮上區(qū)建設(shè)開啟拉開的序幕。 2 綠地率 ≤ 33％ 土地情況 ：項(xiàng)目總占地面積約 209 畝，總建筑面積 33 萬平方米。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。 房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長， “銷控 ”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。 二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo) 一． 是加快路網(wǎng)建設(shè)。開展土地整治，三年投入 4 億元，整治土地 1 萬畝，結(jié)合土地整治工作，推進(jìn)中心村建設(shè)。加大拆違工作力度，嚴(yán)格控制違法建筑。 供應(yīng)及需求 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。 開發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 區(qū) 位 現(xiàn) 狀 上海銘基金諾 華夏第一街 32 萬平方米 新城區(qū) 售完 澳門寶龍集團(tuán) 寶龍城市廣場 49 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 上海綠地 國際花都 36 萬平方米 龍子湖 區(qū) 最后一期推出 廊坊榮盛股份 阿爾卡迪亞 80 萬平方米 新城區(qū) 四期香媞榮府 真在推出 日本岡藤商事株社 財(cái)富廣場 18 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 安徽城建 琥珀花園 34 萬平方米 新城區(qū) 四期銷售 安徽水利股份 龍湖春天 62 萬平方米 龍子湖 正在銷售 香港冠生園股份 麗景天成 23 萬平方米 淮上區(qū) 正在銷售 蚌埠市商品房價(jià)格上漲趨勢和已進(jìn)駐品牌開發(fā)商對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不斷促進(jìn)與完善，顯示出市場消費(fèi)和品牌開發(fā)企業(yè)對蚌埠市房地產(chǎn)市場充滿信心，蚌埠房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?jié)摿^大，為本案項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力支撐。 鑒于以上市場分析，本案應(yīng)定位于高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面風(fēng)格、銷售現(xiàn)場布置及后期的物業(yè)管理水平都應(yīng)充分體現(xiàn)出本案的高檔定位，房型建議以二房、三房傳統(tǒng)暢銷戶型為主，適當(dāng)引入創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，面積應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲?80130 ㎡范圍為宜。 第四章 項(xiàng)目 SWTO 分析 一、優(yōu)勢分析 開發(fā)商背景優(yōu)勢 江蘇怡康地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產(chǎn)企業(yè) 50 強(qiáng)，是房地產(chǎn)龍頭企 業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達(dá)到 27 萬 M2 年總投資達(dá) 2,56億，資產(chǎn)總額 個(gè)億上交利稅 5649 萬元。 科教優(yōu)勢 項(xiàng)目處于 蚌埠市淮上區(qū)規(guī)劃中的蚌埠中醫(yī)院大學(xué)南側(cè)。 教育優(yōu)勢不顯著 項(xiàng)目處于淮上區(qū)教育資源比較匱乏，淮上區(qū)小學(xué)及現(xiàn)有的中學(xué) 教學(xué)質(zhì)量和水平與市區(qū)相比，均有較大差距，家長希望子女得到良好的教育需求暫時(shí)無法滿足。 五、結(jié)論 綜上所述， 集團(tuán)在 20xx 年初利用怡康新都項(xiàng)目扎根蚌埠，一方面是怡康集團(tuán)快速向外拓展的結(jié)果，另一方面是蚌埠的城市發(fā)展建設(shè)需要更多的外來品牌企業(yè)，該項(xiàng)目運(yùn)營獲得成功是必然的，在今后的過程中應(yīng)著力于六下面?zhèn)€方面： 企業(yè)形象宣傳和項(xiàng)目推廣注重樹立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量，提高“怡康”品牌的延伸服 務(wù)，在社會各界和消費(fèi)者心目中塑造項(xiàng)目的高端定位和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （ 1）年齡結(jié)構(gòu)： 主力客戶群為 30～ 50 歲之間的中年人，也有部分25～ 30 歲的青年人客戶存在對中小戶型的需求。聯(lián)排每戶還擁有自己的花園院落空間，花香飄逸的日子，生活格外愜意。融入地域文化與現(xiàn)代化為一體。 ，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設(shè)計(jì)中，我們建議一單元設(shè) 計(jì)了一座的獨(dú)立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結(jié)合對講系統(tǒng)及信報(bào)間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認(rèn)同感，同時(shí)增加了安全性與領(lǐng)域感。 二、 戶型配比 住宅總體配比 根據(jù)本案容積 率（ ） 的要求，結(jié)合該地 塊成本及區(qū)域市場對不同類型住宅的接受度，本案建筑業(yè)態(tài)為小高層及高層住宅，主要建設(shè)高層局部小高層。盡量保證所有的起居空間都位于南向。 ,洗衣 ,便溺 ,梳洗四個(gè)主要功能 ,在部分衛(wèi)生間 布置中考慮干濕分區(qū) ,所有衛(wèi)生間均自然通風(fēng) .單衛(wèi)生間每套不小于 4 ㎡ ,雙衛(wèi)生間中有一間面積不小于 4 ㎡。 在目前蚌埠市房地產(chǎn)市場處于賣方市場和房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的客觀現(xiàn)實(shí)狀況下，提高品牌服務(wù)意識，樹立品牌服務(wù)形象，以服務(wù)取勝至關(guān)重要，擬在售樓處 內(nèi)部面積規(guī)劃及分區(qū)設(shè)置上，考慮增設(shè)服務(wù)接待區(qū)。小區(qū)周界采用閉路電視實(shí)時(shí)監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報(bào)警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動。停車出入口車輛管理裝置與居 住小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)使用。 (4) 每戶不少于兩對電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù) 據(jù)接口。 。在臥室、書房、廳設(shè)網(wǎng)絡(luò)終端接口，社區(qū)俱樂部、會所及入戶大堂等公用區(qū)域可考慮設(shè)置無線上網(wǎng)。發(fā)生緊急事件時(shí)可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。 所有的圍墻設(shè)紅外對射裝置，商鋪的屋面設(shè)紅外對射裝置、聯(lián)網(wǎng)。在該區(qū)域客戶即可通過視聽設(shè)施了解整個(gè)項(xiàng)目的整體情況和怡康公司的規(guī)模實(shí)力，也可通過品茗休閑等待銷售人員接待，避免客戶在某一時(shí)段集中看房時(shí)出現(xiàn)的無序狀態(tài)，也使每一位到訪的嘉賓享受到上帝般的服務(wù)水平，為項(xiàng)目樹立良好的形象。 在地下車庫的建設(shè)過程中，應(yīng)著力避免現(xiàn)在通行的設(shè)計(jì)、施工方案。提高住宅的適用性。 住宅戶型及面積配比 根據(jù)市場調(diào)研資料，考慮到本案定位、價(jià)格及目標(biāo)客戶群的支付能力，一期具體戶型及面積配比建議如下： 戶型面積建 議 編號 戶型 建筑面積（ M2) 建筑總面積（ M2) 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一 二房二廳 89 6408 72 套 12% 15% 二 二房二廳 95 10640 112套 20% 24% 三 小三房