【正文】 認(rèn)真填寫。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市80％的購房者年齡在40歲以下；高達(dá)75％的購房者家庭年收入在3萬元以下；在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65％；79％的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米1800元以下；求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41％，短期內(nèi)購房意愿強(qiáng)烈。 　　此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購房者購房需求的方方面面，具有相當(dāng)?shù)拇硇?，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價值。 從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問題，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是房價過高，二是面積過大。太原市房地局的統(tǒng)計數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價格已達(dá)到2900多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭相蓋大房子，相應(yīng)提高了購房總價，適合工薪階層購買的面積在80平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。這個調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。 因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。 競爭態(tài)勢分析 太原房地產(chǎn)市場面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機(jī)會成熟，他們隨時會進(jìn)入太原市。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長張寶全表示，他想拿到一塊500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。 　　近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向二級市場轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點目標(biāo)。 　　和全國比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。一個城市的房地產(chǎn)，從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。在平均房價不超過3000元的時候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋基本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要具有兩個功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。正是因為太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段，市場沒有劃分，競爭不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競爭，不用作秀，廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈。 　　吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。與此同時，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認(rèn)為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去。 　　正因為以上兩大原因，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有。在經(jīng)過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項目運轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說搞開發(fā)了。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。外地有實力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個很大的提升。 　　目前山西的政府也認(rèn)為，外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對抑制房價上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。但由于太原房地產(chǎn)市場有其特殊的一面，外來開發(fā)商能否服水土還是一個未知數(shù)，目前市場上最擔(dān)心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會導(dǎo)致太原土地價格大幅攀升，房價上漲，讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。 　　外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場，最擔(dān)心的還是本地中小開發(fā)公司。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險加大。
三、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的突出問題 　 我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩 　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價位住宅建設(shè)工作匯報會上了解到，在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個百分點。 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。 　　1～7月份，太原市房地產(chǎn)投資共計205407萬元，％，％。增幅比去年同期回落了十幾個百分點。同時，同比下降了近10個百分點，