【正文】 業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠 “概 念 ”、“銷控 ”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。 由于市場異變，競爭加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。 由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決 ，普遍存在著自有資金不足的問題。 20xx 年，政府采取從緊的貨幣政策，進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。 第二節(jié) 蚌埠市房地產(chǎn)市場分析 一、整體經(jīng)濟(jì)水平 從 20xx～ 20xx 年間，蚌埠市城市經(jīng)濟(jì)在各方面發(fā)展都有良好表現(xiàn)，下面將通過幾組指標(biāo)數(shù)據(jù)加以說明： 城市 GDP 發(fā)展 ： 分別完成 億元、 億元、 億元 、410 億元 ，同期增長 %、 %、 %和 13％ ； 固定資產(chǎn)投資 ： 分別完成投資 億元、 億元、 億元、 185 億 元 ，同期增長 %、 %、 %和 19％ ； 城鎮(zhèn)人均可支配收入 ： 分別達(dá)到 9109 元、 10875 元、 15175 元和 11440元，同期增長 %、 %、 %和 ％ ； 城市社會消費(fèi)品零售額 ： 分別達(dá)到 億元、 億元、 億元，同期增長： %、 %、 %（ 05－ 09年） ； 財(cái)政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元 、 億 元，同期增長 %、 %、 %和 24％ ； 地方財(cái)政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元，同期增長 9%、 %和 %（ 05－ 09年） ； 這些指標(biāo)數(shù)據(jù)為本項(xiàng)目進(jìn)入市場提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入的快速上漲，將會促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在滿足基本生活日常消費(fèi)的情況下，必然加大對住宅條件改善的需求愿望。 二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo) 一． 是加快路網(wǎng)建設(shè)。全年基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽北路拓寬改造，開工建設(shè)雙墩路、大慶北路、長征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網(wǎng)建設(shè)，拉開城區(qū)框架。 二．是加快商住開發(fā)。開工建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目、陶 然北岸項(xiàng)目、淮畔江南項(xiàng)目、麗景天成 B 區(qū)項(xiàng)目，全面啟動二期建設(shè)。 開工建設(shè)果園新村一期、桃花園三期、梨花園小區(qū)、淮濱新村、槐花園 B 區(qū)二期等安置房項(xiàng)目。全年開工建設(shè)總面積超過 200 萬平方米，其中安置房開工面積不低于 50 萬平方米。 三．是推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。加快梅橋、曹老集兩個小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)力度，力爭利用 35 年時間把城鎮(zhèn)人口發(fā)展到 2 萬人以上。開展土地整治，三年投入 4 億元，整治土地 1 萬畝，結(jié)合土地整治工作，推進(jìn)中心村建設(shè)。完成城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、中心村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和土地整治規(guī)劃。四是推進(jìn)征地拆遷。三年內(nèi)完成 10平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) 130 萬平方米的拆遷，建設(shè) 9 個安置小區(qū) 180 萬平方米安置房。其中，今年力爭完成拆遷面積 80萬平方米，拆遷安置 230 戶 18768人。五是加強(qiáng)城市管理。加強(qiáng)城區(qū)主干道路、城市道路出入口環(huán)境整治，擴(kuò)大城市管理覆蓋面。加強(qiáng)市容環(huán)境衛(wèi)生管理，實(shí)現(xiàn)城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔、市政設(shè)施管護(hù)市場化。加大拆違工作力度，嚴(yán)格控制違法建筑。 全面啟動 6 個棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計(jì)劃 %。已開工建設(shè)棚戶區(qū)安置房 57 萬平方米，其中建成 萬平方米，占年計(jì) 劃 %。 隨著市政建設(shè)力度的加大及城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)的逐漸實(shí)施，將吸引越來越多的外來人口落戶蚌埠，進(jìn)一步為本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來契機(jī)！ 三、城市建設(shè)發(fā)展方向 根據(jù) 《蚌埠市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx－ 20xx 年）》方 案的規(guī)劃情況，實(shí)施“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)”的空間發(fā)展策略，基本形成“組團(tuán)分布── 一主兩次、功能結(jié)構(gòu)──圈層發(fā)展、山水格局──單軸雙環(huán)”的城市空間框架。 城市東部 結(jié)合京滬高速鐵路的開工建設(shè)和龍子湖地區(qū)綜合開發(fā)，逐步建設(shè)成為集教育、科研、物流、休閑為一體的新型城區(qū)； 城市西部 繼續(xù)加強(qiáng)供 熱、供水、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展成為蚌埠市工業(yè)集聚地； 城市南部 逐步形成物流加工配送區(qū)； 城市北部 重點(diǎn)是跨河發(fā)展，優(yōu)先做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快完善城市功能，逐步形成城市副中心； 城市中部 要優(yōu)化老城區(qū)空間布局，整治濱水地帶環(huán)境，重塑新的商業(yè)與居住、文化中心。 未來發(fā)展趨勢：短期內(nèi)加速城市框架的完善，中期整治淮上沿線并拓展城市北部，遠(yuǎn)期向“方向發(fā)展邁進(jìn)！ 淮上 3～ 5 年內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 四、房地產(chǎn)市場情況 近年房地產(chǎn)投資 根據(jù)對蚌埠市近年來在房地產(chǎn)市場的投資情況了解。 整體房地產(chǎn)市場投資情況呈現(xiàn) 逐年增長趨勢，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求能力旺盛，同時住宅投資環(huán)比大幅提高也反映當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)很大程度上將以滿足居住生活為基本目的 。 供應(yīng)及需求 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米增長 萬平方 %房屋竣工面積 萬平方米 ,屋銷售面積 萬平方米，增長%。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬平方米，竣工面積 130,4 萬平方米，銷售面積 126,73 平方米。 房價變化趨勢 20xx，蚌埠市住宅銷售價格均價為 3700 元 /平米，而至 20xx 下半年 成交最好的 新城區(qū) 的市調(diào)印象顯示： 住宅銷售均價在 5000～ 5400之間，個別典型樓盤單價最高更是賣到 6500 元 /平米 ；淮上區(qū)板塊的樓盤均價也在 3300 元 /平米。 價格的大幅上漲，一方面，使更多的人去關(guān)注蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面，也說明當(dāng)?shù)厥袌龅膭傂孕枨笳诎l(fā)揮。而通過實(shí)際調(diào)研總結(jié)，如何通過單套房屋總價格的控制，滿足更多的剛性需求群體，應(yīng)該是后期市場發(fā)展主要方向。 品牌開 發(fā)商的進(jìn)駐 根據(jù)對蚌埠市現(xiàn)正在運(yùn)作項(xiàng)目調(diào)研情況了解，目前當(dāng)?shù)爻吮就恋陌不账_發(fā)股份有限公司外，也有一些品牌開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入蚌埠市房地產(chǎn)市場。如已有的“上海銘綠地置業(yè)”、“澳門寶龍集團(tuán)”、“安徽水建”、“廊坊榮勝股份”、“香港冠生園實(shí)業(yè)集團(tuán)”等知名開發(fā)商。 開發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 區(qū) 位 現(xiàn) 狀 上海銘基金諾 華夏第一街 32 萬平方米 新城區(qū) 售完 澳門寶龍集團(tuán) 寶龍城市廣場 49 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 上海綠地 國際花都 36 萬平方米 龍子湖 區(qū) 最后一期推出 廊坊榮盛股份 阿爾卡迪亞 80 萬平方米 新城區(qū) 四期香媞榮府 真在推出 日本岡藤商事株社 財(cái)富廣場 18 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 安徽城建 琥珀花園 34 萬平方米 新城區(qū) 四期銷售 安徽水利股份 龍湖春天 62 萬平方米 龍子湖 正在銷售 香港冠生園股份 麗景天成 23 萬平方米 淮上區(qū) 正在銷售 蚌埠市商品房價格上漲趨勢和