【正文】 期增長： %、 %、 %（ 05－ 09年） ； 財政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元 、 億 元，同期增長 %、 %、 %和 24％ ； 地方財政收入 ： 分別完成 億元、 億元、 億元，同期增長 9%、 %和 %（ 05－ 09年） ； 這些指標數(shù)據(jù)為本項目進入市場提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入的快速上漲，將會促進當?shù)叵M者在滿足基本生活日常消費的情況下，必然加大對住宅條件改善的需求愿望。同時，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。 在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設計方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務較好、交通比較方便、配套較好、房價適當、總價適當?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。 從 20xx 年年初開始生效的土地新政如果已嚴格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。無疑， 20xx年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。 規(guī)劃指標統(tǒng)計表 指標名稱 規(guī)劃要求 用地面積 209 畝 用地性質(zhì) 商住用地 建筑容積率 ≤ 2 怡康集團創(chuàng)立 16 年來，始終堅持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會創(chuàng)造財富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“以 房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。今年初蚌埠兩大版塊 淮上區(qū)及禹會區(qū)也也捉住這次機遇，尤其是淮上區(qū)的板塊更為活躍。 蚌埠房產(chǎn)網(wǎng)（ 國家建設部、安徽省及蚌埠市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 第二章 項目整體概述 第一節(jié) 項目背景 形成背景： 中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和蚌埠市城市化進程的進一步加快，蚌埠市對于現(xiàn)有的城市幾個板塊 都做出不同的規(guī)劃。 [關(guān)鍵字 ]濱河國際一期市場定位 第一章 前言 第一節(jié) 報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。 蚌埠作為皖北商貿(mào)重鎮(zhèn)，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市面貌日新月異 ，商貿(mào)、金融、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)功能日益完善，城市集聚力和輻射力不斷增強。 20xx 年前后淮上區(qū)迎來了歷史發(fā)展上的春天，隨著蚌埠行政區(qū)域的劃分，淮上這個和蚌埠市區(qū)僅為一橋之隔的小鎮(zhèn)，成為蚌埠四大區(qū)域板塊的一員，從而為淮上區(qū)建設開啟拉開的序幕。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為怡康集團的核心主導產(chǎn)業(yè)，建設項目也由江蘇擴張到了安徽。 2 綠地率 ≤ 33％ 土地情況 ：項目總占地面積約 209 畝，總建筑面積 33 萬平方米。 20xx 年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在 100—200 畝之間。 房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長， “銷控 ”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產(chǎn)品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。 二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標 一． 是加快路網(wǎng)建設。 開工建設果園新村一期、桃花園三期、梨花園小區(qū)、淮濱新村、槐花園 B 區(qū)二期等安置房項目。開展土地整治，三年投入 4 億元，整治土地 1 萬畝，結(jié)合土地整治工作，推進中心村建設。其中，今年力爭完成拆遷面積 80萬平方米，拆遷安置 230 戶 18768人。加大拆違工作力度，嚴格控制違法建筑。 城市東部 結(jié)合京滬高速鐵路的開工建設和龍子湖地區(qū)綜合開發(fā)，逐步建設成為集教育、科研、物流、休閑為一體的新型城區(qū)； 城市西部 繼續(xù)加強供 熱、供水、道路等基礎設施建設，發(fā)展成為蚌埠市工業(yè)集聚地； 城市南部 逐步形成物流加工配送區(qū)； 城市北部 重點是跨河發(fā)展，優(yōu)先做好基礎設施建設，盡快完善城市功能，逐步形成城市副中心； 城市中部 要優(yōu)化老城區(qū)空間布局，整治濱水地帶環(huán)境，重塑新的商業(yè)與居住、文化中心。 供應及需求 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。 價格的大幅上漲，一方面，使更多的人去關(guān)注蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面，也說明當?shù)厥袌龅膭傂孕枨笳诎l(fā)揮。 開發(fā)企業(yè) 項目名稱 總建筑面積 區(qū) 位 現(xiàn) 狀 上海銘基金諾 華夏第一街 32 萬平方米 新城區(qū) 售完 澳門寶龍集團 寶龍城市廣場 49 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 上海綠地 國際花都 36 萬平方米 龍子湖 區(qū) 最后一期推出 廊坊榮盛股份 阿爾卡迪亞 80 萬平方米 新城區(qū) 四期香媞榮府 真在推出 日本岡藤商事株社 財富廣場 18 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 安徽城建 琥珀花園 34 萬平方米 新城區(qū) 四期銷售 安徽水利股份 龍湖春天 62 萬平方米 龍子湖 正在銷售 香港冠生園股份 麗景天成 23 萬平方米 淮上區(qū) 正在銷售 蚌埠市商品房價格上漲趨勢和已進駐品牌開發(fā)商對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不斷促進與完善，顯示出市場消費和品牌開發(fā)企業(yè)對蚌埠市房地產(chǎn)市場充滿信心，蚌埠房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?jié)摿^大，為本案項目開發(fā)提供強有力支撐。 ? 本案周邊區(qū)域樓盤銷售均價為 3300 元 /平方米；主要為多層住宅，主力面積在 80～ 120 平米之間；總價在 35 萬以內(nèi)的房源接受程度較高。 鑒于以上市場分析，本案應定位于高檔樓盤，規(guī)劃設計、外立面風格、銷售現(xiàn)場布置及后期的物業(yè)管理水平都應充分體現(xiàn)出本案的高檔定位，房型建議以二房、三房傳統(tǒng)暢銷戶型為主，適當引入創(chuàng)新戶型設計，面積應進行適當?shù)目刂疲?80130 ㎡范圍為宜。 本案 東側(cè) 規(guī)劃中的淮上區(qū)大型購物街區(qū)及大型文體活動中心。 第四章 項目 SWTO 分析 一、優(yōu)勢分析 開發(fā)商背景優(yōu)勢 江蘇怡康地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產(chǎn)企業(yè) 50 強，是房地產(chǎn)龍頭企 業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達到 27 萬 M2 年總投資達 2,56億，資產(chǎn)總額 個億上交利稅 5649 萬元。怡康打響了在蚌埠的品牌之戰(zhàn)。 科教優(yōu)勢 項目處于 蚌埠市淮上區(qū)規(guī)劃中的蚌埠中醫(yī)院大學南側(cè)。該區(qū)域的交通優(yōu)勢地位將得到進一步提高。 教育優(yōu)勢不顯著 項目處于淮上區(qū)教育資源比較匱乏，淮上區(qū)小學及現(xiàn)有的中學 教學質(zhì)量和水平與市區(qū)相比，均有較大差距，家長希望子女得到良好的教育需求暫時無法滿足。 市場的供求關(guān)系