【正文】 、 185 億 元 ，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 19％ ； 城鎮(zhèn)人均可支配收入 ： 分別達(dá)到 9109 元、 10875 元、 15175 元和 11440元，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 ％ ； 城市社會(huì)消費(fèi)品零售額 ： 分別達(dá)到 億元、 億元、 億元，同期增長(zhǎng)： %、 %、 %（ 05－ 09年） ； 財(cái)政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元 、 億 元，同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 24％ ； 地方財(cái)政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元，同期增長(zhǎng) 9%、 %和 %（ 05－ 09年） ； 這些指標(biāo)數(shù)據(jù)為本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入的快速上漲，將會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在滿足基本生活日常消費(fèi)的情況下，必然加大對(duì)住宅條件改善的需求愿望。加快梅橋、曹老集兩個(gè)小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)力度，力爭(zhēng)利用 35 年時(shí)間把城鎮(zhèn)人口發(fā)展到 2 萬(wàn)人以上。加強(qiáng)市容環(huán)境衛(wèi)生管理，實(shí)現(xiàn)城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔、市政設(shè)施管護(hù)市場(chǎng)化。 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況呈現(xiàn) 逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求能力旺盛，同時(shí)住宅投資環(huán)比大幅提高也反映當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)很大程度上將以滿足居住生活為基本目的 。如已有的“上海銘綠地置業(yè)”、“澳門寶龍集團(tuán)”、“安徽水建”、“廊坊榮勝股份”、“香港冠生園實(shí)業(yè)集團(tuán)”等知名開發(fā)商。 ? 新城區(qū)現(xiàn)處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，樓盤的創(chuàng)新意識(shí)和魄力均較強(qiáng)（阿爾卡地亞樓盤），其與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的結(jié)合程度較高。 北側(cè) 為淮上區(qū)政府及大型濕地公園。是絕佳的居住理想之所。 二、劣勢(shì)分析 商業(yè)配套不齊 本項(xiàng)目周邊沒有較大型的商業(yè)配套設(shè)施，僅有農(nóng)民自建的零散小商鋪反而更加降低了社區(qū)配套的檔次。 國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響 20xx 年，國(guó)家實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和適度從緊的貨幣政策，這是、“土地新政”國(guó)十 條等房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策后，防止國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱投資的又一調(diào)控政策，業(yè)界傳聞“房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來臨”，全國(guó)一線城市和一線房企的“拐點(diǎn)”和“拐點(diǎn)論”，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 三種人群綜合看中 “淮上區(qū)域自然景觀對(duì)居住的舒適性及未來發(fā)展的潛在投資性 。聯(lián)排形成一個(gè)半封閉的區(qū)域，形成公共空間，便于鄰里休閑和交往。 第二節(jié) 建筑設(shè)計(jì)建議 一、建筑造型設(shè)計(jì) 建筑提倡時(shí)代感與藝術(shù)性的有機(jī)結(jié)合。并結(jié)合建筑立面，在合適位置設(shè)置空調(diào)機(jī)位，可以外設(shè)穿孔鋁板遮擋，以減輕空調(diào)機(jī)對(duì)建筑立面的負(fù)面影響。為避免壓抑呆板的效果，空間開合有 致，立面曲線簡(jiǎn)單圓潤(rùn)，表達(dá)充分的人文色彩。 1.“四明” 設(shè)計(jì)：每戶均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳的四明格局 ，每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀。采用防滲漏措施 ,各種接口和配件標(biāo)準(zhǔn)定型化廚房裝修，每戶廚房面積均滿足規(guī)范要求。 本案售樓處整體設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)出本項(xiàng)目高檔、尊貴價(jià)值和藝術(shù)、休閑生活品味 。 (3) 周界防越報(bào)警裝置（聯(lián)網(wǎng)） 居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報(bào)警區(qū)域，并配置聲、光提示。 居住小區(qū)內(nèi)車輛出入口通過 IC卡或其它形式進(jìn)行管理或計(jì)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)車輛出入及存放時(shí)間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理等。 (3) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供安全的網(wǎng)絡(luò)保障。 同時(shí)業(yè)主在蚌埠市以及周邊縣城區(qū)域?qū)儆诟邫n中青年人群，因此所提供的物業(yè)管理除一般小區(qū)服務(wù)外，還應(yīng)包括部分定制服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括： 保安、維修、監(jiān)控 24 小時(shí)服務(wù)；物業(yè)設(shè)備運(yùn)營(yíng)及日常保養(yǎng)； 24 小時(shí)便利購(gòu)物（包括音像出租）；家政服務(wù)，醫(yī)療急救中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 (5) 數(shù)字電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng) ，客廳、臥室、書房設(shè)終端接口 。 (3) 公告牌 小區(qū)主入口、次入口、物業(yè)管理處設(shè)電子公告牌。 (4) 閉路電視監(jiān)控（聯(lián)網(wǎng)） 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況在居住小區(qū) 單元門主入口、地下停車場(chǎng)出入口、地下停車場(chǎng)直接入戶口、小 區(qū)大門、自行車庫(kù)出入口、其他 主要通道 口、 電梯轎廂 設(shè)監(jiān)控、聯(lián)網(wǎng)、 24 小時(shí)硬盤錄象。服務(wù)接待區(qū)和展示 區(qū)、洽談區(qū)、 工作區(qū) 具體面積和配置 初步 建議如下： 第五節(jié) 智能化系統(tǒng)配置建議 由于主要目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)收入及檔次均較高，建議本案智能化設(shè)施應(yīng)領(lǐng)先于蚌埠市場(chǎng)，要求達(dá)到《國(guó)家居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并要有局部特色與亮點(diǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)已建成小區(qū)的地下車庫(kù)屬封閉式，通風(fēng)條 件很差，長(zhǎng)期導(dǎo)致地下車庫(kù)空氣潮濕、墻體滲水霉變。 3. 合理組織套內(nèi)空間，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，精心設(shè)計(jì)公告空間和私人空間，就餐空間與居寢空間的關(guān)系，在控制單套面積的同時(shí)，滿足各使用空間的建筑面積要求。根據(jù)這一市場(chǎng)情況 ，綜合目前區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的開發(fā)情況，考慮本項(xiàng)目各組團(tuán)開發(fā)成熟度、住宅整體規(guī)劃及項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)，建議一期應(yīng)以 1824 層為主，使住宅在前期有個(gè)緩沖和預(yù)熱過程，在獲得市場(chǎng)認(rèn)可后，可逐步提高層的推案比例。突出個(gè)性，強(qiáng)調(diào)識(shí)別性和歸屬感。所以戶型設(shè)計(jì)中保證每戶均有向南大陽(yáng)臺(tái)，端頭戶型有側(cè)向大陽(yáng)臺(tái)。將住宅的舒適性、城市景觀的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，增添幾分生活情趣和品位，高層部分則更有“君臨天下”的華貴氣度。 （ 4）收入： 具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭現(xiàn)有積蓄較高，或家庭年收入達(dá)到 5～ 上。 第五章 項(xiàng)目定位 第一節(jié)、產(chǎn)品定位 案名 ： 濱江 .國(guó)際 略 第二 節(jié) 、目標(biāo)客戶群定位 結(jié)合目前區(qū)域內(nèi)已形成的良好的投資和居住環(huán)境，本項(xiàng)目客戶將鎖定三種人群。 綠地集團(tuán)經(jīng)過 16 年的開發(fā)歷程，已經(jīng)具備了雄厚的資金實(shí)力和技術(shù) 本土樓盤的品味缺失 目前蚌埠市在售樓盤除 12 個(gè)外地進(jìn)駐企業(yè)開發(fā)的以外，其余的均未充分體現(xiàn)現(xiàn)代人居生活的理念和追求，規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀塑造、環(huán)境營(yíng)造、物業(yè)管理服務(wù)等大都停留在“僅僅蓋房子”階段，有檔次、有品位的中高檔樓盤市場(chǎng)上較為稀缺。 隨著延安路過河的隧道動(dòng)工建設(shè)，蚌埠市將進(jìn)一步擴(kuò)大淮上經(jīng)濟(jì)圈。 旗下承建的政府安居工程桂花苑先后被省市領(lǐng)導(dǎo)表?yè)P(yáng)，也成為了蚌埠地區(qū)的安居示范工程。 交通：本案四面臨路，正南面的淮上大道為蚌埠市主要城市道路，目前 12 11 201 路公交車穿行于項(xiàng)目四周，本項(xiàng)目交通便利。 ? 本案周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，其主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為別墅、多層住宅、小高層住宅、單身公寓、商業(yè)街等。 房?jī)r(jià)變化趨勢(shì) 20xx，蚌埠市住宅銷售價(jià)格均價(jià)為 3700 元 /平米，而至 20xx 下半年 成交最好的 新城區(qū) 的市調(diào)印象顯示： 住宅銷售均價(jià)在 5000～ 5400之間，個(gè)別典型樓盤單價(jià)最高更是賣到 6500 元 /平米 ；淮上區(qū)板塊的樓盤均價(jià)也在 3300 元 /平米。 隨著市政建設(shè)力度的加大及城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)的逐漸實(shí)施，將吸引越來越多的外來人口落戶蚌埠，進(jìn)一步為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來契機(jī)！ 三、城市建設(shè)發(fā)展方向 根據(jù) 《蚌埠市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx－ 20xx 年）》方 案的規(guī)劃情況，實(shí)施“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)”的空間發(fā)展策略，基本形成“組團(tuán)分布── 一主兩次、功能結(jié)構(gòu)──圈層發(fā)展、山水格局──單軸雙環(huán)”的城市空間框架。三年內(nèi)完成 10平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) 130 萬(wàn)平方米的拆遷，建設(shè) 9 個(gè)安置小區(qū) 180 萬(wàn)平方米安置房。開工建設(shè)城市綜合體