【正文】 業(yè)將注重真正、有效的營(yíng)銷策劃與市場(chǎng)推廣。目前過(guò)分依靠 “概 念 ”、“銷控 ”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。 由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，越來(lái)越注重向外資（或外資背景）的開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤(rùn)的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來(lái)越重視管理工作。市場(chǎng)越來(lái)越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢(shì)，包括企業(yè)定位細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營(yíng)銷策劃與市場(chǎng)推廣的個(gè)性化與差異化等。 由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決 ，普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題。 20xx 年，政府采取從緊的貨幣政策，進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。 第二節(jié) 蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、整體經(jīng)濟(jì)水平 從 20xx～ 20xx 年間，蚌埠市城市經(jīng)濟(jì)在各方面發(fā)展都有良好表現(xiàn)，下面將通過(guò)幾組指標(biāo)數(shù)據(jù)加以說(shuō)明： 城市 GDP 發(fā)展 ： 分別完成 億元、 億元、 億元 、410 億元 ，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 13％ ； 固定資產(chǎn)投資 ： 分別完成投資 億元、 億元、 億元、 185 億 元 ，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 19％ ； 城鎮(zhèn)人均可支配收入 ： 分別達(dá)到 9109 元、 10875 元、 15175 元和 11440元，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 ％ ； 城市社會(huì)消費(fèi)品零售額 ： 分別達(dá)到 億元、 億元、 億元，同期增長(zhǎng)： %、 %、 %（ 05－ 09年） ； 財(cái)政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元 、 億 元，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 24％ ； 地方財(cái)政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元，同期增長(zhǎng) 9%、 %和 %（ 05－ 09年） ； 這些指標(biāo)數(shù)據(jù)為本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入的快速上漲，將會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在滿足基本生活日常消費(fèi)的情況下，必然加大對(duì)住宅條件改善的需求愿望。 二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo) 一． 是加快路網(wǎng)建設(shè)。全年基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽(yáng)北路拓寬改造，開(kāi)工建設(shè)雙墩路、大慶北路、長(zhǎng)征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網(wǎng)建設(shè)，拉開(kāi)城區(qū)框架。 二．是加快商住開(kāi)發(fā)。開(kāi)工建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目、陶 然北岸項(xiàng)目、淮畔江南項(xiàng)目、麗景天成 B 區(qū)項(xiàng)目，全面啟動(dòng)二期建設(shè)。 開(kāi)工建設(shè)果園新村一期、桃花園三期、梨花園小區(qū)、淮濱新村、槐花園 B 區(qū)二期等安置房項(xiàng)目。全年開(kāi)工建設(shè)總面積超過(guò) 200 萬(wàn)平方米，其中安置房開(kāi)工面積不低于 50 萬(wàn)平方米。 三．是推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。加快梅橋、曹老集兩個(gè)小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，力爭(zhēng)利用 35 年時(shí)間把城鎮(zhèn)人口發(fā)展到 2 萬(wàn)人以上。開(kāi)展土地整治，三年投入 4 億元，整治土地 1 萬(wàn)畝，結(jié)合土地整治工作，推進(jìn)中心村建設(shè)。完成城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、中心村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和土地整治規(guī)劃。四是推進(jìn)征地拆遷。三年內(nèi)完成 10平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) 130 萬(wàn)平方米的拆遷，建設(shè) 9 個(gè)安置小區(qū) 180 萬(wàn)平方米安置房。其中，今年力爭(zhēng)完成拆遷面積 80萬(wàn)平方米，拆遷安置 230 戶 18768人。五是加強(qiáng)城市管理。加強(qiáng)城區(qū)主干道路、城市道路出入口環(huán)境整治，擴(kuò)大城市管理覆蓋面。加強(qiáng)市容環(huán)境衛(wèi)生管理，實(shí)現(xiàn)城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔、市政設(shè)施管護(hù)市場(chǎng)化。加大拆違工作力度，嚴(yán)格控制違法建筑。 全面啟動(dòng) 6 個(gè)棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬(wàn)平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計(jì)劃 %。已開(kāi)工建設(shè)棚戶區(qū)安置房 57 萬(wàn)平方米，其中建成 萬(wàn)平方米，占年計(jì) 劃 %。 隨著市政建設(shè)力度的加大及城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)的逐漸實(shí)施，將吸引越來(lái)越多的外來(lái)人口落戶蚌埠，進(jìn)一步為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)！ 三、城市建設(shè)發(fā)展方向 根據(jù) 《蚌埠市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx－ 20xx 年）》方 案的規(guī)劃情況，實(shí)施“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)”的空間發(fā)展策略，基本形成“組團(tuán)分布── 一主兩次、功能結(jié)構(gòu)──圈層發(fā)展、山水格局──單軸雙環(huán)”的城市空間框架。 城市東部 結(jié)合京滬高速鐵路的開(kāi)工建設(shè)和龍子湖地區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，逐步建設(shè)成為集教育、科研、物流、休閑為一體的新型城區(qū)； 城市西部 繼續(xù)加強(qiáng)供 熱、供水、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展成為蚌埠市工業(yè)集聚地； 城市南部 逐步形成物流加工配送區(qū)； 城市北部 重點(diǎn)是跨河發(fā)展，優(yōu)先做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快完善城市功能，逐步形成城市副中心； 城市中部 要優(yōu)化老城區(qū)空間布局，整治濱水地帶環(huán)境，重塑新的商業(yè)與居住、文化中心。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：短期內(nèi)加速城市框架的完善，中期整治淮上沿線并拓展城市北部，遠(yuǎn)期向“方向發(fā)展邁進(jìn)！ 淮上 3～ 5 年內(nèi)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 近年房地產(chǎn)投資 根據(jù)對(duì)蚌埠市近年來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資情況了解。 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況呈現(xiàn) 逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求能力旺盛，同時(shí)住宅投資環(huán)比大幅提高也反映當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)很大程度上將以滿足居住生活為基本目的 。 供應(yīng)及需求 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) 萬(wàn)平方 %房屋竣工面積 萬(wàn)平方米 ,屋銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬(wàn)平方米，竣工面積 130,4 萬(wàn)平方米，銷售面積 126,73 平方米。 房?jī)r(jià)變化趨勢(shì) 20xx，蚌埠市住宅銷售價(jià)格均價(jià)為 3700 元 /平米，而至 20xx 下半年 成交最好的 新城區(qū) 的市調(diào)印象顯示： 住宅銷售均價(jià)在 5000～ 5400之間，個(gè)別典型樓盤(pán)單價(jià)最高更是賣(mài)到 6500 元 /平米 ；淮上區(qū)板塊的樓盤(pán)均價(jià)也在 3300 元 /平米。 價(jià)格的大幅上漲，一方面，使更多的人去關(guān)注蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；另一方面，也說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的剛性需求正在發(fā)揮。而通過(guò)實(shí)際調(diào)研總結(jié)，如何通過(guò)單套房屋總價(jià)格的控制，滿足更多的剛性需求群體，應(yīng)該是后期市場(chǎng)發(fā)展主要方向。 品牌開(kāi) 發(fā)商的進(jìn)駐 根據(jù)對(duì)蚌埠市現(xiàn)正在運(yùn)作項(xiàng)目調(diào)研情況了解，目前當(dāng)?shù)爻吮就恋陌不账_(kāi)發(fā)股份有限公司外，也有一些品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)。如已有的“上海銘綠地置業(yè)”、“澳門(mén)寶龍集團(tuán)”、“安徽水建”、“廊坊榮勝股份”、“香港冠生園實(shí)業(yè)集團(tuán)”等知名開(kāi)發(fā)商。 開(kāi)發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 區(qū) 位 現(xiàn) 狀 上海銘基金諾 華夏第一街 32 萬(wàn)平方米 新城區(qū) 售完 澳門(mén)寶龍集團(tuán) 寶龍城市廣場(chǎng) 49 萬(wàn)平方米 新城區(qū) 正在銷售 上海綠地 國(guó)際花都 36 萬(wàn)平方米 龍子湖 區(qū) 最后一期推出 廊坊榮盛股份 阿爾卡迪亞 80 萬(wàn)平方米 新城區(qū) 四期香媞榮府 真在推出 日本岡藤商事株社 財(cái)富廣場(chǎng) 18 萬(wàn)平方米 新城區(qū) 正在銷售 安徽城建 琥珀花園 34 萬(wàn)平方米 新城區(qū) 四期銷售 安徽水利股份 龍湖春天 62 萬(wàn)平方米 龍子湖 正在銷售 香港冠生園股份 麗景天成 23 萬(wàn)平方米 淮上區(qū) 正在銷售 蚌埠市商品房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)和