【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已進(jìn)駐品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不斷促進(jìn)與完善，顯示出市場(chǎng)消費(fèi)和品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，為本案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)有力支撐。 五 、 區(qū)域性樓盤的供需及競(jìng)爭(zhēng)情況 目前 淮上區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有陶然北岸 .麗景天成 .淮畔江南等，其他均為分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地。根據(jù)蚌埠市政府對(duì)淮上區(qū)域性控制性規(guī)劃了解，本案周邊均為市政配套及居住用地規(guī)劃。 ? 本案周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，其主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為別墅、多層住宅、小高層住宅、單身公寓、商業(yè)街等。 ? 本案周邊區(qū)域樓盤銷售均價(jià)為 3300 元 /平方米；主要為多層住宅，主力面積在 80～ 120 平米之間；總價(jià)在 35 萬(wàn)以內(nèi)的房源接受程度較高。多層住宅的接受度明顯較高，同時(shí)小面積戶型的整體均價(jià)明顯高于大面積房型的單價(jià) 100 元 /平米左右。 ? 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓 盤的外立面、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等普遍較差，整體缺乏新意。 ? 新城區(qū)現(xiàn)處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，樓盤的創(chuàng)新意識(shí)和魄力均較強(qiáng)（阿爾卡地亞樓盤），其與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的結(jié)合程度較高。 鑒于以上市場(chǎng)分析，本案應(yīng)定位于高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面風(fēng)格、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置及后期的物業(yè)管理水平都應(yīng)充分體現(xiàn)出本案的高檔定位，房型建議以二房、三房傳統(tǒng)暢銷戶型為主，適當(dāng)引入創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，面積應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲?80130 ㎡范圍為宜。 周邊現(xiàn)有配套情況 商業(yè)：目前整體商業(yè)氛圍濃厚，主要是依托周邊的老城鎮(zhèn)居民消費(fèi)而得以繁榮?；疽匝亟侄寥?商鋪為主，分布于淮上大道兩側(cè) ，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網(wǎng)吧等。 交通：本案四面臨路，正南面的淮上大道為蚌埠市主要城市道路，目前 12 11 201 路公交車穿行于項(xiàng)目四周，本項(xiàng)目交通便利。 本案 東側(cè) 規(guī)劃中的淮上區(qū)大型購(gòu)物街區(qū)及大型文體活動(dòng)中心。 西側(cè) 為規(guī)劃中的大型生活社區(qū)。 南側(cè) 為自然風(fēng)景區(qū)域，（淮河）。 北側(cè) 為淮上區(qū)政府及大型濕地公園。 第四章 項(xiàng)目 SWTO 分析 一、優(yōu)勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)商背景優(yōu)勢(shì) 江蘇怡康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是江蘇常州地產(chǎn)企業(yè) 50 強(qiáng)，是房地產(chǎn)龍頭企 業(yè)之一， 20xx 至 20xx 年的總建筑面積達(dá)到 27 萬(wàn) M2 年總投資達(dá) 2,56億，資產(chǎn)總額 個(gè)億上交利稅 5649 萬(wàn)元。 怡康集團(tuán)創(chuàng)立 16 年來(lái)，始終堅(jiān)持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后為政府城建了怡康外灘花園。 旗下承建的政府安居工程桂花苑先后被省市領(lǐng)導(dǎo)表?yè)P(yáng)，也成為了蚌埠地區(qū)的安居示范工程。怡康打響了在蚌埠的品牌之戰(zhàn)。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目座落于淮河北岸，風(fēng)景怡人，風(fēng)光旖旎，清新亮麗，地勢(shì)開(kāi)闊。波光粼粼，水天相連，小船泛舟 。是絕佳的居住理想之所。 科教優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目處于 蚌埠市淮上區(qū)規(guī)劃中的蚌埠中醫(yī)院大學(xué)南側(cè)。占地近20xx 畝的綜合性蚌埠醫(yī)學(xué)園區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)。 交通優(yōu)勢(shì) 蚌埠市的主要交通動(dòng)脈 —— 淮上大道與該項(xiàng)目相鄰 ，道路平坦寬闊， 12 11 202 路公交車穿行于項(xiàng)目四周，交通極為便利。 隨著延安路過(guò)河的隧道動(dòng)工建設(shè)，蚌埠市將進(jìn)一步擴(kuò)大淮上經(jīng)濟(jì)圈。該區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)地位將得到進(jìn)一步提高。 樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承“ 演繹住宅進(jìn)化 ，示范未來(lái)生活 的宗旨，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，在戶型、立面、景觀、建筑小品等方面均體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)，引入立體交通體系設(shè)計(jì)手法，充分實(shí)現(xiàn)人車分流。超前的智能化設(shè)計(jì)和入口大堂的相互配合，真正意義上實(shí)現(xiàn)科技智能化住宅。 二、劣勢(shì)分析 商業(yè)配套不齊 本項(xiàng)目周邊沒(méi)有較大型的商業(yè)配套設(shè)施，僅有農(nóng)民自建的零散小商鋪反而更加降低了社區(qū)配套的檔次。 教育優(yōu)勢(shì)不顯著 項(xiàng)目處于淮上區(qū)教育資源比較匱乏，淮上區(qū)小學(xué)及現(xiàn)有的中學(xué) 教學(xué)質(zhì)量和水平與市區(qū)相比，均有較大差距，家長(zhǎng)希望子女得到良好的教育需求暫時(shí)無(wú)法滿足。 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 未來(lái)的發(fā)展前景 淮上區(qū)以其獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，深厚的文化底蘊(yùn)，便捷的交通條件，優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，為淮上區(qū)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。該區(qū)承擔(dān)著蚌埠市向皖北地區(qū)輻射的橋頭堡，北部的蚌寧高速公路是皖北地區(qū)聯(lián)系上海、南京等長(zhǎng)江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南通過(guò)解放路淮河公路橋進(jìn)入蚌埠市區(qū) ，為該項(xiàng)目所處區(qū)域帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇； 自身的商業(yè)配套功能 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮社區(qū)居民的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求，規(guī)劃 有社區(qū)便民店、餐飲、賣場(chǎng)及綜合休閑會(huì)所，可以極 大的滿足社區(qū)居民的上述各項(xiàng)需求。 綠地集團(tuán)經(jīng)過(guò) 16 年的開(kāi)發(fā)歷程，已經(jīng)具備了雄厚的資金實(shí)力和技術(shù) 本土樓盤的品味缺失 目前蚌埠市在售樓盤除 12 個(gè)外地進(jìn)駐企業(yè)開(kāi)發(fā)的以外，其余的均未充分體現(xiàn)現(xiàn)代人居生活的理念和追求，規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀塑造、環(huán)境營(yíng)造、物業(yè)管理服務(wù)等大都停留在“僅僅蓋房子”階段，有檔次、有品位的中高檔樓盤市場(chǎng)上較為稀缺。 市場(chǎng)的供求關(guān)系 從目前的市場(chǎng)供求關(guān)系和來(lái)自土地市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，未來(lái) 23年內(nèi)蚌埠市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然延續(xù)自 20xx 年出現(xiàn)的供小于求的局面，這將集團(tuán)提供良好的發(fā)展空 間和拓展機(jī)遇。 四、威脅分析 與新城區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 新城區(qū)目前是蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍區(qū)域，據(jù) 20xx 年底的統(tǒng)計(jì)顯示，新城區(qū)樓盤的成交量占蚌埠市總成交量的 4050%左右，而新城區(qū)的教育資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)又在進(jìn)一步吸收該區(qū)域以外的住宅消費(fèi)者。本項(xiàng)目與新城區(qū)的樓盤相比，恰恰是上述資源極為匱乏，這將在與新城區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位，必須在加強(qiáng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力上全方位的進(jìn)行整合。 國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響 20xx 年，國(guó)家實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和適度從緊的貨幣政策，這是、“土地新政”國(guó)十 條等房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策后，防止國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱投資的又一調(diào)控政策，業(yè)界傳聞“房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來(lái)臨”，全國(guó)一線城市和一線房企的“拐點(diǎn)”和“拐點(diǎn)論”，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 五、結(jié)論 綜上所述， 集團(tuán)在 20xx 年初利用怡康新都項(xiàng)目扎根蚌埠，一方面是怡康集團(tuán)快速向外拓展的結(jié)果，另一方面是蚌埠的城市發(fā)展建設(shè)需要更多的外來(lái)品牌企業(yè)，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得成功是必然的，在今后的過(guò)程中應(yīng)著力于六下面?zhèn)€方面： 企業(yè)形象宣傳和項(xiàng)目推廣注重樹(shù)立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量，提高“怡康”品牌的延伸服 務(wù)，在社會(huì)各界和消費(fèi)者心目中塑造項(xiàng)目的高端定位和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 整合項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮各團(tuán)隊(duì)在專業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，注重把控細(xì)節(jié)，項(xiàng)目的建設(shè)周期內(nèi)時(shí)刻灌輸“細(xì)節(jié)決定成敗，細(xì)節(jié)決定一切”的管理理念，確保產(chǎn)品品質(zhì)得到提升； 加強(qiáng)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，充分挖掘團(tuán)隊(duì)中的個(gè)人潛力，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題。特別要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析判斷能力，在較長(zhǎng)的項(xiàng)目運(yùn)作周期內(nèi)，時(shí)刻關(guān)注瞬息變化的市場(chǎng)環(huán)境，以便及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型控制范圍、營(yíng)銷策略，以立