【正文】 接入中國電信，客廳、臥室、書房設終端接口。留有對外報警接口。 第三節(jié)、配套設施建議 設計還應充分考慮到住宅區(qū)內各類配套設施的場地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調壓站、垃圾中轉站的露天設置，堅決摒棄這類煞風景的不協(xié)調布局和設置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進行巧妙的處理，力求達到視線不及的程度。 配比原則： 別墅（或疊加聯(lián)排別墅）布局在沿淮河景觀帶； 高層住宅以地塊中心沿大型生態(tài)景觀布局為宜，方位正南偏東 10 度，利于觀水景；其余以高層為設計主導。 ：房屋的側面應該是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應是沉悶的一面實墻，而是開放， 通透的觀景面。 （ 2）家庭結構： 以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。 三、機會點分析 未來的發(fā)展前景 淮上區(qū)以其獨特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，深厚的文化底蘊，便捷的交通條件，優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，為淮上區(qū)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎。 怡康集團創(chuàng)立 16 年來，始終堅持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會創(chuàng)造財富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產(chǎn)業(yè)為主、相關產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。 五 、 區(qū)域性樓盤的供需及競爭情況 目前 淮上區(qū)域內房地產(chǎn)商住開發(fā)項目有陶然北岸 .麗景天成 .淮畔江南等，其他均為分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地。 全面啟動 6 個棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計劃 %。全年基礎設施計劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽北路拓寬改造，開工建設雙墩路、大慶北路、長征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網(wǎng)建設，拉開城區(qū)框架。 在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要更重視以品牌、服務獲得競爭優(yōu)勢。 之后隨著大 量的開發(fā)商進駐淮上其中不乏有當前國內較為知名的品牌，如通城國貿(mào)，路橋市場，香港冠生園，等國內外的大型開發(fā)商的進駐也是看重了淮上這一板塊在蚌埠城市建設中起到的核心作用。 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 蚌埠市城市整體規(guī)劃。 第三章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 從 20xx 年 “國八條 ”算起，到后來的 “國六條 ”、到現(xiàn)在的限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到 20xx 年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸 新政、國土資源部的國十條， 5 年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。 由于市場異變，競爭加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學習：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。四是推進征地拆遷。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬平方米，竣工面積 130,4 萬平方米，銷售面積 126,73 平方米?；疽匝亟侄寥?商鋪為主，分布于淮上大道兩側 ，經(jīng)營業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網(wǎng)吧等。 交通優(yōu)勢 蚌埠市的主要交通動脈 —— 淮上大道與該項目相鄰 ，道路平坦寬闊， 12 11 202 路公交車穿行于項目四周，交通極為便利。特別要加強市場調研和市場分析判斷能力，在較長的項目運作周期內，時刻關注瞬息變化的市場環(huán)境，以便及時調整產(chǎn)品結構、戶型控制范圍、營銷策略，以立于不敗之地； 時刻把脈政府規(guī)劃動態(tài)，及時了解城市建設中的新動向 、新舉措，為我所用，為項目服務，進一步提升項目的理念和內涵； 建立起廣泛而良好的銀企合作關系，拓寬項目融資渠道和途徑，為項目的建設和企業(yè)在蚌埠市場的進一步發(fā)展打下堅實的基礎； 嚴密關注宏觀政策調控下的經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展動向和趨勢，根據(jù)研判結論制定相應的應對措施。可以登高望遠，開窗見景。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質感的對比組合。提高住宅的適用性。在該區(qū)域客戶即可通過視聽設施了解整個項目的整體情況和怡康公司的規(guī)模實力，也可通過品茗休閑等待銷售人員接待，避免客戶在某一時段集中看房時出現(xiàn)的無序狀態(tài)，也使每一位到訪的嘉賓享受到上帝般的服務水平，為項目樹立良好的形象。發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。 。停車出入口車輛管理裝置與居 住小區(qū)物業(yè)管理中心計算機聯(lián)網(wǎng)使用。 在目前蚌埠市房地產(chǎn)市場處于賣方市場和房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質化的客觀現(xiàn)實狀況下，提高品牌服務意識，樹立品牌服務形象，以服務取勝至關重要，擬在售樓處 內部面積規(guī)劃及分區(qū)設置上，考慮增設服務接待區(qū)。盡量保證所有的起居空間都位于南向。 ，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設計中，我們建議一單元設 計了一座的獨立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結合對講系統(tǒng)及信報間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認同感，同時增加了安全性與領域感。聯(lián)排每戶還擁有自己的花園院落空間，花香飄逸的日子，生活格外愜意。 五、結論 綜上所述， 集團在 20xx 年初利用怡康新都項目扎根蚌埠，一方面是怡康集團快速向外拓展的結果，另一方面是蚌埠的城市發(fā)展建設需要更多的外來品牌企業(yè)，該項目運營獲得成功是必然的，在今后的過程中應著力于六下面?zhèn)€方面： 企業(yè)形象宣傳和項目推廣注重樹立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”產(chǎn)品的品質和質量，提高“怡康”品牌的延伸服 務，在社會各界和消費者心目中塑造項目的高端定位和優(yōu)質服務。 科教優(yōu)勢 項目處于 蚌埠市淮上區(qū)規(guī)劃中的蚌埠中醫(yī)院大學南側。 鑒于以上市場分析，本案應定位于高檔樓盤，規(guī)劃設計、外立面風格、銷售現(xiàn)場布置及后期的物業(yè)管理水平都應充分體現(xiàn)出本案的高檔定位，房型建議以二房、三房傳統(tǒng)暢銷戶型為主，適當引入創(chuàng)新戶型設計，面積應進行適當?shù)目刂?，?80130 ㎡范圍為宜。 供應及需求 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。開展土地整治，三年投入 4 億元，整治土地 1 萬畝，結合土地整治工作，推進中心村建設。 房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長， “銷控 ”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。 2 綠地率 ≤ 33％ 土地情況 ：項目總占地面積約 209 畝，總建筑面積 33 萬平方米。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 怡康集團創(chuàng)立 16 年來，始終堅持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會創(chuàng)造財富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“以 房地產(chǎn)業(yè)為主、相關產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。 從 20xx 年年初開始生效的土地新政如果已嚴格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。