【正文】 從目前的市場供求關(guān)系和來自土地市場供應(yīng)情況分析，未來 23年內(nèi)蚌埠市的房地產(chǎn)市場將仍然延續(xù)自 20xx 年出現(xiàn)的供小于求的局面，這將集團(tuán)提供良好的發(fā)展空 間和拓展機(jī)遇。 五、結(jié)論 綜上所述， 集團(tuán)在 20xx 年初利用怡康新都項(xiàng)目扎根蚌埠，一方面是怡康集團(tuán)快速向外拓展的結(jié)果，另一方面是蚌埠的城市發(fā)展建設(shè)需要更多的外來品牌企業(yè)，該項(xiàng)目運(yùn)營獲得成功是必然的，在今后的過程中應(yīng)著力于六下面?zhèn)€方面： 企業(yè)形象宣傳和項(xiàng)目推廣注重樹立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量，提高“怡康”品牌的延伸服 務(wù)，在社會(huì)各界和消費(fèi)者心目中塑造項(xiàng)目的高端定位和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 第一種：青年群體 ；主要是針對剛走上工作崗位年輕白領(lǐng)或其他年輕人員，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，但對居住需求較高。 （ 1）年齡結(jié)構(gòu)： 主力客戶群為 30～ 50 歲之間的中年人，也有部分25～ 30 歲的青年人客戶存在對中小戶型的需求。 （ 5）主要特點(diǎn)： 追求并提高生活品質(zhì)，同時(shí)又彰顯自己的身份與地位。聯(lián)排每戶還擁有自己的花園院落空間，花香飄逸的日子，生活格外愜意。在地塊東、西、北側(cè)布置了商業(yè)，滿足居民的基本生活需求。融入地域文化與現(xiàn)代化為一體。北側(cè)可采用入戶花園的提升戶型的檔次，改善了入戶的流線。 ，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設(shè)計(jì)中，我們建議一單元設(shè) 計(jì)了一座的獨(dú)立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結(jié)合對講系統(tǒng)及信報(bào)間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認(rèn)同感，同時(shí)增加了安全性與領(lǐng)域感。同時(shí)也將各種建筑元素巧妙的融入整個(gè)建筑風(fēng)格之中。 二、 戶型配比 住宅總體配比 根據(jù)本案容積 率（ ） 的要求，結(jié)合該地 塊成本及區(qū)域市場對不同類型住宅的接受度，本案建筑業(yè)態(tài)為小高層及高層住宅，主要建設(shè)高層局部小高層。 三、戶型平面布置 好的景觀是小區(qū)設(shè)計(jì)中寶貴的資源，同時(shí)也是發(fā)展商今后的一個(gè)重要“賣點(diǎn)”。盡量保證所有的起居空間都位于南向。 4. 臥室設(shè)置低窗臺(tái)大玻璃凸窗，內(nèi)加防護(hù)欄桿，通過凸窗轉(zhuǎn)角玻璃的設(shè)置，以及起居室至陽臺(tái)門為落地玻璃門，保證了更加良 好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外的綠意相連，提高了生活品位。 ,洗衣 ,便溺 ,梳洗四個(gè)主要功能 ,在部分衛(wèi)生間 布置中考慮干濕分區(qū) ,所有衛(wèi)生間均自然通風(fēng) .單衛(wèi)生間每套不小于 4 ㎡ ,雙衛(wèi)生間中有一間面積不小于 4 ㎡。在本項(xiàng)目中，建議地下車庫頂部預(yù)留通風(fēng)采光井口，井口上覆玻璃頂蓋，自行車庫預(yù)留通風(fēng)采光窗，融入到景觀綠化中，不僅可以增加一定的景致性，還可從根本上改善地下車庫的環(huán)境。 在目前蚌埠市房地產(chǎn)市場處于賣方市場和房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的客觀現(xiàn)實(shí)狀況下，提高品牌服務(wù)意識(shí)，樹立品牌服務(wù)形象，以服務(wù)取勝至關(guān)重要，擬在售樓處 內(nèi)部面積規(guī)劃及分區(qū)設(shè)置上，考慮增設(shè)服務(wù)接待區(qū)。 ? 安全防范子系統(tǒng)： (1) 住宅報(bào)警裝置（聯(lián)網(wǎng)） 住戶室內(nèi)安裝家庭緊急求助報(bào)警裝置；戶門安裝防盜報(bào)警裝置，依據(jù)實(shí)際需要陽臺(tái)外窗安裝防范報(bào)警裝置， 主臥設(shè)防盜報(bào)警按鈕 ； 住宅 1F、 2F 設(shè)窗磁、紅外線幕墻，所有的入戶門均設(shè)門磁、聯(lián)網(wǎng)； 住戶室內(nèi)安裝燃?xì)庑孤蹲詣?dòng)報(bào)警裝置。小區(qū)周界采用閉路電視實(shí)時(shí)監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報(bào)警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動(dòng)。 (5) 電子巡更裝置（聯(lián)網(wǎng)） 居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設(shè)定路線進(jìn)行值班巡查并予以記錄。停車出入口車輛管理裝置與居 住小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)使用。 (4) 設(shè)備監(jiān)控裝置 在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應(yīng)具備下列功能： 變配電設(shè)備狀態(tài)顯示、故障警報(bào)； 電梯運(yùn)行狀態(tài)顯示、查詢、故障警報(bào)； 場景的設(shè)定及照明的調(diào)整； 對園林綠化澆灌實(shí)行控制； 對所有監(jiān)控設(shè)備的等待運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中 管理； ? 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)： 本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，采用多網(wǎng)融合技術(shù)。 (4) 每戶不少于兩對電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù) 據(jù)接口。 (6) 社區(qū)俱樂部實(shí)現(xiàn)有線上網(wǎng)，網(wǎng)速不低于 2M。 。 物業(yè)服務(wù)引入“英式管家”服務(wù)理念，讓業(yè)主充分享受到星 級酒店般的超值服務(wù)。在臥室、書房、廳設(shè)網(wǎng)絡(luò)終端接口，社區(qū)俱樂部、會(huì)所及入戶大堂等公用區(qū)域可考慮設(shè)置無線上網(wǎng)。 (2) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)類型可采用以下所列類型之一或其組合： FTTX（ X 可為 B、 F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和 XDSL（ X 可為 A、 V 等，即高速數(shù)字用戶環(huán)路）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。發(fā)生緊急事件時(shí)可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。 ? 管理與監(jiān)控子系統(tǒng) (1) 車輛出入與停車管理裝置（聯(lián)網(wǎng)） 地下室車庫設(shè)停車場管理系統(tǒng)。 所有的圍墻設(shè)紅外對射裝置，商鋪的屋面設(shè)紅外對射裝置、聯(lián)網(wǎng)。 (2) 訪客對講裝置（聯(lián)網(wǎng)） 訪客對講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對講裝置。在該區(qū)域客戶即可通過視聽設(shè)施了解整個(gè)項(xiàng)目的整體情況和怡康公司的規(guī)模實(shí)力，也可通過品茗休閑等待銷售人員接待，避免客戶在某一時(shí)段集中看房時(shí)出現(xiàn)的無序狀態(tài)，也使每一位到訪的嘉賓享受到上帝般的服務(wù)水平，為項(xiàng)目樹立良好的形象。 第四 節(jié) 公建設(shè)計(jì)建議 一、 售樓處及會(huì)所 售樓處應(yīng)與本案的檔次與定位相一致。 在地下車庫的建設(shè)過程中，應(yīng)著力避免現(xiàn)在通行的設(shè)計(jì)、施工方案。分戶墻空氣計(jì)權(quán)隔聲量設(shè)計(jì)值不小于 40dB,套內(nèi)分室墻空氣聲計(jì)權(quán)隔聲量設(shè)計(jì)值不小于 30dB 四、廚衛(wèi)設(shè)計(jì) ,以滿足不同類型廚房的整體裝修要求 ,包括成套定型設(shè)備 ,一整套排油煙系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)定型接口 ,采用新型管材 ,作暗藏式管道，設(shè)計(jì)集中管井。提高住宅的適用性。本小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)不僅保證每戶均有良好的南向日照，而且盡量使更多的房間，陽臺(tái)朝向綠地，做到戶戶有景，引景入室。 住宅戶型及面積配比 根據(jù)市場調(diào)研資料，考慮到本案定位、價(jià)格及目標(biāo)客戶群的支付能力，一期具體戶型及面積配比建議如下： 戶型面積建 議 編號 戶型 建筑面積（ M2) 建筑總面積（ M2) 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一 二房二廳 89 6408 72 套 12% 15% 二 二房二廳 95 10640 112套 20% 24% 三 小三房 118126 22288 184套 41% 39% 四 三房 139 15568 112套 27% 21% 合計(jì) 54904 480 套 100% 100% （備注： 18 層兩棟 28 層兩棟） 目前蚌埠住房消費(fèi)市場對小高層、高層已經(jīng)有了較高的接受程度。 住宅區(qū)域樓數(shù)量多，體量較大。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質(zhì)感的對比組合。在本次設(shè)計(jì)中，大量使用了各種不同形式的窗，低窗臺(tái)，落地窗，轉(zhuǎn)角窗等，使觀景的視線更加開闊。 ： 陽臺(tái)是室內(nèi)外空間的交觸點(diǎn)，也是觀景的好視點(diǎn)。給人享受自然的樂趣；鋪地以磚為主在其中種植小草，利用行人自然踏出的小路徑修整做