【正文】 0135923813100136433849110135523631從表可見新能源的價格盡管有好幾項的優(yōu)惠降幅，但優(yōu)惠后的價格與我公司項目優(yōu)惠后的價格相比還是高出100200元。但是新能源這樣的定價方法造成了項目內(nèi)自身的價格落差和價格對比，引導客戶去選擇總價較高的或樓層偏低的房屋。隆興花園銷售分析（）多層： 5號樓305室10號樓305室、403室、406室小高層：12號樓502室 15號樓的103室、903室其中多層4套小高層3套。目前小高層的單價在3600元－4150元每層加十元小高層一梯四戶東西兩端139平米的戶型總價在49萬51萬左右，中間是兩套105平米的戶型總價在39萬左右。每層加30元。目前小高層銷售的比較好，總共118套小高層中已經(jīng)銷售了80套占總量的68％而且剩下的房源主要集中在靠近西面濟川路戶型較大的04室。其中靠北的12號15號樓的銷售情況較好。多層層高六層。多層的均價為3500元價格范圍詳見下表：1F2F3F4F5F6F400041004200430043004400390040003500360031003200目前銷售的比較好的是較早開盤的，靠近小區(qū)南面的2號8號9號樓。其中8號9號因為推出較早均價較低而且南面正對有線電視臺的綠化所以銷售的較好。1號2號樓同樣東面靠近景觀河道但是1號樓的南面對著幾棟舊公房反而沒有在其北面的2號樓買的好，還有一些剩余房源目前主要集中在北面臨河的6號11號樓。這部分房屋由于臨河單價相對較高。但由于河道尚未完工以及河對岸是工地以及部分舊公房景觀并不是很好，故目前去化不佳。但隨著河道的建成以及環(huán)境的改善，這部分房源的銷售狀況會得到近一步的改善。隆興花園銷售情況45%55%剩余套數(shù)：255套已售套數(shù)：307套從07年5月28日開始銷售至08年的5月6日約255個工作日（）。.永大新都花城怡景園銷售分析（）成交的房源基本是最近主推的24號25號樓小高層24號樓504室、805室25號樓203室、207室、501室、701室14號樓103室由于該項目的位置和周邊配套因素，該項目的單價是東部新區(qū)最低的，小高層均價2530元，2200元起富泰華庭銷售情況在次房展會期間總共銷售了49套房屋。其中三期26套（疊加8套，小高層7套，多層11套）二期8套 （多層8套）一期15套（小高層11套，多層4套）現(xiàn)各期的銷售情況如下表：銷售情況（2008年5月8日至2008年5月15日）新能源。新城市花園本周共銷售9套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了7套 ： IIIG3號1101室、604室、804室、904室IIIG4號503室IIIG7號501室IVG3號204室二期多層銷售1套12號301室一期多層銷售1套 10號205室 永大新都花城逸景園本周共銷售3套房屋。 小高層25號205室多層15號205室， 隆興花園本周共銷售3套房屋。小高層1套為：16號202室 多層：6號201室 2號401室富泰華庭三期5套。疊加9號103室小高層28號602室29號602室多層3號501室,13號303室二期無銷售記錄一期3套多層14號502室、505室7號104室（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）（至5月15日銷售共了290套）新能源新城市花園三期總共342套。銷售了94套，剩余248套。二期總共148套。銷售了104套，剩余44套。一期總共461套。銷售了437套，剩余24套。2007年5月11日開始銷售至2008年5月16日總共銷售了635套。剩余316套。％。歷經(jīng)約265個工作日（，老的國定假日十天計算）。.富泰華庭2007年11月14日開始銷售至2008年5月16日總共銷售了294套。剩余294套。銷售率50％。歷經(jīng)約130個工作日（，老的國定假日十天計算）。.隆興花園2007年5月28日開始銷售至08年的5月16日總共銷售了310套，剩余252套。％。約252個工作日（，老的國定假日十天計算）。.最新推出陽光家園共計400套。建筑面積銷售基價二室二廳三室二廳三室二廳三室二廳二室二廳四室二廳二室二廳銷售情況（2008年5月16日至2008年5月26日）新能源。新城市花園上周共銷售15套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了8套 ： IIIG3號1004室IIIG4號902室IIIG7號1102室、903室IIIG8號901IVG3號104室、404室IVG6號603室二期多層銷售4套12號204室4號401室5號301室、306室一期小高層層銷售3套10號104室、 303室、804室上周新能源新城市花園的銷售似乎有迎來了一個小小的高潮。三期總共銷售了8套其中靠近景觀河道的幾棟景觀房（IIIIIIG7 、IIIG IIIG8）因為價格因素,沿河的兩棟樓IIIIII7中9層和10層的價格和一二層的價格非常接近。詳見下表：三期河道景觀房III3（III7）棟01室的定價 (200859售樓處摘錄)1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F40954135399538533933397540154035407541533933而在IIIIII7北面的IIIG IIIG8這兩棟樓的六樓以上每層的價差只有三十多元。詳見下表：三期非河道景觀房III4棟01室的定價1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F35813619361936573810388639253962400040383810380381537639373838228九層十層的房屋優(yōu)惠后（優(yōu)惠幅度在120元左右）單價和五六層的單價近似，在3800多元。因此這幾棟河道景觀區(qū)內(nèi)的房屋成交的均是9層以上的單元?？拷^(qū)西北角位置相對較差的IVG IVG6這兩棟樓價格比同期推出的另四棟小高層的均價低。本身的客戶定位就是吸引那些對單價較為敏感的客戶群體。所以這兩棟樓成交的是低樓層的單元（6層以下）。二期的多層由于已經(jīng)進入了準現(xiàn)房銷售，而且景觀河道已初現(xiàn)雛形。吸引了一些對房屋的品質(zhì)有較高要求的客戶，購買的都是沿景觀河道兩側(cè)的兩層三層的房屋。一期現(xiàn)在剩余的多層已不再向外推薦，只有北臨曾濤路靠近小區(qū)次入口處的10號小高層有一些零星的成交。永大新都花城逸景園本周共銷售2套房屋。 小高層25號504室、607室目前永大售樓處主要銷售的聯(lián)排別墅推出34套。至5月26日共銷售21套（面積為292平米總價在124135萬）。從房展會結(jié)束5月7日開始向外銷售，平均每天成交一套。吸引了一批高端客戶。相對我公司項目的疊加花園洋房面積大了78100平米，總價高了42萬左右，單價都在42004500元左右。單價優(yōu)勢明顯。而且產(chǎn)品明顯要上一個層次。但由于總價要比我項目產(chǎn)品高50％，針對客戶群體還是有所差異，總體還是錯位競爭。但不排除會吸引一批有能力購買在100萬左右房屋的“中間客戶”。 6月中旬會推出一批多層房源，數(shù)量在300套不到。位置在目前四期別墅的東側(cè)。價格未定，但均價不會超出三千。隆興花園本周共銷售17套房屋。小高層5套為：12號401室15號50416號203室、 504室、703室多層：1號204室、 503室、602室 3號105室、202室、304室、 402室、502室 10號201室 11號301室、407室、608室現(xiàn)房銷售，這次交房本身就是一個很好的宣傳和展示自身樓盤的極好機會?，F(xiàn)房對銷售的推動還是很有力的。富泰華庭三期4套。疊加無小高層28號303室、501室、806室29號202室二期1套多層2號401室一期3套小高層25號305室、503室、605室（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）由于利潤空間有限，而且本項目的單價已經(jīng)比新能源在售項目低了至少百元。采用多重價格優(yōu)惠的方法市場和公司都不能接受，建議采取以下措施：1. 加強宣傳力度。既然我項目和新能源項目位置產(chǎn)品近似。就要大力推廣宣傳我項目的賣點，比如房型合理，單價適中，（我感覺我們的價格相對新能源還是有一定的優(yōu)勢的。）產(chǎn)品質(zhì)量，異形柱，墻面滿拉鋼絲網(wǎng)片，無負壓供水，電梯質(zhì)量等等。有一些宣傳內(nèi)容可能對我們已是耳熟能詳，但客戶不一定都知道，都明白。考慮到成本因素，可以多采用電視廣告字幕的形式配合售樓處橫幅展板介紹再綴以報紙等平面媒體的宣傳。2. 加大對業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)知識和銷售技巧的培訓。宣傳力度不僅要體現(xiàn)在電視、平面媒體的廣告宣傳，更要求銷售人員針對客戶一對一的介紹宣傳。公司的宣傳是有一定的時效和局限的，更多的針對客戶的業(yè)務(wù)工作需要銷售人員平時點滴的積累。3. 采用激勵機制。目前的均獎干好干壞一個樣的分配制度對目前的銷售沒有促進作用。公司的項目做的再好，價格再有競爭力產(chǎn)品最終還是要銷售人員銷售最終實現(xiàn)利潤。建議采用個獎，激發(fā)銷售人員的銷售潛力，推動銷售速度。同時建議公司業(yè)務(wù)人員的提傭簽約當月發(fā)放70％，年終發(fā)放20％，交房后發(fā)放10％，以確保交房和尾盤階段的各項工作能得到有力的執(zhí)行。4. 針對目前銷售低迷的局面,采取相應(yīng)措施 。盡快補充銷售人員，目前三名銷售員人數(shù)偏少，建議銷售人員保持在45名較為適宜。指標到個人。必須明確每名銷售人員的業(yè)績指標，并進行考核評定。超過規(guī)定指標的可以增加提傭比列，完不成規(guī)定銷售指標的可以采取相應(yīng)措施。銷售情況（2008年5月27日至2008年6月2日）新能源。新城市花園本周共銷售3套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周無銷售記錄 二期多層銷售2套6號202室7號106室一期小高層層銷售1套 10號105室 永大新都花城逸景園本周共銷售1套房屋。 多層14號103室， 隆興花園本周共銷售10套房屋。小高層3套：12號904室16號304室 、502室多層7套：3號103室5號204室6號502室、507室、601室 7號303室11號104室富泰華庭三期3套小高層29號702室、802室、903室二期無銷售記錄一期無銷售記錄房展會后泰興的樓市似乎提前進入了樓市銷售的淡季。除了隆興家園因是現(xiàn)房銷售。銷售情況尚可。其余的幾個項目銷售情況均較為低迷。成交的幾套房源的位置都相對較差，樓層較低，單價也相應(yīng)便宜。銷售情況的低迷也許與六月份的高考、農(nóng)忙、天氣等一系列事情有關(guān)。在這種情況下更是對我們的施工進度，銷售能力提出了更高的要求。（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）銷售情況（2008年6月3日至2008年6月10日）新能源。新城市花園本周共銷售12套房屋三期小高層本周銷售8套 IIIG7號1002室IIIG8號406室、1001104室IVG3號1102室IVG6號403室、205室、206室二期多層銷售2套6號103室、104室一期小高層層銷售2套 10號405室 、605室本周新能源共銷售12套。三期河道景觀房銷售的主要是十層十一層單價相對優(yōu)勢較為明顯的單元，位置在整個小區(qū)西北面的IVG3， IVG6兩棟樓成交的主要是樓層較低、單價也較低的單元。二期銷售的兩套是在非臨河的6號樓中，均是單價較低的一層一期目前主推小高層。5月日后一期的成交房源全部集中在10號樓，成交的均是中低樓層的房源。永大新都花城逸景園本周共銷售7套房屋。 小高層24號1201室， 五期多層6套 1號202室，2號101室、105室、302室，3號202室，8號302室永大五期的房源總面積控制的較為適中小三房的面積在98102平米，大三房的面積在120130平米。這次五期成交的多是一二層的小三房。隆興花園本周共銷售2套房屋。小高層1套：15號904室多層1套： 11號305室富泰華庭本周共銷售6房屋。三期5套小高層28號503室、1001室29號601室、701室、903室二期無銷售記錄一期小高層1套：25號1002室 本周我項目成交的均是單價優(yōu)勢較為突出的小高層房源，單價范圍在34003600元。總體看泰興市場近階段成交的房源主要集中在小區(qū)中位置相對較偏，樓層較低，單價較低，總價較為適中的房源。（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）銷售情況（2008年6月11日至2008年6月19日）新能源。新城市花園本周共銷售11套房屋,退4套（IIIG3號403室，IIIG8號206室704室，IVG6號702室）三期小高層本周銷售8套 IIIG4號903室IIIG7號1105室IIIG8號603室、1105室二期多層銷售2套7號405室一期小高層層銷售5套10號3