【正文】 接入中國(guó)電信，客廳、臥室、書(shū)房設(shè)終端接口。留有對(duì)外報(bào)警接口。 第三節(jié)、配套設(shè)施建議 設(shè)計(jì)還應(yīng)充分考慮到住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)配套設(shè)施的場(chǎng)地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調(diào)壓站、垃圾中轉(zhuǎn)站的露天設(shè)置，堅(jiān)決摒棄這類(lèi)煞風(fēng)景的不協(xié)調(diào)布局和設(shè)置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進(jìn)行巧妙的處理，力求達(dá)到視線不及的程度。 配比原則： 別墅（或疊加聯(lián)排別墅）布局在沿淮河景觀帶； 高層住宅以地塊中心沿大型生態(tài)景觀布局為宜，方位正南偏東 10 度，利于觀水景；其余以高層為設(shè)計(jì)主導(dǎo)。 ：房屋的側(cè)面應(yīng)該是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應(yīng)是沉悶的一面實(shí)墻，而是開(kāi)放， 通透的觀景面。 （ 2）家庭結(jié)構(gòu)： 以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 未來(lái)的發(fā)展前景 淮上區(qū)以其獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，深厚的文化底蘊(yùn)，便捷的交通條件，優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，為淮上區(qū)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 怡康集團(tuán)創(chuàng)立 16 年來(lái)，始終堅(jiān)持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。 五 、 區(qū)域性樓盤(pán)的供需及競(jìng)爭(zhēng)情況 目前 淮上區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有陶然北岸 .麗景天成 .淮畔江南等，其他均為分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地。 全面啟動(dòng) 6 個(gè)棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬(wàn)平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計(jì)劃 %。全年基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽(yáng)北路拓寬改造，開(kāi)工建設(shè)雙墩路、大慶北路、長(zhǎng)征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網(wǎng)建設(shè)，拉開(kāi)城區(qū)框架。 在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將要更重視以品牌、服務(wù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 之后隨著大 量的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐淮上其中不乏有當(dāng)前國(guó)內(nèi)較為知名的品牌，如通城國(guó)貿(mào)，路橋市場(chǎng)，香港冠生園，等國(guó)內(nèi)外的大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐也是看重了淮上這一板塊在蚌埠城市建設(shè)中起到的核心作用。 第二節(jié) 報(bào)告編制依據(jù) 蚌埠市城市整體規(guī)劃。 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 從 20xx 年 “國(guó)八條 ”算起，到后來(lái)的 “國(guó)六條 ”、到現(xiàn)在的限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門(mén)聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到 20xx 年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸 新政、國(guó)土資源部的國(guó)十條， 5 年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。 由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，越來(lái)越注重向外資（或外資背景）的開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤(rùn)的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。四是推進(jìn)征地拆遷。 20xx 年蚌埠市房屋施工面積 301 萬(wàn)平方米，竣工面積 130,4 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 126,73 平方米。基本以沿街二至三 商鋪為主，分布于淮上大道兩側(cè) ，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網(wǎng)吧等。 交通優(yōu)勢(shì) 蚌埠市的主要交通動(dòng)脈 —— 淮上大道與該項(xiàng)目相鄰 ，道路平坦寬闊， 12 11 202 路公交車(chē)穿行于項(xiàng)目四周，交通極為便利。特別要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析判斷能力，在較長(zhǎng)的項(xiàng)目運(yùn)作周期內(nèi)，時(shí)刻關(guān)注瞬息變化的市場(chǎng)環(huán)境，以便及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型控制范圍、營(yíng)銷(xiāo)策略，以立于不敗之地； 時(shí)刻把脈政府規(guī)劃動(dòng)態(tài)，及時(shí)了解城市建設(shè)中的新動(dòng)向 、新舉措，為我所用，為項(xiàng)目服務(wù)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的理念和內(nèi)涵； 建立起廣泛而良好的銀企合作關(guān)系，拓寬項(xiàng)目融資渠道和途徑，為項(xiàng)目的建設(shè)和企業(yè)在蚌埠市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 嚴(yán)密關(guān)注宏觀政策調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向和趨勢(shì)，根據(jù)研判結(jié)論制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施?？梢缘歉咄h(yuǎn)，開(kāi)窗見(jiàn)景。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質(zhì)感的對(duì)比組合。提高住宅的適用性。在該區(qū)域客戶即可通過(guò)視聽(tīng)設(shè)施了解整個(gè)項(xiàng)目的整體情況和怡康公司的規(guī)模實(shí)力，也可通過(guò)品茗休閑等待銷(xiāo)售人員接待，避免客戶在某一時(shí)段集中看房時(shí)出現(xiàn)的無(wú)序狀態(tài)，也使每一位到訪的嘉賓享受到上帝般的服務(wù)水平，為項(xiàng)目樹(shù)立良好的形象。發(fā)生緊急事件時(shí)可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。 。停車(chē)出入口車(chē)輛管理裝置與居 住小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)使用。 在目前蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)和房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的客觀現(xiàn)實(shí)狀況下，提高品牌服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立品牌服務(wù)形象，以服務(wù)取勝至關(guān)重要，擬在售樓處 內(nèi)部面積規(guī)劃及分區(qū)設(shè)置上，考慮增設(shè)服務(wù)接待區(qū)。盡量保證所有的起居空間都位于南向。 ，直接由門(mén)到樓梯口，在本小區(qū)設(shè)計(jì)中，我們建議一單元設(shè) 計(jì)了一座的獨(dú)立門(mén)廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的裝修營(yíng)造出住戶放松回家的感覺(jué)，并結(jié)合對(duì)講系統(tǒng)及信報(bào)間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認(rèn)同感，同時(shí)增加了安全性與領(lǐng)域感。聯(lián)排每戶還擁有自己的花園院落空間，花香飄逸的日子，生活格外愜意。 五、結(jié)論 綜上所述， 集團(tuán)在 20xx 年初利用怡康新都項(xiàng)目扎根蚌埠，一方面是怡康集團(tuán)快速向外拓展的結(jié)果，另一方面是蚌埠的城市發(fā)展建設(shè)需要更多的外來(lái)品牌企業(yè)，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得成功是必然的，在今后的過(guò)程中應(yīng)著力于六下面?zhèn)€方面： 企業(yè)形象宣傳和項(xiàng)目推廣注重樹(shù)立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量，提高“怡康”品牌的延伸服 務(wù)，在社會(huì)各界和消費(fèi)者心目中塑造項(xiàng)目的高端定位和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 科教優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目處于 蚌埠市淮上區(qū)規(guī)劃中的蚌埠中醫(yī)院大學(xué)南側(cè)。 鑒于以上市場(chǎng)分析，本案應(yīng)定位于高檔樓盤(pán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面風(fēng)格、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置及后期的物業(yè)管理水平都應(yīng)充分體現(xiàn)出本案的高檔定位，房型建議以二房、三房傳統(tǒng)暢銷(xiāo)戶型為主，適當(dāng)引入創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，面積應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，?80130 ㎡范圍為宜。 供應(yīng)及需求 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。開(kāi)展土地整治，三年投入 4 億元，整治土地 1 萬(wàn)畝，結(jié)合土地整治工作，推進(jìn)中心村建設(shè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動(dòng)將有所趨減，進(jìn)而銷(xiāo)售速度減慢，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)， “銷(xiāo)控 ”地位下降，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃與市場(chǎng)推廣。 2 綠地率 ≤ 33％ 土地情況 ：項(xiàng)目總占地面積約 209 畝，總建筑面積 33 萬(wàn)平方米。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 怡康集團(tuán)創(chuàng)立 16 年來(lái)，始終堅(jiān)持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，形成了目前“以 房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。 從 20xx 年年初開(kāi)始生效的土地新政如果已嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢(shì)，一些地塊可能被劃大為小。