【正文】 及加大加快老城區(qū)棚戶區(qū)改造的戰(zhàn)略性機(jī)遇，加快蚌埠發(fā)展的步伐，努力推動(dòng)蚌埠城市規(guī)模能級(jí)提升、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、百姓居住環(huán)境改善。 之后隨著大 量的開發(fā)商進(jìn)駐淮上其中不乏有當(dāng)前國(guó)內(nèi)較為知名的品牌，如通城國(guó)貿(mào)，路橋市場(chǎng)，香港冠生園，等國(guó)內(nèi)外的大型開發(fā)商的進(jìn)駐也是看重了淮上這一板塊在蚌埠城市建設(shè)中起到的核心作用。集團(tuán)旗下的常州怡康房產(chǎn)，蚌埠怡康房產(chǎn)，常州俞記嘉和置業(yè)，及蚌埠怡嘉置業(yè)，及下設(shè)的怡康物業(yè)公司，怡康幼兒園等，在常州及蚌埠都有很好的社會(huì)知名度。由于地上附著物系原居民住宅房屋尚未拆遷完成，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可分為5 期實(shí)施。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。 在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要更重視以品牌、服務(wù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。出現(xiàn) “地王 ”的比率相對(duì)要減少。目前過分依靠 “概 念 ”、“銷控 ”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。 由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決 ，普遍存在著自有資金不足的問題。全年基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資 5 億元，完成淮上大道、朝陽(yáng)北路拓寬改造，開工建設(shè)雙墩路、大慶北路、長(zhǎng)征北路、龍華路、豐泰路等 7 條 27 公里道路路面、上下水及管網(wǎng)建設(shè)，拉開城區(qū)框架。全年開工建設(shè)總面積超過 200 萬(wàn)平方米，其中安置房開工面積不低于 50 萬(wàn)平方米。完成城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、中心村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和土地整治規(guī)劃。五是加強(qiáng)城市管理。 全面啟動(dòng) 6 個(gè)棚戶區(qū)拆遷工作后，截至目前，已拆遷 萬(wàn)平方米，完成棚戶區(qū)拆遷年計(jì)劃 %。 未來發(fā)展趨勢(shì)：短期內(nèi)加速城市框架的完善，中期整治淮上沿線并拓展城市北部，遠(yuǎn)期向“方向發(fā)展邁進(jìn)！ 淮上 3～ 5 年內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 20xx 蚌埠市房屋施工面積 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) 萬(wàn)平方 %房屋竣工面積 萬(wàn)平方米 ,屋銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。而通過實(shí)際調(diào)研總結(jié)，如何通過單套房屋總價(jià)格的控制，滿足更多的剛性需求群體，應(yīng)該是后期市場(chǎng)發(fā)展主要方向。 五 、 區(qū)域性樓盤的供需及競(jìng)爭(zhēng)情況 目前 淮上區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商住開發(fā)項(xiàng)目有陶然北岸 .麗景天成 .淮畔江南等，其他均為分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地。多層住宅的接受度明顯較高，同時(shí)小面積戶型的整體均價(jià)明顯高于大面積房型的單價(jià) 100 元 /平米左右。 周邊現(xiàn)有配套情況 商業(yè)：目前整體商業(yè)氛圍濃厚，主要是依托周邊的老城鎮(zhèn)居民消費(fèi)而得以繁榮。 西側(cè) 為規(guī)劃中的大型生活社區(qū)。 怡康集團(tuán)創(chuàng)立 16 年來，始終堅(jiān)持“演繹住宅經(jīng)典”的企業(yè)宗旨和“為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，為員工豐富人生的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目座落于淮河北岸，風(fēng)景怡人，風(fēng)光旖旎，清新亮麗，地勢(shì)開闊。占地近20xx 畝的綜合性蚌埠醫(yī)學(xué)園區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)。 樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承“ 演繹住宅進(jìn)化 ，示范未來生活 的宗旨，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，在戶型、立面、景觀、建筑小品等方面均體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)，引入立體交通體系設(shè)計(jì)手法，充分實(shí)現(xiàn)人車分流。 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 未來的發(fā)展前景 淮上區(qū)以其獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，深厚的文化底蘊(yùn)，便捷的交通條件，優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，為淮上區(qū)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 四、威脅分析 與新城區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 新城區(qū)目前是蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍區(qū)域，據(jù) 20xx 年底的統(tǒng)計(jì)顯示，新城區(qū)樓盤的成交量占蚌埠市總成交量的 4050%左右，而新城區(qū)的教育資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)又在進(jìn)一步吸收該區(qū)域以外的住宅消費(fèi)者。 整合項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮各團(tuán)隊(duì)在專業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，注重把控細(xì)節(jié)，項(xiàng)目的建設(shè)周期內(nèi)時(shí)刻灌輸“細(xì)節(jié)決定成敗，細(xì)節(jié)決定一切”的管理理念，確保產(chǎn)品品質(zhì)得到提升； 加強(qiáng)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，充分挖掘團(tuán)隊(duì)中的個(gè)人潛力，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目建設(shè)過程中遇到的困難和問題。 第二種：中年群體 ；主要是針對(duì)事業(yè)發(fā)展有一定基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)支付能力較強(qiáng)，追求生活質(zhì)量與提高。 （ 2）家庭結(jié)構(gòu)： 以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 “濱江國(guó)際”的整體規(guī)劃，整合開發(fā)、規(guī)劃、景觀、建筑、物業(yè)等各方強(qiáng)勢(shì)資源，引入外界現(xiàn)行化都市風(fēng)格義的建筑風(fēng)格，搭配端莊、凝重的色彩和線 條，與周邊現(xiàn)代式的建筑及即將形成的濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍形成鮮明對(duì)比，突出一種穩(wěn)重、厚實(shí)的感覺，打造本項(xiàng)目的高檔形象與層次。除此 之外，小高層住宅，讓業(yè)主們最大限度感受到園林美妙景色，上下間皆可體驗(yàn)愜意風(fēng)光，盡情領(lǐng)略開闊景觀。 整個(gè)道路骨架呈發(fā)散形展開，形成簡(jiǎn)潔、連貫、通暢、分級(jí)有序、功能明確的道路組織和人車分行系統(tǒng)；為了保證居民出行的方便與消防要求，地塊 于東、南、西、北側(cè)各設(shè)置了 1 處出入口，北側(cè)為主入口 ；同時(shí)強(qiáng)調(diào)各組團(tuán)內(nèi)部景觀中心，形成各組團(tuán)不同的景觀特色 ；引入自然元素，將水、草地、樹等自然要素引入鄰里單位。 ：房屋的側(cè)面應(yīng)該是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應(yīng)是沉悶的一面實(shí)墻，而是開放， 通透的觀景面。 ： 窗是使房間空間生動(dòng)活躍的重要元素。 ，立面處理簡(jiǎn)潔明快，從整體入手，細(xì)膩刻畫。色彩的大膽運(yùn)用和體形的凹凸變化及高低錯(cuò)落，形成了豐富的輪廓線和建筑景觀。 配比原則： 別墅（或疊加聯(lián)排別墅）布局在沿淮河景觀帶； 高層住宅以地塊中心沿大型生態(tài)景觀布局為宜，方位正南偏東 10 度，利于觀水景；其余以高層為設(shè)計(jì)主導(dǎo)。因此，不僅僅是小區(qū)總平面布局必須充分考慮景觀問題，好的單體平面設(shè)計(jì)也必須處處留意與景觀的關(guān)系。房型設(shè)計(jì)都以客廳，餐廳獨(dú)立分區(qū)為原則，餐廳直接對(duì)外采光，強(qiáng)調(diào)南北通風(fēng)。 5. 所有房間保證足夠的窗地比。 第三節(jié)、配套設(shè)施建議 設(shè)計(jì)還應(yīng)充分考慮到住宅區(qū)內(nèi)各類配套設(shè)施的場(chǎng)地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調(diào)壓站、垃圾中轉(zhuǎn)站的露天設(shè)置，堅(jiān)決摒棄這類煞風(fēng)景的不協(xié)調(diào)布局和設(shè)置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進(jìn)行巧妙的處理，力求達(dá)到視線不及的程度。 為使社區(qū)入住居民享受到較好的購(gòu)物、休閑、娛樂和教育的服務(wù)，可考慮配套建設(shè)幼兒園、休閑會(huì)所、商業(yè)街等服務(wù)設(shè)施。該服務(wù)接待區(qū)整合音像區(qū)、吧臺(tái)區(qū)，配以休閑座椅，是客戶初到的必經(jīng)區(qū)域。居住小區(qū)物 業(yè)管理中心能實(shí)時(shí)處理與記錄報(bào)警事件。留有對(duì)外報(bào)警接口。 巡更站點(diǎn)與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計(jì)算機(jī)可實(shí)時(shí)讀取巡更所登錄的信息，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。 (2) 緊急廣播與背景音樂 在居住小區(qū) 單元一樓大堂、電梯轎廂及小區(qū)環(huán)境 內(nèi)安裝有線廣播裝置，平時(shí)可播放背景音樂，在特定分區(qū)可播業(yè)務(wù)廣播、消防廣播、會(huì)議廣播或通知等。 (1) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)適用。接入中國(guó)電信，客廳、臥室、書房設(shè)終端接口。 第八節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)建議 本項(xiàng)目計(jì)劃從開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為一流品牌公司，因此物業(yè)管理也需要與之相匹配，建議聘請(qǐng)知名的物管專業(yè)公司進(jìn)行管理，如：戴德梁行、第一太平洋等，如無法做到則可考慮掛名知名企