【文章內容簡介】 場商機無限,但要把握好時機。2．從房地產實體分析貴陽的房地產實體如建筑物、園林、道路等硬件設施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。3．從項目包裝推廣手法分析1) 策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。2) 部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因。3) 項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時也沒有達到整合營銷的效果。4．從房地產發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)510年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。從一個城市經濟發(fā)展角度來看,每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費者對新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點對本項目有很大的借鑒意義。5．從價格定位上分析貴陽市樓盤項目的價格基本上順應市場價格進行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項目的價格浮動預留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關鍵。6．從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應認引導置業(yè)者的消費觀念成為主導思想。三、貴陽市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點 評析銀通山莊入主銀通,財福享通1) 千禧園概念2) 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢3) 體現(xiàn)其綜合素質的品牌如:服務,環(huán)境,配套,交通,設計,位置.4) 小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨特性友誼花園夢中家園就在這里1) 展示會地點貴陽友誼集團2) 順在時代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.3) 借迎國慶,賀中秋時機推盤.該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強,浪費之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓1) 可自住出租參與酒店經營2) 一年后三年內可原價回購3) 10月8日后部分房價上調10%4) 星級標準的居室5) 一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經營理念免費住三年,但沒有金融機構支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你免費住三年1) 開全國先河的高層全包式住宅2) 現(xiàn)金概念3) 小區(qū)配套貴陽第一4) 立體綠化,疊泉水景在戶型設計上比較超前,對市場有引導的作用。但過多宣傳其它方面因素,而應該側重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價2880元/m 2起1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2) 平層,錯層,躍層的戶型3) 贈送電話,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網絡入戶等 該項目以2880元/M 2的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標客戶群多數(shù)會處于觀望狀態(tài).樓盤 廣告訴求點 廣告內容要點 評析名稱時代名仕樓1)享不盡的都市風情2)高貴典雅,婷婷玉立1) 精美樣板房敬請參觀2) 1600M2的高級觀光會所3) 24小時中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5) 電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關，襯手……鉆石廣場1) 南明河畔,貴陽外灘2) 鉆石廣場,甲秀天下3) 龍騰盛世,惟我獨尊1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力2)大南廣場的標志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推盤,塑造大南，廣場的標志性建筑,但作為標志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點宣傳出去.中天廣場1) 歐陸風情,典雅氣派2) 登峰造極3) 締造經典的歐式高層建筑群1) 最有價值的文化配套2) 最具完美的生活配套3) 最大規(guī)模的休閑配套4) 最高檔次的物業(yè)配套5) 購買中天廣場房產可采用舊房置換新房的辦法中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經典高尚社區(qū)。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅2) 今日集團(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內涵,素質和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當不錯樓盤名稱廣告訴求點 廣告內容要點 評析龍港國際中心1)投資回報的最佳捷徑2)幫您抓住成功1)成立商場經理部為業(yè)主服務,打破傳統(tǒng)的既經營又投資2)引進國內外名店3)替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會4)中華中路將成為步行街,機會將越來越少5)投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機如果廣告中能宣傳有實力的業(yè)主進駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請光臨99貴陽房地產交易展示會C展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚,優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實實在在的選擇1) 2022年三月入住2) 房地產交易中心215室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.港天大廈實現(xiàn)夢想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動報警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M 2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強,因為沒有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點 評析中天花園把風景掛在窗前的住居1) 品牌,質量,服務,中天企業(yè)誠摯奉獻。2) 貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū)。3) 省內唯一大型,高品質住宅小區(qū)。4) 建筑面積78萬M 2。5) 山,水,建筑物,綠化景觀構成山水畫,風景就在窗前.中天花園為貴陽房地產向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設計,內在質地,外部色彩,到您心動的價位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結合廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場旁,擁75000M 2綠色。2) 商\住\辦一體的綜合樓。3) 省唯一獲建設部建筑工程安全獎工程。4) 塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素質與地段相襯.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點 評析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1) 綠色特色2) 回歸大自然3) 躍式,復式,錯式4) 950元/M 2作為如此的低價盤,做出首席度假式居住特區(qū),應該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠相約榕筑花園小區(qū)。2) 實現(xiàn)夢想,只一步之遙。3) 1138元/M 2起價。4) 面積106300M2,躍層,錯帶躍層。5) 因為我的光輝也有你的光輝(借教師節(jié)推盤)。6) 營造陽光綠意的自然生活給您老師。7) 教師購房優(yōu)惠12%.廣告內容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即 1) 4月10日前優(yōu)惠價2780元/M 2起。2) 機不可失,欲購從速。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.冠竹苑環(huán)城線內唯一大型的花園式住宅小區(qū)1) 世人關注的居家之所。2) 花明天的錢,圓今天的夢。3) 六個風格各異的綠色庭院。4) 離塵不離城的綠色家園。廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望.樓盤名稱廣告訴求點 廣告內容要點 評析金輝大廈1)抹不去的都市情節(jié)2)成熟穩(wěn)重,紳士風度1) 客廳落地大玻,全景觀式房間。2) 24小時中央供熱水系統(tǒng)。3) 錯層,標準層,躍層。4) 多種戶型選擇。5) 電子遙控門鎖.都市情節(jié)沒有什么去體現(xiàn)。紳士風度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1) 首座全歐式設計2) 首座天文觀景臺1) 擁南明甲秀之美景。2) 聚東山仙人之靈氣。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。4) 強調人與空間的親和。5) 借西部開發(fā)將成各熱點襯托自身樓宇,也將成名熱點.廣告策劃能使樓盤具有文化內涵,而它的目標客戶群又是注重素質的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機無限1) 住宅全為錯躍式結構,單元獨立電梯。2) 樓頂花園,游泳池。3) 兒童樂園,平臺花園。4) 空中樓閣式停車場。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點 廣告內容要點 評析新大陸廣場1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點.3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領悟先機。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會寬廣無限。3) 五大全新豪宅理念:全機關報中心地位,全新歐陸風格,全新會所內涵,全新健康戶型,全新智能管家。4) 為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實用,高品位,超質。2) 高品質的生活體現(xiàn)于高品質的生活細節(jié)。3) 中天房產第四代產品。4) 360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標準的數(shù)碼房產。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺。6) ISO9000質量認證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實力,塑造它的品牌,及高素質社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠遠高出.四、項目競爭對手個案分析：一 中天廣場案例：該項目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路?？偨ㄖ娣e為180000M 2，其中住宅面積130000M 2，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康體會所20220M 2，停車位350個，歐式園林廣場12022M 2。由三個組團六幢高層從西向東排列而成，其氣勢軒昂，規(guī)模宏大。由于項目所處相對優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應的優(yōu)勢，同時借中天集團的公司品牌在整個市場都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。因此，中天廣場可以說是貴陽新一代建筑設計精品樓盤。1. 中天廣場推出市場的形象是： 歐陸風情，典雅氣派，體驗完美人生感覺。 為了使項目市場形象充分體現(xiàn)，中天廣場通過幾個方面做了充分的準備工作：（1） 建筑設計a． 建筑風格中天廣場主體建筑以歐式建筑風格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風情與現(xiàn)代的建筑韻律相結合，勾勒出筑城歐陸風情之經典。b． 環(huán)境綠化中天廣場首家引入廣場環(huán)境設計理念，12022M 2的廣場環(huán)境營造了一個居家體閑的理想場所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。廣場上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M 2的羅馬式中心廣場，高12米、噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M 2的休閑花園，塔樓頂2022M 2的私家花園，構成中天廣場獨特的立體綠化空間。